创新户型-90+户型创新设计汇总课件.ppt

1、大牌大牌开发商的开发商的对策对策70/9070/90政策下一、前言与绪论一、前言与绪论三、绿地三、绿地9090墅墅二、万科金色系列二、万科金色系列四、金地四、金地90+90+小复式小复式五、总结五、总结一、前言与绪论一、前言与绪论故事从一块平凡的布料说起故事从一块平凡的布料说起前言与绪论前言与绪论同样的一块布，不同的大师可以剪裁出完全不同的款式同样的一块布，不同的大师可以剪裁出完全不同的款式 前言与绪论前言与绪论同样的同样的9090平米，不同的地产大腕又会如何平米，不同的地产大腕又会如何点缀？点缀？ 拼贴？拼贴？ 裁剪？裁剪？ 前言与绪论前言与绪论大牌的设计师为不同的明星定制红毯礼服大牌的设计

2、师为不同的明星定制红毯礼服 前言与绪论前言与绪论大牌的开发商又为谁定制特别的大牌的开发商又为谁定制特别的9090？前言与绪论前言与绪论答案是答案是我我 们们前言与绪论前言与绪论我们是我们是既要照顾到钱包，又要照顾到 的一群人前言与绪论前言与绪论能满足我们的能满足我们的9090平米，必须是平米，必须是领先的：领先的： 倡导者、传扬者，而非追随者创新的：创新的： 有自身理念融入其中值得借鉴的：值得借鉴的： 得到认可，受到追捧前言与绪论前言与绪论作为一生可能仅此一次购买的奢侈品纵观上海的住宅市场这些品牌的90+产品列入考虑范围二、万科金色系列二、万科金色系列9090的三房的三房 万科对空间的万科对空

3、间的全新诠释全新诠释万科金色万科金色90+90+系列系列状态：已售罄所在板块：三林板块物业类型：多层、小高层占地：5.3万方容积率：1.59总建面：8.5万方绿化率：35%90+特色户型简要客户构成：自住，年轻人为主状态：已售罄所在板块：三林板块物业类型：别墅、高层占地：18.7万方容积率：1.5总建面：10.5万方绿化率：50%90+特色户型简要客户构成：自住，年轻人为主户型分析户型分析金色雅筑、金色里程金色雅筑、金色里程位于城市中的住宅，满足客户对便捷城市生活的追求位于城市中的住宅，满足客户对便捷城市生活的追求万科金色系列万科金色系列万科金色里程、金色雅筑万科金色里程、金色雅筑90+90+

4、户型鉴赏户型鉴赏金色里程 89平米3房 缺点：动线不佳，客卧朝北客厅开间不宽进门及餐厅空间较局促书房面积较小仅有一个卫生间优点：主卧设置衣帽间卫生间干湿分离储物间设计缺点：排布不佳；南卧紧挨厨房、客卧靠北仅有一个卫生间厨房卫生间均为夹缝窗，不利于采光和通风金色雅筑 93平米3房优点：卫生间干湿分离主卧附带衣帽间U型厨房设计万科金色万科金色90+90+系列样板房实景图系列样板房实景图金色里程样板房展示主卧紧靠厨房卫生间没有全明设计万科金色万科金色90+90+系列样板房实景图系列样板房实景图金色雅筑样板房展示客厅开间不宽，只能摆放液晶屏电视机餐厅空间较小，两个厅空间局促万科金色万科金色90+90+

5、系列户型总结系列户型总结特征1：2房空间升级3房享受 传统意义的90两房经过万科的重新打造，通过提高面积使用率改造成创新的小三房特征2：麻雀虽小五脏俱全 90的空间里，起居室、餐厅、厨房、书房、衣帽间一应俱全； 布局虽显紧凑却对日常生活的没有太大影响万科金色万科金色90+90+系列系列同时，铺天盖地铺天盖地的广告宣传为万科90+系列笼络了极高的人气万科金色万科金色90+90+系列系列项目名投放次数起始时间高频时间段代表性媒体万科金色雅筑2808年5月08年9月租售情报、东方早报新民晚报、新闻晨报万科金色里程5208年8月08年10月11月09年2月上海楼市、租售情报、新闻晨报、东方早报 08年

6、5月，金色雅筑的高调宣传引起了强烈的市场反响，在需求与人气不断高涨的同时，万科又乘胜追击，先后推出了金色里程等一系列90+产品，万科的90+理念逐步在市场上被认可及推广，形成了一个具有品牌影响力的产品线。万科金色系列万科金色系列我们到底要不要买万科的房子？！我们到底要不要买万科的房子？！房价飙升！炒房不断！投机无数！广告铺天盖地！万科金色万科金色90+90+系列系列购房关键词购房关键词关键词关键词1 1：两房空间三房享受：两房空间三房享受 90平方米的高得房率3房；万科巧妙设计的l型厨房、“三分离式”卫生间、“大面积的飘窗和阳台”以及有效整合和运用了“边边角角”的空间，让面积得到了充分的利用关

7、键词关键词2 2：低价的超值享受：低价的超值享受 90+的产品面积小，总价低,这也是万科90+产品积聚高人气的原因之一。此外万科90+产品一大创新即MINI情景花园洋房，层层退台设计，可谓低总价提供类别墅的生活体验 关键词关键词3 3：万科品牌：万科品牌 从首创“物业管理”模式而响彻全国到全国第一个业主委员会的成立，从万客会的成立到近年来“建筑无限生活”品牌理念的提出，万科品牌的已经在市场上形成一定的影响力；因此每次有“大动作”都会得到市场的关注万科金色万科金色90+90+系列系列最终，他们还是被这片小小的空间所打动万科金色系列万科金色系列李小姐李小姐& &周先生周先生身份：金色雅筑业主来源：

8、6号线沿线客户年龄：27岁/29岁职业：外企白领现身说法： 准备做婚房，冲着万科品牌慕名而来，小三房的设计，带装修，功能齐全，小区的花园洋房式的风格很漂亮，总价也在接受的范围。楼盘周边的配套设施较全，两个人都在张江上班，地铁6号线十分便捷！自住是首选自住是首选万科金色系列万科金色系列王先生王先生身份：金色里程业主来源：三林区域客年龄：38岁职业：国企职员现身说法： 家住在三林，看到家乐福门口的广告，过来看看，小三房的设计很有特色，总价也不是很高，准备自己用来住，本身对于周边的环境也较为熟悉，教育配套不错，孩子上学更方便了。而且三林现在属于世博经济辐射区，房价估计还会涨。改善居住，投资为辅改善居

9、住，投资为辅万科金色万科金色90+90+系列系列在这个炒房的年代，这两个项目的在这个炒房的年代，这两个项目的入住率均高达入住率均高达90%90%原因是原因是万科金色万科金色90+90+系列系列l以中产家庭的首购（年轻白领为主）及经济型改善客户（因动迁获得资金的客户占有一定比例）为主中中中产年年年轻上上上海轨轨轨道附附附加值l关注社区品质、产品附加值l对轨道交通依赖度高l上海本地的客户浦东浦西的客户各占一半，而外地的也只占了一成左右；这说明对于从小居住环境拥挤的本地人而言这样的户型恰到好处万科金色万科金色90+90+系列系列但是，豪华品牌包装背后的负面评论也不绝于耳万科金色系列万科金色系列评论1

10、： 房子比想象中稍微大一点，90的3房，厅（面子）还是可以的，但是厨房很小，卫生间更小，并且被拆成了三间让人很不习惯。阳台很小更本放不近大的滚筒洗衣机，房间墙壁很薄，隔壁说话这边都听得到评论2： 听说外墙内保温，材料多所以会减小实用面积，对于小房型更是致命伤；而且交房是精装修房，自己就没办法布置了评论3： 房型不好，饭厅客厅连在一起，房间小、小房间就更小！卫生间、浴室和电梯墙围成了一个面积不小但是用不上的过道你总不能在厕所门口摆个桌子什么的吧，再说也没那么大的地方评论4： 住久了居然发现房子出现不隔音、漏水、地板发霉、装修材料假冒伪劣等问题，90%的房子都在漏水，还有10%是没有入住的，这台夸

11、张了！万科金色万科金色90+90+系列系列这时，万科掌门人王石出来说话了万科金色系列万科金色系列住宅小型化的必然趋势是万科自1997年以来已经形成的定论 2001年，王石已明确提出“小户型将是未来市场的主流” 2006年12月，“万科可能住宅设计竞赛”的方题定为：80平方米的可能性70/90政策出台后，我们就根据万科的总体营销思路走，往小户型方 面发展；同时，市场需求和反馈也给了我们很多思路：90平米左右 的房子，有效利用合理规划的话，能延长户型的使用周期，满足成长 型家庭所需企业做的廉租房，如何作为一项商品介入到城市的政策性廉租房市场， 万科也正在研究琢磨的过程中，在产品层面，也要做很多研究

12、表面上，万科为顺应表面上，万科为顺应7070、9090政策，提出了政策，提出了2+12+1的创新户型的创新户型实则，万科早在实则，万科早在1010年前开始了他的小户型战略！年前开始了他的小户型战略！万科金色系列万科金色系列嫌嫌9090平太大？！平太大？！还要更小的？！还要更小的？！万科金色城市万科金色城市状态：在售所在板块：北蔡板块物业类型：高层占地：6万方容积率：1.99总建面：14万方绿化率：50%80+特色户型为主 80+户型均已售罄简要客户构成：自住，年轻人为主户型分析户型分析金色城市金色城市继承继承90+90+所有优点的所有优点的80+80+万科金色城市万科金色城市万科金色城市万科金

13、色城市80+80+户型附加面积解析户型附加面积解析建筑面积：79一房一房 三房三房79 99赠送约20两个设备平台设备平台设备平台万科金色城市万科金色城市80+80+户型鉴赏户型鉴赏南北通透，房型方正11118.58.5约3.6米L型厨房，餐厨一体，完善了功能仅有一个卫生间过道较长赠送的两个房间均朝北，且空间局促主卧落地窗设计，增加视野入户玄关带隐蔽式收纳空间万科金色城市样板房实景细部万科金色城市样板房实景细部近11平米的赠送面积主卧间的落地窗设计万科金色城市万科金色城市80+80+户型附加面积解析户型附加面积解析建筑面积：76一房一房 二房二房76 87 赠送11设备平台赠送11设备平台万科

14、金色城市万科金色城市80+80+户型鉴赏户型鉴赏U型厨房空间，料理台功能分区入户玄关带隐蔽式收纳空间约3.7米约6平米的露台直连客厅，增加奢侈感仅有一个卫生间主卧落地窗设计，增加视野南北不通透，影响空气流通万科金色城市样板房实景细部万科金色城市样板房实景细部近11平米的赠送面积约3.7米面宽开间万科金色万科金色80+80+系列户型总结系列户型总结两个户型均有1018特征特征1 1：1+N1+N房，更多空间房，更多空间 继90+系列后，80+在其基础上再次深度剖析空间，更多的功能间，1房可变成2房，甚至3房。 空间被科学化的划分， 面积缩小的同时却不影响居住品质特征特征2 2：赠送设备平台：赠送

15、设备平台 两个户型具有10-20左右的赠送面积，可自行改造成书房，儿童房或储藏室。这一点无疑赢得了许多购房者的青睐特征特征1 1：入户收纳空间：入户收纳空间 80的空间虽不大，但是入户设有玄关及收纳空间，实用方便，且更巧妙地提高了主人的私密性万科金色系列万科金色系列为了这个刚出生的娃儿，父母没少花心思为了这个刚出生的娃儿，父母没少花心思万科金色万科金色80+80+系列系列项目名投放次数 起始时间 高频时间段代表性媒体万科金色城市555508年6月09年5月6月租售情报、东方早报新民晚报、上海楼市 借着08年推出的90+房型的热潮和积聚的高人气，为80+的推广做了很好的铺垫。加之09年年中为80

16、+产品系列做的一系列的高调宣传，为该楼盘积攒了极高的关注度 万科金色系列万科金色系列这位这位80+80+的宠儿在开盘后的的宠儿在开盘后的3 3天就被疯抢完毕天就被疯抢完毕 并且，自住性需求较并且，自住性需求较90+90+更高更高 万科金色系列万科金色系列80+80+客户看重的是什么？客户看重的是什么？房型？房型？价格？价格？环境？环境？升值潜力？升值潜力？品牌？品牌？万科金色万科金色90+90+系列系列相较于相较于90+90+更高的附加值更高的附加值 80+房型都很方正，利用率也很高，更重要的是它有许多附赠的面积，实际面积都要比建筑面积多出 20平方米左右，原本一房可变两房，两房变三房，更令人

17、可难以置信的是原本一房的C1户型居然变成了小三房！相较于相较于90+90+更多的弹性空间更多的弹性空间 对于家庭生活的可塑性大， 有几个空间都是可以根据每个家庭的需要，进行重新打造的；比如，同 样是一个放置拖把、扫帚的设备平台，在传统户型中设备平台只能“始终如一”地履行它的职责，而在 万科80+产品系的房子中，主人可以获得更多更自由的选择，可以将设备平台改作孩子的阳光活动室， 改成藏书室，改成客人房间等等这是客户与开发商共同认定的这是客户与开发商共同认定的90+90+现身现身（金色雅筑）（金色雅筑）双城奇兵双城奇兵（金色里程）（金色里程）王者归来王者归来（金色城市）（金色城市）万科金色系列万科

18、金色系列东东浦浦万科金色系列万科金色系列同策观点同策观点 我们认为，万科紧跟“7090”政策推出了金色系列中一系列的90+户型（金色里程、金色雅筑），并且紧随其后推出了80+户型（金色城市）；其创新性、经济性、实用性的户型引起了年轻购房者强烈的关注，一房二房变三房、四房成为了其灌入的理念。 万科的90+ 80+产品的热卖最有利地证明了其成功。 万科越做越大，面积越做越小万科越做越大，面积越做越小其中蹊跷终得见其中蹊跷终得见三、绿地三、绿地9090墅墅9090平米能做别墅？！平米能做别墅？！绿地绿地9090墅墅绿地布鲁斯小镇绿地布鲁斯小镇绿地蔷薇九里绿地蔷薇九里所在板块：松江新城物业类型：联排别

19、墅、小高层占地：18.7万方容积率：1.39总建面：26万方绿化率：35%90墅面积段：80、95-98推量：09年12月首次推出300套房源，至今共陆续推出526套去化速度：开盘首日去化200套，目前剩下10套房源简要客户构成：轨道9号线沿线客户，自住投资比例各半所在板块：惠南物业类型：联排别墅、多层、小高层占地：8.6万方容积率：1.25总建面：10.75万方绿化率：37%90墅面积段：84-92、92-98目前销售情况：尚未开盘的客户蓄水期，200套房源已有1000组意向客户意向客构成：区域客较少，市区客为主；投资客多来自温州绿地绿地9090墅墅户型分析户型分析蔷薇九里蔷薇九里佘山脚下、

20、有天有地；闲看花园、后停车位佘山脚下、有天有地；闲看花园、后停车位蔷薇九里蔷薇九里 9595 附加面积解析附加面积解析三层阁楼二层一层地下室赠送地下室面积33平米、层高约3米一层赠送花园，面积约4平米二层赠送北向露台，面积为4平米一层连二层挑高6.3米，可分割出一间约12平米的卧室三层为主卧套间，高2.7米；赠送北向露台，面积为6平米阁楼是从三层分割出来，可使用面积为10-15平米，尖顶处约2.5米阁楼+三层=5.2米开放式车位蔷薇九里蔷薇九里 9595 户型鉴赏户型鉴赏一层地下室二层阁楼三层一层南北通透，但由于栋距只有3-6米、日照和私密性受到影响客卫只能摆放一个座便器餐厅空间略显局促楼梯狭

21、窄，宽约1米二层北卧室略显局促附赠的2楼、3楼露台可由物业统一搭建玻璃房客卫餐厅北卧约5米不能封闭的车库最高处2.5米的阁楼蔷薇九里蔷薇九里 9595 实景图片细部实景图片细部约4平米的入户花园交房时未隔层的挑高大厅1F1F2F2F3F3F阁楼阁楼蔷薇九里蔷薇九里 8080 附加面积分析附加面积分析一层地下室二层阁楼赠送地下室面积33平米、层高约3米一层赠送花园，面积约4平米一层无挑高，层高3米二层赠送南向露台2平米，北向露台4平米供南北两间卧室使用阁楼面积约20平米，最高处达4.1米开放式车位可编辑蔷薇九里蔷薇九里 8080 户型鉴赏户型鉴赏一层地下室二层阁楼二层附赠南北双露台；但西南侧阳台

22、易受西晒影响楼梯狭窄，宽约1米一层南北通透，但由于栋距只有3米、日照和私密性受到影响客卫只能摆放一个座便器厨房面积较小，功能性欠佳厨房西南侧2平米阳台阁楼露台约5米一层、地下室蔷薇九里蔷薇九里 8080 实景图片细部实景图片细部最高处4.1米的阁楼地下室的窗地下室一楼卫生间，只能容纳一个座便器厨房面积偏小阁楼最高处阁楼最高处4.14.1米米1F1F2F2F绿地绿地9090墅墅户型分析户型分析布鲁斯小镇布鲁斯小镇周康之下、别有洞天；西望蔷薇、遥相辉映周康之下、别有洞天；西望蔷薇、遥相辉映布鲁斯小镇布鲁斯小镇 C1C1户型户型 92-9892-98 附加面积分析附加面积分析一层地下室二层三层赠送地

23、下室面积45平米、层高超过2.6米一层赠送南向入户花园，面积约10平米；送北向花园约2平米一至三层层高2.9m 车库一层架空、二层可隔开做卧室套间，增加约15平米三层是主卧的套内设计： 在二层卧室套间上再隔一层做露台和全明浴室 赠送朝南方向约2的露台 东侧不封顶的楼梯可隔开做衣帽间开放式车位布鲁斯小镇布鲁斯小镇 C1C1户型户型 92-9892-98 户型鉴赏户型鉴赏二层三层一层地下室卫生间宽不足1米，长仅1.5米，十分窄小 房型方正、南北通透，但由于栋距只有8.8-11米、私密性受影响二层北卧因有一个卫生间而空间略显局促楼梯狭窄，宽约1米三层主卧套间尺度较大，可看望星空的全明浴室是户型卖点约

24、5米约10米卫生间采光天井采光天井布鲁斯小镇布鲁斯小镇 C1C1户型户型 92-9892-98 实景图片细部实景图片细部10平米的入户花园主卧套间设置，宽敞气派二层、三层的2平米南向露台可遥望星空的全明浴室布鲁斯小镇布鲁斯小镇 C2C2户型户型 84-9284-92 附加面积分析附加面积分析二层三层一层地下室赠送地下室面积45平米、层高超过2.6米一层赠送南向入户花园，面积约10平米；送北向花园约2平米赠送室内挑高庭院，可改建为餐厅 一至三层层高2.9m 二层将挑高庭院隔开，增加约8的面积，可用作卫生间三层是主卧的套内设计： 北向可打通做L型的大露台 南向卧室赠送约2的雨棚 在二层庭院隔开的卫

25、生间上再做三层的卫生间开放式车位布鲁斯小镇布鲁斯小镇 C2C2户型户型 84-9284-92 户型鉴赏户型鉴赏二层三层一层地下室卫生间宽不足1米，长仅1.5米，十分窄小 房型方正、南北通透，但由于栋距只有8.8-11米、私密性受影响二层南北各有一间卧室，面积适中；美中不足的是只有一个次卫楼梯狭窄，宽约1米三层主卧套间尺度较大，但只有3平米的书房显得画蛇添足约10米卫生间约5米书房采光天井采光天井布鲁斯小镇布鲁斯小镇 C2C2户型户型 84-9284-92 实景图片细部实景图片细部挑高的内置式庭院（未封闭）客厅南向1.5米高落地窗采光封闭内置式庭院后做成的餐厅三层的书房，略显局促9090墅户型特

26、征总结墅户型特征总结附加值1：不可封顶的车位 私家车位为户型加分不少，但对于有车一族而言，刮风下雨时爱车何去何从成为无法规避的问题附加值2：地下室赠送 附赠的地下室不计入销售面积，却可在再次出售时计入产权；这为投资客带来福音附加值3：挑空客厅 在挑空客厅上隔出一个房间无疑增加了功能间的使用，但也因此显得排布更加局促附加值4：内庭院 在首层户型中可打通与餐厅相连，形成半室外采光餐厅；增添不少用餐乐趣9090墅户型特征总结墅户型特征总结附加值5：主卧套房 通过交房后封闭各项空间形成的主卧套房在尺寸上体现了别墅应有的气度附加值6：花园与露台 附赠的花园与露台使得“竖起来的三房”有了别墅的空间感附加值

27、7：阁楼 阁楼最高4.1米打破了传统阁楼“低头弯腰”的感觉，使得阁楼不再是户型中的鸡肋绿地绿地9090墅墅非主流产品的横空出世，吸引了不少略带冲动的消费者非主流产品的横空出世，吸引了不少略带冲动的消费者就像兴致勃勃地拿着200200万万和心爱之人私奔一样， 这样的人居然以1：4的概率出现在现场绿地绿地9090墅墅甚至，出现了甚至，出现了9090墅购房团墅购房团 “绿地90墅购房圈”的标志明确地指出该论坛是以产品为导向以产品为导向的购房团，这是在以项目为导向的基础上的突破突破绿地绿地9090墅墅购房关键字购房关键字购房关键词购房关键词1 1： 9015090150的高附加值的高附加值 庭院车库、

28、空中露台、阁楼等对半室内空间的挖掘和利用，很好地在视觉上、感官上扩大了原本只有90平米的空间；这使得“蜗居”在城市的人们有了眼前一亮的感觉购房关键词购房关键词2 2：位置：位置& &价格价格 在佘山脚下拥有一套别墅是许多人终生的梦想，而这个梦想现在只需200万就能实现，梦想的提前实现增加了客户的冲动购房关键词购房关键词3 3：开发商的：开发商的“牌子牌子”和项目本身的和项目本身的“牌子牌子” 新产品的“一炮走红”在绿地产品系中已不是首例；在开发商已经树立起的良好品牌效应的前提下推出应景的产品，受到大众的关注绿地绿地9090墅墅尽管尽管，他们还有那么一点点顾虑绿地绿地9090墅墅评价1： 并没有

29、大别墅一眼看不完的气派，倒像是童话中的林间小屋。虽然联排别墅使之看起来长长的，撇开一排8户不说，单拿一户来说是真的相当窄，从边上看去层高也不高，3层还有阁楼的高度也不觉得高，有些难以想象这些内容是怎么容纳进这么小小的空间之中评价2： 每户人家的地基大约40-50，拿一层来说，这么小的面积里面有客厅、餐厅、卫生间、厨房、车库、楼梯等等这么多内容，可想而知能有多大地方了，就算挑高的设计使得客厅并不显得那么压抑，但空间还是很小，显得很局促 评价3： 挑空上方重量将达数吨，如要改装，安全保证要求极高，成本肯定也要上去；万一再来个搭建不合法，那以后有得是罪可受了绿地绿地9090墅墅但还是但还是，毅然决然

30、地做了决定绿地绿地9090墅墅张女士张女士身份：蔷薇九里签约客来源：9号线沿线客户年龄：37岁职业：公司中层管理现身说法： 当初是听到绿地集团放出消息说有90平米的别墅还是在佘山的就想过来看看，看了看觉得反正房子够大什么（功能间）都有、双休日可以过来小住；来了之后知道地下室是送的而且转手卖掉的时候是算面积的就当场决定买下来！投资自住两不误！投资自住两不误！绿地绿地9090墅墅李先生李先生身份：蔷薇九里签约客来源：市区自驾客年龄：29岁职业：小型私营业主现身说法： 一直想买套别墅当做资产分配，但价格示意我还要继续奋斗。现在花200多万就能在佘山买套别墅，这里学校那么多租出去肯定没问题；其实现在想

31、想住着也挺好，反正地铁就在旁边，到徐家汇也就半小时！钱已经付了，还没决定买来钱已经付了，还没决定买来“组啥组啥”！绿地绿地9090墅墅面对如此坚决的“新娘新娘”，“新郎新郎”绿地是怎么说的呢？绿地绿地9090墅墅独栋有的，独栋有的，9090墅都有墅都有创新90平方米的三层别墅 独特产品形态避免同质竞争 一款拥有三层格局的别墅产品，其从室内、半室内、室外多维角度，深度挖掘建筑空间的可塑部分，通过创新设计，实现大面积生活空间，成就超高性价比别墅 ； 另一方面，随着上海社会结构的变化，中坚阶层正在成为上海消费主流，这部分群体的财富积累虽没有达到塔尖水平，但具有独特的生活和文化品位，从内心深处不喜欢拥

32、挤的城市公寓，对别墅的需求却因为总价高企而望而却步 绿地集团董事长绿地集团董事长 张玉良张玉良 “以正合，以奇胜以正合，以奇胜”“饥渴营销饥渴营销”制造悬念制造悬念只有“内涵”不注重“门面”也是种肤浅，良好的营销手段带来名利双收宣传新概念最有效的方法，是充分利用新概念的“新闻性”，张扬它的冲击力，从而给人深刻印象；绿地90墅在上市之前，就综合了新闻、公关、促销、广告等多种形式，来为新概念开路，以期获得人们最大的关注绿地绿地9090墅墅在推广操作过程中，绿地90墅推广打破以往通过项目入市建立产品品牌的传统模式，反其道而行之 首先对产品进行独立包装，推向市场 10月份一系列亮相动作之后，市场被吊足

33、了胃口却迟迟不见产品的饥饿状态下，再以“双响炮”的方式，推出两个90墅项目绿地蔷薇九里和绿地布鲁斯小镇，将市场积蓄的能量推到最大爆发当量项目名投放次数起始时间高频时间段代表性媒体绿地蔷薇九里909年10月09年10月理财周刊、东方早报新民晚报、新闻晨报绿地布鲁斯小镇2209年10月09年10月12月理财周刊、新民晚报新闻晨报绿地绿地9090墅墅面对如此坚决的“新娘”，她的娘家娘家又是怎么说的呢？绿地绿地9090墅墅正方观点正方观点 绿地在90平方米上做创新从时间上来看并不是最新，但他把90平米竖起来了，这就是升级竖起来了，这就是升级 “绿地90墅购房圈”的上线意味着购房圈跨入了产品购房圈的新纪

34、元产品购房圈的新纪元，也标志着供求双方的良好信心反方观点反方观点 绿地90墅卖的是房子还是概念？是满足客户对“别墅”的偏好需求还是满足客户的实际居住实际居住需求需求？房间太小了！ 本来买90墅的目的是想少花钱、多得面积，现在算下来一套房子的总价和周围150平米的三房的价格差不多，这不是在欺骗感情欺骗感情吗？ 绿地绿地9090墅墅同策观点同策观点 我们认为，一个产品的热销一定有他的理由，我们不仅要看他的产品，更要看他的推广手段；绿地90墅项目抓住了客户最关注的东西“面子过硬、里子过得面子过硬、里子过得去去”，因此在营销过程中得到巨大成功。 但是，一个品牌要走得远，是与其口碑成无限正相关性的；该产

35、品究竟是一场革命还是昙花一现，关键要看“新娘”在入住后对这场婚姻的切实感受切实感受四、金地四、金地90+90+小复式小复式未未来，有多未来？金地未未来金地未未来90+90+系列系列状态：已售罄所在板块：外高桥板块占地：96383平方米容积率：1.6总建面：154212平方米绿化率：35%面积段：89.6（小复式）、约89（小洋房）、86.17（两房公寓）推量：共推出1611户，约80%房源为90以下户型去化速度：花园洋房全部内部消化，不对外出售；公寓和小复式推出首月便去化62.3%、目前售罄简要客户构成：自住客以在外高桥工作的客户为主金地未未来是是“超空间生活超空间生活”还是还是“看上去很看上

36、去很美美”户型分析户型分析金地未未来金地未未来金地未未来金地未未来90+90+系列系列金地未未来金地未未来8989平米花园洋房附加面积解析平米花园洋房附加面积解析附加面积约附加面积约1818平米平米 南露台，面积约6平米（不可封作房间） 北露台约3.3m3.3m宽宽，面积约10 主卧南飘窗金地未未来金地未未来8989平米花园洋房户型鉴赏平米花园洋房户型鉴赏交房标准： 精装修（除电视机以外所有电器赠送） 北露台需自行封闭鉴赏： 南北通透，2卧1厅朝南，通风采光佳 客厅面宽4.54.5米米，宽敞舒适 主卧面宽3.83.8米米，为家居放置提供宽裕空间 次卧处有一嵌入式储藏室设计，实用性差且造成套内家

37、具摆放不便内嵌式储物室三房两厅一卫 约894.5米3.8米金地未未来金地未未来8989平米花园洋房实景细部平米花园洋房实景细部花园洋房外立面4.5米面宽客厅3.8米面宽卧室主卧附赠飘窗 北露台改建房屋一层二层附赠北向入户花园面积约1010平米平米可改做功能间半面积阳台面积约1010平米平米，可将餐厅面宽由5米加大到9米客厅挑空5.75.7米米，可分割作为过厅使用附赠半面积阳台约6 6平米平米，与卧室相连，可将卧室面宽由5米加大到9米金地未未来金地未未来8989平米复式附加面积解析平米复式附加面积解析入户花园算一半面积的阳台挑空客厅与卧室相连的阳台若将挑空楼层隔出一个二楼的房间，可增加套内面积，

38、但是没有采光处金地未未来金地未未来8989平米复式户型鉴赏平米复式户型鉴赏赠送阳台面积，该面积可封起来作为创意空间，但是会影响客厅采光 楼梯下方可作储藏室，增强实用性厨房和卫生间的窗户正对夹缝，透气较差且室内只有一个卫生间二层一层2梯10户，楼道过长，私密性欠佳交房标准：毛坯北露台需自行封闭北向赠送阳台南向公共走廊二楼隔出的房间俯视图入口仰视图北向空调外机摆放处外墙金地未未来金地未未来8989平米复式实景细部平米复式实景细部赠送面积：赠送面积：南北双阳台，北面10平米可封作房间使用主卧南飘窗金地未未来金地未未来8989平米公寓附加面积解析平米公寓附加面积解析南向阳台北向阳台金地未未来金地未未来

39、8989平米公寓户型鉴赏平米公寓户型鉴赏蓝色标注区域为开窗区域客厅狭长，且墙上有5处门洞设计，使用率下降客厅以及北阳台都朝西，采光不足且有西晒作为房间使用的北阳台可用面积都很小，在6、7平米左右洗手间离主卧较远，使用不便；空间狭小，淋浴房转身都困难交房标准：毛坯金地未未来金地未未来8989平米公寓实景细部平米公寓实景细部淋浴排布局促客厅朝西，且设置过多门窗次卧面宽窄可改为功能间的阳台，面积小特征1：南向算一半面积的阳台 该阳台封闭的情况下会增加室内使用面积，但采光会受影响 特征2：主卧飘窗 增加了视野和空间感特征3：北向不算面积的露台 使用面积增加不少，但需根据不同的户型决定是否可封金地未未来

40、金地未未来90+90+系列特征总结系列特征总结欣赏者如是说欣赏者如是说金地未未来金地未未来90+90+系列系列购房关键字购房关键字购房关键词1：高得房率露台、飘窗、入户花园、南北阳台，这些附赠面积都提高了户型本身的得房率，1房变2房、2房变3房，为居住提供便捷购房关键词2：创新户型公寓、townhouse、花园洋房为90平米提供了更多可能购房关键词3：规划项目比邻六号线五洲大道站，位于规划中的森兰绿地板块，将成为上海第四大国际社区。交通便捷，环境优雅，学校环绕，使未未来兼备轨道房、学区房、国际社区等得天独厚的优势，投资、自主两相宜金地未未来金地未未来90+90+系列系列刘先生刘先生身份：花园洋

41、房业主来源：外高桥上班的白领年龄：28岁职业：公司部门主管现身说法： 听金地的朋友推荐未未来，小区离轨道交通近，上班很方便。花园洋房的房型很不错，面积不大总价也还能承受。虽然现在周围还有化工厂，但过几年周边学校、绿地都建好后环境会更好，做婚房用很合适！金地未未来金地未未来90+90+系列系列陈先生陈先生身份：复式业主来源：温州投资客年龄：40岁职业：小型私营业主现身说法： 项目是上海第一个90平米复式，附加值高，总价低。交通便捷，学区房，出租转手都容易，适合投资。金地未未来金地未未来90+90+系列系列王小姐王小姐身份：公寓业主来源：区域客年龄：25岁职业：公司职员现身说法： 原本住的是老公房

42、，想改善一下。90平米三房两厅感觉很划算，小区内部环境不错，售楼员把周围的规划说的花好稻好，还保证房子会不断升值，一冲动就买了。金地未未来金地未未来90+90+系列系列 在70/90政策下，以小户型小户型为主打的金地未未来能在一个项目中推出三种分属不同产品线三种分属不同产品线的户型，同样是对市场的一种试水龙生九子，各有千秋龙生九子，各有千秋怎样的产品接受度更高，去化更快，或许便是金地日后的开发方向怎样的产品接受度更高，去化更快，或许便是金地日后的开发方向金地未未来金地未未来90+90+系列系列创新户型、创新生活创新户型、创新生活 功能更精细化功能更精细化。90的全复式高层属金地独家研发独家研发

43、，大量的“灰空间灰空间”提供更多的利用空间；让过去只有在百 平方米以上户型中才有的功能，现在同样在八九十平方米空间得以实现 未未来的花园洋房不是简单的拿来主义不是简单的拿来主义，而是在经验的积累中不断创新的结果不断创新的结果 在未未来，不仅仅探索形式上的创新形式上的创新，创造每一面都美的建筑群落，更加真正思考创造更舒适的生活环境更舒适的生活环境， 并且让这些创造和设计完美的融合其中 金地未未来项目副总金地未未来项目副总 周士煜周士煜金地未未来金地未未来90+90+系列系列金地如是说金地如是说明天我们快乐入住明天我们快乐入住9090平的创意空间平的创意空间是广告一以贯之的诉求： 首次提出90复式

44、的“革命”，2房的户型外加附赠创意空间创意空间，而超大面积的阳台使得同样的2房空间，却得到了不同的2房享受 独特的90户型，有着大于90的享受，带来的却是低总价，对客户来说，的确是个不小的诱惑金地未未来金地未未来90+90+系列系列就像硬币的两面，不同的眼光产生不同的态度就像硬币的两面，不同的眼光产生不同的态度金地未未来金地未未来90+90+系列系列反对者如是说反对者如是说 根据中华医学会附属空气质量检验权威机构认定：住末未来不需要长时间戴防毒面具戴防毒面具！空气污染并不是中国最严重的，好于煤矿于煤矿井下井下3030米米，没有证据显示会影响孩子成长发育，最起码最起码可以保证一年内智力不会下可以

45、保证一年内智力不会下降很多降很多，不会有严重呕吐恶心等外在明显反映！ 公寓一进门就感觉玄关太长玄关太长，大概有23个平方，整个一块地方就浪费浪费掉了，厅里的门好多，沙发都不知道往哪里放。有送一个6平米的花园，说可以作成一个书房，但感觉实在是小。三房两厅纯属炒作概念纯属炒作概念！ 打酱油只须坐仅仅一站地只须坐仅仅一站地铁铁，或自驾车仅十分钟，不算不方便呀！ 什么？要多支出？相应国家号召么，拉动内须呀！金地未未来金地未未来90+90+系列系列同策观点同策观点金地未未来金地未未来90+90+系列系列 意甲意甲 花园洋房花园洋房 技艺精湛、内幕重重技艺精湛、内幕重重 有钱买不到，人脉是王道有钱买不到，

46、人脉是王道 金地未未来金地未未来90+90+系列系列 非洲杯非洲杯 小复式小复式 技术不够，体力来凑技术不够，体力来凑 精致有精致有余，舒适不足余，舒适不足 金地未未来金地未未来90+90+系列系列 国足国足 公寓公寓 还以为踢的是还以为踢的是“足球足球”呢呢 除去除去“过过道道”我还留下什么我还留下什么金地未未来金地未未来90+90+系列系列五、总结五、总结总结总结作为中国地产的领军者，作为中国地产的领军者，从功能间多置和缩小面积两方面着手、从功能间多置和缩小面积两方面着手、将将“面积越来越小面积越来越小”的战略进行到底的战略进行到底总结总结产品开拓上不是先河，产品开拓上不是先河，选择合适的地点合适的营销方式，并因此声名大噪；选择合适的地点合适的营销方式，并因此声名大噪；以产品为导向宣传，节约后期同质项目的推广成本以产品为导向宣传，节约后期同质项目的推广成本总结总结部分产品得到成功，部分产品得到成功，但因错误的选址导致其口碑不佳；但因错误的选址导致其口碑不佳；头炮打得不够精彩头炮打得不够精彩可编辑