成都服务式公寓考察报告课件.ppt

1、成都服务式公寓考察报告2017年4月5日湘江FFC项目公司项目基本情况一、项目概况项目名称成都雅诗阁来福士服务公寓成都仁恒辉盛阁国际公寓开发商凯德集团仁恒置地运营商雅诗阁辉盛阁开业时间2014年2011年地址人民南路四段3号来福士广场指挥街111号楼层数38层38层客房数298套360套房型1房、2房、3房、顶楼套房1房、2房、3房面积范围48-410（）50-150（）雅诗阁服务式公寓雅诗阁人员编制岗位人数管理层10行政10工程20运营20前台20其他10运营专业备注：保洁、安保以及餐厅均属于外包雅诗阁运营情况房型平均套内面积（）套数占比备注单间47.439933.2%20间带厨房标间47.

2、44314%无厨房一房93.7110535.5%/二房141.063512%/三房243.24155%/套房41010.3%/运营专业运营情况客户类型占比入驻率外籍人士50%70%商务人士30%游客10%其他10%运营专业个性化服务事项服务内容房间服务清洁房间洗烫衣服干洗/湿洗24小时房内送餐设备维修免费瓶装水免费洗濑用品吹风机电热水壶国际长途电话商务服务翻译文字处理复印、装订、传真电子邮件（上网）快件专递设备租用保险箱运营专业个性化服务事项服务内容礼宾服务旅游机场接送接站服务行礼运送/寄存租车服务会议厅摄影彩扩叫醒服务24小时前台服务外币兑换擦鞋票务服务其他服务代缴费用托婴小件寄存送花服务全

3、球酒店预定服务 代购服务保姆服务美发沙龙运营专业个性化服务事项服务内容设施服务24小时供应冷热水 卫星电视WIFI无线上网无烟房免费旅游交通图免费停车场活动设施游泳池桌球室棋牌室桑拿浴室儿童游乐场影音室网球场烧烤区SPA运营专业收费标准事项类别收费标准备注日租（元/天）月租（万元/月）房费一房800-10001.8-2.5报价二房20003.5-4套房36006运营专业功能区划分 区域面积规格数量楼层位置备注后勤区域行政办公室 1501L2工程办公室1001B3布草间5每层1 间每层更衣室1501B3茶水间/员工餐厅2001B3客房仓库20001B3餐厅420138层厨房120运营专业七、功能

4、区划分 区域面积规格数量楼层位置备注公共区域大堂 40011会议室40-1804L2儿童游乐区1001L5游泳池3301L33健身房1501L33运营专业室外安保体系24小时保安和闭路电视监控系统电子门禁卡消防灭火器消防面具烟雾传感器室内电子保险箱喷淋季度消防演习24小时保安和监控系统完善的危机管理程序 运营专业家具、家电配置标准（雅诗阁一室一厅）项目事项品牌尺寸数量家具1.0 入口1.1 入口壁柜定制长1060,高2280，宽60011.2 入户门电子门卡Saflock/11.3 全身镜宽500,高170011.4 入户门猫眼防盗链FROTE12.0 客厅2.1 单人沙发定制长800，宽70

5、0，高100012.3 茶几定制直径1200，高50012.4 电视柜定制长3200，宽570，高31012.5 边几定制直径570，高54022.6 落地灯定制高157012.7 抱枕靠垫定制长400，宽40042.8 地毯定制长2760，宽198012.9 沙发定制长2760，宽860，高10001成本专业家具、家电配置标准（雅诗阁一室一厅）项目事项品牌尺寸数量家具3.0 用餐区3.1 餐桌定制高770，直径90013.2 餐椅定制长520，宽500，高78023.3 吊顶吊灯定制直径480，离地156013.4 橱柜定制高860，宽700，长277014.0 卧室4.1 床背板定制全墙包

6、软装4.2 床头柜定制长1000，宽490，高52024.3 床垫长2000,宽210014.4 梳妆台定制无4.5 电视柜定制长2100，宽560，高63014.6 写字台定制长1400，宽560，高75014.7 写字台椅定制长500，宽500，高75014.8 软垫脚凳定制长1500，宽400，高42014.9 床旗定制长2400，宽44014.10 抱枕靠垫定制2大2小44.11 衣柜定制长2260，高2300，厚60014.12 筒灯新文航/4.13 户内门五金FROTE/成本专业家具、家电配置标准（雅诗阁一室一厅）项目事项品牌尺寸数量配件1.0 电器1.1 卧室电视SONY40寸1

7、1.2 客厅电视SONY46寸11.3 热水壶BRAUN/11.4 电话机Gigaset/11.5 插座LEVITON/1.6 吹风机PHILIPS/11.7 冰箱Electrolux宽700，高150011.8 厨房炉具Electrolux宽300，长52011.9 抽油烟机Electrolux11.10 烤箱Electrolux立面600*60011.11 微波炉Electrolux立面600*38011.12 洗碗机Electrolux立面600*70011.13 洗衣机（烘干)Electrolux立面600*82011.14 洗菜盆FRANKE长780，宽420，深35011.15 卫

8、生洁具及龙头TOTO成本专业家具、家电配置标准（雅诗阁单间）项目事项品牌尺寸数量家具1.0 入口1.1 入口壁柜定制长3000,高2280，宽60011.2 入户门电子门卡Saflock11.3 全身镜宽500,高170011.4 入户门猫眼防盗链FROTE12.0 卧室2.1 单人沙发定制长800，宽700，高10002.3 茶几定制/2.4 电视柜定制长3600，宽500，高6202.5 床垫长2000,宽110022.6 床头柜定制长550，宽500，高50022.7 写字台定制长1400，宽600，高74012.8 写字台椅定制长500，宽500，高7501配件/1.0 电器/1.1

9、电视SONY40寸11.2 热水壶BRAUN/11.3 电话机Gigaset/11.4 插座LEVITON/1.5 吹风机PHILIPS/11.6 卫生洁具及龙头TOTO/成本专业家具、家电配置标准（辉盛阁两室一厅）项目事项品牌尺寸数量家具1.0 入口1.1 入口壁柜定制长1060,高2400，宽60011.2 入户门电子门卡Vingcaid11.3 全身镜入口正立面满墙1.4 入户门猫眼防盗链/12.0 客厅/2.1 沙发定制长(1500+2100),宽900，高78012.2 茶几定制长900，宽900，高40012.3 电视柜定制长1500，宽550，高50012.4 边几定制长400，

10、宽400，高80012.5 落地灯定制高160012.6 抱枕靠垫定制长400，宽40042.7 地毯定制长3600，宽36001成本专业家具、家电配置标准（辉盛阁两室一厅）项目事项品牌尺寸数量家具3.0 用餐区3.1 餐桌定制长1750，宽850，高75013.2 餐椅定制长500，宽500，高90043.3 吊顶吊灯定制直径700，离地185014.0 卧室（1间）4.1 床背板定制高800，宽21004.2 床头柜定制长500，宽550，高50024.3 床垫长2000,宽210014.4 梳妆台定制无4.5 电视柜定制长1500，宽550，高50014.6 写字台定制长1300，宽54

11、0，高75014.7 写字台椅定制长600，宽500，高45014.9 床旗定制长2500，宽68014.10 抱枕靠垫定制2大2小44.13 户内门五金HAFELE/成本专业家具、家电配置标准（辉盛阁两室一厅）家具、家电配置标准（辉盛阁两室一厅）项目事项品牌尺寸数量配件1.0 电器/1.1 卧室电视SONY/21.2 客厅电视SONY/11.3 热水壶PHILIPS/11.4 电话机CISCO/11.5 插座Legrand/1.6 吹风机PHILIPS/11.7 冰箱西门子嵌入式/11.8 厨房炉具Smeg长580*宽51011.9 抽油烟机Smeg/11.10 烤箱Smeg/11.11 微

12、波炉Smeg/11.12 洗碗机Smeg立面450*70011.13 洗衣机（烘干)西门子立面580*83011.14 洁具DURAVIT/1.15 龙头Hansgrohe/成本专业设计专业项目概况楼层数35层,B3B4停车场客房数298套房型1房、2房、3房、顶楼套房面积范围48-410（）楼层分布1层层大堂、约400m22层层4间会议室、约400m23层层言几又书店5-7层层客房10-16层层客房17层层设备用房18-31层层客房32层层设备用房33层层泳池（约330m2）、更衣（约120m2）、健身（约150m2）34层层全日制餐厅（外包经营）（约280m2）、厨房（约140m2）35层

13、（屋顶）层（屋顶）设备用房及擦窗机合作单位项目名称成都雅诗阁来福士服务公寓成都仁恒辉盛阁国际公寓室内设计顾问美国BBGM/灯光设计顾问Lightinglmagesinternational光莹照明设计/标识设计顾问DPCDesignPteLtd.新加坡新中财利顾问北京分公司/建筑设计/ 设计院美国StevenHollArchitects斯蒂文霍尔建筑事务所/声学顾问CampbellShillinglawLau京金宝声学环保顾问（北京）有限公司广州分公司/厨房顾问TrillionFoodservicesPlannerLtd.香港厨源餐饮设计有限公司/设计专业电梯标准客梯消防/服务电梯备注载重kg

14、1350Kg1350Kg容量18人24人额定速度2.5m/s2.5m/s开门尺寸1.1米1.1米轿厢内净尺寸mm1860mm1450mm装修净高2410mm/轿厢高度mm2.4米2.4米设计专业设计专业15米入户大堂4米装修风格：简约中式主要装修材料：橡木本色复合木地板，米黄石材+深啡网石材，胡桃木实木贴皮木饰面面积：约400设计专业5.37米公用客梯厅3米2.4米电梯轿厢电梯载重1350kg，容量18人2.4米1.45米1.86米1.1米设计专业客房层电梯厅2.4米3米设计专业2.3米走廊1.8米入户门退距480mm面积约200，其中泳池88.8，水深1.3m1.5m。设计专业泳池18.5米

15、4.6米设计专业健身房位于37层（实际建筑33层），150含器械、有氧、跳操活动区，地面采用地胶面层处理后勤区：面积近4000，其中地下3层的员工更衣室180、员工娱乐室60、员工用餐室200、工程部办公室150，其余分散其它楼层。设计专业后勤区户型图（单间）单间：约458.99米5米浴室、洗漱间、卫生间入户通道卧室电视厅、办公及休息区实景图（单间）户型图（1房）1房：约90.59.05米10米浴室、洗漱间、卫生间入户通道卧室客厅、办公及休息区餐厅厨房储物间实景图（1）设计专业项目占地面积32574，南、北、东侧临其他建筑，西侧临人民南路四段（双向十车道）， 1、3号地铁线换乘站（育馆站）紧邻

16、项目西北角，交通便利。设计专业车行出入口位于项目西侧（南、北段各一处），北车行入口7米宽，南车行出口5米宽，地面采用沥青面层，不设道闸系统，实行顺时针单向通行，由安保人员及标识系统对车辆进行引导管理（北车行入口） （南车行出口）7米5米设计专业西广场的铺装广场宽度为822m，地面大面积采用1.2m*0.6m芝麻黑烧面工字缝和0.8m*0.5m芝麻灰烧面工字缝铺贴，及采用少量的中国黑亚光面进行分隔。0.8m*0.5m芝麻灰烧面工字缝）（1.2m*0.6m芝麻黑烧面工字缝）（设计专业西广场的下沉绿化广场12m*12m，采用0.5m*0.5m青石自然面、芝麻黑自然面铺贴，石材之间嵌草。（0.5m*0

17、.5m青石自然面）（0.5m*0.5m芝麻黑自然面）通过台阶将首层室外地坪与第一级裙楼屋面花园（高于首层地坪6m）、第三级裙楼屋面园（高于首层地坪17m）直接相通，形成一个全开放式裙楼屋面花园，使游人可直接从室外就可以进入到屋顶花园。台阶踏步板采0.8m*0.34m*0.05m厚芝麻灰烧面，踢脚板0.8m*0.07m芝麻灰烧面。设计专业西北区台阶上第一级裙楼屋面花园三级裙楼屋面花园通过芝麻灰烧面石材饰面的台阶相连，地面采用0.8m*0.5m黄锈石荔面工字缝铺贴；三级裙楼屋面花园的水池面积500、680、550，水池深度0.38m，水深0.15m，池底都采用的0.8m*0.5m森林绿光面进行饰面

18、，且给每个水池予以命名，提升文化涵养。西南区台阶上第级裙楼屋面花园东北区上第三级裙楼屋面花园设计专业（三级裙楼面花园水池）（第一级裙楼花园水池及铭牌）设计专业（第二级裙楼屋面花园水池及铭牌）设计专业（第三级裙楼屋面花园水池）设计专业写字楼入口前坪水景（锈石荔枝面饰面种植池+中国黑光面饰面三级叠水池+自然青石点缀）雅诗阁公寓入口前坪水景设计专业（锈石荔枝面饰面景墙+中国黑光面饰面两级叠水池+然青石点缀）设计专业西广场直面市政主干道，承接着绝大部分人流进出项目，因此此处采用南洋楹、银杏、皂角、樱花等乔木配以红叶石楠、金森女贞、三色堇等小苗的植物搭配形式，营造既满足视线及人流在绿化中的通行，也满足了

19、有人在绿树下的停留于休憩。（乔木+地被两层次搭配形式）设计专业北、东、南采用大乔木、小乔木、灌木、小苗及地被的六层次的搭配形式，即形成了较好的观赏效果，又很好的用植物绿化将项目在北、东、南三个方向进行围合，自成一方天地。（北入口中间岛：女贞+旅人蕉/桂花/红枫+红桎木球/海球+红叶石楠/金叶女贞/肾蕨+草坪）设计专业（写字楼入口前坪：银杏/香樟+桂花+红桎木球/海桐球/龟背竹/芋+鸭脚木/肾蕨+草皮）设计专业（北侧树阵广场：景烈白兰+桂花+红叶李/红枫/旅人焦+鸭脚木/洒金珊瑚/金女贞）设计专业（东侧绿带：皂角/南洋楹/银杏/香樟+桂花/樱花/红叶李/法国冬+红枫/红桎木球/海桐球/海芋+鸭脚

20、木/肾蕨+草皮）设计专业（雅诗阁酒店入口前坪：银杏+桂花/樱花/红叶李/法国冬青+红枫/红桎木球/海桐球/芋+鸭脚木/六月雪/肾蕨+草皮）设计专业裙楼屋面花园以树阵为主，局部配以草地和植物组团。（银杏/桂花树阵+刚竹/肾蕨组团+台阶坡/草块拼花）设计专业排水饰面的处理手法（沥青道路边的铸铁喷灰色沟盖板）（裙楼屋面花园建筑边的石材开沟盖板）设计专业(建筑连廊玻璃栏杆边的不锈钢沟盖板)设计专业夜间照明灯具的应用(精神堡垒、绕树彩灯应用)设计专业（导示牌、高杆灯、建筑壁、雨棚筒灯的应用）（LOGO发光字、水底射灯的应）设计专业（群楼屋面花园的庭院灯、台阶灯、水底射灯的应用）该项目的特色在于从首层室外

21、可直接上下裙楼屋面，并将裙楼屋面水景与裙楼采光玻璃顶相结合，再增加了每水景都赋予文化含；西侧临市政主干道的区域将下沉式休息广场融入进来，更好的解决了市民在该项目的体现度；写字楼、公寓等大堂前坪都布置一水景，提升前坪的灵动感。辉盛阁国际公寓设计专业项目概况楼层数39层,B1-B3停车场客房数360套房型1房、2房、3房面积范围50-150楼层分布1层层大堂、约400m21-5层商业6层层泳池、健身房、瑜伽、桑拿、更衣室7层层全日制餐厅、儿童娱乐区、商务中心、会议室2间、音乐按摩室、台球室9-39层层公寓设计专业入户大堂9米32米设计专业电梯厅4.5米设计专业2.7米9米3.6米2.4米1.45米

22、入户门退距580mm客房层电梯厅客房层走廊设计专业电梯载重1350kg，容量18人1.47米1.9米2.4米1.1米设计专业泳池房约40042米9.4米设计专业游泳池泳池约17022.4米7.46米6.55米2.89米设计专业餐厅儿童游乐场设计专业商务中心健身房按摩室设计专业地下车库候梯厅楼梯间3.9米2.4米设计专业车行出入口位于项目东南角（宽7.8m）和西南角（宽6.5m），地面采用1.2m*0.3m芝麻黑/珍珠白烧面花岗岩，不设道闸系统，实行双向通行，由安保人员及标识系统对车辆进行引导管理。（东南角车行出入口）（西南角车行出入口）整个项目室外地面主要采用1.2m*0.3m芝麻黑/珍珠白烧

23、面花岗岩工字缝铺贴混铺，0.9m*0.3m森林绿亚光面进行分隔（56m间距），0.9*0.25芝麻黑烧面路沿石。（东侧广场铺宽15米） （北侧广场铺装宽15.6m）设计专业设计专业（西北广场铺装约1200） （西侧广场铺装宽2.8m）（南侧通道铺装）（南侧通道铺装）设计专业东、北、西的紧邻市政干道，且项目商业裙楼的临街面也是东、北、西向。这三个方向上的植物以银杏、樱花为主。（东侧25cm、冠幅5m、高度7m、间隔4.5/2.5m樱花树+女贞绿篱）（北侧东段45cm间隔14m银杏）（北侧西段45cm间隔10米银杏） （西侧35/45cm间隔6.6/9m银）南侧紧邻其他建筑，红线围墙区域采用乔木、

24、小乔木、竹类、灌木、地被搭配，起到围合区分空间，达到视线遮挡的效果；而建筑外墙边则采用小乔木、灌木球、地被、草皮搭配，起到美化建筑基角的效果。（南侧围墙内侧种植南洋楹/羊蹄角/青枫+桂花/樱花+刚竹+海桐/山茶球+金森女贞）（紫薇/红枫/桂花球+女贞球/红桎木球/苏铁+金森女贞/大功劳/麦冬）设计专业辉盛阁国际公寓大堂前坪植物结合LOGO景墙，采用绿篱结合时令花卉来营造。（辉盛阁国际公寓大堂前坪LOGO景墙的女贞绿篱与黄色三色堇）写字楼大堂前坪植物采用凤尾竹对构筑物进行遮挡，形成篱。（写字楼大堂前坪的凤尾绿篱）设计专业西侧广场采用移动花箱与仿真草毯围合半开敞空间打造室外酒吧区。（冬青/时令花卉

25、的移动花箱+仿真草毯围合成了160/130/8宽度6m的3块室外酒吧）设计专业设计专业夜间照明灯具的应用（精神堡垒/导视标牌的用）设计专业（移动花箱的车道分隔）（特斯拉电动车充电桩的设置） （灯柱套）（车道边的防撞提示装置）园建细节的把控设计专业（不锈钢盲道条的安装）（检修井盖类别的刻文/铭牌）该项目拓展了室外广场的使用功能，将室外酒吧融入进来，将项目的商业氛围拓展到室外；通风井等室外构筑物遮挡较好；采用保障设施满足人车分流，将无障碍通道形成环线。（缝隙式排水沟及检修口）户型图（单间）单间：约568.3米6.8米浴室、洗漱间、卫生间入户通道卧室电视厅、办公及休息区厨房实景图（单间）户型图（1房

26、）2房：约13512米11.5米浴室、洗漱间、卫生间入户通道卧室客厅、办公及休息区餐厅厨房11米实景图（1）工程专业装修亮点装饰设计色调协调、统一，整体效果观感较好；相片说明:雅诗阁大堂服台效果工程专业相片说明：雅诗阁公寓房间效果工程专业相片说明：雅诗阁公寓电梯效果工程专业石材选材质感较好、色差小，同时加工尺寸偏差非常小、平整好，整体效果较好；相片说明：雅诗阁电梯厅地面石材，石材整体无较大色差，质感较好，加工尺精度极高，对缝齐无错位；地面打磨到位，无错台；墙地面交界位置几乎无缝隙，不用打胶或填缝处理；同时地面日常清理及维护到位，每个部位都干净整洁。工程专业相片说明：雅诗阁电梯厅墙面石材，石材整

27、体几乎无色差，质感较好，工尺寸高（现场实测长短边及对角线偏差均在0.5毫米以下），故石材对缝无错位，整体效果较好；工程专业厨房区域设计理念为集成式设计，预先选定好烤箱、洗衣机等所有厨房电器品牌及型号，节约了空间，减少了各种电器带来的尺寸冲突，减少了施工时的死角及各种收边收口，方便施工及施工的质量控制相片说明：雅诗阁公寓室内厨房区域果；工程专业木地板及木饰面整体效果较好，维护及保养较好，木地板选材耐磨效果较好，无明显的损坏及耐磨伤；同时墙纸铺贴效果较好，接缝位置无起卷现象、墙面墙纸无空鼓的质量问题；同时墙纸和踢脚线、吊顶、阴角等位置细部处理较好。相片说明：雅诗阁木地板、木饰面、墙纸整效果。工程专

28、业商场地砖缝隙处理较好，用专用填缝剂进处理，同生维护及卫生清扫较好，整体很洁、效果好，地砖对缝好。相片说明：来福士商地砖效果。 工程专业 装修需要改进及注意的地方 雅诗阁厨卫区域集成设计效果较好，满足功能、美观、又节约空间，但据说之前洗衣机未考虑好高度尺寸，导致最后不得不将洗衣机盖板卸掉，然后再装入整体厨柜，才保证了整体效果，所以建议装修前必须考虑好所有设备尺寸进行设计； 辉盛阁大堂比较大气，上档次，但公寓室内多处细节处理不好，选材也存在问题，导致室内整体效果欠佳；（1）木地板选材存在严重问题，耐磨性较差，几乎室内所有地面均出现耐磨破损的问题，同时无法修复，严重影响室内装饰效果；相片说明：辉盛

29、阁木地板耐磨破损重。工程专业墙面木饰面与墙纸交接处墙纸起卷现象，细部处理不好，同时也未及时进行修复；照片说明：辉盛阁公寓室内墙纸与木饰面交界墙纸起卷。工程专业室内吊顶以上与墙体交界位置细部处理粗糙。照片说明：辉盛阁公寓室内吊顶以上与墙体交界位置细部处粗糙。工程专业卫生间洗漱台台面与墙面交界处口不好，只能用打胶进行处理，影响整体效果，同时打胶时间长后会老化，存在以后需要多次修复的问题。照片说明：辉盛阁公寓室内卫生间洗漱台台面与墙面界处口不好。 工程专业卫生间墙地面砖与洗漱台整体颜色搭配不好，不协调；照片说明：辉盛阁公寓室内卫生间效。工程专业对提升室内装饰效果的建议（工程部分）：要掌握好设计及施工

30、的整体节奏，要做好前期设计、选材、认样、图纸深化的前期准备工作，尽量要保证正常、合理的施工工期，要避免抢工，要按部就班的组织施工；公寓精装修部分的施工内容尽量要划为二到三个标段，这样做到有对比、有竞争，同时对不能满足装修质量及进度要求的施工单位进行清退，以保证整体品质及进度符合要求；厨房区域部分因为功能多，同时电器多，应采用集成设计，先订好电器品牌及型号，然后依据其尺寸和功能进行整体布置，这样有利于减少尺寸冲突，同时节约空间，并减少施工难度及各种收边收口；要有细节决定成败的理念：对一些细部处理要依据施工图纸和现场实际进行梳理，比如墙地面砖交界位置、电梯厅门套与石材交界位置、墙面与窗户交界位置、

31、吊顶与墙面交界位置等等，应逐一进行编号，出具详细收口做法，并明确质量要求。石材色差、下料尺寸、平整度要严格进行控制，要深入到加工场源头进行控制，不合格不允许拉到工地现场，同时对一些重要装饰部位要对石材进行挑选（比如大堂墙面、地面等）、预拼后再上墙，以保证整体效果。坚持样板引路的制度：样板不仅能反应整体使用功能及整体效果，并能反应图纸存在的错、漏、碰、缺等多种问题，所以必须要实行样板引路，样板确认后方可进行大面积施工，以避免造成大面积不符合要求的严重质量问题；坚持主动控制、主动管理的原则：施工前做好预控工作，包括深入看图，提前处理图纸存在的问题，并及时进行纠正及优化；方案先行，提前做好施工方案的审阅工作，并提出修改及优化意见；加强施工前的交底工作及施工过程中的质量控制工作，提前将质量问题解决在萌芽当中，最终保证整体效果。 谢谢聆听