转让不动产增值税管理课件.ppt

1、营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑增值税发票相关知识增值税发票相关知识1房地产企业业相关政策房地产企业业相关政策2目录目录CONTENTSCONTENTS3建筑企业相关政策建筑企业相关政策4不动产进项税额分期抵扣不动产进项税额分期抵扣5转让不动产增值税管理转让不动产增值税管理6不动产经营租赁增值税管理不动产经营租赁增值税管理营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑在此输入目录内容政策依据政策依据国家税务总局关于发布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的

2、公告（2016年第14号）营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑适用范围适用范围纳税人转让其取得的不动产，适用本纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。办法。本办法所称取得的不动产，包括以直本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。产项目不适用本办法。营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑五、销售额的确定五、销售额的确定转

3、让不动产销售额纳税人种类项目计税方法销售额一般纳税人取得（不含自建）自建取得（不含自建）自建2016年4月30日前的项目可以选择适用简易计税（5%）可以选择适用简易计税方法（5%）销售额=全部价款和价外费用-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额销售额=取得的全部价款和价外费用一般计税一般计税销售额=取得的全部价款和价外费用销售额=取得的全部价款和价外费用2016年5月1日后的项目应适用一般计税应适用一般计税方法销售额=取得的全部价款和价外费用销售额=取得的全部价款和价外费用小规模纳税人所有项目简易计税销售额=全部价款和价外费用-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额销售额

4、=取得的全部价款和价外费用个人（个体工商户）住房所有项目简易计税1、以取得的全部价款和价外费用 2、免税 3、售收入-购买住房价款后的差额（一线城市非普通住房）免税营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑五、销售额的确定五、销售额的确定转让不动产纳税地点纳税人种类不动产类型预缴税款申报纳税一般纳税人不动产 不动产所在地主管地税机关 机构所在地国税机关小规模纳税人 不动产 不动产所在地主管地税机关 机构所在地国税机关个人个体工商户不动产、住房不动产、住房所在地主管地税机关机构所在地国税机关其他个人不动产、住房不需预缴住房、不动产所在地主管地税机关营业税改征增值税政

5、策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑预缴税款计算预缴税款计算 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款应预缴税款=全部价款和价外费用（全部价款和价外费用（1+5%）5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除

6、不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：算依据的，计算公式为：应预缴税款应预缴税款=（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（取得不动产时的作价）（1+5%）5%。营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑作价合法凭证作价合法凭证纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政置原价或者取得不动产时的作价的

7、，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。（三）国家税务总局规定的其他凭证。营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑申报纳税申报纳税 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税

8、款，可以在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。税凭证作为合法有效凭证。营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑发票开具发票开具 小规模纳税人转让其取得的不动产，小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。在地主管地税机关申请代开。 纳税人向其他个人转让其取得的不动

9、纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。产，不得开具或申请代开增值税专用发票。营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑罚则罚则 纳税人转让不动产，按照本办法规定应向纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。税收征收管理法及相关规定进行处理。 纳税人转让不动产，未按照本办法规定

10、缴纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。和国税收征收管理法及相关规定进行处理。营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑增值税发票相关知识增值税发票相关知识1房地产企业业相关政策房地产企业业相关政策2目录目录CONTENTSCONTENTS3建筑企业相关政策建筑企业相关政策4不动产进项税额分期抵扣不动产进项税额分期抵扣5转让不动产增值税管理转让不动产增值税管理6不动产经营租赁增值税管理不动产经营租赁增值税管理营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业

11、务房地产、建筑房地产、建筑在此输入目录内容政策依据政策依据国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告（2016年第年第16号）号）营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑适用范围适用范围纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。式取得的不动产。纳税人提供道路通行服

12、务不适用本办法。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑三、税率和征收率三、税率和征收率提供不动产经营租赁服务 纳税人项目计税方法税率、征收率一般纳税人2016年4月30日前取得可以选择适用简易计税5%一般计税方法11%2016年5月1日后取得一般计税11%小规模纳税人单位和个体工商户出租取得的不动产（不含个体工商户出租住房）简易计税5%个体工商户出租住房简易计税5%减按1.5%其他个人出租不动产（不含住房）简易计税5%其他个人出租住房5%减按1.5%公路经营企业开工日期在2016年4月30日前可以选择适用简易计税3%2016

13、年5月1日后的项目一般计税11%营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑五、销售额的确定五、销售额的确定不动产经营租赁纳税地点纳税人种类不动产类型预缴税款申报纳税一般纳税人不动产不同县（市、区）不动产所在地主管国税机关同一县（市、区）不需预缴机构所在地国税机关小规模纳税人 不动产不同县（市、区）不动产所在地主管国税机关同一县（市、区）不需预缴机构所在地国税机关个人个体工商户不动产、住房不动产、住房所在地主管国税机关机构所在地国税机关其他个人不动产、住房不需要预缴不动产所在地主管地税机关营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑预缴税

14、款计算预缴税款计算 （一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（应预缴税款含税销售额（1+11%）3%（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款含税销售额（应预缴税款含税销售额（1+5%）5%（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：款：应预缴税款含税销售额（

15、应预缴税款含税销售额（1+5%）1.5%其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：（一）出租住房：（一）出租住房： 应纳税款含税销售额（应纳税款含税销售额（1+5%）1.5%（二）出租非住房：（二）出租非住房：应纳税款含税销售额（应纳税款含税销售额（1+5%）5%营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑预缴申报预缴申报单位和个体工商户出租不动产，按照本办单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写增值税预缴税款表。款时，应填写增值税预

16、缴税款表。营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑申报纳税申报纳税单位和个体工商户出租不动产，向不动产单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。税凭证作为合法有效凭证。营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑发票开具发票开具小规模纳税人中的单位和个体工

17、商户出租小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。主管地税机关申请代开增值税发票。纳税人向其他个人出租不动产，不得开具纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。或申请代开增值税专用发票。营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑罚则罚则纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不纳税人出租不动

18、产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。管理法及相关规定进行处理。纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。税收征收管理法及相关规定进行处理。营业税改征增值税政策业务营业税改征增值税政策业务房地产、建筑房地产、建筑谢谢，不当之处请批评指正谢谢，不当之处请批评指正