某食品产业园可行性分析报告课件.ppt

1、报告内容 第一部分：项目本体分析第一部分：项目本体分析 第二部分：房地产市场分析第二部分：房地产市场分析 第三部分：项目必要性及可行性分析第三部分：项目必要性及可行性分析第一部分：项目本体分析第一部分：项目本体分析v 城市背景v 项目区位v 规模指标v 项目现状v 利势条件v 初步定位益阳位于湖南省中北部，是中部地区重要的的物流集散地。全市总人口470万，中心城区人口53万.u 全市辖桃江、安化、南县三个县和大通湖区，代管沅江市。市区设赫山、资阳、朝阳三个区。其中山地占39.71%，丘陵占10.05%，岗地占6.7%，平原占32.44%，水面占11.10%。u 全市总面积全市总面积12144平

2、方公里，为全平方公里，为全省总面积的省总面积的5.83%。全全市城镇人口市城镇人口195万，中心城区面积万，中心城区面积53平方公里，平方公里，中心城区人口中心城区人口53万。（数据截止万。（数据截止2009年底）年底）u 公路、铁路、高速公路、高等级公路、铁路、高速公路、高等级公路、水路四通八达公路、水路四通八达 ，两小时车程，两小时车程可以辐射湘、鄂、赣等省多个城市。可以辐射湘、鄂、赣等省多个城市。城市背景城市背景项目地处益阳市南部，位于市政府2008年成立的高新区东部新区，目前地段认知相对较偏。u 东部新区规划总面积285平方公里，其中核心区29.6平方公里 。近期规划总面积10平方公里

3、，其四至范围：北至长张高速公路，南抵319国道，西起高新大道，东止鱼形山大道。涉及泉交河、衡龙桥、沧水铺3镇12个村的62个小组，规划区内人口5980人.u 东部新区紧邻省会长沙，地处长常高速公路出口处，距长沙40公里，距益阳港口和长沙黄花机场分别为20公里和60公里。项目区位项目区位本案总占地4558.1亩。主要分三大版块：交易区、企业总部、仓储物流。u总占地4558.1亩，正批报面积200亩，生产企业近期用地面积940亩，预留用地面积34181.1亩。u其中交易区其中交易区320亩，企业亩，企业总部总部400亩，仓储物流及亩，仓储物流及其它配套其它配套规模指标规模指标地块周边交通设施正在修

4、建中，周边环境多为农田、山林。地块四至：地块四至：东：至湾路西：至城际干道南：至宴家村路北：至鱼形山路地块现状：地块现状： 地块周边道路部分主体完工，部分仍待修建，目前没有道路绿化、路灯等公共设施。 地块内部全为水稻农田，与周边道路有一定的海拔落差。项目现状项目现状项目紧邻新区主干道城际干道，与益阳、长沙城区交通便利。本项目西侧是城际主干道，沿街面达2281M。本项目东侧紧邻长常高速，沿 街面达1851M。地块距益阳城区15公里左右，距长沙市区40公里左右。利势条件利势条件 1、总体定位、总体定位 中国第一品牌食品产业园中国第一品牌食品产业园通过现代食品的集中展示交易和通过现代食品的集中展示交

5、易和国内、国际著名行业品牌汇聚，国内、国际著名行业品牌汇聚，依托益阳资源与区位优势，依托益阳资源与区位优势，打造集品牌产品科技创新、生产打造集品牌产品科技创新、生产加工、物流配送、质量认证、信加工、物流配送、质量认证、信息发布、展示交易、国际博览、息发布、展示交易、国际博览、品牌推广、行业高端服务等功能品牌推广、行业高端服务等功能为一体的中国第一品牌食品产业为一体的中国第一品牌食品产业基地。基地。 2、功能定位、功能定位 该项目分为十个功能区该项目分为十个功能区产品交易中心、全球食品电子交产品交易中心、全球食品电子交易采购中心、产业会展中心、生易采购中心、产业会展中心、生产加工园区、企业定制园

6、区、研产加工园区、企业定制园区、研发科技中心、仓储物流中心、产发科技中心、仓储物流中心、产业服务认证中心、企业总部基地、业服务认证中心、企业总部基地、综合配套园区。综合配套园区。初步定位初步定位城市发展新区、有一定资源条件的、城市发展新区、有一定资源条件的、大规模房地产开发项目。大规模房地产开发项目。项目优势：项目优势：1. 交通优势：交通优势：与新区主干道2.3公里沿街面，与长常高速1.8公里沿街面。交通便利，地段优质。2. 规模优势：规模优势：大规模开发，在规划设计、整体的开发安排等方面有较大可为空间3. 地价优势：地价优势：取地成本，初期投入少区域认知：区域认知：目前项目所在区域认知相对

7、较偏工业基础：工业基础：益阳是农业大市，工业底子较薄。项目劣势：项目劣势：本体分析小结本体分析小结第二部分：益阳房地产市场分析第二部分：益阳房地产市场分析v 宏观经济指标v 宏观房地产市场指标v 房地产市场需求展望益阳市经济发展快速，2010年国民生产总值712亿，增长率达14.7%，高于全国平均水平。u益阳地处连接长沙麓谷望城宁乡西线工业走廊，是长株潭城市群的重要组成部分，同时也是国家中部地区加工贸易产业梯度转移重点承接地，近年经济发展快速。u近年益阳经济持续增长，年均增幅14%左右，高于全国11.4%的平均水平。工业增长率超过20%，正走向工业兴市道路。u但由于益阳是农业大市，人群与产业限

8、制，经济总量不高，在湖南各市排名靠后。不到长沙的七分之一。资料分析来源：益阳市年鉴、湖南统计局GDPGDP、人均、人均GDPGDP住房消费支出水平可支配收入与消费能力20102010年益阳市年益阳市GDPGDP绝对额绝对额 （万元、元）（万元、元）增长速度（增长速度（% %）GDPGDP7122748 7122748 14.714.7第一产业第一产业1623639 1623639 4.3 4.3 第二产业第二产业2884061 2884061 21.1 21.1 第三产业第三产业2615048 2615048 13.7 13.7 人均人均GDPGDP168391683913.7 13.7 人均

9、可支配收入和人均消费支出双向增长，益阳 农村居民消费能力逐步增强。u随着益阳市经济的迅猛发展，2007年至2010年益阳市城镇人均可支配收入大幅提升，由07年的10797元提升至10年的15398元。u益阳2009年城镇居民人均消费性支出突破万元大关，同比上年增长9.5%，农村居民消费支出由2009年的5.6%上升到2010年的11.4%，充分显示居民消费能力增强。GDP、人均GDP住房消费支出水平可支配收入与消费能力可支配收入与消费能力资料分析来源：益阳市年鉴 益阳历年居民人均收入与消费出支情况益阳历年居民人均收入与消费出支情况城镇居民城镇居民农村居民农村居民人均收入人均收入 增长率增长率

10、消费支出消费支出 增长率增长率 人均收入人均收入 增长率增长率 消费支出消费支出 增长率增长率20102010153981539811.6%11.6%11279112799.8%9.8%5616561613.7%13.7%4637463711.4%11.4%20092009138021380210.9%10.9%10275102759.5%9.5%494049409.1%9.1%416341635.6%5.6%20082008124481244815.3%15.3%9382938213.7%13.7%4526452615.7%15.7%3941394113.1%13.1%20072007107

11、971079717.7%17.7%8249824912.3%12.3%3913391316.1%16.1%3485348512.3%12.3%居民消费性支出占可支配收入的比例超过70，消费意愿强烈。住房消费支出占比低，发展空间大u人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。u当前国内多数城市的该指数在65%左右，益阳市超过70，居民消费意愿较强。u2009年益阳市城镇人均住房支出占消费性支出的比重约7.5，根据国际标准，基本属于温饱型社会水平。GDP、人均GDP住房消费支出水平住房消费支出水平可支配收入与消费能力消

12、费类型 恩格尔系数（%） 住房支出比重（%） 温饱型 5559 7.6 5055 11.2 小康型 4550 12.1 4045 18.9 住房支出的国际标准住房支出的国际标准 资料分析来源：益阳市年鉴 益阳市人均消费支出占人均收入比例分析城镇居民农村居民2010年73%83%2009年74%84%2008年75%87%2007年76%89%固定资产投资呈稳步增长，对城市经济发展形成强势推动，但房地产投资占比低u益阳市固定资产投资增长平稳，房地产及食品工业投资额相对较少，显示出市场仍有相当大的开发空间。u 20201010年房地产投资年房地产投资6363亿元，亿元，占固定资产投资总额的占固定资

13、产投资总额的1414% %，食品工业投资食品工业投资41.7741.77亿元，亿元，占固占固定资产投资总额的定资产投资总额的9%；房地产市场处于基本正常阶段，但投资水平仍相对较低。异常异常基本正常基本正常正常运行正常运行基本正常基本正常异常异常2007年年房地产投资/GDP0.20.088反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产投 资 /固定资产投资0.370.14反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系房地产市场指标体系资料来源：益阳市年鉴01002003004005002007年2008年2009年2010益阳07-10年投资

14、分析表益阳07-10年投资分析表固定资产投资房地产投资食品工业投资固定资产投资460亿房地产业投资63亿GDP712亿房地产投资占固定资产投资比14%房地产投资占GDP比重8.8%20201010年益阳市固定资产投资完成情年益阳市固定资产投资完成情况况投资指标：房地产投资投资指标：房地产投资价格指标：价格变化供求指标：施工与销售益阳市商品房近几年市场供需趋于平衡，市场开发与销售稳步增长2002007 7-20-201010年益阳市商品房竣工量、销售量年益阳市商品房竣工量、销售量u益阳市房地产市场保持较快增长。全年全市完成房地产投资63亿元，增长21.2%，增速比上年同期加快9.7个百分点；商品

15、房销售面积达194.31万平方米，增长24.6%。资料来源：土地局访谈整理、锡林浩特市年鉴01002003004005006007008002007年2008年2009年2010年施工面积（万平米）销售面积（万平米）投资指标：房地产投资价格指标：价格变化供求指标：施工与销售供求指标：施工与销售益阳市住宅价格上涨速度较慢，自2010年房交会后城市房价增速明显。u2010全市商品房均价为1933元/，其中商品房住宅平均售价1423元/，商品房非住宅均价3263元/。u2010年全市商品房和商品房住宅最高成交均价都来自于城中区域，分别为2725元/和2244元/； u城东区成交价最低，商品房、商品住

16、宅均价分别为1924元/、1646元/。投资指标：房地产投资价格指标：价格变化价格指标：价格变化供求指标：施工与销售资料来源：房管局访谈资料整理、互联网统计资料05001000150020002500300035002008.122009.062009.102010.032010.0618501956191821873048益阳市益阳市08-1008-10商品房均价（元商品房均价（元/ /平方米）平方米）城市空间结构以城市空间结构以 “一点、一环加两轴一点、一环加两轴”的空间布局为的空间布局为主主u益阳城市空间布局基本格局是由两条功能主轴构造而成，一条东西向的、沿资江和S308省道的生活居住主

17、轴，一条自西北向东南挺进、垂直于生活居住主轴的综合服务功能主轴。u远景考虑东西向生活居住功能主轴西部延伸到桃江县城，东部延伸到兰溪镇；南北向综合服务功能主轴北部延伸到迎风桥，南部延伸到衡龙桥。u城市形成一主城四副组团（益阳主城区、桃花江组团、迎风桥组团、沧水铺组团、衡龙桥组团）的城市空间格局，同时在城市的外围发展一条环形功能轴线把各卫星城镇串起来。 一个中心：以朝阳路为纽带，桃花仑、朝阳和龙岭北等功能片区共同构成益阳市新的主城区中心。 八大片区：根据功能分区，主城区划分为资阳片区、桃花仑片区、高新区北片区、会龙片区、高新区南片区、龙岭北片区、龙岭南片区和东港片区等八个综合片区： 摘自摘自益阳城

18、市总体益阳城市总体规划规划城市规划城市规划需求展望人口现状益阳市中心城区总人口53万，城镇化率41.5%，低于湖南及全国平均水平 城市化主导对发展方式转型有决定性影响。第一，决定服务业比例。没有城市化，大力发展服务业是不可能的;第二，决定城乡一体化进程。快速的城市化必然建立在改变城乡二元结构、推进城乡一体化的基础上;第三，对改善资源环境问题有决定性影响。城市化产生某些环境问题，但城市化又是解决环境问题的重大选择;第四，决定劳动力的就业。如果没有城市化和由此带来的服务业的发展，扩大劳动力的就业范围和提高劳动力的就业水平就会受到严重制约。2006年2007年2008年2009年益阳市总人口（万人）

19、463465.25467.66470.55益阳中心城区人口（万人）4548.85153益阳高新区人口（万人）7.018.077.858.16全国城市化率（%）43.944.945.6846.6湖南城市化率（%）38.7140.4542.1543.2益阳城市化率（%）3537.5239.7541.52006-2009年益阳市人口与城市化率年益阳市人口与城市化率城市规划需求展望人口与城市化人口与城市化u2010年益阳市三次产业对GDP的贡献率分别为23%，40%，37%。第二产业所占比例渐多。u20062009年二产业年均增长19.3%，高于GDP增速6个百分点，比“十五”期间年均增速高7.3个百

20、分点，二产业成为全市经济发展的主要动力。 益阳市正由传统农业城市向能源型城市转化，第二产业在三次产业构成中所占比例渐多城市发展战略城市发展战略坚持工业强市，大力推进新型工业化突出城镇提质，加快推进新型城镇化加快发展第三产业，努力扩大消费需求摘自益阳市十二五规划2002005 5-200-2009 9年益阳市三产构成年益阳市三产构成资料分析来源：锡林浩特市年鉴0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2005年2006年2007年2008年2009年第三产业第二产业第一产业城市规划需求展望需求展望人口现状目前纺织、装备制造已形成较完整的产业链，是益阳支柱产业，未来将以食品

21、产业等为核心发展产业资料分析来源：锡林浩特市年鉴2008跨越中发展的锡林浩特市2015年实现食品工业总产值700亿元，年均增长35%。实现工业增加值200亿元，年均增长30%以上。以提高食品工业技术水平和经济效益为目标，突出抓好绿色食品、特色食品、功能食品和放心食品四大工程。 摘自 益阳市十二五工业发展规划纲要u粮、棉、油、蔬菜是益阳市四大农作物，年总产值过百亿，其中稻谷比重最大，占到种植业的四成。u2015年食品及农产品加工能力有较大提升，建成全省最大的挂面、水产品、茶叶、大米等四大加工基地。20092009年各产业对第一产业年各产业对第一产业GDPGDP的贡献率的贡献率农业产值林业产值牧业

22、产值渔业产值城市规划需求展望需求展望人口现状东部新区的建设推动益阳房地产市场的快速发展东部新区的建设对于益阳房地产的发展起到促推作用。东部新区的建设对于益阳房地产的发展起到促推作用。 首先，最为直观的是随着东部新区的开发建设，益阳城区区域和城市人口将大幅增大，这为房地产的开发提供了土地基础和刚性需求群体。另外，新区相对较低的土地价格，也肯定会吸引大量的外地开发商。其次，益阳与长沙的距离变得更近，半小时生活圈真正得到实现，益阳房地产投资吸引力增大。东部新区位于益阳东南，距宁乡县城仅6公里、距长沙中心城区50公里，从东部新区出发，走双向八车道的城际干道去长沙，路程比走高速缩短了20来公里。第三，东

23、部新区是长株潭城市群“两型社会”建设示范先导区，是国家级加工贸易产业梯度转移重点承接地，也是益阳经济对接省会长沙的桥头堡。东部新区的建设将在很大程度上提升益阳经济发展和城市建设的水平，益阳的城市吸引力将大幅提升，这无疑将提升益阳房地产的发展基础。第四，益阳较低的房价将吸引大批的长株潭特别是长沙客户到益阳投资置业，而东部新区将成为益阳吸纳这些客户的第一站。一些在长沙买不起房的普通购房者，以及在大城市购房的成本相对较高的投资性购房者，都肯定会将购房目光投向益阳，投向东部新区。城市规划需求展望需求展望人口现状益阳市目前在售项目较多，主要分布在老城区，但销售周期均比较长。目前益阳在售及待售项目63个，

24、其中高新区15个。目前在售和待售项目中主要仍以住宅项目为主，商业项目相对较少。益阳楼市分布益阳楼市分布相关个案分析在售楼盘简表项目名称项目名称产品类型产品类型规模规模销售情况销售情况目前售价（元目前售价（元/平米）平米）东方维也纳东方维也纳 高层 小高层占地面积 79560平米总建筑面积 217637平米2010年6月均价2550香港城香港城青年青年公寓公寓商铺、住宅占地面积 26423平米总建筑面积64088平米 2007.10.1开盘目前均价2300华联商业街华联商业街商铺、住宅250000平米2009.3开盘目前均价1900鸿福家园鸿福家园财财富广场富广场住宅占地面积8993平米、总建筑

25、面积13340平米2007.5开盘均价1700滨江财富中心滨江财富中心商铺、住宅建筑面积32292平方米2009年均价2000高尔夫高尔夫紫龙紫龙郡郡住宅占地5000亩，总建筑面积153万2008.3月开盘均价2400资江明珠资江明珠住宅占地面积为8109.75，建筑面积1384062009年10月目前均价2480佳宁娜佳宁娜梓山梓山湖新城湖新城住宅总户数：598套占地面积：1368.452007年8月均价2800资江新城建材资江新城建材市场市场商铺、住宅占地20亩 /目前均价1480资料分析来源：益阳楼盘网益阳楼市分布相关个案分析在售楼盘简表在售楼盘简表益阳市目前在售项目较多，主要分布在老益

26、阳市目前在售项目较多，主要分布在老城区，但销售周期均比较长。城区，但销售周期均比较长。益阳香港城：06年至今仍未建完，项目口碑不好，市民反响强烈。项目总占地627亩，总建筑面积约80余万平方米，投资额高达30亿元！项目共分为三期开发，其中第一期工程占地近170亩，总建筑面积约15万平方，包括总建筑面积约7.2万平方米的“五角大楼”，总面积约1.3万平方米的空中花园和总建筑面积6.5万平方米的高档住宅项目“紫荆花苑”，与此同时，还将打造占地50余亩的益阳唯一一个商业广场：香港城桃花仑商业广场。项目二期及三期均为纯住宅项目，是益阳中心城区的“新造城运动”，将打造70余万平方米的高档住宅区。住宅均价

27、：2500元/m2占地面积： 418000 m2 总建筑面积： 约80万平方米起价： 3600 元/m2 均价： 4888 元/m2 详细地址： 益阳中南实业发展有限公司 建筑密度：33绿 化 率： 37容 积 率： 1.87 停车泊位： 2510个物业公司： 浙江绿城物业管理公司 益阳楼市分布相关个案分析相关个案分析在售楼盘简表益阳香港城项目位于益阳市最繁华的商业中心区域，南面与桃花仑路联通，北为江滨路，西为大桃路，东为铁铺岭路 。 是湖南省市重点工程，益阳市政府重点招商引资项目，也是益阳最大的旧城改造和企业转制项目。益阳商业步行街：益阳商业步行街：2004年5月开街。位于赫山区政府附近，市

28、商业中心地段赫山庙，西起龙洲路，东至人民路，全长米，占地多亩，建筑面积约万平方米，共设个商业铺面。规划以销售中、高档精品为主，是欧陆人文风情与益阳竹乡文化有机结合，融旅游、休闲、娱乐、购物为一体的完全步行商业街。 益阳有2个比较繁华的商业街区，一个在桥北资阳区，一个在桥南赫山区。 桥北资阳区是比较老一点的商业街区，人气稍强，但消费能力和购买力不及桥南赫山区。 赫山区的繁华商业区主要集中在桃花仑至赫山庙、七里桥沿线，特别是在赫山庙商业步行街，商铺较新。另外赫山区从康复路市一中算起，一直到康复南路的福中福商业广场，也算是新兴的商业街区。益阳楼市分布相关个案分析相关个案分析在售楼盘简表益阳商业步行街

29、：周末如平时，人气不足。拍摄时间：2011.3.25日晚7点左右该项目由长沙宁乡县人民政府和香港豪德集团合作开发，将由豪德集团投资建设。该项该项目规划建筑面积约目规划建筑面积约2000亩，总投资约亩，总投资约20亿元，总建筑面积约亿元，总建筑面积约120万平米。万平米。它是集休闲、娱乐、观光、购物、仓储、物流配送、电子商务为一体的大型商贸物流园区。贸易广场以大商贸、大物流、大交通、大市场为经营理念，以建设、经营、管理“三位一体”的经营模式，实行统一规划、统一管理、统一招商、统一形象、统一配送、统一服务。宁乡豪德光彩物流园区建成后，将成为宁乡的一个新的景点、亮点、经济增长点，可带动相关产业快速发

30、展，将给宁乡人民带来创业致富的良机，可直接和间接带动数万人的创业和就业；有利于当地经济的繁荣和社会的安定。对创建和谐、平安宁乡将有积极的现实意义和深远的历史意义。 益阳楼市分布相关个案分析相关个案分析在售楼盘简表宁乡豪德光彩贸易广场：省招商引资重点项目。传统的一铺三层式销售形态，销售情况良好，以益阳、长沙市区人口居多。宁乡豪德光彩贸易广场项目共由79栋独立商铺及会展中心、酒店式公寓、星级大酒店、货代市场、仓储组成. 总经济技术指标表编号项目单位数值备注1总用地面积391415合587亩2总基地面积334216合453亩3总占地面积136715 4总建筑面积411853 其 中专业市场23023

31、6 会展中心32860 酒店式公寓30937其中地下室995客运站12308 商务酒店30600含快捷酒店、商场、其中地下室4200美食街7682 其 中货代市场17131 板材市场25411 仓 库24471 公共服务设施217 5建筑密度34.93 6净容积率-1.22 7绿地率9.5 8停车位个1755其中地下车库80个9商铺数间2162益阳楼市分布相关个案分析相关个案分析在售楼盘简表宁乡豪德光彩贸易广场：省招商引资重点项目。传统的一铺三层式销售形态，销售情况良好，以益阳、长沙市区人口居多。益阳楼市分布相关个案分析相关个案分析在售楼盘简表高桥大市场：位于长沙，全国第四大市场，人车物流量大

32、，产品齐全，食品占据整个市场相当大的份额。u 湖南高桥大市场是是省市“九五”重点工程和国家重点扶持的市场建设项目，经过13年的发展，已成为中南地区规模最大的国家级综合批发市场和全国第四大市场。 u 湖南高桥大市场占地1000亩，现累计投入20亿多元，完成60万平方米的营业、仓储和配套用房，共有铺位6000个，经营人员5万余人。u 市场定位以糖酒、副食、日化、家电、百货、皮具、文体、农副产品为主，辅以小商品、针织品、服装等经营项目，年成交总额约300亿元以上。 益阳房地产市场分析小结一、益阳经济总体形势一、益阳经济总体形势 2010年益阳市经济持续向好，经济企稳回升的良好势头进一步巩固。2010

33、年益阳市实现生产总值712.3亿元，比上年增长14.7%，增速不仅比上年快1.7个百分点，也超过全省平均水平0.2个百分点。其中，工业经济贡献加大，对GDP增长的贡献率达50.5%。787家规模以上企业实现增加值228亿元，同比增长24.1%，增幅居全省第4位，且高于全省平均增速0.7个百分点。产业集群贡献突出。全市装备制造、食品、电力等十大产业集群实现增加值198.5亿元，比上年增长23.2%，占规模工业增加值的87.1%。园区工业高速增长。省级六大园区实现工业增加值108.24亿元，比上年增长28.5%。服务业平稳发展。房地产市场保持较快增长。全年全市完成房地产投资63亿元，增长21.2%

34、，增速比上年同期加快9.7个百分点；商品房销售面积达194.31万平方米，增长24.6%。交通运输业全面增长，全社会旅客周转量、货物周转量增幅均超过15%。二、益阳房地产市场小结二、益阳房地产市场小结1.房地产市场尚处于起步阶段，供需发展不平衡，住宅空置率较高。2.商业、住宅仍自住需求为主，投资需求少；常住人口基数少，难以支撑大规模房地产开发。3.依托经济发展，未来的房地产市场将存在较大空间。4.开发及营销水平都处于较初级的阶段，同质化竞争严重，行业成熟度低。5.市场机会吸引外地开发商陆续进入，竞争逐渐激烈。6.近期东部新区发展力度大，随着新区公共配套的进一步完善，新区投资价值将逐渐增强。7.

35、益阳市房地产市场的后续供给量较大，旧城拆改项目和新区新出让土地形成的后续供应，将激发益阳市房地产市场的激烈竞争。8.基于益阳市未来的产业发展，食品及相关产业发展将带来整体经济的发展及人口结构的变化。益阳房地产市场分析小结益阳房地产市场分析小结二、益阳房地产市场展望二、益阳房地产市场展望1. 政府继续加大对房地产市场的重视，房地产行业在经济发展中占有重要地位。2. 益阳市政府持续加大城市基础建设，完善了房地产市场的配套 工作。3. 开展东部新区的持续工作，加快链接长株潭。4. 城市加力发展工业，工业地产发展提速。5. 市场放量加大，容量有限。6. 受国家楼市政策的影响，使得购房者在未来一段时期内

36、还将处 于观望状态。第三部分：工业地产及相关产业分析第三部分：工业地产及相关产业分析v 工业地产行业解析v 益阳工业园区分析工业地产概述v 工业地产起源v 工业地产分类v 工业地产特点v 市场特征v 开发风险v 发展趋势工业地产起源：工业地产起源： 工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，从1945年开始很多国家将工业地产融入到国家策略当中，但是直到1970年以后，工业地产得以快速发展并在各个方面逐渐取得成熟。 工业地产往往是一个城市或工业地产往往是一个城市或一个国家的经济支柱。一个国家的经济支柱。“日本的日本的工业地产占全世界的工业地产占全世界的30%，对日，对日本的本的GDP贡献在贡献在4

37、0%以上，美国以上，美国工业地产占全世界的工业地产占全世界的27%，对本，对本国的国的GDP贡献也超过了贡献也超过了30%。工业地产起源工业地产起源根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。工业地产分类工业地产分类标准厂房标准厂房定制厂房定制厂房工业厂房工业厂房工业园区工业园区综合工业园综合工业园科技园区科技园区物流园区物流园区专业园区专业园区企业总部基地企业总部基地工业地产工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工

38、业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。工业地产特点工业地产特点工业地产受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产 业发展需求及功能要求；由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产

39、需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产； 发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升特点一特点一特点二特点二特点三特点三特点四特点四特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力加强；企业总中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力加强；企业总部向一线城市部向一线城市“迁徙迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。；制造基地向二、三线城市转移。中国参与国

40、际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场；北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些在这些二、三城市还有其发展的巨大空间；二、三城市还有其发展的巨大空间；区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性 服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求直接拉动了工业房产的持续需求; ;各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方等方 面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。面诸

41、多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。市场特征市场特征特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。工业土地面积供工业土地面积供应缩减原因：应缩减原因：国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。经济快速发展，经济快速发展，市场需求量大市场需求量大市场供应面积小市场供应面积小工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用

42、地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。 特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。2009年全国监测城市地价水平值2009年全国六分区不同用途地价增长率比较特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。工业地产的概念不断延展，由厂房工业地产的概念不断延展，由厂房科技园、物科技园、物流园、总部基地等流园、总部基地等文化产业园、工业设计创文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。业园等，不断地扩大其涵盖的范围。简单的工厂用房简单的工厂用房产业集群：产业集群：科技园、物流园、专业园区科技园、物流园、专业园区、企业总部基地等、企业总部基地等衍生产

43、业集群：衍生产业集群：文化产业园；新闻会展中心文化产业园；新闻会展中心卡通动漫产业基地卡通动漫产业基地汽车后市场产业基地汽车后市场产业基地长三角国际技术蓝领基地长三角国际技术蓝领基地工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。经营风险：经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。政策风险：政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。市场风险：市场风险： 产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少； 产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。开发风险分析开发风险分析开发风险开发

44、风险工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向一轮高速发展期；传统工业地产开发正向方向发方向发展。展。政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。格回归到真实价值。趋势一趋势一国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势。不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势。趋势二趋势二由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，由于国

45、内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。 趋势三趋势三工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入“产业型新城开发时代产业型新城开发时代” 。趋势四趋势四工业地产趋势分析工业地产趋势分析工业地产开发模式研究v 工业园区模式v 主导企业引导模式v 工业地产商模式v 综合模式开发模式工业地产开发通常包括的四种开发模式：工业地产开发模式工业地产开发模式工业地产商模式工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地,建设基础设施或厂房

46、、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。主体企业引导模式主体企业引导模式实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。工业园区开发模式工业园区开发模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发最常使用的工业地产开发模式模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。综合运作模式综合运作模式上述三种模式的混合运用。工业地产开发模式工业地产开发模式工业园区开发模式：以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展。地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也

47、是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式最常使用的工业地产开发方式。地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。开发主体开发主体操作手段操作手段区域经济发展迅速，产业潜力十足；区域辐射地位明显，交通条件优越；宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。具备外部条件具备外部条件工业园模式工业园模式不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。开发缺陷开发缺陷总体规总体规划划园区建园区建设设园区管园区管理理园区升园区升级

48、级区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划概念性规划控制性规划基础设施规 划详细规划非盈利性基础设施建设盈利性基础设施建设共用设施建设国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级工业园区开发模式流程工业园区开发模式流程政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级。收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级。政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业

49、企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。政府完全主导的开发模式政府完全主导的开发模式主体企业引导模式：政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发方式经常使用的工业地产开发方式。创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动

50、发展。集，以产业链带动发展。开发主体开发主体操作手段操作手段区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。具备外部条件具备外部条件主体企业引导模式主体企业引导模式初步规初步规划划主体企主体企业规划业规划建设建设园区管园区管理理园区升园区升级级国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。基本配基本配套建设套建设政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实现整个产业链的打造与完善。现整个产业链的打造与完善。扩大招扩大招商商区