PX-GL-04-新体系下如何做好项目全周期管理-1707课件.pptx

1、目录第一部分 新体系落地与实施第二部分 各阶段工作重点第三部分 经验与不足第四部分 小结 项目规划及经济指标技术经济指标项 目单位数量总占地面积平米25871总建筑面积平米94147计容建筑面积平米77491其中住宅平米54056商业平米11112其他平米12323地下室面积平米14881容积率3.00绿地率35地下车位个394（人防226）总户数户667最大层（高度）层(米)29（88.9） 项目开发周期策划前置设计、工程、成本、招采、报建、营销、物业、装修、验收、交楼、组织、风险SSGF新体系介绍N-10穿插施工主体阶段穿插施工标准做法影响关键因素：1、施工电梯进N-2层2、干湿分区及楼层

2、截水3、装修单位确定及材料招采4、优化平面布置图5、封顶时正式水电接通二次穿插施工主体封顶后进入二次穿插施工p 强弱电穿线p “四大件”进场安装p 初开荒，美缝p 贴墙纸p 门贴脸、木地板踢脚线、开关插座面板安装p 精保洁 设计先行 强化审图图纸内审结构施工图水电施工图建筑施工图装修施工图柜体深化图桩基础施工前15天园林施工图图纸深化 铝模主导齐参与，努力做到“零变更”铝模深化图墙板深化图铝合金深化图水电深化图入户门、防火门深化图栏杆深化图消防深化图柜体深化图瓷砖排版图 优选供方 资源保障防火门入户门铝合金栏杆内墙板PC构件消防防水铝模爬架 装修总包土建总包公司规模履约能力服务半径材料样板确认

3、合同签订供货三方协议项目下单采购管好土建总包很关键 走出去 引进来 重培训走出去学习同行优秀经验引进来灵活运用不照搬，做得更好重培训不走形式、反复培训、工班长参与 风险识别与应对措施p 高精度地坪能否满足木地板铺贴条件p 水电预埋精准定位p 预防PC墙板拼缝处开裂p PVC墙纸铺贴质量p 成本管控p 规划验收及竣工备案 关注爬架首次爬升严控铝模（必须试拼）、爬架进场时间铝合金门窗框、固定玻璃安装完成阳台栏杆安装完成外墙垂、平达到4mm，两遍腻子完成外墙排水管安装完成外墙截水系统拆装完成水平运输通道畅通（地下室合理分区，拒绝孤岛）施工电梯进入爬架N-2且投入使用（爬架通过安监验收） 铝模是模具不

4、是模板 高精度地面 挂牌验收制度：隐蔽验收、工序交接 工完场清常态化各项目部：必须保持常态化的每天工完场清！工完场清的标准是无垃圾和无灰尘，一是随施工随清理（带编织袋），二是每家单位上午11点前工完场清，下午6点前工完场清；三是项目部分别在11点；下午6开始进行检查落实；四是工程技术部抽检每天在上午12点，下午7点抽查；发现未达到工完场清的，将予以总包/项目部/监理分别3/2/1万元处罚。区域要求项目要求花园式工地（整洁、规范） 第三方实测实量p 实测实量、质量缺陷查验、专项抽检、安全飞检p 所有楼层全覆盖，一户一档p 承接查验，爆点整改关闭p 由区域技术部统一领导目录第一部分 新体系落地与实

5、施第二部分 各阶段工作重点第三部分 经验与不足第四部分 小结 阶段划分地下室封顶前抢图纸保报建抢临设保畅通抢地下保地上主体封顶前抢主体保装修抢移交保质量主体封顶后抢立面保室外抢水电保验收“抢“不意味急与乱，而是要引起充分重视 双区齐推进展示区第一棒完美开放货量区营销 中心精装 板房园林 景观主体 进度穿插施工常态化管理第二棒完美交楼 展示区分区管理总图策划说明：1、全封闭管理；2、好工e系统； 3、远程监控系统；4、广播喊话系统；5、感应洗车系统；6、巡回通道教育系统；7、安全交底讲评台及设施； 8、移动环保式样板展示；9、移动环保式办公区；10、场内人车分流行走流线；11、场内道设路设置导向

6、指示牌；12降尘降温系统；13、可周转拆卸的安全防护系统；14、吸烟区；15、临时卫生间；16、茶水间；17、楼层截水系统；18、雨水收集系统；19、材料分类堆放；20、易燃易爆材料存放；21、VI系统；22可视化管理安全文明施工策划地下室进度管控p 打桩、挖土阶段是赶工的黄金时期p 完成底板浇筑就不怕下雨了p 底板至顶板封顶工期控制在12-15天p 塔楼先冲出地面，但顶板也不能滞后太多主体进度奖罚制度铝模四天标准工期天数工作内容开始时间 完成时间 间歇时间 时间用时第1天放线6:009:000:003:00墙柱钢筋绑扎7:0016:002:007:00墙柱水电预埋10:0017:002:00

7、5:00墙柱铝模安装14:0020:000:006:00第2天墙柱铝模安装6:0011:000:005:00墙柱铝模调模14:0017:000:003:00梁板铝模安装14:0020:000:006:00第3天梁板铝模安装6:0011:000:005:00梁板钢筋绑扎14:0020:000:006:00板面水电预埋18:0020:000:002:00第4天板面水电预埋6:009:000:003:00铝模整体调模6:0012:000:006:00梁板钢筋绑扎6:0010:000:004:00模板及钢筋验收10:0012:000:002:00混凝土浇筑12:0022:000:0010:00序号序号

8、奖项奖项评比规则评比规则奖励金额奖励金额奖励对象奖励对象备注备注1进度奖 相临两层放线完成时间不超过3天4个小时400元/层栋号长200元、2个施工员各100元2质量奖高精度地面实测综合合格率排名，且楼地面水平度、平整度合格率均不低于92%第一名300元第二名200元第三名100元栋号长负责分配1、一周内以每块板为评比单位；2、以第三方实测数据为准。拆模后主体实测数据综合合格率排名，且合格率不低于90%，实测时效不得低于N-3层第一名300元第二名200元第三名100元栋号长负责分配1、一周内以每层为评比单位；2、以第三方实测数据为准。3管理优秀奖常态化管理积分排名：1、N-2层及以下楼层垃圾

9、清理装袋完成，每差一层扣5分2、打磨修补N-2层内修补完成，每层扣5分3、日报，汇报超过每晚21时前，每项扣2分4、调模自检数据混凝土浇筑前未反馈，每次扣2分、5、楼面水平度自检数据反馈，每层扣2分6、拆模后48小时数据上墙，每层扣5分7、外架不低于作业面层，每层扣10分；8、爬架每次爬升前清扫及时，每次扣5分；9、楼层止水N-4层内未完成，每层扣5分；第一名奖500元第二名奖300元第三名奖200元最后一名罚100元栋号长负责分配按周评比；100分扣分制，奖励不得低于80分；最后一名且低于80分罚100元。正向激励主动切割与淘汰p 进度上明显吃力的班组，首先要求其主动加人，再无起色要果断切割

10、，减少其承包范围p 质量上经多次培训仍不能满足要求的班组，要果断淘汰p 提前安排，在切割与淘汰班组时，新班组进场做到无缝、平稳交接爆点整改关闭率主体工程主体工程墙板工程墙板工程精装修工程（墙地砖）精装修工程（墙地砖）楼层实测日期实测合格率质量缺陷一次复检日期爆点关闭率二次复检日期爆点关闭率累积合格率楼层实测日期实测合格率质量缺陷一次复检日期爆点关闭率二次复检日期爆点关闭率累积合格率楼层实测日期实测合格率质量缺陷一次复检日期关闭率二次复检日期关闭率累积合格率284.895.74 22 4.17 61.2998.35 284.20 94.532594.53 280.00 274.896.63 14

11、 4.17 6098.65 274.20 941394.00 270.00 263.2993.27 18 4.17 81.0398.72 264.20 95.59895.59 260.00 253.2994.19 31 4.17 67.9598.14 254.12 95.241595.24 255.23 93.912293.91 243.2995.41 21 4.17 63.9398.34 244.40 93.772193.77 245.23 95.592495.59 232.25 95.38 27 3.20 77.7898.97 234.04 87.541587.54 235.23 96.0

12、62496.06 222.25 95.38 26 3.20 8699.35 224.04 90.311490.31 225.23 90.593190.59 212.20 94.28 20 3.20 77.5998.72 213.20 92.58692.58 215.13 94.861894.86 202.20 93.35 20 3.20 62.1697.48 203.20 92.13892.13 205.13 96.511596.51 192.20 95.56 17 3.20 83.6799.27 193.20 92.95592.95 195.13 97.252397.25 182.20 95

13、.74 16 3.20 75.6198.96 183.20 90.51090.50 185.13 93.032593.03 1712.3092.87 63 3.20 87.93 99.14 173.20 89.42689.42 175.11 95.411695.41 1612.3095.42 93 3.20 85.29 99.33 163.20 91.20891.20 165.11 94.131694.13 1512.3096.04 66 3.20 65.31 98.63 153.20 91.28791.28 155.11 92.662192.66 1412.3094.98 72 3.20 7

14、3.68 98.68 143.20 84.821484.82 145.11 96.881796.88 1312.3094.20 93 3.20 77.94 98.72 133.20 92.92892.92 134.14 87.71165.1267.4796.00 1212.3094.36 48 3.20 75.41 98.61 123.20 94.71994.71 124.14 91.0185.1254.2495.89 1112.376.25 105 12.21 47.0687.43 112.22 91.631291.63 114.14 83.67135.1275.4996.00 1012.3

15、85.22 63 12.21 085.22 102.22 93.68893.68 104.14 86.06225.1273.296.26 912.388.38 39 12.21 088.38 912.25 87.214 87.20 94.14 87.52205.1181.5297.69 812.385.10 81 12.21 085.10 812.25 86.8518 86.85 84.14 82.39165.1178.6396.24 712.382.69 93 12.21 082.69 712.25 9120 91.00 73.30 96.24145.1161.998.57 612.380.

16、76 105 12.21 080.76 612.25 84.4322 84.43 63.30 95.9195.1163.7998.52 511.1283.54 81 11.28 37.89 89.78 512.25 89.2715 89.27 53.27 86.74245.1175.5196.75 411.1284.58 90 11.28 084.58 412.25 88.2413 88.24 43.27 93.2665.1168.0997.85 311.1286.48 66 11.28 086.48 312.25 88.0114 88.01 33.27 90225.1168.1896.82

17、222样板房首层首层首层穿插施工总控表2、穿插施工阶段每天由监理填报每栋穿插施工总控表（滞后1天、2天、3天及以上黄红黑预警）地下室是小区的心脏p 土建移交场地：地下室完成后90天完成土建工作p 人防设备房p 生活水泵房：市政水接驳到红线室外主管设备安装调试通水p 消防设备房（消防水泵房、控制室）：及早联动调试p 高低压配电房： 分局业扩外线 高低压设备安装电表箱安装电房竣工验收及通电 低压验收及通电地下室是小区的心脏关注正式电梯p 主体封顶后8天完成电梯机房屋面p 主体封顶后15天移交电梯井道p 电梯从进场安装到通过验收30天承接查验消项装修成品保护装修细部之客厅踢脚线营销推广策略的演变主打

18、“繁华深处 万千生活”城央繁华生活，以区隔新城区竞品配套缺乏劣势，并以茶山最大的综合体项目形象吸引客户关注等前期：传统营销推广策略主打产品品质，与传统工艺形成差异化营销，线上、线下、户外和现场同步输出推广信息及工地实景照片，以“SSGF新工艺+观摩工地+全天候工地开放“引爆市场后期：精品质、高速度推广策略 五星体验新体系定价及推盘节奏项目预计旧工艺开盘洋房价：8500元/457套，54122货值：46004万；预估按货值去化70%320套，37885，货值：32203万；新工艺预估开盘洋房价：12000元/457套，54122；货值：64946万截止2017年6月15日：项目共推售洋房457套

19、，54122，货值：71682万；已售416套，成交均价13071元/，面积：48850，去化91%，货值：63878万。总货量对比旧体系增加：25678万。旧工艺客户心理价：6500元/开盘定价洋房：12370 元/269套，32205；货值39839万；按货值去化92%246套，29844，货值36491万；加推调价洋房：14575 元/188套，21917货值31945万现场营销活动的演变传统工艺：工地业主开放日活动时间：收楼前活动对象：业主开放周期：半天开放范围：工法样板+指定某一楼层针对已购房的业主，在房屋正式交付前，通过工地开放活动，让业主提前了解房屋的工程质量，提出整改问题，提升

20、交付的各项考核指标VS新体系：客户工地见面会活动时间：开放前活动对象：意向客户开放周期：全天侯开放范围：工法样板+原则上每个楼层针对所有来访客户，在项目开放，通过工地开放活动，让客户全面了解施工过程的质量，看完工地再买房，用产品说话，树立客户对建筑品质的信心，为高溢价和高去化培育客户，实现口碑相传货量区当展示区做 竣工验收工作建筑单体验收1规划验收2安全验收3电梯验收4环保验收5消防验收6竣工预验收7竣工验收备案81. 桩基、基础、主体、屋面、节能、装饰、给排水、电气子分部验收（通正式电很关键）2. 竣工资料送审3. 现场初验4. 质量整改5. 竣工终验6. 取得工程质量监督报告 竣工验收工作

21、建筑单体验收1规划验收2安全验收3电梯验收4环保验收5消防验收6竣工预验收7竣工验收备案8 竣工验收工作建筑单体验收1规划验收2安全验收3电梯验收4环保验收5消防验收6竣工预验收7竣工验收备案81. 外架、塔吊、施工电梯、吊篮拆除完成2. 资料送审现场初验3. 现场初验4. 现场终验5. 取得终止施工安全监督告知书 竣工验收工作建筑单体验收1规划验收2安全验收3电梯验收4环保验收5消防验收6竣工预验收7竣工验收备案81. 现场检测2. 整改3. 复测4. 通过验收，取得电梯使用登记证、检验标志、东莞市特种设备注册登记表 竣工验收工作建筑单体验收1规划验收2安全验收3电梯验收4环保验收5消防验收

22、6竣工预验收7竣工验收备案81. 资料送审（申请书、环评批复、生态调查报告、验收监测报告）2. 现场查验3. 验收公示4. 通过验收，取得建设项目竣工环境保护验收意见的函 竣工验收工作建筑单体验收1规划验收2安全验收3电梯验收4环保验收5消防验收6竣工预验收7竣工验收备案81. 资料送审2. 现场初验3. 质量整改4. 终验5. 通过验收，取得建设工程消防验收意见书 竣工验收工作建筑单体验收1规划验收2安全验收3电梯验收4环保验收5消防验收6竣工预验收7竣工验收备案81. 竣工资料送审2. 现场初验3. 质量整改4. 竣工终验5. 取得工程质量监督报告 竣工验收工作建筑单体验收1规划验收2安全

23、验收3电梯验收4环保验收5消防验收6竣工预验收7竣工验收备案81.质量监督报告2.安全评价书3.环评验收意见书4.消防验收意见书5.电梯验收报告6.规划验收7.档案预验收8.竣工备案证明目录第一部分 新体系落地与实施第二部分 各阶段工作重点第三部分 经验与不足第四部分 小结客户工地见面会茶山项目首创客户工地见面会，从售前到售中工地见面会展示，客户眼见为实，减少后期出现货量不一致的风险，同时过程的工艺展示、客户检测有利于交付前客户对质量认知和督促，实现客户满意度和口碑提升。销售前销售签约交付前眼见为实助力销售工艺展示信心品质客户检测完美交付 全天候工地开放序号日期数量(人)12016-12-18

24、11522017-2-116832017-2-127342017-3-125652017-3-266262017-4-97072017-4-234882017-5-3172时间：2017年5月31日联合验收 把控风险 口碑相传“碧桂园在工程质量上的进步非常大”“茶山项目整个工地做得都一模一样，不像其他的观摩工地只开放一栋楼很小的一个区域，这一点是我最认可的”东莞市质监站站长 口碑相传 合作共赢施工方、供应商施工单位、供应商：p 服务意识要转化为行动p 直击痛点并及时解决p 职业操守，不触碰红线 重视对总包的管理p 总包老板对项目的定位与重视程度、总包管理团队的前期策划与施工过程中的协调组织、总

25、包劳务班组的管理直接影响项目的成败p 项目部与总包管理团队“做一家人，不做一伙人”，找到痛点并加以解决p 统一思想，统一不了思想就统一目标p 服务，还是服务 项目团队建设p 目标分解、责任到人p 适时约谈不在状态的员工p 承压&减压p 寻求区域平台的支持 7:30晨会 90天完成结算 合同总价包干来自施工方的吐槽p 合同暂定价为实际价格的60%左右，工程完工付至80%，实际支付比例不足50%50%；p 清单未列项价格未定，报价后审核价过低，项目部又要催着做，左右为难p 签订合同后再上报预算，往往工程快做完了补充协议还没下来p 合同总价包干倒逼做好合约规划及出图、审图及算量工作p 建议扩大扩大合

26、同总价包干的范围 施工界面的划分p 施工范围划分不清晰，影响界面移交p 室外消防登高面、消防预埋、电气配管与穿线等需要重新梳理p 卫生间：土建总包做排水主管陶瓷墙板安装隔墙彩丽自愈合防水陶瓷墙板做管井隔墙土建总包地面找坡装修总包做排水支管 总包做预制盖板移交给装修总包贴砖他山之石他山之石：阳台外墙涂料由装修总包做 土建质量缺陷 水电质量缺陷水电图纸反复变更，主体至20层的时候水电定位正式蓝图才下发，严重制约主体移交装修时间节点，因大多数在结构墙休内，导致整改期间不得已将墙体钢筋切断，区域巡检及集团巡检扣分严重。 水电质量缺陷水定线盒定位施工图出图前未与精装修墙砖排版图及家居柜体尺寸对接，导致部

27、份线盒跨缝，需要重新移位，滞约墙砖铺贴进度及柜体安装 水电质量缺陷 重视下单采购材料下单定期梳理不严谨，漏下单、下错单、送错货等问题时有发生。如电缆、电箱、控制柜、灯带、卫生间天花灯、草坪灯等。 重视垃圾清理红色小框为塔楼垃圾临时堆放点，蓝色为垃圾清运流线，红色大框为露天垃圾集中存放区目录第一部分 新体系落地与实施第二部分 各阶段工作重点第三部分 经验与不足第四部分 小结 形象进度 形象进度 形象进度 形象进度 不盲目倒排工期p 主体封顶、爬架、施工电梯及塔吊拆除时间p “N-10”、 “四大件”完成时间p 市政工程（供水、供电、燃气）完成时间p 外立面完成时间p 室外工程完成时间p 电梯、消

28、防、人防、节能环保等专项验收完成时间p 规划验收、竣工验收及备案完成时间p 承接查验、业主工地见面会、联合验收时间 重视前期报建及后期验收工作经验总结教反思1、做好报建策划，前置前期报建工作，准备好相应材料；2、做好开发资料存档，可以做到每项办证工作无缝对接；3、出图配合报建节点要求，加快规划报建手续；4、监理、总包制度标准化，减少内部流转环节；5、严格按照政府原则办理事务，严控开发上报时间，在合法合规的前提下沟 通加快流程审批，节省开发报建时间；6、与政府各部门建立友好可持续发展关系，转变常规工作思路，提高办事效率。经验总结教训反思1、提前制定报建策划，实现开发报建与现场施工管理无缝对接，减

29、少开发报建 风险，提前开 售、持续供货；2、以报建专员为组长，将报建系统贯彻现场管理人员，以结果为导向，分解分项验收条件制 定施工计划； 厚街、茶山工期对比厚街：建筑面积3.9万平米，4栋13-25层住宅，1层地下室，旋挖桩，外墙涂料，悬挑钢管架，传统工艺茶山：建筑面积5.1万平米，4栋27-29层住宅，1层地下室，管桩，爬架，新建造体系基础证施工证开盘封顶落外架装修完成竣工终验合同交楼2015/9/302016/4/302016/12/312017/4/13-2611-258-46-55-42017/6/304-2912-254-1411-154-155-86-279-307-302017/7/302017/12/3012-30中途停工65天6-15 拥抱变革拥抱变革