前期物业管理概述课件.ppt

1、目目 录录退退 出出第五章第五章前前 期期 物物 业业 管管 理理目目 录录退退 出出目 录目目 录录退退 出出一、前期物业管理概述一、前期物业管理概述目目 录录退退 出出 前期物业管理从建设单位选聘物业服务企业，签前期物业管理从建设单位选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同时起，到业主、业主大会订书面的前期物业服务合同时起，到业主、业主大会选聘物业服务企业，签订新的物业服务合同为止。选聘物业服务企业，签订新的物业服务合同为止。 “开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业服务公司对住宅区进行前期开始自行或者委托物业服务公司对住宅

2、区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担管理，管理费用由开发建设单位自行承担”。 物业管理条例物业管理条例（一）前期物业管理的界定（一）前期物业管理的界定目目 录录退退 出出（二）前期物业管理的特殊性（二）前期物业管理的特殊性目目 录录退退 出出 草拟物业服务方案，承揽物业服务任务草拟物业服务方案，承揽物业服务任务（三）前期物业管理的工作内容（三）前期物业管理的工作内容 参与工程建设，提出合理化建议参与工程建设，提出合理化建议 签订物业服务合同，建立与业主和物业使用人的联系签订物业服务合同，建立与业主和物业使用人的联系 设计物业管理模式，草拟管理制度设计物业管理模式，草拟管理制度 建立服

3、务的系统与网络建立服务的系统与网络 办理移交接管与入伙事宜办理移交接管与入伙事宜目目 录录退退 出出二、物业管理的超前介入二、物业管理的超前介入目目 录录退退 出出 物业管理的前期介入物业管理的前期介入是指物业服务企业在接管物是指物业服务企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。 （一）物业管理超前介入的概念（一）物业管理超前介入的概念目目 录录退退

4、出出（二）物业管理超前介入的必要性（二）物业管理超前介入的必要性目目 录录退退 出出 前期介入：前期介入：积极参与物业规划设计；积极参与物业规划设计；（三）物业管理超前介入的方式及工作内容（三）物业管理超前介入的方式及工作内容 晚期介入：晚期介入：开始前期管理。开始前期管理。 中期介入：中期介入：严格监理施工的每一环节；严格监理施工的每一环节；目目 录录退退 出出（四）超前介入与前期物业管理的界定（四）超前介入与前期物业管理的界定项目前期项目前期与建设单位签订与建设单位签订服务合同始（收服务合同始（收楼前楼前36个月）个月）与业委会签订与业委会签订第一份合同第一份合同 是否拥有对于物业的经营管

5、理权；是否拥有对于物业的经营管理权； 是否承担相应的民事责任。是否承担相应的民事责任。目目 录录退退 出出三、物业的接管验收三、物业的接管验收目目 录录退退 出出（一）物业的竣工验收（一）物业的竣工验收2物业竣工验收的种类物业竣工验收的种类1物业竣工验收的含义物业竣工验收的含义3物业竣工验收的依据、标准及所提交的资料物业竣工验收的依据、标准及所提交的资料目目 录录退退 出出 竣工竣工是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。具备了使用的条件。 工程项目

6、竣工以后，承建单位需向建设单位办理工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，把项目移交给建设单位，合格后办理工程交付手续，把项目移交给建设单位，这一移交过程称之为这一移交过程称之为竣工验收竣工验收。1物业竣工验收的含义物业竣工验收的含义目目 录录退退 出出2物业竣工验收的种类物业竣工验收的种类目目 录录退退 出出3物业竣工验收的依据、标准及所提交的资料物业竣工验收的依据、标准及所提交的资料

7、（2）竣工验收的标准）竣工验收的标准（1）竣工验收的依据）竣工验收的依据（3）竣工验收时所应提交的资料）竣工验收时所应提交的资料目目 录录退退 出出 上级主管部门的有关文件。上级主管部门的有关文件。 开发商和建筑商签订的工程合同。开发商和建筑商签订的工程合同。 设计文件、施工图纸和设备技术说明书。设计文件、施工图纸和设备技术说明书。 国家现行的施工技术验收规范。国家现行的施工技术验收规范。 建筑安装统计规定。建筑安装统计规定。 对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。订的合同和国外提供的设计文件等资

8、料进行验收。（1）竣工验收的依据）竣工验收的依据目目 录录退退 出出 工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。 竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。运转正常。 设备调试、试运转达到设计要求。设备调试、试运转达到设计要求。 建筑物周围建筑物周围2米以内的场地清理完毕。米以内的场地清理完毕。 技术档案资料齐全。技术档案资料齐全。（2）竣工验收的标准）竣工验收的标准目目 录录退退

9、出出 竣工工程项目一览表；竣工工程项目一览表； 设备清单；设备清单； 设备、材料证明；设备、材料证明； 土建施工记录；土建施工记录； 设备安装调试记录；设备安装调试记录； 建（构）筑物监测记录：建（构）筑物监测记录： 隐蔽工程验收记录；隐蔽工程验收记录； 工程质量事故发生及处理记录；工程质量事故发生及处理记录； 图纸会审记录；图纸会审记录； 设计变更通知和技术核定单；设计变更通知和技术核定单； 工程项目竣工图；工程项目竣工图； 建（构）筑物的使用注意事项；建（构）筑物的使用注意事项； 其他重要技术决定和文件等。其他重要技术决定和文件等。（3）竣工验收时所应提交的资料）竣工验收时所应提交的资料目

10、目 录录退退 出出（二）物业的接管验收（二）物业的接管验收2接管验收与竣工验收的不同接管验收与竣工验收的不同1物业接管验收的条件物业接管验收的条件3物业接管验收的两种情况物业接管验收的两种情况 竣工物业接管验收竣工物业接管验收是指物业服务企业根据接管验收标是指物业服务企业根据接管验收标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理的工作。理的工作。目目 录录退退 出出 建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施

11、能正常使用。正常使用。 房屋幢、户编号已经有关部门确认。房屋幢、户编号已经有关部门确认。 原有房屋办理接管验收时，应当具备以下条件：原有房屋办理接管验收时，应当具备以下条件： 房屋的所有权、使用权清楚。房屋的所有权、使用权清楚。 土地使用范围明确。土地使用范围明确。1物业接管验收的条件物业接管验收的条件目目 录录退退 出出 2接管验收与竣工验收的不同接管验收与竣工验收的不同目目 录录退退 出出（三）物业接管验收的两种情况三）物业接管验收的两种情况目目 录录退退 出出（四）物业接管验收应移交的资料（四）物业接管验收应移交的资料2原有房屋接管验收应移交的资料原有房屋接管验收应移交的资料1新建房屋接

12、管验收应移交的资料新建房屋接管验收应移交的资料目目 录录退退 出出1新建房屋接管验收应移交的资料新建房屋接管验收应移交的资料（2）技术资料）技术资料（1）产权资料）产权资料目目 录录退退 出出 项目批准文件；项目批准文件； 用地批准文件；用地批准文件； 建筑施工执照；建筑施工执照； 拆迁安置资料；拆迁安置资料； 房地产平面图等。房地产平面图等。（1）产权资料）产权资料目目 录录退退 出出n 工程项目竣工图；工程项目竣工图； 工程地质勘察报告；工程地质勘察报告；n 工程合同及开工、竣工报告；工程合同及开工、竣工报告；n 工程预决算资料；工程预决算资料； 图样会审记录；图样会审记录；n 工程设计变

13、更通知及技术核定单；工程设计变更通知及技术核定单； 隐蔽工程验收、签证记录；隐蔽工程验收、签证记录；n 建筑物沉降及变形位移监测记录；建筑物沉降及变形位移监测记录；n 永久性水准点位置及基础埋深；永久性水准点位置及基础埋深； 竣工查收合格证书；竣工查收合格证书；n 钢材、水泥等主要材料的质量保证书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；n 新材料、构配件的鉴定合格证书；新材料、构配件的鉴定合格证书； 园林绿化的图样；园林绿化的图样；n 水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防等设备的检验合格证书；水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防等设备的检验合格证书；n 砂浆、混凝土试块试验报告；砂浆、混凝土试块试验报

14、告； 供水、供暖、供气试压报告；供水、供暖、供气试压报告；n设备清单、安装记录、使目注意事项的说明、质保书和保修单，材设备清单、安装记录、使目注意事项的说明、质保书和保修单，材料及设备供应商的资料；料及设备供应商的资料；有关工程项目的其他重要技术决定和文件。有关工程项目的其他重要技术决定和文件。（2）技术资料）技术资料目目 录录退退 出出2原有房屋接管验收应移交的资料原有房屋接管验收应移交的资料（2）技术资料）技术资料（1）产权资料）产权资料目目 录录退退 出出 房屋所有权证；房屋所有权证； 土地使用权证；土地使用权证； 有关司法、公证的文书利协议；有关司法、公证的文书利协议； 房屋分户使用清

15、册；房屋分户使用清册； 房屋设备以及定、附着物清册。房屋设备以及定、附着物清册。（1）产权资料）产权资料目目 录录退退 出出 房地产平面图；房地产平面图； 房屋分间平面图；房屋分间平面图； 房屋及设备技术资料。房屋及设备技术资料。（2）技术资料）技术资料目目 录录退退 出出（五）物业接管验收的程序（五）物业接管验收的程序2原有房屋接管验收的程序原有房屋接管验收的程序1新建房屋接管验收的程序新建房屋接管验收的程序目目 录录退退 出出1新建房屋接管验收的程序新建房屋接管验收的程序 建设单位书面提请接管单位进行接管。建设单位书面提请接管单位进行接管。 接管单位对照接管验收应具备的条件和产权资料、技接

16、管单位对照接管验收应具备的条件和产权资料、技术资料进行审核。在具备条件时，应于术资料进行审核。在具备条件时，应于15天内签发验收通天内签发验收通知，并约定验收时间。知，并约定验收时间。 接管单位会同建设单位，对房屋主体结构、外墙、屋接管单位会同建设单位，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水卫消防、采暖、附属工程及面、楼地面、装修、电气、水卫消防、采暖、附属工程及其他部分的质量与使用功能进行检验。其他部分的质量与使用功能进行检验。 对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和处理的对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和处理的责任。责任。 经检验合格后，接管单位应在经检验合格后，接管单

17、位应在7日内签署验收合格凭证，日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。并及时签发接管文件。目目 录录退退 出出 移交人应书面提请接管单位接管验收。移交人应书面提请接管单位接管验收。 接管单位对照接管验收应具备的条件和产权资料、技术接管单位对照接管验收应具备的条件和产权资料、技术资料进行审核。在具备条件时，应于资料进行审核。在具备条件时，应于15天内签发验收通知，天内签发验收通知，并约定验收时间。并约定验收时间。 接管单位会同移交人对原有房屋质量和使用功能检验。接管单位会同移交人对原有房屋质量和使用功能检验。 对检验中发现的危、损问题，属于危险房屋的，由移交对检验中发现的危、损问题，属于危险房

18、屋的，由移交人负责解决；属于损坏房屋的，由移交人与接管单位协商解人负责解决；属于损坏房屋的，由移交人与接管单位协商解决；属于法院判决没收并通知接管的，按法院判决办理。决；属于法院判决没收并通知接管的，按法院判决办理。 交接双方共同清点房屋、设备和其他附着物，核实房屋交接双方共同清点房屋、设备和其他附着物，核实房屋使用情况。使用情况。 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。签发接管文件。 如有产权转移，接管单位还应办理房屋所有权转移登记。如有产权转移，接管单位还应办理房屋所有权转移登记。2原有房屋接管验收的程序原有房屋接

19、管验收的程序目目 录录退退 出出（六）物业接管验收中应注意的问题（六）物业接管验收中应注意的问题目目 录录退退 出出（七）物业接管验收的标准（七）物业接管验收的标准2原有房屋的接管验收标准原有房屋的接管验收标准1新建房屋的接管验收标准新建房屋的接管验收标准目目 录录退退 出出1新建房屋的接管验收标准新建房屋的接管验收标准（2）外墙）外墙（1）主体结构）主体结构（3）屋面）屋面（4）楼地面）楼地面（5）装修）装修（6）电气）电气（7）水、卫生、消防）水、卫生、消防（8）采暖）采暖（9）附属工程及其他）附属工程及其他目目 录录退退 出出 地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许地基基础的沉

20、降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋损坏；变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋损坏； 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；结构设计规范的规定值； 木结构应节点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的木结构应节点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选用必须符合结构工程及验收规范规定；选用必须符合结构工程及验收规范规定； 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝； 凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有凡应抗震

21、设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。关规定。（1）主体结构）主体结构 （2）外墙）外墙（2）外墙：）外墙： 不得渗水。不得渗水。目目 录录退退 出出 各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，排各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；水畅通，无积水，不渗漏； 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；置屋面检修孔； 阳台和三层以上房屋的屋面应组织排水，出水口、檐沟阳台和三层以上房屋的屋面应组织排水，出水口、檐沟和落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。和落水管应安装牢固，接口严密，不

22、渗漏。（3）屋）屋 面面目目 录录退退 出出 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷：块料面层应表面平整，接允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷：块料面层应表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角；缝均匀顺直、无缺棱掉角； 卫生间、阳台、盥洗室地面及相邻地面的相对标高应符卫生间、阳台、盥洗室地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏； 木楼地面应平整牢固，接缝密合。木楼地面应平整牢固，接缝密合。（4）楼地面）楼地面目目 录录退退 出出 门窗应安装平正牢

23、固，无翘曲变形，开关灵活，零配件门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装备齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密及木门窗缝隙适度。装备齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密及木门窗缝隙适度。 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。帽，与基层必须钉牢。 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固

24、。 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等。抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等。 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。缺棱掉角。 油漆、刷漆应色泽一致，表面不应有脱皮和漏刷现象。油漆、刷漆应色泽一致，表面不应有脱皮和漏刷现象。（5）装）装 修修目目 录录退退 出出 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。应按套安装电表或预留表

25、位，并有电器接地装置。 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。触良好，位置正确。 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。 电梯应能准确地起动运行、选层、平层、停层；安装的电梯应能准确地起动运行、选层、平层、停层；安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。应符合要求。 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电

26、视信号场强、微、弱对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强、微、弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。用天线。 除了上述要求外，同时应符合地区性除了上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规低压电气装置规程程”的有关要求。的有关要求。（6）电）电 气气目目 录录退退 出出 管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。范的要求。应

27、按套安装水表或预留表位。 高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修D 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8米，米，并不应使用陶瓷管、塑料管，地漏、排污管接口、检查口不并不应使用陶瓷管、塑料管，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。得渗漏，管道排水必须流畅。 卫生器具质量，良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢卫生器具质量，良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。固，部件齐全，制动灵活。 水泵安装应平稳，运行时无较大振动。水泵安装应平稳，运行时无较大振动。 消防设施必

28、须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。（7）水、卫生、消防）水、卫生、消防目目 录录退退 出出 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。 锅炉、箱罐等压力容器安装平正、配件齐全，不得有变形、锅炉、箱罐等压力容器安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。裂纹等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。 炉排必须进行炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间

29、、炉排与炉膛之小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉膛之间不得互相摩擦，无杂音，不跑偏、不受卡，运转自如。间不得互相摩擦，无杂音，不跑偏、不受卡，运转自如。 各种仪器、仪表应齐全精确安全装置必须灵敏、可靠，控各种仪器、仪表应齐全精确安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。制阀门应开关灵活。 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、开启灵活、炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、开启灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。 管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道

30、排列应便于维修。验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修。 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温防腐措施必须设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温防腐措施必须符合采暖与卫生工程苑工及验收规范的规定。符合采暖与卫生工程苑工及验收规范的规定。 锅炉辅机应运转正常，无杂声。消烟除尘、消声减振设备应锅炉辅机应运转正常，无杂声。消烟除尘、消声减振设备应齐全，水质、烟尘浓支应符合环保要求。齐全，水质、烟尘浓支应符合环保要求。 经过经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须及采暖区室温必须1F合设计要求。合设计要求。（8）采

31、）采 暖暖目目 录录退退 出出 室外排水系统的标高、睿井（检查井）设置、管道坡度、管室外排水系统的标高、睿井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于差不得小于0.5米。二营与粪池间的连接管道应有足够的坡度，米。二营与粪池间的连接管道应有足够的坡度，并不应超过两个弯。并不应超过两个弯。 明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。

32、明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。 房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂证象。积水、空鼓和断裂证象。 房屋应按单元设置信报箱，规格、位置须符合有关规定。房屋应按单元设置信报箱，规格、位置须符合有关规定。 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。无阻塞物。 单体工程必须做到工完料除场地清，临时设施及过渡用房拆单体工程必须做到工完料除场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。除清理完毕。室外地面

33、平整，室内外高差符合设计要求。 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，使群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，使其达到应有的质量和使用功能要求。其达到应有的质量和使用功能要求。（9）附属工程及其他）附属工程及其他。目目 录录退退 出出 以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作为检验依据以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作为检验依据; 从外观检查建筑整体的变异状态从外观检查建筑整体的变异状态; 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度; 检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修

34、和设备情况）。评估房屋现有价值，建立资料档案。建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值，建立资料档案。2原有房屋的接管验收标准原有房屋的接管验收标准目目 录录退退 出出四、入伙与装修管理四、入伙与装修管理目目 录录退退 出出 “入伙入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。就是业主领取钥匙，接房入住。 是开发商将己建好的物业及物业产权按照法律程是开发商将己建好的物业及物业产权按照法律程序交付给业主的过程，是开发商和业主的之间物业及序交付给业主的过程，是开发商和业主的之间物业及物业产权的交接。物业产权的交接。（一）入伙的含义（一）入伙的含义目目 录录退退 出出（二）入伙的流程（二）入伙的流程发放发放“入伙

35、通知书入伙通知书”和和“收楼须知收楼须知”按照按照“入伙通知书入伙通知书”规定，交纳各项费用规定，交纳各项费用用户验楼，签订用户验楼，签订“楼宇交接书楼宇交接书”发放发放“业主手册业主手册”组织搬迁入伙组织搬迁入伙实施装修管理实施装修管理目目 录录退退 出出（三）入伙的手续文件（三）入伙的手续文件手续手续文件文件入伙通知书入伙通知书收楼须知收楼须知（范本）（范本）入伙手续书入伙手续书交款通知书交款通知书楼宇交接书楼宇交接书住户业主手册住户业主手册目目 录录退退 出出 我公司将为您提供良好的管理服务，现介绍有关收楼事项和程我公司将为您提供良好的管理服务，现介绍有关收楼事项和程序，避免您在接收新楼

36、时产生遗漏而引致不便。序，避免您在接收新楼时产生遗漏而引致不便。 （1 1）业主在接到）业主在接到“入伙通知书入伙通知书”起起3 3个月内，到本公司办理产权个月内，到本公司办理产权登记和入伙手续。逾期办理者，每逾期登记和入伙手续。逾期办理者，每逾期1 1天，应交纳人民币天，应交纳人民币 元的逾元的逾期金。超过半年不办理登记手续的房产，由房产管理单位代管；代期金。超过半年不办理登记手续的房产，由房产管理单位代管；代管管3年仍不办理登记手续，视为无主房产，交有关部门依法处理。年仍不办理登记手续，视为无主房产，交有关部门依法处理。 （2 2）收楼时请认真查看室内设备、土建装修等是否损坏或未尽）收楼时

37、请认真查看室内设备、土建装修等是否损坏或未尽妥善。如有投诉，请在收楼时书面告知管理处。管理处将代表业主妥善。如有投诉，请在收楼时书面告知管理处。管理处将代表业主利益，就提出的投诉与楼宇承建单位协商解决。利益，就提出的投诉与楼宇承建单位协商解决。 （3 3）根据楼宇承建合同，楼宇保修期为）根据楼宇承建合同，楼宇保修期为1 1年，保修期间，如因工年，保修期间，如因工程质量所致，承建单位将为业主免费修理；如因业主使用不当，则程质量所致，承建单位将为业主免费修理；如因业主使用不当，则由业主自行支付费用。由业主自行支付费用。 （4 4）业主有权对其住宅单位进行装修、维修，但应保证绝对不）业主有权对其住宅

38、单位进行装修、维修，但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前，业主须向管理处提出书影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前，业主须向管理处提出书面申请，获准后方可进行，并按规定由装修、维修承接者向管理处面申请，获准后方可进行，并按规定由装修、维修承接者向管理处交纳一定的装修管理费。交纳一定的装修管理费。 （5 5）办理各项入伙手续的程序见）办理各项入伙手续的程序见“入伙手续书入伙手续书”。 房地产开发公司房地产开发公司 物业公司物业公司 年年 月月 日日收楼须知（范本）收楼须知（范本）目目 录录退退 出出（四）装修管理（四）装修管理目目 录录退退 出出1装修管理程序装修管理程序目目 录录

39、退退 出出（1）不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部）不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。件。（2）不得凿穿地面和房顶的水泥层。）不得凿穿地面和房顶的水泥层。（3）不得封闭阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的）不得封闭阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。美观、统一。（4）装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁）装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。（5）严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管）严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出

40、。道排出。（6）按照管理处的要求，空调器安装在指定的位置，以）按照管理处的要求，空调器安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。2装修管理要求（一）装修管理要求（一）目目 录录退退 出出（7）装修施工应安排在上午）装修施工应安排在上午0012 00，下午，下午14 0020 00时间内进行，以免影响他人休息。时间内进行，以免影响他人休息。（8）高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工）高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。具等物品。（9）需封闭阳台的，必须申报管理处同意方能施工。）需封闭阳台的

41、，必须申报管理处同意方能施工。（10）施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出）施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出人证佩戴在胸前，并在指定的区域内活动。人证佩戴在胸前，并在指定的区域内活动。（11）未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。）未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。（12）底层住户装修，不得在阳台违章搭建。）底层住户装修，不得在阳台违章搭建。（13）临平台的阳台、窗户不能改装门。）临平台的阳台、窗户不能改装门。2装修管理要求（二）装修管理要求（二）目目 录录退退 出出 业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。 装修

42、施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。的押金。 装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为，没有对如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施设备等造成损害的，管理处将他人财产和公共场地、设施设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。如数退还押金和保证金。3押金及保证金押金及保证金目目 录录退退 出出 在装修施工中如有违反上述规定行为的，管理处有权视在装修施工中如有违反上述规定行为的，管理处有权视情节严

43、重程度给予扣罚部分乃至全部押金和保证金的处罚。情节严重程度给予扣罚部分乃至全部押金和保证金的处罚。 装修施工中有意或无意损坏公共设施设备和给他人财产、装修施工中有意或无意损坏公共设施设备和给他人财产、物品造成损害的，必须照价赔偿。物品造成损害的，必须照价赔偿。 因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等致使公因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等致使公共设施和他人利益损失的，装修户应负责修复（或承担修共设施和他人利益损失的，装修户应负责修复（或承担修复费用），并视情况给予受损害者必要的赔偿。复费用），并视情况给予受损害者必要的赔偿。 因装修施工造成外墙破坏、污染的，由装修户负责修补。因装修

44、施工造成外墙破坏、污染的，由装修户负责修补。4违规责任违规责任目目 录录退退 出出 住户装修管理由所属物业辖区管理处全权负责。住户装修管理由所属物业辖区管理处全权负责。 住户要求改动房内水、电管线走向的，须经物业服务企住户要求改动房内水、电管线走向的，须经物业服务企业工程部经理同意方能进行施工。业工程部经理同意方能进行施工。 住户要求封闭阳台，须经管理处同意方能进行施工。住户要求封闭阳台，须经管理处同意方能进行施工。 因特殊情况需在户内隔墙上开窗和开洞的，需经物业服因特殊情况需在户内隔墙上开窗和开洞的，需经物业服务企业工程部经理批准。务企业工程部经理批准。 任何人均无权批准超过任何人均无权批准

45、超过住户装修管理规定住户装修管理规定的装修行的装修行为。为。 如施工队违反如施工队违反住户装修管理规定住户装修管理规定后，不听从物业服后，不听从物业服务企业的劝阻和安排，物业服务企业有权责令其停止装修务企业的劝阻和安排，物业服务企业有权责令其停止装修行为。行为。5管理权限管理权限本PPT为可编辑版本，您看到以下内容请删除后使用，谢谢您的理解【解析】【解答】（1）氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；金刚石是由碳原子构成的；干冰是由二氧化碳分子构成的；（2）质子数为11的是钠元素，钠元素原子的最外层电子数1，在化学反应中容易失去一个电子形成阳离子；（3）化学变化是生成新分子的变化，其实质是分子分解成原

46、子，原子重新组合形成新的分子，故该反应中没有变的是碳原子和氧原子。故答案为：氯化钠；失去；D。【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由原子构成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。在化学变化中，原子种类、质量、数目保持不变。26.用微粒的观点解释下列现象： （1）今年我国要求“公共场所全面禁烟”非吸烟者往往因别人吸烟而造成被动吸烟。 （2）夏天钢轨间的缝隙变小。 【答案】（1）分子是在不断的运动的.（2）夏天温度高，铁原子间的间隔变小. 【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）吸烟生成烟雾，烟雾分子因为运动，扩散到空气中，使非吸烟者被动吸入烟雾分子

47、，造成被动吸烟；（2）钢轨由铁原子构成.每两根钢轨间都有一定的间隙，夏天由于气温高，使得钢轨中铁原子的间隔变大，表现为钢轨的体积膨胀，则钢轨间的间隙变小.故答案为：（1）分子是在不断运动的；（2）夏天高温，铁原子间的间隔变小.【分析】微粒观点的主要内容：物质是由分子（或原子构成），分子间有间隔，分子处于永停息的运动状态中.（1）烟雾分子属气体分子，在空气中扩散较快，使非吸烟者被动吸烟；（2）铁原子间有一定的间隔，温度升高，则铁原子间间隔变大，反之则变小，夏天高温状态下，铁原子间间隔变大，使得钢轨体积膨胀，则钢轨间的缝隙变小.【考点】物质的微粒性 【解析】【解答】（1）铁属于金属单质，是由铁原子

48、直接构成；氯化钠是由钠离子和氯离子构成的；二氧化碳是由二氧化碳分子构成的（2）当质子数=核外电子数，为原子，a=2+8=10，该粒子是原子原子序数=质子数=10当a=8时，质子数=8，核外电子数=10，质子数核外电子数，为阴离子。故答案为：原子；离子；分子；10；10；阴离子。【分析】物质有微粒构成，构成物质的微粒有原子、分子、离子是那种，金属、稀有气体由原子构成；常见气体由分子构成；碱和盐由离子构成。当核电荷数等于核外电子数，表示原子，小于时表示阴离子，大于时表示阳离子。25.初中化学学习中，我们初步认识了物质的微观结构。（3）升高温度分子运动速度就加快，只要能说明温度高了运动速度快了的例子

49、都可以，例如阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等；（4）由于注射器装入的药品少，现象明显，又是封闭状态，所以可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等故答案为：（1）固体；（2）分子的质量大小或者相对分子质量大小（合理即给分）；（3）阳光下或者温度高衣服干得快，温度高水蒸发的快，糖在热水里比在冷水里溶解的快等；（4）可以控制体积节省药品、可以减少气体挥发造成的污染等【分析】（1）根据实验现象判断氯化铵的状态；（2）根据它们的相对分子质量的区别考虑；（3）根据温度与运动速度的关系考虑；（4）根据注射器的特点考虑【解析】【解答】A、向一定质量的盐酸和

50、氯化钙的混合溶液中逐滴加入碳酸钠溶液至过量的过程中，生成氯化钠的质量不断增大，当碳酸钠与盐酸和氯化钙完全反应时，氯化钠的质量不再增大，A符合题意；B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐渐增大至接近于7，B不符合题意；C、向一定质量的稀硫酸中逐滴加入氢氧化钡溶液至过量的过程中，氢氧化钡不断和硫酸反应生成硫酸钡沉淀和水，溶质的质量减小，质量分数也减小，当氢氧化钡和稀硫酸完全反应时，继续滴加氢氧化钡溶液时，质量分数应该由小变大，C不符合题意；D、加热高锰酸钾时，当温度达到一定程度时，高锰酸钾开始分解生成锰酸钾、二氧化锰和氧气，随着反应的进行，剩余固体的质量不断减少，当高锰酸钾完全反应时，剩余固体的质量不再