住宅楼工程交房前常见质量通病原因分析及防治措施课件.ppt

1、 建筑工程建筑工程质量管理培训质量管理培训 XX工程部工程部 2015年年12月月20日日交房时质量通病防治交房时质量通病防治 提高交房环节客户对于房屋质量的满意度提高交房环节客户对于房屋质量的满意度当前商品房交付所引发的纠纷日益突出，当前商品房交付所引发的纠纷日益突出，“交房危机交房危机”成为楼市中聚成为楼市中聚焦的热点，针对这一情况，大部分房地产公司均以积极态度应对，找焦的热点，针对这一情况，大部分房地产公司均以积极态度应对，找出自身存在的问题。依据不同的物业形式和业主，提供了相应的交付出自身存在的问题。依据不同的物业形式和业主，提供了相应的交付形式。提倡人性化交房，尽量避免交房纠纷的发生

2、，提高交房环节客形式。提倡人性化交房，尽量避免交房纠纷的发生，提高交房环节客户满意度。户满意度。减少施工通病和工程质量问题。减少施工通病和工程质量问题。交房前后一些最常见质量通病简介与防治：交房前后一些最常见质量通病简介与防治：客户能提出的观感质量问题：现浇板裂纹、墙面抹灰裂纹、抹灰脱落、阳角护角损坏、地面垫层空鼓、龟裂严重。门窗五金配件锁具损坏、变形，玻璃划伤、型材变形、纱扇损坏、下雨进水，防盗门漆面划痕、碰痕。外墙面污染、外窗框污染。窗口、墙面、房间不方正。现浇板裂纹现浇板裂纹现浇板裂纹产生现浇板裂纹产生原因一般由：原因一般由：1、砼质量问题、砼质量问题（水灰比、外加（水灰比、外加剂）。剂

3、）。2 2、现场养护。、现场养护。3 3、线管的影响。、线管的影响。4 4、砼保护层厚度。、砼保护层厚度。5 5、板厚不符合设、板厚不符合设计要求。计要求。6 6、荷载问题（施、荷载问题（施工荷载和装修荷工荷载和装修荷载）。载）。7 7、拆模过早。、拆模过早。8 8、施工偶然因素、施工偶然因素（振捣、砂浆）。（振捣、砂浆）。9 9、冬季施工（冻、冬季施工（冻害）。害）。现浇板裂纹产生原因现浇板裂纹产生原因1、板浇筑厚度，小于设计厚度：、板浇筑厚度，小于设计厚度：（或者局部板厚不够）（或者局部板厚不够）钻孔检查发现板厚不够：钻孔检查发现板厚不够：A直接开裂。直接开裂。B加载后产生裂纹。加载后产生

4、裂纹。（1）前期施工时，钢模板。）前期施工时，钢模板。 （2）砌筑时，堆载过大、过于集）砌筑时，堆载过大、过于集中（砌块）中（砌块） （3）交工后，堆载过大（水泥、）交工后，堆载过大（水泥、 砂子、瓷砖）砂子、瓷砖） 装修后，地面装饰层过厚，超载。装修后，地面装饰层过厚，超载。例如：铺贴大理石板。例如：铺贴大理石板。2、板厚没问题，、板厚没问题，堆载问题堆载问题小于小于200kg/装修层过厚。装修层过厚。3、顶板拆模过早，混凝土强度不、顶板拆模过早，混凝土强度不够，下沉开裂，加载后（装修、使够，下沉开裂，加载后（装修、使用），裂缝加大。用），裂缝加大。一般为板中通长裂纹，贯通裂，垂一般为板中通

5、长裂纹，贯通裂，垂直于板短方向（主受力方向）。直于板短方向（主受力方向）。现浇板裂纹产生原因现浇板裂纹产生原因4、钢筋、混凝土出现问题：、钢筋、混凝土出现问题：钢筋质量不合格。钢筋质量不合格。钢筋绑扎根数少。钢筋绑扎根数少。砼出现质量问题，如：标号低。砼出现质量问题，如：标号低。砼水泥安定性、外加剂出现问题。砼水泥安定性、外加剂出现问题。水灰比出现问题。养护不好，出现水灰比出现问题。养护不好，出现裂纹。裂纹。砼振捣出现问题。未振捣。冲模砂砼振捣出现问题。未振捣。冲模砂浆未按要求直接倒到板面上。浆未按要求直接倒到板面上。冬季施工砼入模温度不够。养护出冬季施工砼入模温度不够。养护出现问题。现问题。

6、夏季高温，暴晒。砼养护出现问题夏季高温，暴晒。砼养护出现问题。5、钢筋保护层不够。（垫块）、钢筋保护层不够。（垫块）顺着钢筋裂纹、露筋。顺着钢筋裂纹、露筋。6、线管位置设置有问题。局部构、线管位置设置有问题。局部构造筋、抗裂加强筋未使用。造筋、抗裂加强筋未使用。7、砼后浇带、施工缝，处理不当、砼后浇带、施工缝，处理不当，产生裂纹。，产生裂纹。8、浇筑时断电、断料。、浇筑时断电、断料。9、砼板模板支设的有问题，松动、砼板模板支设的有问题，松动，浇筑初凝后局部下沉，开裂，浇筑初凝后局部下沉，开裂常见板面裂纹常见板面裂纹板面裂纹处理方法板面裂纹处理方法板面裂纹处理板面裂纹处理碳纤维布修复碳纤维布修复

7、常见的板面处理常见的板面处理 墙面抹灰裂纹、脱落、强度低等墙面抹灰裂纹、脱落、强度低等抹灰空鼓抹灰空鼓 抹灰开裂一般是由抹灰砂浆自身收缩引起的开裂，抹灰砂浆收缩主要包括化抹灰开裂一般是由抹灰砂浆自身收缩引起的开裂，抹灰砂浆收缩主要包括化学收缩、干燥收缩、温度收缩及塑性收缩。这些收缩将在抹灰砂浆里产生拉应学收缩、干燥收缩、温度收缩及塑性收缩。这些收缩将在抹灰砂浆里产生拉应力，当拉应力超过抹灰砂浆的抗拉强度时就会出现裂纹。力，当拉应力超过抹灰砂浆的抗拉强度时就会出现裂纹。这就是为何要在抹灰时添加抗裂纤维、网格布或铁丝网的原因。这就是为何要在抹灰时添加抗裂纤维、网格布或铁丝网的原因。常见抹灰空、裂问

8、题常见抹灰空、裂问题抹灰空鼓、开裂易产生的部位在：砼基面，门窗过梁、剪力墙、梁柱砼与后砌墙交接处。抹灰空鼓、开裂易产生的部位在：砼基面，门窗过梁、剪力墙、梁柱砼与后砌墙交接处。墙面抹灰空鼓开裂的共性原因是：墙面抹灰空鼓开裂的共性原因是：1、抹灰层的强度和密实度较差。、抹灰层的强度和密实度较差。2、墙面抹灰层之间往、墙面抹灰层之间往往存在着纯浆水泥层。往存在着纯浆水泥层。3、砂浆强度过高。、砂浆强度过高。4、抹灰层过厚。、抹灰层过厚。5、天气原因，养护不到位。、天气原因，养护不到位。影响墙面抹灰密实度和粘接性的原因1、墙面抹灰未按要求实行分道抹实。、墙面抹灰未按要求实行分道抹实。2、新拌砂浆放置

9、时间过长，砂浆配合比不稳定等，从而影响砂浆的粘接强度。、新拌砂浆放置时间过长，砂浆配合比不稳定等，从而影响砂浆的粘接强度。3、抹灰之前，没有对基层砼素面、墙面凹凸不平、孔洞之处做出基层处理，局部抹灰、抹灰之前，没有对基层砼素面、墙面凹凸不平、孔洞之处做出基层处理，局部抹灰过厚。过厚。4、墙面未按要求钉钢网，或者钢网未张拉牢固，对砂浆产生回弹。、墙面未按要求钉钢网，或者钢网未张拉牢固，对砂浆产生回弹。5、砂浆的和易性、粘连性与施工开放时间难以满足施工要求。、砂浆的和易性、粘连性与施工开放时间难以满足施工要求。抹灰前准备工作抹灰前准备工作基层处理，剔凿、拉毛基层处理，剔凿、拉毛抹灰前准备工作抹灰前

10、准备工作彻底清除基层表面的浮灰、油污、脱模剂、杂物等，并对松动的灰浆、砂浆彻底清除基层表面的浮灰、油污、脱模剂、杂物等，并对松动的灰浆、砂浆不饱满的顶头缝进行修补，填塞密实，将墙面突出部分和舌头灰进行剔凿清不饱满的顶头缝进行修补，填塞密实，将墙面突出部分和舌头灰进行剔凿清理。对缺棱掉角、凹凸不平和是设备管线槽、洞等进行整修密实平顺。理。对缺棱掉角、凹凸不平和是设备管线槽、洞等进行整修密实平顺。墙面基层处理墙面基层处理修补、挂网、拉毛修补、挂网、拉毛后砌墙缝隙封堵后砌墙缝隙封堵抗裂砂浆面层处理抗裂砂浆面层处理抹面处理，网格布脱落抹面处理，网格布脱落严格按施工工艺和厂家产品说明进行施工。严格按施工

11、工艺和厂家产品说明进行施工。地暖回填裂纹、空鼓严重地暖回填裂纹、空鼓严重裂纹严重的影响客户收房裂纹严重的影响客户收房地暖回填砼裂纹产生的原因地暖回填砼裂纹产生的原因龟裂严重产生原因：底层隔热膜、聚苯板的使用，管上砼保护层厚度，砼强龟裂严重产生原因：底层隔热膜、聚苯板的使用，管上砼保护层厚度，砼强度低，养护等。度低，养护等。高端项目，特殊项目可考虑使用高端项目，特殊项目可考虑使用使用地暖回填专用网，使用地暖回填专用网，2元元/平米，有利于固定地暖管，成品保护好，增强地面平米，有利于固定地暖管，成品保护好，增强地面回填砼抗裂强度，抗裂，整体性好，使回填砼变形应力得以分散，使地面产回填砼抗裂强度，抗

12、裂，整体性好，使回填砼变形应力得以分散，使地面产生裂纹减少，有利于观感及交房。地暖热效率更高。生裂纹减少，有利于观感及交房。地暖热效率更高。门窗质量问题门窗质量问题磕碰、五金件损坏、玻璃划痕、纱扇损坏、框扇变形、打胶脱落、污磕碰、五金件损坏、玻璃划痕、纱扇损坏、框扇变形、打胶脱落、污染、漏水等。染、漏水等。五金件损坏，成品保护五金件损坏，成品保护成品保护成品保护密封胶密封胶成品保护，污染窗框成品保护，污染窗框窗户漏水窗户漏水窗框、扇变形窗框、扇变形玻璃划痕，成品保护玻璃划痕，成品保护防盗门锁具、五金件损坏防盗门锁具、五金件损坏防盗门划漆防盗门划漆 成品保护成品保护防盗门成品保护文明施工防盗门成

13、品保护文明施工防盗门安装调试合格防盗门安装调试合格防盗门框与土建缝隙处理防盗门框与土建缝隙处理防盗门门框与土建缝隙，不美观、不防防盗门门框与土建缝隙，不美观、不防火、不牢固、不利于妨盗。火、不牢固、不利于妨盗。防盗门门框与土建缝隙，不美观、不防防盗门门框与土建缝隙，不美观、不防火、不牢固、不利于妨盗。火、不牢固、不利于妨盗。防盗门安装防盗门安装土建施工时，土建施工时，加上门垛，彻加上门垛，彻底解决问题。底解决问题。各类门施工队各类门施工队参加土建洞口参加土建洞口抹灰尺寸验收抹灰尺寸验收，划清责任。，划清责任。砌筑前，门尺砌筑前，门尺寸确认。寸确认。防火门安装防火门安装防火门采用后塞口，对土建尺寸及防火防火门采用后塞口，对土建尺寸及防火门配合要求更高。门配合要求更高。设备洞口预留和安装配合设备洞口预留和安装配合