城建项目投融资管理课件.ppt

1、城建项目的投融资管理v 随着我市经济社会的快速发展，城镇化发展水平的不断提高，政府逐年加大了城市基础设施建设的投入。近三年，根据赣州市中心城区项目建设计划，2011年152.8亿元，2012年182.2亿元，2013年130.6亿元，而财政近三年返还的土地出让收入为78.17亿元（扣除各项提留及基金），不足项目总投资的16.7%，由此可以看出，各项城市基础设施建设正面临着巨大的资金压力，光靠政府投资远远满足不了资金缺口。然而，多年以来我市城市基础设施投融资渠道却很狭窄，主要依赖财政投资和银行贷款，而资金需求的增大使财政越来越难以应付。这种投资量大与融资渠道狭窄的矛盾，制约着我市公共基础设施行业

2、市场化的改革进程。因而，拓宽城市基础设施建设的投融资渠道已成为城市化进程中急需解决的问题，解决这一问题的根本出路,也只能是适应社会主义市场经济发展的需要,打破原来由政府包办基础设施建设的格局,努力拓宽投融资渠道,广泛吸引社会资金,逐步建立和完善以公共财政投入为引导、多元化筹资相结合的城市基础设施投融资体制。 一、赣州城市建设投融资现状和问题（一）目前的现状 在赣州市城镇化、工业化高速发展过程中，仅靠地方既有财政无法支撑，由此引入了招商的理念，引进外部社会资本，但在城镇化进程中，由于基础设施建设项目的效益的外部性及社会性，工业化中的招商概念无法复制到城镇化过程中，因此需要地方政府性投融资平台通过

3、对接外部的金融市场与资本市场为城市的扩张输血。 近年来市政府已先后成立城投集团、发投集团、六大片区各指挥部融资公司、水利等部门的国有独资子公司等多个城建类投融资平台，积极开展融资工作。以城投集团为例，赣州城投2009股份制改造以来，历经了工程代建、融资建设及当前投资运营三个发展阶段，累计实现融资170余亿元，累计完成投资220余亿元，承担中心城区城建项目180余个，已完成100余个，其中完成房屋总建筑面积260万平方米，完成城区道路桥梁总长120公里，是市本级政府主要融资平台及中心城区城建主力军。 （二）存在的问题 投融资平台作为城建投融资重要战略手段，具有地方性、政府性、企业性及市场性，它是

4、实行“政企分开”背景下的“政府代言人”。由于财政收入总量偏小, 2011年至2013年,赣州市财政收入分别为180.32亿元、230.82亿元、280.2亿元；财政支出分别为311.68亿元、403.78亿元、480.42亿元，财政收入在保证政府机关正常运转外，所剩资金无几,是典型的吃饭财政，且增长速度远低于城市基础设施建设投资需求的增速。特别是在前些年国家稳健的财政政策取向和宏观调控的背景下,上级财政专项拨款和国债等预算投资所占投资资金比重不断下降,导致财政资金供给相对于投资需求而言面临较大缺口。这种情形下,财政对城市建设投融资平台支持力度较小。目前按照“政府投资、国企运作”的模式已难以为继

5、，必须引入民间资本进行城建项目投资。 二、城建项目主要的融资模式 赣州市的融资平台数目不少,除城投集团、发投集团外其他平台规模普遍较小,融资能力普遍较弱。在融资方式上大多数模式都是以土地作回报抵押，融资额度也不大。虽然已开始尝试采用企业债券投融资方式募集资金，但目前较流行的中期票据、保险资金、融资租赁、转贷为投、吸引城市产业引导基金、ABS资本证券化、借壳上市等衍生模式的先进融资方式因项目公益性属性或经营资产的局限未得到广泛的采用。2011-2013年，赣州城投集团通过包装开发区返迁房、章江新区棚户区改造项目发行了两期20亿元城投债；配合发投集团与交通银行成功发行了35亿元中期票据；目前，正在

6、与太平洋保险集团对接20亿元保险资金投资基础设施合作事项，与中信银行洽谈40亿元中期票据合作事宜。已经开展了华开“四桥九路一公园”、304万返迁房大型项目BT运作，总投资约180亿元，庞大的项目规模与资金投资，已无法运用传统融资模式解决，BT招商的运作，为项目建设吸引民间资本起到了成功的典范作用。现将BT、中期票据、企业债等几种主要融资模式介绍如下：（一）BT融资模式 1、BT概念 BT（Build Transfer）即建设移交，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，是指根据项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目

7、发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。大部分BT项目都是政府和大中型国企合作的项目。 2、BT模式特点 BT模式作为一种新兴的工程建设管理模式，在国内得到了蓬勃发展，较好的解决了因为建设单位资金紧张而不能实施工程的难题，尤其是一些政府牵头开发投资的公益性项目应用较多。BT模式具体是指业主授权BT承包商对项目通过融资建设，建设后整体移交给业主，业主用建设期间以及工程完成以后所募集的资金，以偿付企业的融资本金及利息的一种新型的项目管理模式。一些现金流充足的企业，业绩较好，有一定融资能力的总承包企业就可以采用BT模式，扩大企业的业务量，延伸企业经营的范围，扩大市场占有量

8、。 BT投资也是一种“交钥匙工程”，社会投资人投资、建设，建设完成以后“交钥匙”，政府再回购，回购时考虑投资人的合理收益。BT演变方式除了BOT即建设运营移交外，还有BOOT方式，即建设拥有运营移交；BOO方式，即建设拥有运营；BLT方式，即建设租赁移交；BOOST方式，即建设拥有运营补贴移交；BTO方式，即建设移交运营等。 3、BT融资的优缺点 城建项目采用BT模式，可缓解政府的财政压力，将大量的社会资金进引入到基础设施和公用事业建设中来，有利于优化资源配置；同时体现了风险和收益在政府与投资方之间的公平分担与共享，有利于合理分散风险；BT模式采取专业化、规范化管理与运作，能够提高前期运作效率

9、，降低管理成本，提前工期，保证工程质量；杜绝了建筑市场暗箱操作及各种腐败问题，是对政府与企业信用的考验，有利于构建社会信用体系等。 但BT工程项目一般而言，建设规模较大、总体周期较长、筹措资金数额较高，因而会带来比较大的建设资金回购风险，如政策风险、财务风险、当地政府到期回购支付风险等。 （二）发行中期票据 1、中期票据概念 中期票据英文Medium-term Notes的缩写，是指期限通常在5-10年之间的票据。公司发行中期票据，通常会透过承办经销商安排一种灵活的发行机制，透过单一发行计划，多次发行期限可以不同的票据，这样更能切合公司的融资需求。 2、发行中期票据的必备条件 （1）具有法人资

10、格的非金融企业； （2）具有稳定的偿债资金来源； （3）拥有连续三年的经审计的会计报表； （4）最近一个会计年度盈利； （5）待偿还债券余额不超过企业净资产的40%。 3、中期票据的特点 （1）中期票据可用于中长期流动资金、置换银行借款、项目建设等； （2）中期票据的发行期限在1年以上； (3)中期票据最大注册额度为企业净资产40%； (4)中期票据主要是信用发行，接受担保增信； (5)发行体制比较市场化，发行审核方式为注册制，一次注册通过，在两年内可分次发行； (6)发行定价比较市场化，中期票据发行利率的确定依据当期市场利率水平； (7)企业既可选择发行固定利率中期票据，也可选择发行浮动利率

11、中期票据。v 4、中期票据的优势 （1）与同期贷款利率相比，具有一定的成本优势； （2）一次注册可分期发行，发行方式较为灵活； （3）通过直接融资的价格发现机制，能够彰显发行企业自身良好的信用能力。 （4）资金用途比较广泛，可以用于企业生产经营活动，补充中期经营性流动资金，偿还银行贷款。也允许用于回购本公司股票，这是中期票据的一个特殊用途。 （三）发行企业债券1、企业债券概念 企业债券通常又称为公司债券，是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券，通常泛指企业发行的债券。企业债券的发行主体是股份公司，但也可以是非股份公司的企业发行债券，所以，一般归类时，企业债券和企业发行的债券

12、合在一起，可直接称为企业债券。 。2、发行企业债券的条件 （1）股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元； （2）本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期期末净资产额的40%；金融类公司的累计公司债券余额按金融企业的有关规定计算； （3）公司的生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定，募集的资金投向符合国家产业政策； （4）最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券1年的利息； （5）债券的利率不超过国务院规定的利率水平； （6）公司内部控制制度健全，内部控制制度的完整性、合理性、有效性不存在重大缺陷； （7）经资信评估机构评级，债券

13、信用级别良好。3、发行企业债券的优缺点债券筹资的优点： （1）资本成本较低。与股票的股利相比，债券的利息允许在所得税前支付， 公司可享受税收上的利益，故公司实际负担的债券成本一般低于股票成本。 （2）可利用财务杠杆。无论发行公司的盈利多少， 持券者一般只收取固定的利息，若公司用资后收益丰厚，增加的收益大于支付的债息额，则会增加股东财富和公司价值。 （3）保障公司控制权。持券者一般无权参与发行公司的管理决策， 因此发行债券一般不会分散公司控制权。 （4）便于调整资本结构。在公司发行可转换债券以及可提前赎回债券的情况下，便于公司主动的合理调整资本结构。3、债券筹资的缺点： （1）财务风险较高。债券

14、通常有固定的到期日，需要定期还本付息，财务上始终有压力。在公司不景气时，还本付息将成为公司严重的财务负担，有可能导致公司破产。 （2）限制条件多。发行债券的限制条件较长期借款、融资租赁的限制条件多且严格，从而限制了公司对债券融资的使用，甚至会影响公司以后的筹资能力。 （3）筹资规模受制约。公司利用债券筹资一般受一定额度的限制。我国公司法规定，发行公司流通在外的债券累计总额不得超过公司净产值的40%（四）债权融资1、债权融资概念 所谓债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。 。2、债权融资特点 （1）债权融

15、资获得的只是资金的使用权而不是所有权，负债资金的使用是有成本的，企业必须支付利息，并且债务到期时须归还本金。 （2）债权融资能够提高企业所有权资金的资金回报率，具有财务杠杆作用。 （3）与股权融资相比，债权融资除在一些特定的情况下可能带来债权人对企业的控制和干预问题，一般不会产生对企业的控制权问题。 3、债权融资优势 （1）银行具有信息收集的优势。银行有条件、有能力自己收集分析企业投资、经营、分配、收益的状况，同时能在一个比较长的期间考察和监督企业，有助于防止“道德风险”的出现。 （2）银行具有信息分析研究的规模经济特点。一方面，银行收集同样的信息具有规模经济作用，另一方面，分析大量信息本身也

16、具有规模经济效益。 （3）在长期“专业化”的融资活动中，金融机构发展了一套专业的技能。 （4）银行对企业的控制是一种相机的控制。债权的作用在于：当企业能够清偿债务时，控制权就掌握在企业手中，如果企业还不起债，控制权就转移到银行手中。三、如何进一步加强城建项目投融资管理（一）夯实投融资平台 吃透现行金融政策，解放思想、整合资源，建立公司类、平台类项目建设投融资平台，进一步深化国有企业改革，建立健全地方政府融资平台市场化运作机制，增强国有资本带动力、影响力，做大、做强、做优政府投融资平台，将城市建设融资、城市投资建设和城市国有资源运营纳为一体，打造可持续循环的城建投融资机制。（二）充分发挥财政统筹

17、监管职能 充分发挥投资融资管理委员会管理效能，集合财政、国土、规划建设和各职能部门资源，统筹年度投资计划、还本付息计划、融资计划及建设资金监控等工作，提高项目投资决策效率和运作效果。 （三）熟悉掌握宏观经济政策，针对性包装策划项目 继2010年6月国务院发布关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知后，2012年3月银监会出台关于加强2012年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见，2012年8月财政部、发改委、人民银行、银监会联合下发关于贯彻 相关事项的通知，2012年11月国土资源部、财政部、人民银行、银监会发布关于加强土地储备与融资管理的通知，2012年12月发改委发布关于进一步强化

18、企业债券风险防范管理有关问题的通知，2012年12月财政部、发改委、人民银行、银监会联合下发关于制止地方政府违规融资行为的通知。国家对地方政府融资平台管理日趋严格，对融资行为更加规范，特别是2012年12月四部委下发的463号文件，明确叫停地方诸多融资渠道，各级地方政府的新增融资难上加难，为此，我们要及时调整融资策略，有针对性的进行项目融资，同时也可以参照先进地区的经验做法：一是公益性项目一般按政府投资的模式运作。在政策允许的条件下，优先考虑以政府信用或相关权益作为融资条件，以财政回购、政府偿债基金、固定的税费作为债务还本付息的保障。另外，还可借鉴杭州城建的“影子收费”模式，解决公益性项目建设

19、资金来源问题。二是准经营性项目侧重于采用市场化方式的运作。优先考虑以贴息、盈亏的差额补贴等优惠政策或特许经营以吸引社会资金参与项目建设，如BOT、PPP、TOT等项目运作模式。三是经营性项目完全采用市场化的投融资方式，依靠项目自身盈利和现金流入还本付息。（四）建立金融机构的沟通对接机制 当前，国家宏观经济、金融政策的调整，首先会影响到金融机构资金流动性和投向，而银行更是金融市场的“风向标”，为及时掌握熟悉国家金融政策变化，建立银企合作工作机制和平台，邀请金融机构参与有发展前景、有明显投资意向的招商活动，参与融资项目前期策划和指导服务工作，充分发挥金融服务经济社会发展的作用。 （五）鼓励项目融资

20、模式先行先试。 随着城市化进程步伐加快，仍需要我们不断创新运作机制，除了继续完善以BT为主的运作管理机制外，鼓励创新、解放思想，尝试TOD项目融资、REIT项目融资、BOT及其衍生模式、TOT、PPP等新型项目投融资模式，以便更好更快地推进大项目的建设。（六）切实加强BT项目的风险管控 1、前期的风险防控 在BT项目前期工作阶段，要充分做好项目前期可研立项批复、工程项目用地的审批、初步设计方案的批准、项目运作模式的批复、环境评价、工程地质灾害评价、地震评价等环节，每一环节出现问题都会导致项目中断甚至停止，从而给投资建设方造成巨大损失。项目投资建设方应根据项目实际编制完善的投资项目策划方案，就投

21、资项目建设的征地拆迁、制度建设、管理体系、安全质量保障、交竣工验收、应急机制等进行系统的策划，并建立相应的实施保障措施。 2、建设过程的风险 在BT项目建设过程阶段，一要根据工程特点编制施工组织设计、施工方案，按程序报有关方审批，并严格按批复后的方案执行，对安全风险较大的分部分项工程必须编制专项方案，按要求进行评审，并严格执行。二要全面推行造价监控机制，建立询价定价机制。对工程量有变更的项目，应组织相关的监管单位进行施工设计变更签证，及时调整工程造价。 建议： 1、提升区域规划、包装策划效益。 在编制城市规划或区域规划时，宜充分考虑区域内可出让经营用地的布局和规模，适当增加经营产业规划，以便在项目融资和运作时能充分实现项目投资回报平衡，提升经济效益。 2、配合融资部门工作。 在项目融资过程中，采取灵活变通的方法做好项目融资服务工作，主要涉及办理的手续有建设项目选址意见书、建设项目用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。