房产税基础知识课件.ppt
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- 房产税 基础知识 课件
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1、 管理税收管理税收 专业创造价值专业创造价值房产税基础知识房产税基础知识 一、房产税一、房产税.开征范围开征范围:房产税条例房产税条例(国发(国发198690号)号)第一条规定:第一条规定: 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。(1)城市市区和郊区)城市市区和郊区设设有街道办事处、居民委员会的区域;有街道办事处、居民委员会的区域;(2)县城(县人民政府所在地);)县城(县人民政府所在地);(3)建制镇(镇人民政府所在地);)建制镇(镇人民政府所在地);(4)工矿区(工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院的)工矿区(工商业比较发达,人口比较集中,符合
2、国务院的建制镇标准,但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地)。建制镇标准,但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地)。吉地税函200451号:农业生产区域(农村)仍不征税。 高速公路休息区,原九台龙嘉机场二、什么是房产二、什么是房产 是以房屋形态表现的财产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护有屋面和围护结构结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨能够遮风避雨,可供人们在其供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜
3、窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、池、玻璃暖房玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。产。财税财税2008123号号 加油站罩棚不属于房产,不征收房产税。加油站罩棚不属于房产,不征收房产税。 A A、自行车棚,、自行车棚,B B、传送带,、传送带,C C、粮仓、粮仓房产税房产税以房屋为载体以房屋为载体有没有有没有产权证产权证都交都交三、房产税三、房产税.纳税人纳税人(一)(一)房产税以房产税以开征税范围内开征税范围内的房屋的房屋产权所有人为纳税人。产权所有人为纳税人。1产权属于国家所有的国家所有的,
4、经营管理单位管理单位为纳税人;2产权产权出典出典的,由的,由承典人承典人纳税纳税。3产权所有人、承典人不在房屋所在地的产权所有人、承典人不在房屋所在地的 由房产代管人由房产代管人或者使用人纳税使用人纳税。4产权未确定产权未确定及租典纠纷未解决的租典纠纷未解决的 由房产代管人由房产代管人或者使用人纳税使用人纳税。 总之:房产税的纳税人不一定是谁?总之:房产税的纳税人不一定是谁?财税财税20093号号:自自2009年年1月月1日起日起外商投资企业、外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人(包括港澳台资企业和组织以外国企业和组织以及外籍个人(包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞,以下统称外资企
5、业及外籍个人)依照及华侨、港澳台同胞,以下统称外资企业及外籍个人)依照房产税暂行条例房产税暂行条例的规定缴纳房产税。的规定缴纳房产税。三、房产税三、房产税.纳税人纳税人(二)无租使用房产(二)无租使用房产.纳税人纳税人(8888)吉税四字第)吉税四字第7575号号规定:纳税单位和个人从事生产、经营无租使用其他规定:纳税单位和个人从事生产、经营无租使用其他单位和个人的房产,应由产权所有人纳税。单位和个人的房产,应由产权所有人纳税。(8686)财税地字)财税地字008008号号规定:纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税规定:纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用
6、人代缴纳房产税。单位及纳税单位的房产,应由使用人代缴纳房产税。财税财税20091282009128号号规定:无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房规定:无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。产余值代缴纳房产税。实际工作中:实际工作中:A A、企业将房屋无租(借给)其他单位使用、企业将房屋无租(借给)其他单位使用由产权人缴纳由产权人缴纳B B、如果、如果出借方出借方没纳税,使用方没纳税,使用方应由使用人代缴纳房产税应由使用人代缴纳房产税C C、如果两家都没纳税,税务机关检查时让谁纳?、如果两家都没纳税,税务机关检查时让谁纳? 那就是:查谁让谁纳。那就是:查谁让谁纳
7、。三、房产税三、房产税.纳税人纳税人(三)分期付款取得房产(三)分期付款取得房产. .纳税人纳税人 国税函国税函2002284号:号:凡以分期付款方式购买使用商品凡以分期付款方式购买使用商品房,且购销双方均房,且购销双方均未取得未取得房屋产权证书期间,应确定房屋的房屋产权证书期间,应确定房屋的实际使用人实际使用人为房产税的纳税义务人,缴纳房产税。为房产税的纳税义务人,缴纳房产税。 (四)融资租赁房产取得房产(四)融资租赁房产取得房产. .纳税人纳税人财税财税2009128号号:融资租赁的房产,由承租人自融资租赁:融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
8、合同同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定未约定开始日的,开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。产税。三、房产税三、房产税.纳税人纳税人(五)房地产开发企业经营性房产(五)房地产开发企业经营性房产. .纳税人纳税人 国税发国税发200389号号文件规定:鉴于房地产开发企文件规定:鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前业开发的商品房在出售前不征收房产税不征收房产税;但对售出;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。定征收房产税。 财税财税
9、2006186号:号:对居民住宅区内对居民住宅区内业主共有的经业主共有的经营性房产,营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的由实际经营(包括自营和出租)的代管人或代管人或使用人缴纳房产税。使用人缴纳房产税。 如:小区的物业公司,使用房地产开发企业开发的商品如:小区的物业公司,使用房地产开发企业开发的商品房:还有销售公司使用的房:还有销售公司使用的“销售部销售部”。“样板房样板房”四、税率及计算四、税率及计算 税率税率按照房产税条例的规定,房产税分为按房产余值房产余值计税和按租金收入计税两种两种:依据房产计税余值征税的,税率为税率为1.2%;依据房产租金收入征税的,税率为税率为12%。(一)按照
10、房产计税余值计算(一)按照房产计税余值计算应纳税额房产计税余值应纳税额房产计税余值1.2%其中:房产计税余值房产原值其中:房产计税余值房产原值(1原值减除比例)原值减除比例)(二)按照房产租金收入计算(二)按照房产租金收入计算应纳税额租金收入(不含税)应纳税额租金收入(不含税)12%例如:房产原值例如:房产原值800800万元。计算:万元。计算: 800800(1 130%30%)1.2%=1.2%=6.726.72万元万元(全年)(全年) 8008000.0084=0.0084=6.72 6.72 五、房产原值(计税依据)五、房产原值(计税依据) 财税财税2008152号:号:对依照房产原值
11、计税的房产,对依照房产原值计税的房产,不论不论是是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。调整或重新评估。 凡以房屋为载体,不可随意移动(不可分割)的附属设凡以房屋为载体,不可随意移动(不可分割)的附属设备和配套设施备和配套设施都应计入房产原值计征房产税。都应计入房产原值计征房产税。如:给排水如:给
12、排水中央空调中央空调智能化楼宇设备等,智能化楼宇设备等,?视频监控?视频监控?空调?空调?电梯,扶梯?电梯,扶梯? 文件依据1、财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定(87财税地字财税地字3号号)的解释,房产原值应包括房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线、如蒸气、要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线、如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设
13、备的水管,下水道,暖气升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管,下水道,暖气管,煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网管,煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网,照明线从进线盒联接管算起。2、国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知(国税发2005173号)进一步重申了上述原则,规定:规定:为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,
14、计征房产税。更换房屋附属设备更换房屋附属设备对于更换房屋附属设备和配套设施对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。后不再计入房产原值。如:原中央空调的一个电机(价值如:原中央空调的一个电机(价值10万元)坏了,更换新的(万元)坏了,更换新的(15万元),可以万元),可以1510=5万元。就万元。就5万元加入原值中计税。万元加入原值中计税。如果更换新的如
15、果更换新的8万元万元.,应该是减,应该是减10万元,加万元,加8万元,万元,也就是从原值中也就是从原值中减掉减掉2万元万元后计税。后计税。具备房屋功能的具备房屋功能的地下建筑地下建筑财税财税2005181号号规定:凡在房产税征规定:凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。应当依照有关规定征收房产税。吉财税吉财税2006119号号补充:补充: 1工业用途房产:工业用途房产: 应税额应
16、税额=应税房产原值应税房产原值50%(1-30%)1.2% 2商业和其他房产:商业和其他房产: 应税额应税额=应税房产原值应税房产原值70%(1-30%)1.2% 3对于与地上房屋相连的地下建筑,视为一个整体按照地上房屋建对于与地上房屋相连的地下建筑,视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。筑的有关规定计算征收房产税。 4、出租的、出租的按租金征收房产税。按租金征收房产税。计算 A A、地下部分与地上房屋相连、地下部分与地上房屋相连两部分原值加一起计算。两部分原值加一起计算。 B B、如果出租地下室,应以租金收入、如果出租地下室,应以租金收入12%12%计算缴纳房产税。计算缴纳房
17、产税。 C C、如果就地下部分、如果就地下部分单独开超市单独开超市,应按上述规定计算:假如地下,应按上述规定计算:假如地下部分的原值是部分的原值是600600万元,年应纳房产税?万元,年应纳房产税? 60060070%70%(1 130%30%)1.2% = 3.5281.2% = 3.528(万元)(万元) 吉地税发200969号对全省各级人防主管部门及其事业单位平时开发利用的人民防空工程(含口部伪装房、管理房)暂暂免征收房产税。免征收房产税。买地建房买地建房+土地价值土地价值应并原值应并原值 财税财税2010121号号第三条:关于将地价计入房产原值征收房第三条:关于将地价计入房产原值征收房
18、产税问题规定:产税问题规定: 对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应值均应包含地价包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。地发生的成本费用等。 “地价地价”包括:开发土地发生的包括:开发土地发生的成本,费用等。成本,费用等。 即:基准地价、拆迁补偿款;耕即:基准地价、拆迁补偿款;耕地占用税、契税;政府配套费以及地占用税、契税;政府配套费以及“三通一平三通一平”之前发生的费用。都应之前发生的费用。都应当计算在内。当计算在内。 如:买地成本费用如:买地成本费用
19、280280万元,建房万元,建房420420万元万元= =计税原值计税原值700700万元万元 税务机关检查:房地产开发企业税务机关检查:房地产开发企业自用自用的的销售部。销售部。买地建房买地建房+土地价值土地价值应并原值应并原值财税财税2010121号号:宗地容积率低于宗地容积率低于0.5的,按房产建筑的,按房产建筑面积的面积的2倍计算土地面积,并据此确定计入房产原值的地价。倍计算土地面积,并据此确定计入房产原值的地价。 容积率容积率:1土地盖土地盖1房屋房屋容积率容积率=1如:宗地面积为如:宗地面积为1 1万万 建造厂房总建筑面积为建造厂房总建筑面积为40004000。 计算得计算得= =
20、容积率容积率0.40.4,低于低于0.50.5。 建筑面积的建筑面积的2 2倍倍计算计算400040002=80002=8000 假如地价款假如地价款1.21.2亿(每米亿(每米12001200元),这样就要按建筑面元),这样就要按建筑面积的积的2 2倍即:倍即:800080001200= 960960万元的地价款计入房万元的地价款计入房产原值一并计算房产税。(产原值一并计算房产税。(还剩还剩240240万元万元)如:厂房建造价如:厂房建造价40004000万元,即:万元,即:4000+960=49604000+960=4960(原值)(原值)该地块该地块再再建房有两种方法计算:建房有两种方法
21、计算:假如:假如:20172017年在原土地上又建个人仓库(年在原土地上又建个人仓库(20002000),),这时这时4000+2000=60004000+2000=6000,6000 6000 10000=0.610000=0.6容积率大于容积率大于0.50.5这时需要将这时需要将1.21.2亿全部计入房产原值。亿全部计入房产原值。建筑面积每平米承担:建筑面积每平米承担:12000120006000=26000=2(万元(万元/ /)假如:厂房建造价假如:厂房建造价40004000万元;新建仓库万元;新建仓库700700万元万元即:即:厂房不调整(原来):厂房不调整(原来):40004000
22、万万+960=4960+960=4960(原值)(原值) 厂房调整为(厂房调整为(400040002 2)=4000=4000万万+8000=1200+8000=1200万元万元 仓库不调整(原剩仓库不调整(原剩240240):):700+240=940700+240=940 仓库(仓库(200020002 2)=4000+700=4700=4000+700=4700 不调不调:4960+940=:4960+940=59005900 调整:调整:1200+4700=1200+4700=59005900 注意事项A、国家无偿划拨,是否并入原值?是否并入原值? 内蒙地税公告内蒙地税公告2016年第
23、8号:划拨土地如何计价征收房产税? 无偿划拨土地(主要是老国有企业),虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估,该评估价值不属于取得土该评估价值不属于取得土地使用权支付的价款地使用权支付的价款,所以不计入房产原值征缴房产税。 我省我省1236612366请示:某企业请示:某企业19961996年取得国划拨土,按财政部门年取得国划拨土,按财政部门要求,要估价入帐,借:固定资产;要求,要估价入帐,借:固定资产; 贷:资本公积(国家)。贷:资本公积(国家)。新准则实施后,作无形资产管理,未提折旧(摊销)。现在税新准则实施后,作无形资产管理,未提折旧(摊销)。现在税务检查要按财税务检查要按
24、财税20101212010121文件征房产税。请明确:文件征房产税。请明确: 省局解答:省局解答:121121文件规定的土地价值并入房产原值的规定,文件规定的土地价值并入房产原值的规定,不包括国家无偿划拨的土地。不包括国家无偿划拨的土地。注意事项B B、租赁土地建房,是否并入原值?、租赁土地建房,是否并入原值?常州地方税务局关于执行财税2010121号文件第三条政策相关口径的通知常地税一便函201110号:集体土地上的房产暂不将取得土地支付的价款并入房产原值征收房产税。对租入、借入他人土地建房,且不作土地使用权核算的且不作土地使用权核算的,不需要将地价不需要将地价计入房产原值征收房产税。计入房
25、产原值征收房产税。 我省没具体文件,应请示,以解答为准。我省没具体文件,应请示,以解答为准。土地评估增值部分是否并入房产原值征收房产税?土地评估增值部分是否并入房产原值征收房产税? 答:2014年3月13日,经请示省局财产和行为管理处答复:按照财税2010121号文件,计入房产原值的土地价值是取得土地使用权支付的价款,在财政部、国家税务总局未明确前,土地评估增值部分暂不计入房产原值。土地评估增值部分暂不计入房产原值。讨论问题讨论问题 有人问:土地使用权有人问:土地使用权50年,而房屋的折旧年限年,而房屋的折旧年限20年,将土地价年,将土地价值记入房产原值后,帐务上如何处理?值记入房产原值后,帐
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