1、不动产租赁行业分析pd课件.ppt

1、1细分租赁行业发细分租赁行业发展驱动因素展驱动因素客户行业/标的物特点细分租赁行业市场准入规定细分租赁行业其它外部影响因素细分租赁行业细分租赁行业吸引力吸引力细分租赁行业规模细分租赁行业成长性细分租赁行业利润率/风险 细分租赁行业的发展驱动因素决定了该行业的吸引力，细分租赁行业的发展驱动因素决定了该行业的吸引力，创新业务模式的潜力进而决定了该行业的竞争特点创新业务模式的潜力进而决定了该行业的竞争特点细分租赁行业业细分租赁行业业务创新潜力务创新潜力细分租赁行业主流和可能创新的业务模式各业务模式对应的利润率及风险分析细分租赁行业取细分租赁行业取胜的竞争力胜的竞争力资金实力和融资渠道能力行业技术能力

2、政府关系资源 细分租赁行业吸引力分析细分租赁行业吸引力分析细分租赁行业业务模式和细分租赁行业业务模式和所需竞争力分析所需竞争力分析2标的物特点标的物特点与机器设备不同，不动产本身具有保值增值的功能资金实力资金实力信用状况信用状况政策导向政策导向宏观经济政策与房地产市场兴衰密切相关；地方经济开发，如招商引资，工商业规划等，对房地产的开发、增值也有直接影响风险风险不动产租赁的信用风险主要集中在前期；不动产价格波动性较大可融通市场可融通市场不动产市场化程度非常高客户需求客户需求不动产租赁行业发展潜力由客户行业需求特点决不动产租赁行业发展潜力由客户行业需求特点决定定不动产租赁不动产租赁行业将在未行业将

3、在未来三年内取来三年内取得突破性发得突破性发展展3由于由于xx租赁市场准入受到租赁市场准入受到xx市场和租赁市场法规的双重市场和租赁市场法规的双重约束，近三年将很少有竞争者约束，近三年将很少有竞争者金融租赁公司管理办法金融租赁公司管理办法xxxx设备管理办法设备管理办法WTOWTO相关规定相关规定金融租赁公司最低注册资本金为人民币5亿元，经营外汇业务的金融租赁公司应另有不低于5000万美元的外汇资本金。资本充足率必须达到10%。影响因素影响因素分分 析析近三年内，近三年内，xx租赁市场租赁市场上的竞争者上的竞争者将很少将很少4由于税收、会计制度等因素影响，不动产租赁市场的收由于税收、会计制度等

4、因素影响，不动产租赁市场的收益水平受到限制益水平受到限制相关会计规定相关会计规定税收政策规定税收政策规定WTOWTO相关条款相关条款利率政策利率政策其他相关法规其他相关法规外商进入，会刺激未来办公写字楼、工商业用地需求上升，价格上涨。外资非银行金融机构涉足不动产租赁，凭借良好信誉和雄厚的资金实力，与本地租赁商抢夺业务渠道和源头。租金随利率升降而上下房地产市场价格也受利率波动影响，降息会刺激房地产价格上升，反之则下降。城市房地产管理法规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”所得税：到目前为止，

5、属于金融机构类的融资租赁公司还没有外资参股，因此，其所得税的缴纳都适用于企业所得税法而中外合资租赁公司几乎都享受过不同类型的税收优惠不动产的销售要缴纳营业税影响因素影响因素分分 析析近三年内，近三年内，不动产租赁不动产租赁的收益将维的收益将维持在较高水持在较高水平平5营业税营业税根据营业税法的规定，租赁公司，无论是融资租赁公司还是只经营传统租赁业务的租赁公司，其周转额都要被课征营业税。但是，这两类租赁公司确定营业税纳税基数方法、适用税率却不相同。经营传统租赁业务的租赁公司是以其交易的周转额（即全部租金收入）作为营业税的纳税基数，税率是5%。经营融资租赁业务的公司，必须是经过中国人民银行或外经贸

6、部批准设立的，其营业税纳税基数是其周转额中的利差部分，即：中资租赁公司是租金收入减去融入资金的本金部分，中外合资租赁公司是租金收入减去融入资金的本金及其这部分本金所支付的利息部分，税率为8%。美国的税制与我国不同，对出租人不征营业税。美国税法也不对租赁交易做融资租赁和经营租赁的划分。税务部门按租赁期限的长短确定设备每年的折旧提取比例，鼓励对租赁设备加速折旧。德国的税制与我国接近，实行的是完全抵扣型增值税。对金融服务征收的流转税，税率很低。鼓励对设备加速折旧。我国对设备加速折旧的政策还不是一个普遍适用的规定，需要报批。对设备的短期出租服务和设备的中长期经营租赁，一律对出租人按租金全部收入的5%收

7、取营业税。这一税收规定把传统的短期出租服务与具有很强的金融服务性质的中长期经营租赁一样对待，显然不利于租赁业的发展。使国内租赁公司仅能从事用户购买为目的的简单融资租赁。大大限制了租赁在促进投资、促进销售方面的功能发挥6 不动产租赁的市场规模受制于目前较低的租赁不动产租赁的市场规模受制于目前较低的租赁渗透率，规模尚小，市场有待开发渗透率，规模尚小，市场有待开发规模规模=不动产租赁的渗透率不动产行业投资额不动产租赁的渗透率不动产行业投资额 2002年我国不动产市场年销售额已达目前渗透率不到市场规模约7商品房市场供需矛盾突出，融资租赁大有可为商品房市场供需矛盾突出，融资租赁大有可为从1995年开始，

8、全国商品房空置面积每年以1000多万平方米的速度递增，截至1998年底，全国空置的商品房面积达8000万平方米，其中住宅空置面积为6000万平方米，空置一年以上的已占到52。与此同时，全国乡镇有300余万户人均居住面积在4平方米以下的困难户，城市中有3300万平方米的危房急需改造。商品房的过量供应与有效需求的不足已形成了尖锐的对立。融资租赁与分期付款相似，然而他们最大的不同就在于合同生效后房屋所有权的归属上：分期付款的所有权归购房的消费者所有，房屋的一切风险已转移至消费者身上，银行或房产商只是取得房屋的抵押权，而融资租赁期间出租人享有租赁物所有权（合同法第242条），因此在租赁期间一切风险均由

9、出租人承担。所以对于消费者来说，融资租赁是规避风险的好方法。此外，融资租赁没有首期付款要求，消费者只需按期交纳租金即可。与传统租赁相比，融资租赁亦有以下优点：出租人拥有房屋选择权租期较长，而长时间较稳定的住房正是老百姓所追求的传统租赁期满后租赁物必须退还出租人，而融资租赁期满后，承租人可选择续租、退租、留购812312345745755055073073010010020020030030040040050050060060070070080080019981998200020002002E2002E2004E2004E 中国核心城市及浙江等地经济开发区的建设为不动产租中国核心城市及浙江等地经

10、济开发区的建设为不动产租赁业的未来提供了巨大商机赁业的未来提供了巨大商机亿元年增长率14%xx投资增长趋势预测投资增长趋势预测xx租赁渗透率的增长趋势预测租赁渗透率的增长趋势预测9 工业、商业用地租赁市场机遇无限，有待开发工业、商业用地租赁市场机遇无限，有待开发掌握设备专业知识的竞争者掌握设备专业知识的竞争者将获得风险相对较低的高利将获得风险相对较低的高利润润息差收益息差收益承担风险的收益承担风险的收益利用自身资源和能力提供服利用自身资源和能力提供服务的收益务的收益行业风险较低行业风险较低客户行业支付能力和风险客户行业支付能力和风险1231234574575505507307301001004

11、004008008001998199820002000 20022002E E 20042004E E亿元年增长率14%xxxx投资增长趋势预测投资增长趋势预测一些专用领域的不动产租赁，如商场、仓储基一些专用领域的不动产租赁，如商场、仓储基地、物流中心等，市场上做的还不多。这些领地、物流中心等，市场上做的还不多。这些领域前期投资巨大，但资金回流稳定。域前期投资巨大，但资金回流稳定。开发区标准厂房的租赁业务开发区标准厂房的租赁业务前景广阔。浙江有很多开发区，且上海等核心前景广阔。浙江有很多开发区，且上海等核心城市在与国际接轨过程中也会产生大量市场需城市在与国际接轨过程中也会产生大量市场需求。求。

12、风险较低。企业工业用地价格低于同类商业用风险较低。企业工业用地价格低于同类商业用地，因此工业用地价格下跌空间不大，而上涨地，因此工业用地价格下跌空间不大，而上涨空间较大。空间较大。市场还是空白，竞争不激烈。银行和其他投资市场还是空白，竞争不激烈。银行和其他投资者现在还不太愿意涉足工业用地领域，而更愿者现在还不太愿意涉足工业用地领域，而更愿意做商业用地抵押贷款业务。意做商业用地抵押贷款业务。10不动产租赁行业的主流业务模式有两种不动产租赁行业的主流业务模式有两种融资租赁融资租赁中长期经营租赁中长期经营租赁回租回租经营性租赁是租赁发展的成熟、高级阶段，承租人除向出租人交纳固定租金外，还需按项目收益

13、的一定比例向出租人交纳另一部分收益分成租金。业务模式业务模式业务特点业务特点利润率、风险分析利润率、风险分析中长期经营租赁是最适合当前中国不动产租赁市场的业务模式中长期经营租赁是最适合当前中国不动产租赁市场的业务模式融资租赁利润主要来源于租金利差收益；风险在于：融资租赁的收益和风险都由承租方承担，因此租赁公司无法享有租赁标的物未来价值增值的好处。不动产经营性租赁利润来自于利差收益和不动产自身增值收益两大块；风险在于：经营性租赁的出租方要承担不动产贬值风险11xx租赁行业的可能创新的业务模式有租赁行业的可能创新的业务模式有n种（增资扩股推种（增资扩股推介书）介书）供应商租赁供应商租赁项目融资租赁

14、项目融资租赁租赁项下流动资金贷款租赁项下流动资金贷款租赁合同和租赁资产租赁合同和租赁资产组合的证券化组合的证券化表外融资租赁表外融资租赁杠杆租赁杠杆租赁节税租赁节税租赁转租赁转租赁销售租赁销售租赁风险租赁风险租赁为本公司产品的客户提供租赁融资，使本公司产品在市场上的竞争力得到加强；信贷和贸易，一步完成；如果其他制造商制造的设备是本公司设备的配套设备，一般也对同一客户提供租赁融资；取得融资和融物为一体的综合收益。可拓宽低成本筹资渠道并加快资金流动；租赁资产的通用性，是适合于证券化的重要前提；交易结构的复杂性需要交易规模较大以支持交易成本业务模式业务模式业务特点业务特点利润率、风险分析利润率、风险

15、分析与供应商结盟，采用供应商租赁模式可以有效提升与供应商结盟，采用供应商租赁模式可以有效提升xx租赁的盈利租赁的盈利水平，并降低风险水平，并降低风险可拓宽低成本筹资渠道并加快资金流动；租赁资产的通用性，是适合于证券化的重要前提；交易结构的复杂性需要交易规模较大以支持交易成本12不动产租赁业务各环节的行业竞争特点及所需的竞争不动产租赁业务各环节的行业竞争特点及所需的竞争力分析力分析竞竞 争争特特 点点取胜所取胜所需核心需核心竞争力竞争力客户分散：客户分散：医院客户分医院客户分散散后期管理后期管理资源取得资源取得客户界面客户界面项目审核项目审核模式设计模式设计租赁过程租赁过程延伸增值延伸增值销售网

16、络销售网络客户分散：客户分散：医院客户分医院客户分散散销售网络销售网络客户分散：客户分散：医院客户分医院客户分散散销售网络销售网络客户分散：客户分散：医院客户分医院客户分散散销售网络销售网络客户分散：客户分散：医院客户分医院客户分散散销售网络销售网络客户分散：客户分散：医院客户分医院客户分散散销售网络销售网络13不动产租赁的行业竞争特点之一不动产租赁的行业竞争特点之一客户需求综合性强客户需求综合性强竞争者少竞争者少但替代产品多但替代产品多客户分散客户分散与当地政府关系与当地政府关系不动产租赁业务有利地方经济发展，与当地政府互惠互利，容易得到支持。竞争特点竞争特点描描 述述综合服务能力综合服务能

17、力销售网络强销售网络强取胜所需核心竞争力取胜所需核心竞争力14不动产租赁的行业竞争特点之二不动产租赁的行业竞争特点之二内部运作内部运作风险管理风险管理激励机制激励机制合作伙伴合作伙伴行业资产评估能力行业资产评估能力行业资产保值能力行业资产保值能力行业残值处理能力行业残值处理能力实力雄厚的合作伙伴（如银行、房地产开发商）是不动产租赁公司重要的竞争资源竞争特点竞争特点描描 述述综合服务能力综合服务能力销售网络强销售网络强取胜所需核心竞争力取胜所需核心竞争力15不动产租赁行业的竞争者举例不动产租赁行业的竞争者举例 一一 金丰易居16不动产租赁行业的竞争者举例不动产租赁行业的竞争者举例 二二 爱建和湘财（房屋证券化）