最新如何破解征地拆迁难题和具体操作办法专业知识讲课件.ppt

1、文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。（一）“三旧”改造旧厂房改造，是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整不再作为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业为鼓励类产业或现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地。旧村庄改造，是指对“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造，包括布局散乱、条件落后，规划确定改造的村庄等。旧城镇改造什么是“三旧”改造？一、征收拆迁的规律性文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或

2、网站删除。（二）做群众工作的方法座谈会听证会风险提示填写补偿安置清单文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。1 1、包头案例、包头案例2 2、崇州两个案例、崇州两个案例3 3、哈尔滨呼兰区太子奶项目、哈尔滨呼兰区太子奶项目4 4、山西代县遗留钉子户解决、山西代县遗留钉子户解决5 5、开封城摞城项目、开封城摞城项目6 6、广州猎德项目、广州猎德项目7 7、临清曙光路项目、临清曙光路项目8 8、莘县燕塔项目、莘县燕塔项目（三）成功案例解读文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之

3、处，请联系本人或网站删除。1、权利保障机制2、公开透明公平公正机制3、完善内外监督机制4、多重复合奖励与评估价对比机制5、无照房屋超标宅基地认定宽严对比机制及具体操作6、新旧补差对比机制7、多途径强制被征收房屋机制8、多途径对被征收人施加压力机制（四）补偿安置方案当建立八个机制文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。1、三旧改造资金的筹集-政府投入、债券融资、信贷支持、民间资本、企业改造资金投入；2、三旧改造非征收的方式模拟拆迁（附加条件合同）、竞争机制、村民自治；3、插花地严格程序原则、就高原则与适当区分原则、职权法定

4、原则相结合（五）三旧改造的操作文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。1、公权力准确定位与行使政府主导2、公共利益界定开发商出资并不否定公共利益3、以强制营造氛围促进协议减少“钉子户”4、用好司法拘留权，以威慑力实现拆迁（昌图经验）（六）征地拆迁的行政生态文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。1 1、张贴标语、张贴标语2 2、征收手册、征收手册3 3、流动宣传车、流动宣传车4 4、电视访谈、电视访谈5 5、座谈会、座谈会6 6、安置清单、安置清单

5、7 7、风险提示、风险提示（七）加大宣传文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。二、强制力保障的依法征收类型及法律依据1、协议拆迁、协议拆迁合同法合同法 （1）合同效力）合同效力 （2）瑕疵对合同效力没有影响）瑕疵对合同效力没有影响2、村民会议决议、村民会议决议高法高法2006民立他字第民立他字第23号答复号答复3、国土资源局作出责令交出土地决定、国土资源局作出责令交出土地决定土地管理法土地管理法 实施条例实施条例四十五条、最高人民法院关于审理涉及农村集四十五条、最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定

6、体土地行政案件若干问题的规定第十四条规定第十四条规定4、县政府作出补偿决定、县政府作出补偿决定征收条例征收条例、最高人民最高人民 法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋 征收补偿决定案件若干问题的规定征收补偿决定案件若干问题的规定5、根据、根据土地管理法土地管理法第六十五条，层报政府收回土地第六十五条，层报政府收回土地 使用权（代县案例）使用权（代县案例）6、规划执法作出责令限期拆除决定、规划执法作出责令限期拆除决定城乡规划法城乡规划法 行政强制法行政强制法7、D级危房鉴定级危房鉴定文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学

7、依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。三、公平补偿、精心设计1、国有土地上房屋征收以市场评估价为标准、国有土地上房屋征收以市场评估价为标准2、集体土地征收安置以当前不降低、长远有保障为、集体土地征收安置以当前不降低、长远有保障为原则，争取原则，争取“六保六保”：医保、就业、养老、失业、：医保、就业、养老、失业、住房、就学住房、就学3、横向公平、纵向微调、横向公平、纵向微调4、村民资格界定、村民资格界定5、确保安置房质量，适度增加安置房选择比例、确保安置房质量，适度增加安置房选择比例6、政府诚实守信、及时兑现安置房和各种补助奖励、政府诚实守信、及时兑现安置房和各种补助奖励 7、

8、法定最高征地补偿标准与保障结合、法定最高征地补偿标准与保障结合文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。三、公平补偿、精心设计8、科学制订补偿安置方案的八个要点（1）先拆先选安置房（2）多重复合奖励（3）承诺追加条款（4）协议从宽、强制从严对比条款（5）竞争压力条款（6）附加条件合同条款（7）履约自救（8）无照房屋的妥善处理与快速强制拆除程序9、特殊房屋的补偿（1）租赁（2）抵押（3）查封（4）买卖未过户（5）产权有争议（6）住宅改非（7）经租房（北京经验）10、举证权利剥夺文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不

9、能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四、程序正当、职权法定1、县政府与开发企业签订、县政府与开发企业签订“三旧改造投资框架协议三旧改造投资框架协议”，约束，约束双方当事人的权利义务包括建设方案、效果图、土地出让、容双方当事人的权利义务包括建设方案、效果图、土地出让、容积率、优惠政策、补偿资金、安置房建设等事项。积率、优惠政策、补偿资金、安置房建设等事项。2、根据、根据“投资框架协议投资框架协议”约定，开发企业向政府指定的账号约定，开发企业向政府指定的账号（建议设立项目专用账号，而非财政账号）打入足额资金并签（建议设立项目专用账号，而非财政账号）打入足额资金并签订订

10、“三方监管协议三方监管协议”。 3、政府认可开发企业提供的建设方案、效果图、安置房户型、政府认可开发企业提供的建设方案、效果图、安置房户型图并予以公示。图并予以公示。4、征收办出具委托书委托某某办事处具体实施曙光地块房屋、征收办出具委托书委托某某办事处具体实施曙光地块房屋征收拆迁工作。征收拆迁工作。5、起草、起草曙光地块改造房屋征收补偿安置方案（建议稿）曙光地块改造房屋征收补偿安置方案（建议稿），有关部门审核、修改、完善。有关部门审核、修改、完善。文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四、程序正当、职权法定6、修改形成

11、曙光地块改造房屋征收补偿方案（征求意见稿）经县政府法制办审查后，以县政府名义发布曙光地块房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）公告，征求意见时间不少于30天。7、某某街道办事处向被征收户送达曙光地块改造房屋征收评估机构选票，采取多数决定或公证随机抽签的方式选定房屋评估公示。8、按照程序选定评估公司，征收办与依法选定的评估公司签订委托协议。9、以县政府名义发布房屋征收拆迁入户调查公告。10、测绘组（征收办、办事处、评估公司等）入户勘测丈量，评估公司复印房产土地相关档案，准备评估材料。 文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四

12、、程序正当、职权法定11、规划执法部门加大违法建筑调查力度，为征收拆迁营造氛、规划执法部门加大违法建筑调查力度，为征收拆迁营造氛围。围。12、发布协议置换公告，在征求意见期间进行协议拆迁。、发布协议置换公告，在征求意见期间进行协议拆迁。13、曙光地块改造房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）曙光地块改造房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）征求意见期间，以政府办名义组织召开座谈会、听证会，并形征求意见期间，以政府办名义组织召开座谈会、听证会，并形成书面材料。成书面材料。14、以政府办名义组织公、检、法、司、维稳、综治、信访、以政府办名义组织公、检、法、司、维稳、综治、信访、征收、土地、办事处等部门进行

13、征收的社会稳定风险评估论证，征收、土地、办事处等部门进行征收的社会稳定风险评估论证，撰写社会稳定风险评估报告。撰写社会稳定风险评估报告。15、同时，以村民小组为单位，形成、同时，以村民小组为单位，形成曙光地块改造村民会议曙光地块改造村民会议决议决议。文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四、程序正当、职权法定16、县发改委出具该项目是否符合国民经济社会发展规划的说、县发改委出具该项目是否符合国民经济社会发展规划的说明。明。17、县国土局出具是否符合土地利用总体规划的说明。、县国土局出具是否符合土地利用总体规划的说明。

14、18、县规划局出具是否符合城市总体规划的说明。、县规划局出具是否符合城市总体规划的说明。 19、准备该项目列入人大、准备该项目列入人大2013年度改造工作范围的材料。年度改造工作范围的材料。20、在征求意见的基础上，某某街道办事处收集、整理意见，、在征求意见的基础上，某某街道办事处收集、整理意见，写出总结报告，以政府名义及时公告。写出总结报告，以政府名义及时公告。21、征收办、办事处、政府法制办共同根据收集的意见修订、征收办、办事处、政府法制办共同根据收集的意见修订、完善完善曙光地块改造房屋征收补偿安置方案曙光地块改造房屋征收补偿安置方案，形成定稿。，形成定稿。22、曙光地块改造房屋征收补偿安

15、置方案曙光地块改造房屋征收补偿安置方案经分管县长提交经分管县长提交政府常务会议讨论通过政府常务会议讨论通过曙光地块改造房屋征收补偿安置方案曙光地块改造房屋征收补偿安置方案及及房屋征收决定房屋征收决定。 文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。四、程序正当、职权法定23、以县政府名义做出、以县政府名义做出房屋征收决定房屋征收决定。 24、某某街道办事处继续与被征收人签订补偿安置协议、兑现、某某街道办事处继续与被征收人签订补偿安置协议、兑现奖励、补助。奖励、补助。25、方案规定的期限内不能达成协议的，属于国有土地上房屋、方案

16、规定的期限内不能达成协议的，属于国有土地上房屋的报请县政府作出的报请县政府作出房屋征收补偿决定房屋征收补偿决定；属于集体土地上房；属于集体土地上房屋的，送请国土局作出屋的，送请国土局作出责令交出土地决定责令交出土地决定或者村民小组向或者村民小组向法院起诉。法院起诉。26、被征收人起诉的，法制办、征收补偿部门应诉。、被征收人起诉的，法制办、征收补偿部门应诉。27、三个月未起诉的，以县政府或者国土局名义向市法院申请、三个月未起诉的，以县政府或者国土局名义向市法院申请非诉执行。非诉执行。28、法院立案庭、法院立案庭5日内决定是否立案，需要补交材料的，一次日内决定是否立案，需要补交材料的，一次性列出清

17、单，及时移送行政审判庭。性列出清单，及时移送行政审判庭。29、法院行政审判庭在、法院行政审判庭在7日作出执行裁定。日作出执行裁定。30、法院裁定后，可以（、法院裁定后，可以（1）移送县政府强制执行，准备）移送县政府强制执行，准备强强制执行预案制执行预案；（；（2）法院对其进行司法拘留；（）法院对其进行司法拘留；（3）移送公安）移送公安依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任依法追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任 文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。五、规划执法遏制为补而建（一）规划执法所涉具体行政行为（一）规划执法

18、所涉具体行政行为1、行政强制措施、行政强制措施2、行政处罚、行政处罚3、行政强制执行、行政强制执行（二）调查取证（二）调查取证1、向规划许可部门发出询问函询问、向规划许可部门发出询问函询问（1）是否存在规划审批）是否存在规划审批（2）是否可以补办手续）是否可以补办手续2、与违法行为人的谈话笔录、与违法行为人的谈话笔录3、向邻居、社区、居委会、物业公司调查笔录、向邻居、社区、居委会、物业公司调查笔录4、勘察笔录、勘察笔录5、航拍图、航拍图6、拍照、录像、拍照、录像7、评估报告、评估报告8、联合执法、联合执法文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处

19、，请联系本人或网站删除。五、五、规划执法遏制为补而建规划执法遏制为补而建（三）行政强制措施（三）行政强制措施1、送达停工通知书 湖北案例2、送达查封决定书、张贴封条、拍照录像 辽宁案例3、移送公安机关治安处罚 太原案例、宿州案例（四）行政处罚（四）行政处罚1、送达拟行政处罚告知通知书2、组织听证3、超过2年可以处罚的依据最高法院司法解释第十一条 土地权利人以土地管理部门超过两年对非法占地行为进行处罚违法，向人民法院起诉的，人民法院应当按照行政处罚法第二十九条第二款的规定处理。行政处罚法第二十九条违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日

20、起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。 文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。4、四种处罚方式（1）补办手续（2）补办手续并处罚款（3）没收（4）责令限期拆除并处（另处）罚款5、处以罚款，应当以单体造价作为罚款基数（1）竣工结算价（2）施工合同价（3）委托有资质的造价咨询机构评估确定6、法律文书送达的五种方式文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。（五）行政强制执行（五）行政强制执行公信力、确定力、羁束力、执行力1、司法解释

21、明确法院不受理2、期限的法律冲突与法律适用3、程序：责令拆除决定催告向政府申请执行4、强制执行预案五个要点 上饶录像及点评（1）有效控制被执行人；（2）消防车到位；（3）缓冲设备；（4）救护设备；（5）拍摄监督。检察院、监察局5、罚款的强制执行6、没收的强制执行文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。六、司法审查高法判例解读（一）十大判例解读（一）十大判例解读1、拆迁许可失效可以转入征收程序、拆迁许可失效可以转入征收程序2、征收时应当考虑被征收房屋的安全性和规划的整、征收时应当考虑被征收房屋的安全性和规划的整体性体性3、

22、补偿决定必须保障被征收人的两种选择权、补偿决定必须保障被征收人的两种选择权4、类似房地产市场价的理解、类似房地产市场价的理解5、评估报告未经送达，不得作出补偿决定、评估报告未经送达，不得作出补偿决定6、征收决定后，再选定评估机构（仅适用河南省）、征收决定后，再选定评估机构（仅适用河南省）7、被征收房屋性质认定原则上依照房产证为准，其、被征收房屋性质认定原则上依照房产证为准，其他主张的由被征收人承担举证责任他主张的由被征收人承担举证责任8、强制拆除被诉后，行政机关应当承担举证责任、强制拆除被诉后，行政机关应当承担举证责任9、违法建筑强拆不能在夜间、违法建筑强拆不能在夜间10、利害关系人可以起诉政

23、府不履行拆除违建的法、利害关系人可以起诉政府不履行拆除违建的法定职责定职责文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。七、行政诉讼法修订对征收拆迁的影响与对策1、起诉期限延长至六个月，审理期限分别为6个月和3个月2、复议机关共同被告3、中级法院一审4、征收补偿安置合同为行政合同文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。胡萝卜加大棒加快征地拆迁公平公正合理补偿吸引群众公开透明完善监督取信群众科学机制促进协议减少观望捕捉机会露头就打营造氛围履行职责敢于担当形成合力依法征收规避风险志在必得文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。谢谢！