东营写字楼市场分析及调研课件.ppt

1、2014年2月18日东营市写字楼市场调研报告 目目 录录 ContentsContentsPart 1 东营商业地产简介Part 2 西城写字楼市场简析part 3 东城写字楼市场简析part 4 本案简析东营写字楼发展兴起于20世纪90年代，以海通大厦为代表，但此后一直处于停滞不前状态，直至2004年后才开始出现发展。目前东营写字楼市场在总体上正以良性的态势发展，存在的一些不足也正日渐完善。 2005年前，东营已有的写字楼大部分为住宅或办公楼、综合楼改造而成，另一部分为商务、住宅混合型，总体水平较低。 近年来东营经济飞速发展，引得外地地产大鳄也纷纷进驻东营，一大批建设单位需要租用办公楼。而一

2、些外地贸易、商业公司入驻东营，东营写字楼市场需求加大。东营商业写字楼市场发展历程东城片区：东城片区：东营市行政中心，各类政府机关、大型国有企业如通讯、银行、保险等均集中于东城片区，且以自建行政办公楼为主，自用为主，不对外招租，进入市场的办公楼以中高档现代化写字楼为主。东营写字楼主要集中在东城开发区黄河路新区周边以及油田老生活区 西城片区：西城片区： 胜利油田基地所在地，集中了各类油田基地行政机关单位以及石油产业链上的各类机械、化工、贸易企业，传统写字楼、商住楼、酒店办公、现代化办公楼等各类写字楼形式在西城片区广泛分布。向东向东东营写字楼发展趋势西城片区主要分布在济南路、北一路沿线，呈带状分布，

3、是东营市传统的商业核心区。 胜利油田基地，东营传统商业核心区；胜利油田基地，东营传统商业核心区； 交通便利，配套齐全。交通便利，配套齐全。油田基地驻地，经过油田基地驻地，经过4040多年发展，已经成为东多年发展，已经成为东营市各类型企业首选办公区域，高中低档写字楼营市各类型企业首选办公区域，高中低档写字楼共存，核心区域未来几年内写字楼供应趋于井喷共存，核心区域未来几年内写字楼供应趋于井喷状态。状态。高品质甲级写字楼受到客户的广泛认可，鑫都高品质甲级写字楼受到客户的广泛认可，鑫都财富中心、华纳大厦等为代表的写字楼代表了目财富中心、华纳大厦等为代表的写字楼代表了目前东营市写字楼发展的趋势和方向。前

4、东营市写字楼发展的趋势和方向。 租金：租金：1 1元元/m/m2 2天天33元元/m/m2 2天天 售价：售价：75007500元元/m/m2 21000010000元元/m/m2 2。高品质甲级写字楼租赁情况良好，出租率高品质甲级写字楼租赁情况良好，出租率85%85%以上，目前在售项目以现楼尾盘销售为以上，目前在售项目以现楼尾盘销售为主；主； 老城区核心供应趋于饱和老城区核心供应趋于饱和东营写字楼区域分东营写字楼区域分布布核心驱动核心驱动力力租金租金/售价售价租售状况租售状况未来发展趋势未来发展趋势片区分析片区分析东营写字楼区域分布东营写字楼区域分布西城写字楼区域分布东城片区机关企业主要分布

5、在府前大街，市场化写字楼分布无规律，供应偏少。 胜利东营行政中心，东营规划胜利东营行政中心，东营规划CBDCBD区域；区域； 未来发展趋势看好。未来发展趋势看好。 东营市市政核心，各类市政机构集中；东营市市政核心，各类市政机构集中；写字楼供应偏少，以政府机关写字楼供应偏少，以政府机关/企业自建办公楼企业自建办公楼为主为主城市发展主要围绕东城展开，未来发展前景看城市发展主要围绕东城展开，未来发展前景看好；好；主要代表项目有万达国际大厦、伟浩御景广场。主要代表项目有万达国际大厦、伟浩御景广场。 租金：租金：1.21.2元元/m/m2 2天天22元元/m/m2 2天天 售价：售价：70007000元

6、元/m/m2 21100011000元元/m/m2 2。 高品质甲级写字楼租赁情况良好，出租高品质甲级写字楼租赁情况良好，出租率率80% 80% 以上，目前在售项目以现楼尾盘销以上，目前在售项目以现楼尾盘销售为主；售为主； 政府重点开发区域，未来政府重点开发区域，未来CBD核心核心核心驱动核心驱动力力租金租金/售价售价租售状况租售状况未来发展趋未来发展趋势势片区分析片区分析东营写字楼区域分布东营写字楼区域分布东城写字楼区域分布近几年来，随着东营经济的发展，众多外来商业地产的加盟，商业竞争激烈的同时，也为咱们老百姓带来了巨大的实惠！今年将有多家“大牌”商业地产进驻东营。其中包括大连万达、佳世客、

7、奥特莱斯、苏宁城市广场、海尔城市综合体等，蒸蒸日上的东营引得八方商家来聚！据了解，东营万达广场项目由大连万达商业地产股份有限公司建设。拟选址北一路以南，海科大厦以西地块。主要建设购物广场、影院、KTV、五星级酒店、文化产业园、城市风情街、写字楼等商业板块，标准定位为打造东营的五星级城市商业广场。目前，投资方正在进行项目初步规划方案设计。海尔城市综合体项目由海尔集团负责建设。选址黄河路以北，东四路沿线，规划占地600亩。主要建设商场、住宅等，商场和住宅各占300亩。目前处在跟踪洽谈阶段。黄河口文化产业基地由东营鑫都集团有限公司负责建设。规划用地8792亩，着力打造以影视产业为核心的文化产业集群，

8、主要包括核心集群和延伸集群，具有影视拍摄功能、历史教育功能、文化旅游功能、产业集聚功能。目前对项目进行了重新选址，定在金湖银河工程的北侧，一期约800亩。13年东营商业地产发展前景温泉湿地公园项目由北京佳年国际投资有限公司负责建设。选址东至七干渠，西至东八路，北至辛安水库与广北水库连通渠，南至溢洪河。包括由高尔夫会所、高尔夫练习场和练习果岭组成的高尔夫球道区，由各种住宅样式和建筑风格组成的花园居住区，由欧式建筑风格的会所、花园洋房和商品旅游小镇组成的旅游接待区。目前已与北京佳年国际投资有限公司签约。奥特莱斯休闲购物广场项目由奥特莱斯(中国)有限公司负责建设。拟建设黄河三角洲地区规模最大、档次最

9、高的高档品牌购物中心。黄河三角洲汽车文化广场项目由浙江康桥汽车工贸集团股份有限公司负责建设。选址在西二路以西，烟台路以北，老西四路以东，六干以南。主要建设融汽车4S店、汽车配件、汽车体验、商务、休闲于一体的新型汽车文化广场。双方正在就合作事宜进行讨论洽谈。阿里巴巴电子商务产业园项目由青岛颐高数码集团、阿里巴巴集团负责建设。将建设集电子商务、实体商贸、物流配送于一体的电子商务产业园。月星家具城项目由月星集团负责建设。选址在黄河路以北，东四路沿线，规划占地300亩。主要建设家具城和住宅，其中家具城占地100亩，住宅200亩。目前处于初步接触阶段。目目 录录 ContentsContentsPart

10、 1 东营商业地产简介Part 2 西城写字楼市场简析part 3 东城写字楼市场简析part 4 本案简析待售项目待售项目富海交运大厦万海金地万海金地万达时代广场万达时代广场渤海物资大厦渤海物资大厦嘉润中心金领国际金领国际金都大厦金都大厦光伏国际大厦光伏国际大厦福地大厦福地大厦长安未来国际长安未来国际胜中尚东水润胜中尚东水润汇融时代中心汇融时代中心鸿翔大厦鸿翔大厦亿泰中心亿泰中心在租项目在售项目在售项目西城区域写字楼分布情况金鼎大厦金鼎大厦商圈内竞品共计17个商业产品，其中待售项目4个、在售项目10个、在租项目个万通写字楼华泰国际金融华泰国际金融中心中心富海交运大厦嘉润中心西城在租的写字楼典

11、型项目有个:富海交运大厦、万通写字楼、嘉润中心；万通写字楼西城区域在租写字楼分布情况在租项目西城在租写字楼项目项目案名车位电梯数量物业费元/m2/月客群周边配套底商业态入驻率富海交运大厦325个2部3.5进出口贸易、建筑、体检中心汽车总站，商贸城汽车总站，体检中心70%以上万通写字楼地上300地下1002部3.0商务办公酒店，汽车总站30%嘉润中心地上停车位3部3.5商贸类，企业行政办公总站、工商银行、百货大楼、建材市场商铺80%西城在租写字楼一览表西城在租写字楼一览表在租写字楼（富海交运大厦在租写字楼（富海交运大厦）项目名称富海交运大厦项目地址黄河路与西一路交汇处 开发商东营交通运输集团有限

12、公司物业类别写字楼容积率建筑层数17层占地面积88188.1建筑面积17000标准层面积960分割面积50、80、90、100标准层高3.5米租金水平1-1.5元/入驻企业富海集团、交运集团、美年大健康、江苏顺通入驻率70%物业公司东营宏基园物业管理有限公司物业费3.5元/.月制冷费18元/.季采暖费24元/.季停车系统325个停车位电梯品牌三凌电梯数量2部客梯，1部货梯富海交运大厦是目前东营最具商服发展潜力的区段之一。 未来，东营区新区区段，以其独有的东西城中心区位，现代长远的城市规划，依托黄河会展中心、东营区政府、蓝海国际大饭店、东营区经济开发区，沿黄河路将形成商务中心建筑集群，未来发展潜

13、力巨大。在租写字楼（万通商务中心）在租写字楼（万通商务中心）项目名称万通商务中心项目地址新区黄河路与庐山路交汇处西北角开发商万通海欣地产有限公司物业类别写字楼容积率1.37建筑层数16占地面积31211平方米建筑面积50294平方米标准层面积2100平方米分割面积50-2100平方米标准层高5.5租金水平1.5-3元/平方米/日入驻企业入驻率30%以上物业公司万通物业物业费3.0元/平方米/月制冷费采暖费停车系统地上300，地下100电梯品牌奥的斯电梯数量2部/栋万通商务中心，位于东营市黄河路与庐山路交汇处，建筑面积为 50294平方米，其中：A座地上16层， 地下1层，B座8层，层高5.5米

14、，A座裙楼4层。在租写字楼（嘉润中心）在租写字楼（嘉润中心）项目名称嘉润中心项目地址美宜佳家具广场开发商佳润物业服务有限公司物业类别写字楼容积率建筑层数13占地面积建筑面积12200标准层面积1100分割面积50-400标准层高3.6租金水平1.3-1.6入驻企业入驻率80%物业公司家润物业物业费4.2制冷费32元/平方米/季度采暖费38元/平方米/季停车系统地上停车场电梯品牌克虏伯电梯数量3部高品质的材料让您尽享舒适 三部德国进口的蒂森克虏伯电梯，严谨安全而高效，让您的等候时间不会超过29秒。恒洁洁具，贝莱特商务专用空调，宏宇地砖，多乐士乳胶漆，真材实料定会让您觉得物超所值。金领国际金领国际

15、金都大厦金都大厦光伏国际大厦光伏国际大厦福地大厦福地大厦长安未来国际长安未来国际胜中尚东水润胜中尚东水润汇融时代中心汇融时代中心鸿翔大厦鸿翔大厦亿泰中心亿泰中心在售项目在售项目西城区域在售写字楼分布情况目前西城在售的写字楼项目有10个：汇融时代广场、福地大厦、长安未来国际、金都大厦、胜中尚东水润、金领国际、亿泰中心、鸿翔大厦、华泰国际金融中心、光伏国际大厦；华泰国际金融华泰国际金融中心中心项目名称开发商总建面（）物业类型容积率绿化率价格开盘时间金领国际祥峰房地产有限公司91294写字楼2.237%起价：7600元/平方米2012年7月光伏国际大厦安居园房地产开发有限公司36753写字楼1.23

16、5%均价9000元/平方米2013年7月福地大厦恒瑞地产有限公司16151写字楼、商铺0.4835%均价8300元/平方米2011年8月长安未来国际长安开发有限责任公司147614写字楼5.5815%均价10300元/平方米2012年10月尚东水润胜中房地产开发有限公司59640商铺、写字楼5.5227%均价7500元/平方米2013年11月汇融时代广场山东汇融置业有限公司13266.25商铺、写字楼2.510%均价9000元/平方米2013年3月鸿祥大厦东营市鸿翔置业有限公司15000写字楼、商铺6900-7300元/平方米未开盘现已在售亿泰中心东营才丰房地产开发有限公司13576.7写字楼

17、1.0均价6980元/平方米2013年7月金都大厦山东万里置业有限公司14506商铺、写字楼1.594均价13000元/平方米2013年10月华泰国际金融中心东营华泰置业有限公司118100商场、写字楼3.2923.6%均价8500元/平方米2013年7月西城在售写字楼一览表西城在售写字楼一览表项目名称金领国际项目地址黄河路以南，太行山路以东开发商祥峰房地产有限公司物业类别写字楼容积率2.2建筑层数23占地面积41608建筑面积91294标准层面积1376分割面积110-1376标准层高3.6装修标准精装内部认购时间认购价格认购政策7600起付款方式优惠原则上没有优惠，找领导一次性付款9.9折

18、开盘时间2012年7月交房时间2013年7月停车系统地上400，地下200电梯品牌三菱电梯数量4物业公司颐兴物业物业费3.5制冷费25元/季度采暖费35元/季度律师事务所，工程类，商贸公司，外地企业在本地的分公司。办公环境很嘈杂，电梯数量少，办公效率低。西城在售写字楼（金领国际）西城在售写字楼（金领国际）金领国际打造为东营首座5T标准的专业高端写字楼，缔造为东营层峰人士的大商务基地，将成为瞩目的超规模领袖级商务旗舰，为产业集约的企业总部和创业基地。西城在售写字楼（光伏国际大厦）西城在售写字楼（光伏国际大厦）项目名称光伏国际大厦项目地址黄河路以北，香山路以西开发商安居园房地产开发有限公司物业类别

19、写字楼容积率1.2建筑层数A座主体12层，B座主体15层占地面积10000多建筑面积36753标准层面积1200分割面积110-270标准层高3.7装修标准毛坯内部认购时间2013年5月认购价格9000认购政策无付款方式优惠无开盘时间2013年7月交房时间2013年12月停车系统地上300个，地下约260电梯品牌奥的斯电梯数量6部物业公司未定物业费未定制冷费未定采暖费未定客户群体中小型企业存在问题周边的写字楼项目太多，竞争激烈，周边商业配套不完善。光伏国际大厦包括商务办公区、金融服务区、餐饮服务区、地下车库四部分，框剪结构，其中A座主体12层，B座主体15层。项目位于黄河路与香山路路口，交通便

20、利；靠近东营区政府，各种职能部门完善；靠近黄河路，是将来城市商务发展的趋式要位，有巨大的投资发展潜力。项目名称福地大厦项目地址淄博路以北，西四路以西开发商恒瑞地产有限公司物业类别写字楼、商铺容积率0.48建筑层数17占地面积5469建筑面积16151标准层面积900分割面积50-150标准层高一层5.4米，楼上3.6米装修标准整栋毛坯内部认购时间2011.11认购价格8300起，均价8600，最高8800认购政策6300起付款方式优惠一次96折开盘时间2011.8.13交房时间已经达到交房条件，但是时间未定停车系统地上60个，租一年600-700元。地下100个电梯品牌三菱电梯数量2部物业公司

21、阳光物业服务有限责任公司物业费1.4元/平/月制冷费自己装空调采暖费自己装空调客户群体有资金实力的大客户存在问题他的写字楼是整栋购买，面积太大客群有限西城在售写字楼（福地大厦）西城在售写字楼（福地大厦）1号楼7层，1-3层为商铺，商铺每层面积为800-900平方之间，可以自由分割。4-7层为写字楼，面积区间50-150平方西城在售写字楼（长安未来国际）西城在售写字楼（长安未来国际）长安未来国际，集高端休闲购物中心、铂金商铺、星级酒店、国际“5T”甲级写字楼、国际会馆住宅于一体的真正意义上的国际城市综合体，30层超高建筑、100米建筑总高度，以14.5万奢华大气的恢弘气魄，成就城市首席新地标。项

22、目名称长安未来国际项目地址西四路624号开发商长安开发有限责任公司物业类别写字楼容积率5.58建筑层数30占地面积19036建筑面积147614标准层面积1300分割面积48-1300标准层高3.9装修标准精装内部认购时间/认购价格10300起认购政策/付款方式优惠/开盘时间2012.10.13交房时间入住时间2014年6月停车系统地上684电梯品牌莱茵电梯数量/物业公司长安物业物业费4.4元/平/月制冷费/采暖费/客户群体个体和中小型企业存在问题办公环境太吵杂，交通拥堵，影响办公效率。西城在售写字楼（尚东水润）西城在售写字楼（尚东水润）项目名称尚东水润项目地址银座购物广场南，嬉水公园西开发商

23、胜中房地产开发有限公司物业类别商铺、写字楼容积率5.52建筑层数24占地面积3243建筑面积59640标准层面积700分割面积50-700标准层高3.5装修标准毛坯内部认购时间无认购价格7500起认购政策无付款方式优惠一次性98折开盘时间2013.11.2交房时间未定停车系统地上684电梯品牌/电梯数量/物业公司胜中物业物业费/制冷费/采暖费/客户群体现在没开始卖存在问题地是02年拿的，一直有纠纷，投资有风险。项目由2栋28层高层住宅和1栋24层商务办公楼组成，写字楼50平方米起售。西城在售写字楼（鸿祥大厦）西城在售写字楼（鸿祥大厦）项目名称鸿祥大厦项目地址东营市汽车总站西门对面开发商东营市鸿

24、翔置业有限公司物业类别写字楼、商铺容积率/建筑层数6占地面积/建筑面积1.5万标准层面积1800分割面积40-200标准层高3.6装修标准精装内部认购时间/认购价格6900-7300认购政策4-6整层.3散售付款方式优惠一次性96折开盘时间现已卖不打算开盘交房时间2013年年底停车系统地上车位158电梯品牌西门子电梯数量3物业公司鸿翔物业物业费1.8元/平/月制冷费32元/平/四个月采暖费38元/平/四个月客户群体进出楼贸易，宾馆存在问题停车位不足，周边环境比较噪杂鸿翔大厦西临东营交通要塞东营市汽车总站，南邻城市交通枢纽东营市公交公司，北临好宜家，东赵写字楼，西临，万通小区，周围成熟的商业圈已

25、经露出端倪，也是离周围居住最近的商业圈。地理位置优越，有较大的升值空间。西城在售写字楼（亿泰中心）西城在售写字楼（亿泰中心）亿泰中心是2013年东营优秀写字楼，该写字楼分G、F两栋楼，位于东营市蒙山路9号和11号(长途汽车总站北300米)，属东营市西城以汽车总站为核心商圈的黄金位置项目名称亿泰中心项目地址东营市汽车总站北300米蒙山路西侧开发商东营才丰房地产开发有限公司物业类别写字楼，综合 容积率1建筑层数6占地面积14425.9建筑面积13576.7标准层面积1020分割面积40-127标准层高4装修标准精装内部认购时间/认购价格6980起认购政策/付款方式优惠/开盘时间2013.7交房时间

26、2014.1停车系统地上280电梯品牌/电梯数量5部物业公司胜连物业物业费2.5元/月/平制冷费/采暖费/客户群体/存在问题/西城在售写字楼（金都大厦）西城在售写字楼（金都大厦）项目名称金都大厦项目地址黄河路以南，西三路以西，东临油田集输公司，西邻玉景花园开发商山东万里置业有限公司物业类别写字楼容积率1.549建筑层数地下2层，地上12层占地面积9094.9建筑面积14506标准层面积1200分割面积106-1200标准层高6.3物业公司万里物业开工时间2012.9入住时间2014年底工程进度3层楼栋栋数1预计开盘时间2014年元旦前后装修标准公共区域精装停车系统地上140，地下190电梯品牌

27、奥蒂斯电梯数量4部6.3米层高办公空间，买一层得两层，户型面积106、114、167平灵动空间可自由组合分割。待售项目待售项目万海金地万海金地万达时代广场万达时代广场渤海物资大厦渤海物资大厦西城区域待售写字楼分布金鼎大厦金鼎大厦西城待售写字楼项目有4个：渤海物资大厦、万海金地、万达时代广场、金鼎大厦，后面两个项目资料不详。项目名称渤海物资大厦项目地址西二路以东，北一路以南开发商东营远景置业有限责任公司物业类别写字楼容积率4.49建筑层数21占地面积4233.2建筑面积46000标准层面积940分割面积75-278标准层高3.7米物业公司未定开工时间2012年6月16日入住时间2014年底工程进

28、度封顶楼栋栋数1预计开盘时间预计2014年5月 装修标准精装停车系统地上100，地下53电梯品牌未定电梯数量4部项目物业类别为写字楼，面积区间：75-278平米。停车位153个。西城待售写字楼（渤海物资大厦）西城待售写字楼（渤海物资大厦）项目名称万海金地项目地址千佛山路与汇鑫大街交汇处，城市之舟西邻开发商华纳万海建设股份有限公司物业类别写字楼容积率4.28建筑层数29占地面积23248.6建筑面积100000标准层面积1500分割面积120-400标准层高3.7米物业公司未定开工时间2012年5月入住时间2014年底工程进度封顶楼栋栋数2预计开盘时间预计2013年11月装修标准精装停车系统地上

29、350，地下250电梯品牌未定电梯数量14部电梯，分为两栋，每栋7部项目共2栋写字楼，地上27层，地下2层，共29层。单层面积1500平方左右，单间面积区间：120-400平方。车位600多个。西城待售写字楼（万海金地）西城待售写字楼（万海金地）西城写字楼市场简析西城写字楼市场简析通过实地走访，我们了解到目前西城区域内在售或待售的写字楼项目共有14个，分布趋势较为明显。沿黄河路两侧呈带状分布，从西向东依次为金都大厦、金领国际、万达时代广场、万海金地、华泰金融中心、万通商务中心、光伏国际大厦，共7个项目。分散在西城商业中心四周，紧沿西二路、西四路、北二路、北一路分布，共计6个。西四路沿线：福地大

30、厦、长安未来国际；西二路沿线：胜中尚东水润、渤海物资大厦；北二路沿线：汇融时代广场；北一路沿线：东营万达广场、渤海物资大厦。西城南部（1个），里奥国际商务心中，在西四路与南二路交汇处。黄河路为东营市主干道，是东营市的金融大道，因此，紧邻黄河路两侧聚集了不少高档写字楼项目，未来升值潜力不可估量。东至西二路，西至西四路，北至北二路，南至北一路，由此圈起的东营西城商业中心。圈内建筑集聚，新开写字楼项目则分布在商圈外围，既不失商业中心的繁华，又没有商业中心的噪杂，地段优势较为明显。一、西城写字楼分布格局一、西城写字楼分布格局西城写字楼市场简析西城写字楼市场简析1、市场售价、市场售价 整个西城区域的写字

31、楼均价为9100元/平方米。其中，黄河路沿线写字楼的均价为11300元/平方米；西城商业圈（西二路至西四路）写字楼均价为8500元/平方米。黄河路沿线写字楼均价过万，原因在于受到金都大厦售价的拉动。剔除金都大厦的影响，黄河路沿线的写字楼均价约为9200元/平方米。西城南部区域（里奥国际商务中心），即南二路沿线，由于受地段的影响，写字楼售价明显低于以上两个地带。根据调研的这14个项目来看，写字楼精装与毛坯各占半边天。因项目量过少，不具有分析性。只能分析得：精装还是毛坯，开发商根据写字楼的特点来确定；在投资客户占相当部分的需求市场中，是否精装修并不是购房户考虑的重点因素。2、未来市场供应量分析、未

32、来市场供应量分析二、市场指标汇总及分析 西城区域内在售或待售的写字楼项目有14个，其中在售项目有10个（光伏国际大厦写字楼已经售罄，仅剩生活服务区在招租）、待售项目4个。未来写字楼市场供应量约42万平方米，其中黄河路沿线写字楼供应量达31万平方米，占整个西城写字楼供应量的75%；西城商业圈（西二路至西四路，北二路）写字楼供应量11万平，约占25%。西城南部的里奥国际商务中心，仅剩400平尾盘，忽略不计在内。3、客户群分析、客户群分析 从客源区域来看，西城写字楼辐射周边区域，其客源多为周边区域的企业、私营业主、投资客。 从客户群体来看，西城各写字楼项目并没有特定的目标市场，各项目客源重叠，在争夺

33、客源上较为同质化。西城写字楼也并没有形成特定行业企业的集聚，购买客户也多为个体、私营业主、投资客。投资客在客户群体中占有较大份量，这对于写字楼后期的入住率可能会产生一定的影响。此外，值得一提的是，西城作为油田中心，投资客以及个体均带有石油色彩。 从户型选择来看，目前在售户型多为小户型，可自由分割。小户型多被投资客、个体、私营业主购得，大中户型则被企业主购买。目目 录录 ContentsContentsPart 1 东营商业地产简介Part 2 西城写字楼市场简析part 3 东城写字楼市场简析part 4 本案简析东城区域写字楼分布情况在租在租在售在售待售待售目前东城写字楼项共28个，其中在租

34、写字楼共9个，在售写字楼8个，待售写字楼11个。青年创业园永晖大厦海通未来广场现代星城金汇大厦万方绿营广场金石国际大厦黄河三角洲国际广场万达国际大厦金辰商务大厦都市中心海通智慧广场中银大厦伟浩御景广场金融大厦银座城市广场（3期）黄海大厦国际金融港国贸大厦中央居住区中央居住区中央商务区中央商务区名相大厦中央政务区中央政务区名相御园大厦黄河口文化大厦方圆国际中建国际大厦金宇大厦东辰清风大厦艺馨写字楼软件园二期写字楼分布情况概述写字楼分布情况概述 东营市东城区写字楼供应量较大，呈现多中心融合集聚的形态。 在使用的写字楼主要集中于人流密集的中央居住区。 受政府鼓励政策的影响，写字楼市场未来有向趋 向于

35、位于开发区的中央商务区发展的趋势； 南一路沿岸金融机构密集，行政氛围浓厚，加之配套完善，成为写字楼市场的热点版块。东城写字楼市场借助地段优势，呈中央政务区、中央生活区、中央商务区各踞一方的局面。未来新增写字楼仍然指向以上三个区域，三足鼎立的格局将更加明朗。在租写字楼在租写字楼在租在租在售在售待售待售万达国际大厦金辰商务大厦都市中心智慧广场中银大厦伟浩御景广场金融大厦名相大厦名相御园大厦目前东城在租写字楼共9个，金辰商务大厦、都市中心、伟浩御景广场、中银大厦、名相大厦、名相御园大厦、万达国际大厦、智慧广场、金融大厦。东城在租写字楼项目项目案名车位电梯数量物业费元/m2/月客群周边配套底商业态入驻

36、率万达国际广场近200个3部4.5东营万达地产自用、石油装备、化工企业、进出口公司餐饮银行、市政府、开发区政府浦发银行98%以上金辰商务大厦地上40个左右1部写字楼2.7底商1开发商自用、安装、园林餐饮、娱乐、商业商场、银行、银行、餐饮100%中银大厦地上车位100个左右1部2.9石油装备、商贸、化工、保险银行、市政广场、图书馆、餐饮酒店、学校中国银行100%智慧广场2619部4.50546房产网、文化传媒、物业公司 、景观公司、装饰公司银行、开发区政府银行20%（租售结合）都市中心约30个/座2部/座2.98教育培训、事务所、建安、地产、国贸商超、步行街、银行、餐饮、学校联通营业部、电信营业

37、部98%金融大厦约250个6部3.7开发区企业、石油装备、金融（政府回购1万平）银行、开发区政府未入驻约50%（租售结合）伟浩御景广场350个4部3.5银行、开发商自用、投资写字楼、医院、学校、通讯银行30%（租售结合）名相大厦约120个1部4.5保险、物业、旅游、贸易公司、县区企业清风湖公园、工业园区、/80%东城在租写字楼一览表东城在租写字楼一览表项目名称万达国际大厦物业地址府前大街67号物业类别商务写字楼容积率2.9建筑面积17650平方米标准层面积1530开间面积73-170建筑层数17标准层高净层高3.2米入驻率95%以上租金水平日租金约2.0元/平米物业公司东营万达物业有限公司物业

38、费3.8元/平方米月停车系统200个电梯3部三菱电梯在租写字楼（万达国际大厦）在租写字楼（万达国际大厦）竣工于2006年，东城最早崛起的现代写字楼，低辐射LOW-e环保节能玻璃幕墙等部分硬件设施在东营市同类建筑中属首次应用。 项目紧邻东营市政府，居中央政务区版块。从面市之初即受获青睐，目前运营状况良好，2011年浦发银行入驻万达国际广场，也带动了该项目的人气。在租写字楼（金辰商务大厦）在租写字楼（金辰商务大厦）金辰商务大夏是由本土知名房企金辰建设集团开发的，销售均价8600元/平方，凭借得天独厚的地理位置和合理的定价，项目未做任何推广即被抢购一空。当前入驻企业多为与金辰有业务往来的安装公司、园

39、林公司等。项目名称金辰商务大厦物业地址金辰路与东三路交叉路口物业类别商务写字楼容积率2.0建筑面积6230平方米标准层面积830开间面积38.9-800建筑层数8标准层高净层高3.3米入驻率100%租金水平日租金约2元/平米物业公司东营金辰物业有限公司物业费2.7元/平方米月停车系统无地下停车位，地上停车位约40个电梯1部在租写字楼（中银大厦）在租写字楼（中银大厦）中银大厦1-3层裙楼部分为中国银行办公营业用房，4层及以上为商务写字楼，周国住宅小区及金融企业密集，环境优美，各类配套完善，人文气氛浓郁。项目名称中银大厦物业地址南一路与东三路交叉路口物业类别商务写字楼容积率约2.8建筑面积不详标准

40、层面积/开间面积40-300建筑层数16标准层高约3.5米入驻率90%以上租金水平租金南向1.8元/平方/月，北向1.6元/平方/月物业费2.7元/平方/月停车系统无地下停车位，地上停车位约100个电梯2部在租写字楼（智慧广场）在租写字楼（智慧广场）智慧广场即海通城展中心，对面即为开发区政府，当前已经基本销售完成，进入运营阶段。当前入住率较低，一层商业有华夏银行、山东农付合作银行入驻，入驻企业以围绕房地产开发为产业链核心的物管、景观、装饰、传媒等业态为主。运营时间尚短，因此当前空置率较高。项目名称智慧广场物业地址府前大街与东四路交汇处物业类别商务写字楼容积率1.2建筑面积33640平米标准层面

41、积700-1200开间面积整层销售为主，5层散销，33-200 建筑层数5入驻率20%左右租金水平日租金约1.8元/平米；售价9300元/平物业费2元/平方米月停车系统261个电梯9部在租写字楼（都市中心）在租写字楼（都市中心）众城都市中心是由众成房地产开发的纯商业物业，2007年开始运营，其核心部分是2.6万平米的步行街，由于位于东城的核心商圈，因此租金水平和入住率都十分可观。但由于没有对几个楼座进行业态规划，写字楼物业管理混乱，且由于车位配比率较低，用户停车十分困难。项目名称都市中心物业地址东三路西，淮河路北，大渡河路南物业类别商务写字楼+商业容积率约2.2建筑面积50000平米标准层面积

42、约600开间面积90-200 建筑层数7层入驻率99%租金水平日租金约1.7-2.0元/平米物业费2.98元/平方米月停车系统无地下停车位，地上停车位约30个/座电梯2部/座在租写字楼（金融大厦）在租写字楼（金融大厦）金融大厦由政府主导建设，并在建成后由政府回购一万平米作为权威金融机构办公用房，目前已经基本去化完成，仅剩部分底商在售，项目品质尚可，但电梯品质差，乘坐感受不好。 项目名称金融大厦物业地址东四路东，府前大街南物业类别商务写字楼容积率3.05建筑面积32317平米标准层面积1200开间面积90.25-287 建筑层数25层入驻率30%租金水平日租金约1.6元/平米、售价11000元/

43、平物业费3.7元/平方米月停车系统地下停车位27个，地上停车位约160个电梯6部在租写字楼（伟浩在租写字楼（伟浩御景广场）御景广场）伟浩御景广场为伟浩开发的城市综合体项目，总建筑面积241246.79，其中办公43683.08，商业8012.7，会所2030，幼儿园2211，写字楼为双子塔结构，主楼一层4户，19层，2栋，共152户。项目名称伟浩御景广场物业地址南一路以南,曹州路以西物业类别商务写字楼+住宅容积率1.6建筑面积43683平米标准层面积1128开间面积247-353 建筑层数19层入驻率30%租金水平日租金约1.5元/平米物业费4.5元/平方米/月停车系统350电梯6部在租写字楼

44、（名相大厦）在租写字楼（名相大厦）东城清风湖东侧，自身配套完善，配有大型停车场，定位高端写字楼。目标客群以金融保险以及各类大型企事业单位为主。可定制精装修并根据需要进行分割。项目名称名相大厦物业地址南一路与莒州路交叉口物业类别商务写字楼+住宅容积率0.79建筑面积8572平米标准层面积1200开间面积40-1200 建筑层数6层入驻率80%租金水平日租金约1.51.6元/平米物业费4.5元/平方米/月停车系统约120电梯1部东城在售写字楼东城在售写字楼在租在租在售在售待售待售银座城市广场三期国贸大厦金融港青年创业园金汇大厦海通未来广场目前在售写字楼共目前在售写字楼共8 8个个，青年创业园、海通

45、未来广场、银座城市广场三期、艺馨写字楼、金汇大厦、金融港、国贸大厦、软件园二期。艺馨写字楼软件园二期东城在售写字楼一览表东城在售写字楼一览表项目名称开发商总建面（）物业类型容积率绿化率价格开盘时间海通未来广场山东海通地产有限责任公司 21000写字楼、商铺、宾馆1.5/6400-75002013年10月金汇大厦东营天昊置业有限公司19230写字楼2.4/8100-88002013年9月银座城市广场三期山东鲁商置业东营银座房地产开发有限公司90402.8写字楼、酒店、公寓、商铺0.833%8500-88802013年9月青年创业园东营瑞康房地产开发有限公司34000写字楼2.2932.1%740

46、0-84002013年7月国际金融港山东景港房地产开发有限公司171384写字楼、酒店、商铺、运动馆酒店式公寓2.130.1%8600-110002012年11月国贸大厦山东城投悦来地产有限公司62630.16写字楼1.232.10%8600-97002013年艺馨学校艺馨实验学校33816.4 精装写字楼、公寓1.83/4100-450013年12月东营软件园二期开发区管委会与山东万州软件科技有限公司5400013栋企业单体研发楼0.54/4200-4500针对一期企业内部消化在售写字楼（海通未来广场）在售写字楼（海通未来广场）项目名称海通未来广场开发商山东海通地产责任有限公司楼盘地址黄河路

47、与苏州路交会处，职业学院北门对面。物业类别商务写字楼+公寓+酒店+商业建筑面积21000平方米层数8开间面积60、90、600、1060容积率1.5交房标准精装开盘时间2013年10月26日价格6400-7500元/平；商铺均价11000元/平物业费待定车位207个销售进度销售率70以上；目前仅剩B栋楼商铺剩余3套、4、6层整层、5层部分房源汇集写字楼、快捷宾馆、沿街旺铺为一体的城市综合体。办公、购物、生活、休闲、娱乐等多种功能。4848写字楼建筑面积达4.2万平米，包括7座独栋写字楼，业态主要为企业独栋；商业配套完善，配有6000的影院和2万平米的星级酒店。项目名称银座城市广场三期物业地址北

48、依淮河路，南接黄河路，东靠胶州路，西邻东三路物业类别写字楼、酒店、公寓、商铺容积率0.8建筑面积90402.8标准层面积527-875层数9开间面积70-437标准层高3.7装修标准精装销售价格8500-8880元/平物业公司鲁商物业物业管理费3.5元/月停车系统地下229，地上491个停车位销售进度销售率90以上；仅剩F18层西半层；F28层整层，部分单间在售写字楼（银座城市广场三期）在售写字楼（银座城市广场三期）在售写字楼（青年创业园）在售写字楼（青年创业园）总建筑面积约3.4万平方米，其中A座公寓式写字楼约1.8万平方米，B座快捷酒店约6000平方米、C座商务办公楼约6000平米、D座办

49、公楼约3900平米，写字楼面积区间：40-270。公共停车位约300个。项目名称青年创业园物业地址东营区东二路西、北一路北、胜利街道办事处西物业类别商务办公楼、写字楼、快捷酒店建筑面积34000平方米层数11开间面积40-270容积率2.29交房标准简装销售价格日租金1.1元/平米，售价7600-8400元/平物业公司东营瑞康房地产开发有限公司车位公共停车位300个销售进度以租为主，目前仅4层自用，6-8层大部分、10层部分销售5050国际金融港地处国家级东营经济开发区核心区、东四路与府前大街交汇处，共八个楼座，分三期开发，当前在售的为一期AB楼。二期CD楼预计明年开盘，三期为商务配套。项目名

50、称国际金融港物业地址府前大街以北，东四路以东，广州路以西物业类别写字楼，酒店，酒店公寓，商铺，运动馆容积率2.1建筑面积171384标准层面积1200层数A楼22 /B楼18/ C楼23/ D楼20开间面积70-1200标准层高3.9米装修标准精装销售价格8600-11000物业公司东营伟浩物业服务公司停车系统1058个车位销售进度AB栋基本售罄在售写字楼（国际金融港）在售写字楼（国际金融港）5151项目有两栋楼组成，其中东楼23层，西楼16层。项目是整层或者半层出售，整层面积为1200或1300。车位大约900个，其中地上约432个，地下约456个。项目名称悦来广场国贸大厦物业地址广州路与府