写字楼大客户和写字楼公寓创新研究报告课件.pptx
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1、本报告是严格保密的。写字楼大客户专项研究写字楼/公寓创新研究及发展趋势Part 1写字楼大客户专项研究国家层面案例选取及客户界定标准城市层面大客户特征分析保税区层面大客户拓展策略建议客户选取客户分析客户拓展专题研究框架:案例选取(2015年至今销售项目):深业上城海岸中心CFC长富中心卓越城京基滨河时代深圳湾科技生态园方大城天安云谷卓越时代广场大客户界定标准:单次购置物业面积1000以上案例选取及客户界定标准:大客户特征分析【客户类型】行业主要以金融及电子科技为主,主流购置面积多在三个整层以内, 3层以上客户主要以银行保险、上市企业、政府机构为主13129743102468101214金融电子
2、科技实业建筑设计IT政府机构物流大客户各行业数量金融32%政府机构17%电子科技14%IT11%实业10%建筑设计10%物流6%大客户各行业成交面积占比12176670246810121416181000-20001层以内2000-60001-3层6000-100003-5层10000-200005-10层20000以上10层以上各成交面积段中企业机构数量p客户行业:客户行业上以金融及电子科技类为主。p面积需求:主流购置面积区段在3个整层以内,3-5层、5-10层,10层以上的物业购置较为平均;其中3层以上客户主要以银行保险、上市企业、政府机构为主。大客户特征分析【客户细分研究1】金融行业中,
3、大客户主要以银行及保险为主,且占比高达80%以上,项目可重点拓展地区银行深圳分行、区域保险分公司为主的中小型金融机构银行及保险, 80%其他金融行业, 20%金融行业中银行及保险大客户成交面积占比深圳金融发展报告(2015)p金融行业:金融行业中,银行及保险的大客户占比达80%,是主要的购置客户;p深圳金融机构:根据深圳金融发展报告(2015),目前深圳金融机构数量居全国前三,同时有较大部分尚未购置物业,项目可重点拓展,考虑到福田中心区及前海等片区的竞争,建议项目重点拓展以地区银行、区域保险分公司为主的中小型金融机构,同时通过远洋保险资源拓展相关需求。大客户特征分析【客户细分研究2】政府机构为
4、保障产业及人才发展存在一定购置物业需求,且购置实力较强,鉴于龙华目前高品质写字楼物业较少,项目可拓展相关需求机构名称购置项目面积()总价(亿)福田区公立机构深业上城约27000(10层)20.3福田区政府海岸中心27000(16层)15深圳市福田区政府物业管理中心CFC长富中心118085.9目前新区可供政府利用的土地和新型产业用房资源,特别是掌握在政府部门或国有企业手中的新型产业用房和研发办公用房严重不足甚至缺乏。现实情况是大量土地掌握在企业手中,企业现有的产业空间多数是工厂和其他建筑,规划和建设档次不高。我司作为国企有义务为新区提供更多产业资源。龙华建设发展有限公司王总大客户特征分析【客户
5、细分研究3】上市企业购置物业需求明显,购置面积占比达63%,且主要以中小板、创业板的上市企业为主备注:剔除掉银行保险及政府机构占比后统计备注:剔除银行保险占比大客户中上市企业上市板块及面积统计p上市企业占比:剔除银行保险及政府机构统计显示,上市公司购买物业面积占比达63%,购置物业实力较强。p上市板块:上市公司中,主要以国内上市企业为主,且主要以中小板及创业板为主,数量及购置面积均超过其他板块企业。上市或拟上市63%未上市37%大客户企业中上市或拟上市企业成交面积占比上市或拟上市未上市1432205000100001500020000250003000035000400004500001234
6、主板中小板创业板新三板其他面积( )数量6969738241414446404550556065707580852012201320142015中小板创业板深圳辖区上市公司名录大客户特征分析【客户细分研究3】深圳中小板及创业板上市企业数量逐年递增,且除少数实力型企业自建总部外,多以租赁为主,未来项目可重点拓展深圳市中小板及创业板上市企业数量统计来源:深交所统计p上市企业:得益于深圳整体产业环境,以中小板及创业板为主的高新技术产业上市企业逐年递增,其中除少数实力型企业自建总部外,多以租赁为主,未来存在较大购置物业需求,项目可重点拓展。大客户特征分析【客户来源】主要来源于福田中心区、车公庙、南山科
7、技园片区和关外工业区,且原有物业多以厂房和乙级写字楼为主福田中心区23%福田车公庙20%福田其他区域12%南山科技园18%南山区其他区域6%罗湖区3%关外18%大客户来源区域占比甲级9%类甲级8%乙级54%厂房25%其他4%大客户原有物业档次分类公司名称来源联建光电宝安区安通达工业园海盈科技宝安区沙井镇共和村第四工业区昊海弘工业园A2栋一体医疗深圳市南山区朗山二路洁净阳光园景田百岁山南山区龙井珠光工业区艾比森光电龙岗区坂田下雪工业园2栋安奈儿股份有限公司深圳市福田区八卦岭工业区618栋艾比森光电股份有限公司深圳坂田下雪工业园2栋大客户特征分析【置业驱动】大客户购置写字楼的驱动因素在于形象升级、
8、规模扩张、提升运营效率、降低租赁成本以及优化资产配置多数客户原有物业主要为乙级写字楼和厂房,存在较大的升级需求。形象升级租赁物业,租金成本逐年递增,自行购置物业可有效降低租赁成本。降低租赁成本大客户多为发展较快企业,规模扩张较快,原有物业无法满足使用需求。规模扩张大客户发展中,部分公司业务部门较为分散,集中办公可提升公司运营效率。提升运营效率写字楼可作为固定资产配置,且营改增后可起到增值税抵扣作用。优化资产配置p客户认可项目的价值点主要是项目地段,项目规划,景观、园区配套服务及价格,分别占比23%、18%、12%、25%、19%。大客户特征分析【客户认可价值点】大客户购置写字楼的关注点主要集中
9、在地段、园区服务配套和价格上,未来项目可通过园区服务配套和价格优势提升竞争力深圳湾科技生态园客户分析大客户特征分析【客户需求1】大客户主要关注是否能够定制写字楼,同时对于政府补贴或扶持奖励等入园政策奖励较为关注大客户主要关注的是否能够定制写字楼,对于层高、荷载、功能布局都有自己的要求,再然后就是对于入园政策比较关心,看是否有政府补贴或者扶持奖励。特区建发留仙洞项目招商团队大客户特征分析【客户需求2】部分企业存在较大的配套宿舍购买需求,主要用于员工宿舍、核心团队奖励及固定资产配置,项目未来可通过配套宿舍绑定销售吸引客户深圳湾科技生态园入园企业写字楼购置面积 宿舍购置数量农产品1200060套天成
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