《新税代城市更新税务筹划》专题课程(学员版)课件.pptx

1、新税代城市更新税务筹划新税代城市更新税务筹划主讲：陈钧主讲：陈钧兴兴个人简个人简介介江西财经大学国际税收专业暨南大学 会计硕士（MPAcc）从税20多年，曾任专管员、税政股长、稽查局 长、税政科长 、分局长广东地税“六个一百”专业人才库税政专业人 才全省第六名珠海税务“326”人才 广东税务内训师北师大珠海分校教授新税代城市更新税务筹划新税代城市更新税务筹划课程提课程提纲纲第一第一篇篇 新税代税务筹划新税代税务筹划观观第二第二篇篇 广东三旧改造税收指引解广东三旧改造税收指引解读读 第三第三篇篇 旧村改造税收筹旧村改造税收筹划划第一篇 新税代税务筹划观目 录壹壹 谈金色谈金色变变贰贰 安全第安全

2、第一一叁叁 与税共与税共舞舞谈金色谈金色变变更多精彩模板，请搜索哎呀小小草：https:/更多精彩模板，请搜索哎呀小小草：https:/什么是金税三什么是金税三期期指包含网络硬件和基础软件的统一的技术基础平台；一个平一个平台台指依托统一的技术基础平台，逐步实现数据信息在总局和省局 集中处理；两级处两级处理理指应用内容逐步覆盖所有税种，覆盖所有工作环节，覆盖国地 税局并与相关部门联网；三个覆三个覆盖盖四四大大 子系子系统统金税三期系统是我国税收管理信息系统工程的总称。也就是企业涉税信息的收集、处理和分析系统！四个系四个系统统指通过业务重组、优化和规范，逐步形成一个以征管业务系统 为主，包括行政管

3、理、外部信息和决策支持在内的四大应用系 统软件。安全第安全第一一手机2不二，冰冰冰了， 人人自危更多精彩模板，请搜索哎呀小小草：https:/1.41税款0.33滞纳金5.96罚款（税 款4.23倍）8.848123安全安全4576全国信用体全国信用体系系税务信用评税务信用评价价CRS金金三三 税收立法频税收立法频繁繁个税改个税改革革国地合国地合并并随机稽随机稽查查个人所得税专项附加扣除暂行办法汇集个人所得税专项附加扣除暂行办法汇集1414个部个部门门信信息息公安部公安部门门卫生健康部卫生健康部门门 民政部民政部门门外交部外交部门门 最高最高法法院院 教育部教育部门门人力资源社会人力资源社会保

4、保 障等部障等部门门财政部财政部门门住房城乡建设部住房城乡建设部门门 住房公积金管理机住房公积金管理机构构 自然资源部自然资源部门门人民银人民银行行金融监督管理部金融监督管理部门门 医疗保障部医疗保障部门门与税共与税共舞舞税务安全策略更多精彩模板，请搜索哎呀小小草：https:/恨税三千税我其税我其谁谁税从哪里来，到哪里去 税收是文明的代价税为了谁，人人为税， 税为人人税我其税我其谁谁税务安税务安全全税务安税务安全全税务风险管税务风险管理理稽查风险应稽查风险应对对报税（备案报税（备案）记账（记账（证证 账表账表）生生 产产 经经营营 活活动动税务税务安安 全全税务战税务战略略税务组税务组织织税

5、务总税务总监监外部审外部审计计外部咨外部咨询询企税合企税合作作结结 语语你不理税，税会理你！ 安全第一，预防为主， 风险管理，组织强化， 内用激励，外引专家。新税代城市更新税务筹新税代城市更新税务筹划划第二第二篇篇广东三旧改造税收指引解广东三旧改造税收指引解读读广东广东“三旧三旧”9年节地年节地14万万亩亩2009年来的9年里，全省实施“三旧”改造面 积54万亩，节约土地14万亩。尤其是2012年至2016年，广东累计投入改造 资金7157.01亿元，约占同期全省固定资产投 资的7.12%，其中社会投资金额达到6387.11 亿元，占总投资的89.24%；完成改造项目262 5个，完成改造面积

6、15.32万亩，实现节约土地 约7.79万亩，正在改造项目3827个，涉及改造 面积24.37万亩。开发商：旧开发商：旧改改 虐虐心心旧改虐我千百遍，我待旧改如初旧改虐我千百遍，我待旧改如初恋恋旧改难改，凤凰涅槃，初心不变，方旧改难改，凤凰涅槃，初心不变，方得得 始终，万象更新始终，万象更新。第二第二篇篇广东三旧改造税收指引解广东三旧改造税收指引解读读第一部分：背景介第一部分：背景介绍绍第二部分：九种三旧改造模式税务处理介第二部分：九种三旧改造模式税务处理介绍绍 第三部分：待解决的税务问第三部分：待解决的税务问题题第一部分：背景介第一部分：背景介绍绍一、指引出台情况二、三旧改造涉税费种类 三、

7、旧改税收优惠政策一、指引出台情一、指引出台情况况1、广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知（粤府201696号）第四点提出要“完善配套政策，形成三旧改造 政策合力”，并要求省税务主管部门制定三旧改 造相关税收指引。2、“三旧”改造属于存量用地再开发，开发模 式与新增地开发模式存在明显差异。现行税收政 策体系是按照新增地开发模式制定，“营改增” 后“三旧”改造涉及税收政策不明晰的问题更加 突出，迫切需要制订“三旧”改造税收指引，给 开发企业以明确的预期。3、指引出台路线、指引出台路线图图2017年4月19日，省国土厅召开“三旧”改造 税收政策问题座谈会，邀请了省国税、地税局

8、，广州市国税、地税局，广州市城市更新局、 深圳市城市更新局、佛山、东莞市“三旧”办、佛山市地税局等单位，以及保利地产、万科 地产等企业代表参加会议。5月下旬，省地税局开始组织指引编写工作。7月31日印发，全国首个营改增后“三旧”改 造税收政策指引落地。4、指引亮点：三方首次合作、实现四个、指引亮点：三方首次合作、实现四个统统 一一统一规范全省国、地税三旧改造税收政策统一规范全省国、地税三旧改造税收政策统一了统一了“三旧三旧”改造模式的表述，采用省国土厅提供的改造模式的表述，采用省国土厅提供的 三大类三大类9个具体三旧改造模式；个具体三旧改造模式；统一了税收指引架构与规范，按情况描述、典型案例、

9、统一了税收指引架构与规范，按情况描述、典型案例、 税务事项处理意见的框架进行编写税务事项处理意见的框架进行编写;统一了典型案例的税收处理事项与原则，分别介绍具体统一了典型案例的税收处理事项与原则，分别介绍具体 改造模式下涉及的不同纳税人的增值税、土地增值税、改造模式下涉及的不同纳税人的增值税、土地增值税、 房产税、土地使用税、契税、企业所得税、个人所得税房产税、土地使用税、契税、企业所得税、个人所得税 等处理，指导性较强等处理，指导性较强。5、指引存在问、指引存在问题题三旧改造各地还反馈了许多其他的特殊模式，但因为编写时间的原因，只列举了9个省国土厅要求的 模式。有关模式的税收处理政策依据主要

10、是现有的上位法 及税收政策，并未做出较多的政策突破。有关税种 的政策老化。部分模式中有关经济活动的部分税种（如增值税、 土地增值税）的规定省国、地税局还未能明确，因 此未做规定。二、三旧改造涉税费种二、三旧改造涉税费种类类税：增值税、企业所得税、个人所得税、土地增税：增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值值 税、契税、耕地占用税、房产税、土地使用税、税、契税、耕地占用税、房产税、土地使用税、印印 花税、城建税花税、城建税；费：教育费附加、地方教育费附加、工会经费、费：教育费附加、地方教育费附加、工会经费、残残 保金、价格调节基金保金、价格调节基金；三、旧改税收优三、旧改税收优惠惠在土地、房产

11、的征收过程中，土地房产的被征收在土地、房产的征收过程中，土地房产的被征收方方 的减免税种涉及增值税（营业税）、企业所得的减免税种涉及增值税（营业税）、企业所得税税、 个人所得税、土地增值税与契税个人所得税、土地增值税与契税。三、旧改税收优惠三、旧改税收优惠1、增值、增值税税关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（ 财税201636 号）的附件 3 营业税改征增值税试 点过渡政策的规定，对个人销售自建自用住房与土 地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用 权归还给土地所有者免征增值税。三、旧改税收优惠三、旧改税收优惠2、营业、营业税税“营改增营改增”前，根据国家税务总局关于单位和个人土地前，

12、根据国家税务总局关于单位和个人土地 被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题 的批复（国税函的批复（国税函2007969 号）、国家税务总局关号）、国家税务总局关 于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税 问题的通知（国税函问题的通知（国税函2008277 号）以及广东省地方号）以及广东省地方 税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复（粤税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复（粤 地税函地税函1999295 号）规定，对纳税人将土地使用权归号）规定，对纳税人将土地使用权

13、归 还给土地所有者、被拆迁户取得的拆迁补偿收入不征收营还给土地所有者、被拆迁户取得的拆迁补偿收入不征收营 业税。业税。三、旧改税收优惠三、旧改税收优惠2、营业、营业税税关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公 告（国家税务总局公告告（国家税务总局公告 2013 年第年第 15 号），符合一定号），符合一定 条件的土地一级开发投资方的应税行为属于投资行为，不条件的土地一级开发投资方的应税行为属于投资行为，不 属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税； 同时按配比原则将资产结转为成本，

14、损益并入利润总额征同时按配比原则将资产结转为成本，损益并入利润总额征 收企业所得税。收企业所得税。不征营业税须同时符合以下四项条件：（不征营业税须同时符合以下四项条件：（1）企业不参与）企业不参与土土 地拆迁、安置及补偿，只负责提供资金；（地拆迁、安置及补偿，只负责提供资金；（2）企业作）企业作为建为建 设方与规划设计单位、施工单位签订合同并支付相关设方与规划设计单位、施工单位签订合同并支付相关款项款项；（；（3）地方政府将该开发地块挂牌出让；（）地方政府将该开发地块挂牌出让；（4）企业盈亏）企业盈亏 自负；自负；三、旧改三、旧改税收优惠税收优惠3、个人所得、个人所得税税根据财政部根据财政部

15、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政政 策的通知（财税策的通知（财税200545 号）规定，对被拆迁号）规定，对被拆迁人按人按 照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁的拆迁 补偿款，免征个人所得税。补偿款，免征个人所得税。三、旧改三、旧改税收优惠税收优惠4、契、契税税根据财政部根据财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进国家税务总局关于企业以售后回租方式进行行 融资等有关契税政策的通知（财税融资等有关契税政策的通知（财税201282 号）号）规规 定，市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与定，市

16、、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿补偿 条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而征收而 选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对价的，对 新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部对差价部 分按规定征收契税。分按规定征收契税。三、旧改三、旧改税收优惠税收优惠5、土地增值、土地增值税税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条规根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条规定定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，具体是指，因国家建设需要

17、依法征用、收回的房地产，具体是指因因 城市实施规划，国家建设需要而被政府批准征用的房城市实施规划，国家建设需要而被政府批准征用的房产或产或 收回的土地使用权，免征土地增值税。收回的土地使用权，免征土地增值税。三、旧改三、旧改税收优惠税收优惠6、企业所得、企业所得税税企业政策性搬迁所得税管理办法（国家税务总局公告企业政策性搬迁所得税管理办法（国家税务总局公告 2012 年第年第 40 号）号）第三条第三条 企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要， 在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下

18、列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（一）国防和外交的需要；（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的 需要；需要；三、旧改三、旧改税收优惠税收优惠6、企业所得、企业所得税税（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市市 政公用等公共事业的需要；政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安

19、居工程建设的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照中华人民共和国城乡规划法有关（五）由政府依照中华人民共和国城乡规划法有关规规 定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城旧城 区改建的需要；区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。三、旧改三、旧改税收优惠税收优惠7、合作建、合作建房房根据国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）根据国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（国税函发的通知（国税函发1995156号）的规定：合作号）的规定

20、：合作建建 房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一另一 方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方房的方 式一般有两种：第一种方式是纯粹的式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易以物易物物”，即双，即双 方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。第二互交换。第二 种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合金合股，成立合 营企业，合作建房。营企业，合作建房。营改增后的合作建房？营改增后的合作建房？第二部

21、第二部分分 三类九种模式税务处三类九种模式税务处理理一第二部第二部分分 三类九种模式税务处三类九种模式税务处理理二第二部第二部分分 三类九种模式税务处三类九种模式税务处理理三第二部第二部分分 九种三旧改造模式税务处九种三旧改造模式税务处理理 一、政府收储模式与毛地出让模式比一、政府收储模式与毛地出让模式比较较模式情况描述涉及的纳税人政府收储政府收储模式是指政府征收（含征收集体土地及收 回国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地 并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改造模式，熟地出让。政府、被征收方、施工 方、土地出让受让方毛地 出让政府 拆迁政府将拟改造土地通过“招、

22、拍、挂”等公开方式 确定土地使用权人，并在拆迁阶段通过招标方式引 入另一家企业单位承担具体拆迁工作，该企业单位 需要垫付征地拆迁补偿款的货币补偿部分，房屋补 偿由政府直接补偿被征收方。在土地使用权人支付 地价款后，政府再向承担具体拆迁工作的企业单位 支付拆迁费用与合理利润。政府、被征收方、施工 方、土地出让受让方企业 拆迁政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等 公开方式确定土地使用权人。由土地使用权人承担 具体拆迁工作，垫付征地拆迁补偿款（含货币与房 屋补偿），所支付拆迁费用与合理利润抵减其应向 政府缴交的地价款。被征收方、施工方、土 地出让受让方政府收储模式税务处理政府收储模式税务处理

23、：（一）征收方式收储（一）征收方式收储- -被征收方（原权属人被征收方（原权属人）营改增引起的问题：1.征收集体土地，对村集体征不征税，免不免？2.对征收集体土地（或收回土地使用权）地上建筑物 部分怎么处理？3.省国税部门的意见：对征收（含收回）涉及的土地 及房产进行的补偿，统一按土地使用者将土地使用权 归还土地所有者免增值税。政府收储模式税务处理政府收储模式税务处理：（一）征收方式收储（一）征收方式收储- -被征收方（原权属人被征收方（原权属人）土地增值税1.对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征 收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。2.集体土地被征收不属于 土

24、地增值税征税范围。契税被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重 新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。企业所得税（一）符合政策性搬迁规定情形的，根据国家税务总局关于发布（企业 政策性搬迁所得税管理办法）的公告（国家税务总局公告2012年第40号）和国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告（国家税 务总局公告2013年第11号）规定处理。（二）不符合政策性搬迁（商业性搬迁、自行搬迁等）规定情形的，取得 的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。个人所得税对被拆迁人按照国家有

25、关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补 偿款，免征个人所得税。政府收储模式税务处理政府收储模式税务处理：（一）征收方式收储（一）征收方式收储- -征地拆迁方（政府及具体征征地拆迁方（政府及具体征收收 实施单位实施单位）征地拆迁方以自建房产或外购房产补偿被征收方， 权属发生了转移，按之前的补偿合同的民事定性， 属于物物交换，属于销售不动产，要征收增值税、 土地增值税。企业所得税：征地拆迁方如为政府职能部门，不涉 及企业所得税。政府部门以外其他机构（道扩办、 土地开发中心等事业单位）因拆迁行为取得收入作 为应税收入征收企业所得税，支付的补偿在税前扣 除。政府收储模式税务处理政府收储模式税务处

26、理：（一）征收方式收储（一）征收方式收储- -土地出让受让方土地出让受让方：契税以出让方式受让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取 得该土地使用权而支付的全部经济利益。通过“招、拍、挂”程序 承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。城镇土地使用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定 交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地 时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（财 税2008152号规定房土两税截止日期到房产、土地的实物或权利状 态发生变化的当月末）企业所得税受让方取得改造地块

27、开发权所发生的支出作为土地开发成本进行税 务处理（可以扣除）。政府收储模式税务处理政府收储模式税务处理：（一）征收方式收储（一）征收方式收储- -工程施工工程施工方方增值税工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按“建筑服务 ”征收增值税。企业所得税施工企业提供劳务所得，应计入应纳税所得额，按规定缴纳企业 所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税 收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳 税所得额。企业从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳 务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完 成的工作量确认收入的实现。个人所得税工程作业人员在异地

28、工作期间的工资、薪金所得个人所得税，由 相应企业代扣代缴并向工程所在地主管税务机关申报（全员明细 申报或按千分之四核定征收）。（二）毛地出让模（二）毛地出让模式式1.1.毛地出让中的政府拆迁方式税务处理与征收收储方式完全相毛地出让中的政府拆迁方式税务处理与征收收储方式完全相同同。2.2.毛地出让中的企业拆迁方式只是土地受让方同时承担了毛地出让中的企业拆迁方式只是土地受让方同时承担了拆拆 迁工程实施方和补偿方的角色迁工程实施方和补偿方的角色。增值税指引未提及，但涉及到销售不动产、建筑业增值税问题。土地增值税视同销售，计收入的同时计入拆迁补偿费（开发商与政府的土增税处理有区别-新房旧房）。契税以出

29、让方式受让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地 成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。城镇土地使 用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城 镇土地使用税。企业所得税（一）用于房地产开发情形的，根据国家税务总局关于印发的通知（国税发200931号）的规定，拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，以及取得的土地使用权支出，计入开发产品成本，按规定在税前扣除

30、。（二）用于房地产开发以外情形的，取得的土地使用权支出作为无形资产摊销，取得土地 使用权发生的各类拆迁补偿支出在税前扣除。（三）受让方（工程施工方）提供建筑物拆除、平整土地劳务的税务处理事项参照1.3.1.4 处理。（三）收购方式收储税务处（三）收购方式收储税务处理理1. 广东省及广州市国地税部门在收购方式收 储方式上的意见比较一致，认为应属于交易，交 易的话就要对收储机构征契税，对卖方征增值税、土增税，四川重庆等地对土地储备机构购买方 式取得的土地还征收了土地使用税。2. 指引中折中的规定：对土地收储机构应按 取得土地使用权征收契税等税费，如能提供政府 依法征用、收回土地使用权文件及补偿协议

31、的， 按政府征收收储方式处理。政府主导模式政府主导模式- -（四）政府统租模（四）政府统租模式式一、情况描述：政府统租是指政府下属企业连片租赁农 村集体的旧厂房并实施改造的情形。二、典型案例（南海桂城瀚天科技电子城项目）：政府 下属企业（土地承租方）以农村集体经济组织（土地出 租方）的名义办理项目立项、规划、报建等建设手续， 在承租土地上出资增设建筑物。租赁期内，承租方利用 建筑物独立经营、获取收益；出租方仅收取土地租金， 不参与承租方经营管理、不分取经营收益。土地租赁终 止或期满，承租方向出租方返还租赁土地时，将增设建 筑物一并无偿移交。三、税务处理（四）政府统租模式（四）政府统租模式- -

32、纳税人纳税人- -土地出租方（农村集土地出租方（农村集体体 经济组织经济组织）1.增值税：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用， 按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。此处未提计税依据问题。2.企业所得税：租金收入要缴纳企业所得税。（四）政府统租模式（四）政府统租模式- -纳税人纳税人- -承租承租方方1.承租方在承租土地上出资增设建筑物，并将建成的房屋用于出租，其收入要按照规定缴纳“不动产经营租赁 ”税目的增值税，同时也要缴纳企业所得税。2.城镇土地使用税：根据财政部 税务总局关于承租集 体土地城镇土地使用税有关政策的通知（财税201729号）规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集 体所有

33、建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的 单位，即承租方缴纳城镇土地使用税。（四）政府统租模式（四）政府统租模式- -纳税人纳税人- -承租承租方方财政部 国家税务总局关于集体土地城镇土地使用 税有关政策的通知（财税200656号） ：在城镇 土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设 用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使 用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用 税。（四）政府统租模式（四）政府统租模式- -纳税人纳税人- -承租承租方方物权法第一百四十二条建设用地使用权人建造 的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设 用地使用权人，但有相反证据证明的除外。房产所有权问题

34、比较复杂，一刀切规定房产税由村 集体交也会带来一些问题，首先村集体多数不愿意 承担税负，其次之前交过房产税的承租人也会有意 见。因此房产税未在出租方和承租方税务处理中体 现。政府主导模式政府主导模式- -（五）综合整治模（五）综合整治模式式一、情况描述：综合整治是政府投资主导整治改造，不 涉及拆除现状建筑及不动产权属变动，整治工程内容主 要包括完善小区公共配套设施、小区道路、林绿化等。二、典型案例（广州黄埔古港古村历史文化景区环境综 合整治改造项目）：由政府投资主导综合整治，保留现 有建筑主体结构和使用功能，完善配套设施和古建筑修 缮。三、税务处理纳税人-不动产原权属人：1.因为不动产权属未变

35、，不涉 及增值税、土增税和契税。政府主导模式政府主导模式- -（五）综合整治模（五）综合整治模式式2.企业所得税：政府将整改资金拨付给整治区域内 不动产原权属人，原权属人应计入收入，如果同时 符合财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金 企业所得税处理问题的通知（财税201170 号）规定的三个条件，可作为不征税收入，在收入 总额中剔除后计算缴纳企业所得税，但相应的用于 改造支出以及形成资产所计算的折旧、摊销，不得 在计算应纳税所得额时扣除。纳税人-工程施工方：涉及增值税、企业所得税、个 人所得税，参考收储模式1.3.1.4处理。政府和市场方合作政府和市场方合作- -（六）土地整理模（六）土

36、地整理模式式一、情况描述：土地整理模式是由农村集体经济组 织通过招标方式引入土地前期整理合作方，完成地 上房屋拆迁和土地征转后，交由政府以招拍挂方式 出让土地，农村集体取得出让分成或返还物业，土 地前期整理合作方按土地整理协议取得相应收益。二、典型案例：农村集体经济组织收回原用地者的 承租土地使用权并予以补偿，委托施工企业进行房 屋拆迁和土地平整，并申请将土地转为国有，甲房 地产企业通过招拍挂拿到土地使用权后进行项目建 设，集体经济组织从政府拿到补偿款后向甲购买房 产。政府和市场方合作政府和市场方合作- -（六）土地整理模（六）土地整理模式式纳税人-集体土地使用方：集体土地使用方从村集体获取的

37、提前解除 租赁合同的违约费用以及地上建筑物补偿与搬迁费用（货币补偿） 不涉及增值税、土增税等问题，涉及所得税问题。企业所得税：和征收收储方式被征收人企业所得税处理一致。纳税人-农村集体经济组织：因土地被国家征收，其获取的补偿款免 增值税，其再向开发商买房，要交契税。因为是集体土地，不涉及 土地增值税问题。纳税人-土地整理合作方：即施工企业，按规定缴纳增值税和企业所 得税。纳税人-土地出让受让方：涉及两部分业务，一是受让土地，二是以 成本价销售房产给村集体，按这两项业务进行税务处理。市场方主导市场方主导- -（七）村集体自改模（七）村集体自改模式式一、情况表述：农村集体经济组织申请将其名下的集

38、体建设土地转为国有建设土地，并由其所属的全资 公司以协议出让方式取得该土地使用权进行改造。二、典型案例：F市甲经济联合社所有的旧工厂用地， 已办理集体土地使用证，用途为工业，其申请将集 体建设用地改变为国有建设用地。在村民（代表） 大会表决同意的前提下，甲经济联合社全资成立的 乙房地产开发有限公司（受让方）通过协议出让方 式受让该地块土地使用权，并用于商品住宅开发。市场方主导市场方主导- -（七）村集体自改模（七）村集体自改模式式三、税务处理主要只是村成立的项目公司的税收问题，主要是出 让环节契税、持有环节土地使用税，企业所得税有 关成本费用也可扣除。土地增值税这里未表述，但 其实有关开发支出

39、也可在土地增值税清算中扣除。市场方主导市场方主导- -（八）村企合作模（八）村企合作模式式一、情况描述：村企合作模式是指村集体经济组织依申请将集体建设用地转为国有建设用地并以公开方式 协议出让，与开发企业合作实施改造的情形。二、典型案例（广州市西塱裕安围城中村整治改造项 目）：村集体经济组织将集体土地申请转为国有土地， 分为融资地块与复建地块，并与开发企业合作实施改 造，复建地块转为国有土地，采取划拨方式确权给村 集体经济组织。融资地块由村集体经济组织在组织完 成房屋拆迁补偿安置后，再按规定申请转为国有土地， 由政府协议出让给开发企业。除按政府要求缴纳土地 出让金外，开发企业还要承担复建地块物

40、业建造及河 涌整治、打通消防通道等工程成本。市场方主导市场方主导- -（八）村企合作模（八）村企合作模式式三、税务处理施工方：交增值税、企业所得税等。被征收方：和收储模式基本一致，但删去了契税有 关内容，复建地块土地使用权属于村集体，其地上 复建物业的所有权取得属于自建取得，不应征契税。地税部门内部另有观点认为性质类似实物补偿， 属于继受取得所有权。但由于不征税事项此次指引 中均不表述，就带来了一定问题。企业所得税：对农村集体经济组织取得的房屋房屋不征 收企业所得税。但对货币补偿处理未提及。市场方主导市场方主导- -（八）村企合作模（八）村企合作模式式土地出让受让方：1.出让受让土地使用权，需

41、缴纳契税。2.持有土地期间需缴纳土地使用税。3.有关的成本开支在企业所得税可以按规定税前扣 除。市场方主导市场方主导- -（九）原土地使用权人自改和收购改造模（九）原土地使用权人自改和收购改造模式式模式情况描述典型案例原土地使用权人 自改原土地使用权人改造模式是指拥有国 有建设用地使用权的企业自行实施改 造。由羊城晚报集团通过向政府补缴地价， 将土地用途由工业用途改变为商业用途，并通过协议方式取得土地使用权后自 行进行改造开发。社会投资主体（收购方）收购多家濒临收购改造模式企业收购改造模式是指由社会投资主 体收购改造地块周边的地块，由地方 国土部门进行归宗后再集中改造。倒闭，效益低下的企业（被

42、收购方）旧厂房，并办理房产、土地权属转移手续。其利用原有的厂房、办公室进行连片 改造，打造餐饮、娱乐、住宿、写字楼等新兴产业园区，并对外出租。市场方主导市场方主导- -（九）原土地使用权人自改和收购改造模九）原土地使用权人自改和收购改造模式式增值税、土增税契税房产税企业所得税土地使用税模式原土地使 用权人自 改不涉及补交地价 补契税一是补交的地价要计入房 产原值；二是改造支出也 要在改造完成后下一个纳 税年度计入房产原值。根据国家税务总局关于企业所 得税若干问题的公告（ 2011年第34号公告）未提及收购归宗 改造模式转让方涉 及流转税、土增税 等。未 提 ， 涉 及 工 改 商 等 补 地

43、价 的 话 也 要 补契税收购方取得房屋所有权， 应按规定缴纳房产税。自 用的，以房产原值计征房 产税；用于出租的，以租 金收入计征房产税。收购房产时转让方需缴纳企业 所得税。改造主体取得租金收入，作为 企业所得税应税收入，发生的 成本、费用、税金在税前扣除。收购方对收购的旧厂房进行改 造，实际发生的支出，应计入 固定资产，按固定资产计提折 旧方式进行税前扣除。收购方以出让或转让 方式有偿取得土地使 用权的，应由受让方 从合同约定交付土地 时间的次月起缴纳城 镇土地使用税；合同 未约定交付土地时间 的，由受让方从合同 签订的次月起缴纳城 镇土地使用税。第三部分：待解决的问题第三部分：待解决的问

44、题- -重新完善三旧改造中的政重新完善三旧改造中的政府府 拆迁的范拆迁的范围围包括收购方式收储在内的市场方拆迁比照财产转让征 税存在较高的税收负担，尤其是土地增值税，不利于拆 迁改造，与国家给予广东特殊政策的初衷有抵触。税收 政策具有滞后性，与我省的三旧实践不匹配。新税代城市更新税务筹新税代城市更新税务筹划划第三第三篇篇 旧村改造税收筹旧村改造税收筹划划一、旧村改造：广东省、广州一、旧村改造：广东省、广州市市 二、旧村改造涉税热二、旧村改造涉税热点点三、旧村改造税务筹三、旧村改造税务筹划划 四、案四、案例例新税代城市更新税务筹新税代城市更新税务筹划划第三第三篇篇 旧村改造税收筹旧村改造税收筹划

45、划一、旧村改造：广东省、广州一、旧村改造：广东省、广州市市 广州：广州：复建地复建地+融资融资地地村自主改造：融资地补土地出让金后村自主改造：融资地补土地出让金后注注 入子公司再股转让转让引入企入子公司再股转让转让引入企业业村企合作改造：先成立村企项目公司村企合作改造：先成立村企项目公司， 复建地拆建赔，融资地转国有，协议复建地拆建赔，融资地转国有，协议出出 让给项目企让给项目企业业新税代城市更新税务筹新税代城市更新税务筹划划第三第三篇篇 旧村改造税收筹旧村改造税收筹划划 二、旧村二、旧村改造涉税热改造涉税热点点（一）补缴土地出让金涉税问（一）补缴土地出让金涉税问题题需要补征契税，奖励容积抵缴

46、或免缴需要补征契税，奖励容积抵缴或免缴部部 分土地出让金的，需要补缴契税吗？分土地出让金的，需要补缴契税吗？补补 契税后允许列入土地成本吗契税后允许列入土地成本吗？新税代城市更新税务筹新税代城市更新税务筹划划第三第三篇篇 旧村改造税收筹旧村改造税收筹划划 二、旧村二、旧村改造涉税热改造涉税热点点（二）拆迁补偿费凭什么税前列支（二）拆迁补偿费凭什么税前列支？拆迁补偿费构成：青苗补偿费、地上附拆迁补偿费构成：青苗补偿费、地上附着着 物补偿费、提前退租补偿费或赔偿费、物补偿费、提前退租补偿费或赔偿费、土土 地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、搬搬 迁补助费、临时安置补

47、助费、停工停业迁补助费、临时安置补助费、停工停业补补 偿费偿费新税代城市更新税务筹新税代城市更新税务筹划划第三第三篇篇 旧村改造税收筹旧村改造税收筹划划 二、旧村二、旧村改造涉税热改造涉税热点点（二）拆迁补偿费凭什么税前列支（二）拆迁补偿费凭什么税前列支？ 税前税前=土地增值税土地增值税+企业所得企业所得税税合法有效凭据合法有效凭据？哪些须有发票？哪些莫须有发票哪些须有发票？哪些莫须有发票？拆迁政府文件、补偿协议、银行流水拆迁政府文件、补偿协议、银行流水、 收收据据新税代城市更新税务筹新税代城市更新税务筹划划第三第三篇篇 旧村改造税收筹旧村改造税收筹划划 二、旧村二、旧村改造涉税热改造涉税热点

48、点（三）实物拆迁补偿如何处理（三）实物拆迁补偿如何处理？被拆迁方、原业主：增值税、个税、被拆迁方、原业主：增值税、个税、契契 税税拆迁方、项目公司：契税、增值税、拆迁方、项目公司：契税、增值税、土土 地增值税、企业所得地增值税、企业所得税税新税代城市更新税务筹新税代城市更新税务筹划划第三第三篇篇 旧村改造税收筹旧村改造税收筹划划 二、旧村二、旧村改造涉税热改造涉税热点点（三）货币拆迁补偿如何处理（三）货币拆迁补偿如何处理？被拆迁方、原业主：个税、契税、印被拆迁方、原业主：个税、契税、印花花 税税拆迁方、项目公司：增值税、土地增拆迁方、项目公司：增值税、土地增值值 税、企业所得税、印花税、企业所

49、得税、印花税税新税代城市更新税务筹新税代城市更新税务筹划划第三第三篇篇 旧村改造税收筹旧村改造税收筹划划 二、旧村二、旧村改造涉税热改造涉税热点点（四）开发商支付的拆迁补偿费或房（四）开发商支付的拆迁补偿费或房是是 否需要补交契税否需要补交契税？（五）开发商支付的市政建设配套费（五）开发商支付的市政建设配套费是是 否需要补交契税？印花税的处否需要补交契税？印花税的处理理实践中，如采用搬迁补偿安置方式，实践中，如采用搬迁补偿安置方式，此此 阶段搬迁人与被搬迁人一般通过签订阶段搬迁人与被搬迁人一般通过签订 搬迁补偿安置协议实现产权由被搬迁补偿安置协议实现产权由被搬搬迁迁新税代城市更新税务筹新税代城

50、市更新税务筹划划第三第三篇篇 旧村改造税收筹旧村改造税收筹划划 二、旧村二、旧村改造涉税热改造涉税热点点（六）拆迁人、被拆迁人应否交印花（六）拆迁人、被拆迁人应否交印花税税拆迁补偿安置协议拆迁补偿安置协议新税代城市更新税务筹新税代城市更新税务筹划划第三第三篇篇 旧村改造税收筹旧村改造税收筹划划 三、旧村三、旧村改造税务筹改造税务筹划划（一）选择合作企业时股权转让与投（一）选择合作企业时股权转让与投资资 入股的选入股的选择择（二）定性（二）定性是否政府拆迁行为？是否政府拆迁行为？影影 响整个项目税收处理，需要政府文件响整个项目税收处理，需要政府文件支支 持持（三）拆迁费税务处理：发票，收据（三）