单身公寓可行性分析报告课件.pptx

1、八骏湾八骏湾7#7#、8#8#单身公寓可行性方案分析单身公寓可行性方案分析报告结构项目概况u区域属性u项目分析u公寓现状分析u公寓案例分析项目界定u业态分析u目标客户u方案建议u经济测算营销推广u主题概念u媒体组合u媒体费用1高新区，东临宁波深水良港-北仑港，南接杭甬高速公路，西靠宁波市区，北连杭州湾跨海大桥，是宁波实施科教强市“一号工程”的重要载体和中国科学院高新技术成果产业化的重要基地.高新区简介国家级、宁波新一轮城市发展的重点区域和技术创新基地区域属性东部新城位于宁波中心城三江片区东部，与三江口老城中心形成“一心二核”城市格局定位未来新的城市中心，将为宁波实现城市发展战略，拉开城市框架，

2、拓展城市空间，提升城市功能，提供一个很好的发展契机。东部新城简介未来城市构架的几何中心，形成“一城二心”的总体空间格局区域属性区域研究双城演义当“高新区”遇上“东部新城”对我们意味着什么？1999-2009：高科技产业、部分居住功能高新区高新区东部新城东部新城2010-2010：政治、商业、商务高新区和东部新城将重新整合，同化江东区，成为集行政、商业、产业、居住、休闲等多元化功能于一体的新的城市“极”区域属性东部新城未来规划无限美好高新产业园区发展日趋成熟城东资源大整合遇见遇见区域研究“双城”已进入融合、发展期，本案运营与城俱进，做大东城项目区域属性宁波国家高新区:高新区是CID（中央产业区）

3、集科研、居住、休闲、教育为一体的重要区域高新区东部新城东部新城:商务和市政中心，商业和金融中心，完善的商业服务、生活休闲。地理优势东部新城和高新区的“纽带”,宁波最具发展活力的区域市政市政商业商业金融金融休闲休闲人才人才高新产业高新产业环境环境人文居所人文居所纽带纽带项目分析主要经济指标项目主要经济指标（除8#楼1F:719.97作为食堂作为食堂）建筑占地面积1347.41 总建筑面积2600.777#(2层)1F:627.448#(3层)2F:661.062F:652.953F:659.32合计1280.39合计1320.38项目分析8 8新城实验小学（规划）新城实验小学（规划）7 7新城第

4、一实验学校新城第一实验学校6 6台湾长庚医院（筹建）台湾长庚医院（筹建）5 5城市文化广场（在建）城市文化广场（在建）4 4市行政中心（在建）市行政中心（在建）3 3雷迪森广场（在建）雷迪森广场（在建）2 2金融贸易区金融贸易区1 1国际会展中心国际会展中心1717三江超市三江超市1616华联超市华联超市1515体育中心体育中心1414家乐福家乐福1313维多利亚广场（在建）维多利亚广场（在建）1212外国语学校外国语学校9 9院士公园院士公园1010州际酒店（在建）州际酒店（在建）1111高新区管委会高新区管委会教育医疗教育医疗商业酒店商业酒店公建行政公建行政1818泰富广场泰富广场项目所在

5、位置项目所在位置1 19 97 75 510103 32 28 812126 61313141415151616171718185KM5KM11114 4项目配套周边生活配套规划齐全、集中，品质呈现高端化趋势项目分析项目配套具备丰富的景观资源，周边安静无噪音，但目前生活配套不佳 7#国际金融中心江东科技创业中心能士智能巷辛普地块启新路8#项目分析 地理位置优越，提升空间巨大； 紧依河支流，景观资源较好； 项目本身拥有一定的客户资源； 项目交通存在缺陷； 周边生活配套齐不佳； 停车位配备不到位； 户型面积过小，单一，无法满足做饭需求。SWOT分析中心城区公寓分布公寓现状分析目前已交付酒店式公寓主

6、要集中在鄞州新区及三江口附近宁波住宅租赁市场发展健康、平稳，中高档公寓的租金保持较高水平，达到46元/平方米/月，成熟的住宅小区出租率普遍在85%以上，部分品质好的公寓在95%以上。从区域来看，江东区为新开发地块，地理位置优越，新建高档公寓较多，平均租金水平最高，达到53元/平方米/月，一室一厅的60平方米的房源价格约3200元/月（即1.7元/天/平方）。鄞州区块由于可选房源较多，距市中心较远，租金最低，为38元/平方米/月（即1.3元/天/平方）。本项目位于东部新城，租金暂无法达到江东区的平均水平。*选取宁波市区具有代表性的20多个精装修住宅和酒店式公寓项目统计其整租价格，涵盖40-200

7、平方米的各类户型面积；*右轴为60平方米房源的平均价格水平中高档公寓租金公寓平均租金为1.5元/平米/天，年涨幅约9%，出租率在85%以上公寓现状分析公寓现状分析租金价格预测国际都市化的快速发展加快城市化进程，外来人员就业增加住房需求依据一：2020年宁波城市规划n城市定位发挥港口和外贸口岸优势，发展先进制造业、海洋高新技术产业和重化产业；n人口规划2020年城镇人口590万-620万，中心城市人口230万-270万，区域人口保持快速增长，宁波成为浙江沿海地区主要人口迁入地区；n自然与人文特色地区市区余姚江、奉化江、甬江三江地带、余姚慈溪绿心、宁波东部和西南部山林地区依据二：宁波房地产市场的平

8、稳和住宅租赁市场健康发展公寓现状分析2006-2011年租金发展，每年的递增比率在5%-15%之间租金价格预测依据三：人民币的升值和通货膨胀经济宏观来言，宁波连续10多年GDP保持8%以上高速增长，加之通胀和加息的预期，住宅购买力降低，住宅的投资回报率低，房租上涨成为必然趋势。 公寓现状分析租金价格预测对中国未来经济的良好预期使得房租的投资收益比快速上升项目位置：北邻杨木碶路，南邻通途路绿化带 项目户数：共1800户（一期396户、二期320户）占地面积：37524总建筑面积：243000开盘时间：2010年12月18日、下一批预计2011年4月推出房源：推出首批394套层 高：2.9米面积范

9、围：30-125平米、主力户型70-90平米价格情况：9080-15900元/，均价13000元/装修标准：2000元/销售情况：开盘当天394套公寓全部售罄 户型面积（）33-4169-7684-92合计套数（套）13216599396签约套数12515489368签约率32%39%22%93%户型面积（）4979-8192合计套数（套）6419264320占比20%60%20%100%一期3#楼二期4#楼公寓案例分析和美城四幢四幢小高小高层单层单身公身公寓寓1-21-2层层为商为商业用业用房房商业街区商业街区公寓案例分析21码头项目位置：海曙新星路与丽园北路交界处海曙新星路与丽园北路交界处

10、占地面积：约4.8万总建筑面积：约13万项目户数：公寓1226套开盘时间：2010年8月22日面积范围：30-50平米价格情况：9080-15900元/，均价13000元/装修标准：2000元/（平层）； 3000元/平米（复式）销售情况：公寓全部售罄，目前在售商铺户型面积（）开间（米）进深（米）层高（米）得房率产品特点市场接受度Ra户型403.68.4375.6%户型较狭长，采光与通风性不强；客厅与卧室连通，扩大空间感。较低Ea户型304.25.7379.8%户型方正，利用率高面积小，无独立客厅；较低EaEa户型户型1 1室室1 1厅厅1 1卫卫1 1厨厨3030RaRa户型户型1 1室室1

11、 1厅厅1 1卫卫1 1厨厨4040公寓案例分析21码头开发商迪赛置业项目规模占地9766平米，总建41344平米（地上总建34181平米），共598套建筑形态1幢22层单身公寓 产品属性40年产权单身公寓（办公楼转型）开盘时间2010.11.17销售均价18000元/装修标准3000元/销售情况销售率70%，签约率57%预计交付时间2012.1容积率3.5层高3-5层层高3.3米，6-22层4.5米户型范围主力面积47-54平米位置建筑面积实际建筑面积套数配比边套54约73 （无挑空）8013.38%中间套47约66平米（客厅部分挑空）51886.62%公寓案例分析金东岸项目金.东岸楼层6梯

12、29户 VS VS 边套开间4.94米，进深7.7米，客厅4.9米挑空；中间套开间4米，进深7.7米，客厅4.9米挑空；公寓案例分析金东岸开发商亚历山大置业项目规模占地22407平米，总建83940平米；公寓面积22282平米，共601套建筑形态高层底商+单身公寓 产品属性40年产权单身公寓开盘时间2010.4.10交付时间2012-5销售价格18000元/装修标准2000元/总套数601套销售情况销售率95%，签约率89%容积率2.5层高3.1米户型范围31-42备注钱湖天地分有港式、简欧式和地中海三种装修风格，消费者可自由选择公寓案例分析钱湖云庭朝北朝北B B户型户型 3131朝南朝南A

13、A户型户型 4242特点：大面积落地玻璃窗，采光性好，开放式卧室与客厅相通，增加空间感。特点：户型面宽较大，结构方正，利用率高，功能齐全 公寓案例分析钱湖云庭物业类别：住宅、单身公寓、商铺物业地址：高新区丹桂路与院士路交汇处开盘时间：住宅2010年7月17日、公寓预计2011年年中销售均价：住宅17000元/平米、公寓未定装修标准：未定公寓户型面积：30-50层 高：平层3米、复式4.5米绿 化 率:30% 开 发 商:奥丽赛置业公寓套数:461套住宅住宅公寓公寓公寓案例分析凤凰水岸平层D2户型建筑面积:40.61平米特点：户型开间小、进深长，通风采光受影响；带有生活阳台附加值高。平层I户型建

14、筑面积:29平米特点：居家功能齐全，带有大型生活阳台，附加值高。公寓案例分析凤凰水岸报告结构项目概况u区域属性u项目分析u公寓现状分析u公寓案例分析项目界定u业态分析u目标客户u方案建议u经济测算营销推广u主题概念u媒体组合u媒体费用2业态规划本案将打造成“酒店式”、“拎包入住”中高档公寓进行出租业态建议业态建议本案将做成精装单身公寓109个房间，相当于小型经济酒店体量业态建议楼幢楼层面积()房间数(间)楼幢楼层面积()房间数(间)7#1F627.44218#1F719.9702F652.95222F661.0603F652.95223F659.320合计1933.3465合计2040.350

15、备注：（1）有线电视/电脑机房配置在7#楼1层，占据一个房间； （2）7#楼现为3层，2层为隔层； （3）食堂设置在8#楼一层，若园区办公全部入住，无法满足用餐高峰期要求，根据初步估计即便做成快餐类形式，最多可容纳就餐人数 人。 目标客户80后的城市青年白领是单身公寓主要的消费人群n处在人生的过渡阶段：工作年限较短，储蓄不多，70%选择租赁住房的方式度过从单身到成家立业的人生阶段n受过良好的教育，拥有高学历、稳定收入，对事业、物质生活都持有较高的追求和标准n私密性要求高：大部分都是独生子女，有较强的独立意识，渴望拥有独立、自由的私人空间n经济性与安全性：单身公寓比包租招待所、宾馆省钱、方便；规

16、范化监督和管理更顺应了对居住安全的要求n灵活性和实用性：偏好紧凑、实用的户型，多数青睐中小户型，LOFT、单身公寓；n在配套设施中，对健身、餐饮类配套的关注度最高n只要大交通跟得上，对房源所处区域的接受能力比较强目标客户根据以上信息我们选择的目标客户群是离乡人群。常居住出租房并且年龄在20-30岁的人群。公寓市场宁波单身公寓市场调查公寓租赁市场会展中心科创中心金融中心新天地以国企和事业单位为主，金融国际中心是以金融行业公司为主，80后约60%，30-45岁占40%，消费人群相对的档次较高以外贸和货代单企业服务位为主，消费人群一般为普通白领，公寓需求较大。以创意型、科技、大学生创业公司为主，80

17、后约占90%，收入不高，公寓需求一般。本项目本项目八骏湾与项目一体的八骏湾独栋写字楼，主要以外贸、进出口等企业，主要人群为白领，公寓需求较大。以外贸和货代单企业服务位为主，消费人群一般为普通白领，公寓需求较大。目标客户分析项目周边为核心区的5个企业聚集地，拥有大量的租赁需求航运中心物流公司，进出口公司约占70%，80后占80%，公寓需求大客户分布会展中心国际金融中心江东科创中心航运中心新天地商务其他租客客户圈定客户圈定客户定位客户定位客户定位区域过渡型大学毕业型都市白领型都市白领型目标客户宁波东部新城他们或在货代公司，或外贸公司，或企事业单位，奋发向上，是城市中收入阶层；年龄在23-30岁，他

18、们经过自我修养的培育，具备一定鉴赏力，对东部新城的发展及项目产品认同感强。准备购房但经济不足的人群，以江东区分布为主主要集中在江东、鄞州梅墟等，年龄在30-35之间，以年轻夫妇为主，对居住品质要求较高！目标客户区域过渡型刚大学毕业参加工作人群年龄在20-23岁之间以会展中心、科创中心等为主求租动机：l 公司不提供住宿；l 追求良好的居住环境；l 情侣入住需要相对的私密性；大学毕业型目标客户客户收入分析外贸公司、货代公司80后收入基本在2500-5000之间创意、科技公司，大学创业公司80后收入基本在2500左右服务型公司80后收入基本在保险业务的底薪在1500以上第一阶梯第二阶梯第三阶梯主力客

19、群都市白领型引导客群大学毕业型补充客群区域过渡型项目的目标客户群体偶得客群其他租客目标客户群圈定福明三期福明二期福明一期兰亭绿源新天地锦秀东城东寅商座莘香雅苑本案金融中心会展中心航运中心科创中心新天地据调查会展中心、科创中心、新天地、航运中心的企业员工租房分布在福明一、二、三期，兰亭绿源，新天地等（其中包含东海家园、中兴小区、锦苑小区）。以周边市场如三江购物、商铺和机械电子等公司相关人员为主分布于锦秀东城、东寅商座、莘香雅苑等目标客户群圈定小区名称装修情况面积（平方米）户型租金（月/元）备注福明家园三期中档装修772室1厅1卫2000没有空调，洗衣机，其他家具都有福明家园三期中档装修652室1

20、厅1卫2300家具家电齐全福明家园三期毛坯582室1厅1卫1300福明家园一期高档装修922室1厅1卫2800家具家电齐全福明家园绝大部分都是以合租形式，装修一般，房间大位置较好的比普通房间贵100-200元，虽然包含厨房和客厅，但仍然可以推算出如果以合租形式一间普通房需要1000元左右厨房空调大卧室小卧室福明家园分析小卧室大卧室客厅卫生间厨房小区名称装修情况面积（平方米）户型租金（月/元）备注兰亭绿源中档装修802室1厅1卫2800家具家电齐全兰亭绿源中档装修802室1厅1卫2600家具家电齐全兰亭绿源毛坯802室1厅1卫1600新天地整体装修较好，但卫生间及卧室装修以啊不能，但仍然可以推算

21、出大卧室1400元，小卧室1200元。兰庭绿源分析小区名称装修情况面积（平方米）户型租金（月/元）备注新天地中档装修852室1厅1卫2500家具家电齐全新天地高档装修722室1厅1卫2400家具家电齐全新天地毛坯802室1厅1卫1600新天地整体装修一般处于中档，卫生间及大小卧室装修较差，可以推算出大卧室1250元，小卧室1150元大卧室小卧室卫生间厨房新天地分析小区名称装修情况面积（平方米）户型租金（月/元）备注锦秀东城中档装修872室1厅1卫2500没有空调，家具都有锦秀东城中档装修872室1厅1卫2800家具家电齐全锦秀东城中档装修872室1厅1卫2000只有空调，热水器，其他家具家电没

22、有厨房大卧室小卧室卫生间锦秀东城整体装修一般，配套设施一般，空间较大，推断大卧室1500元，小卧室1300元。锦秀东城分析小区名称装修情况面积（平方米）户型租金（月/元）备注莘香雅苑毛坯582室1厅1卫1300莘香雅苑中档装修772室1厅1卫1800家具家电齐全莘香雅苑中档装修872室1厅1卫2000家具家电齐全与福明家园类似的项目，整体装修简单 ，配套设施不完善，大卧室在1000元，小卧室800元。卫生间大卧室客厅莘香雅苑分析小区名称装修情况面积（平方米）户型租金（月/元）备注东寅商座高档装修361室1厅1卫1600家具家电齐全，没有厨房东寅商座高档装修361室1厅1卫1500家具家电齐全，

23、没有厨房东寅商座高档装修461室1厅1卫2000家具家电齐全，有厨房与本案类似的项目，高档装修，配套设施完善，但多了一个客厅，在市场上出租率较高，广受白领阶层的欢迎。电视卧室卫生间客厅东寅商座分析东寅商座租金达到1500-1600元。锦 秀 东 城 租金达到1500-1300元。兰庭绿源租金达1400-1200元新天地租金达到1250-1150元。莘香雅苑租金达到1000-800元。福明家园租金最低达到900-800元。整体市场情况良好，锦秀东城、兰亭绿源、新天地、莘香雅苑、福明家园等小区均是以合租形式来分析租金，东寅商座作为单身公寓精装修，租金目前是处于最高。得出结论：单身公寓的租金比一般的

24、住宅同等面积的户型租金高。租金分析类似案例贵安公寓贵安公寓位于联丰中路上，是一个由厂房改建的公寓项目。外立面以厂房为主，整体公寓形象较差，对面就是一家服装工厂，周边环境没有居住感。走廊装修普通，整体刷白为主，缺乏高品质感。类似案例贵安公寓A户型一室一卫一阳台30-35，房间面向南：价格（9501300）内部装修简洁，整体只为满足居住功能，缺乏单身公寓的温馨感，档次较低。电视空调书桌大床电热水器衣柜阳台类似案例贵安公寓B户型一室一卫一厅一阳台35-40，房间面向北：价格（，房间面向北：价格（12001500）B户型只是比A户型多了一个客厅，其余都相同，只为满足可以做饭功能。物业配套:采用酒店管理

25、模式，物业费为2.4元/平方/月。全方位装有监控探头，24小时保安巡逻，24小时电梯服务，清洁工不间断清扫楼道院子，工程部配有水电维修工，免费宽大停车场，精装公寓PK简单装修20-3030-40交通配套忽略周边配套设施发展，即使在目前市场下，本案也同样具备居住价值！本项目同样可以比贵安公寓更有居住价值！水平竞争力分析本 案贵安公寓竞争分析环境绿化核心竞争力核心竞争力地段选择无法改变户型设计舒适实用配套设施与服务增值服务经营策略贴心物管产品建议装修和运营管理必须最大限度地满足青年白领的居住要求产品建议地段选择户型设计配套设施与服务经营策略方案建议户型设计需充分考虑到居住的经济型、实用性和舒适性n

26、基本设计要求基本设计要求室内面积不宜过大：能满足生活中各基本功能的最小面积即可室内环境舒适：采光、通风良好；空间设计私密，隔音效果好n具体设计原则具体设计原则 室内空间布局合理紧凑：考虑家具放置等因素,提高面积使用率实现最基本的起居功能的同时，满足休憩、工作、学习等需求n公共区域布局合理公共区域布局合理利用公共餐厅设置公共活动场所，尽可能创造更多公共活动空间门厅、过道、楼梯位置和面积安排合理，充分考虑安全性和进出的 便捷性产品建议户型设计地段选择户型设计配套设施与服务经营策略n“独立住所独立住所”项目建筑形态的限制使得户型面积20-23平方米，但保证了功能性及私密空间基本能满足1-2人居住要求

27、户型一：8#2F(南)20.6平方米（套内）户型二：8#2F(北)22.6平方米（套内）项目界定建筑形态局限户型设计，面积为25-29（建面，含阳台面积约4 ）风格建议建议公寓的设计风格采用简单、舒适性，色彩以浅色系为主地段选择户型设计配套设施与服务经营策略项目界定简单舒适型凸显轻松的视觉效果 过深的纹理和色彩会增加空间的沉重感 走廊建议走廊建议1.8米宽度，采用复合地板地段选择户型设计配套设施与服务经营策略n走廊走廊由于7#、建筑物面宽分别为39.78米，走廊宽度建议1.8米由于地毯情节性差并存在安全隐患，建议采用复合地板代替地毯项目界定地段选择户型设计配套设施与服务经营策略配套建议提供齐全

28、设施配置，打造“小而全”的居住空间n“小而全小而全”的居住空间的居住空间房间内设施齐全，配备衣柜、书桌、浴室、阳台、厕所，满足居住要求配置有线、网络等满足学习、工作要求，提升居住品质园区食堂的配备快速解决吃饭问题会展中心健身设施的配备满足了休闲需求金融中心的商业业态将满足休闲娱乐的需求贴心的管家式物业保证了公共区域的清洁和设施设备的安全性，增加家的归属感建议在8#食堂或楼梯口配置小型便利店项目界定地段选择户型设计配套设施与服务经营策略物业建议提供管家式物业服务，增加物业附加值n物业管理服务建议建议配置一名保洁人员进行公共区域的卫生打扫及每日定点的垃圾处理；并提供约定的家政打扫服务建议配备一名高

29、配工负责水电的及时维修，每月对公寓进行电器的检查服务，保证电器使用的安全及对租客居住情况的反馈建议日升的网络管理员能够提供网络配置服务； 入住之前建议公寓管理人员根据入住标准对入住者进行相应的资格审核 比如：不能带孩子和宠物； 要求提供有效证明资料及登记联系电话和紧急联系人项目界定地段选择户型设计配套设施与服务经营策略-日升置业持有物业，智联行负责招租，安甬进行物业管理运营主体租赁期限/价格短租：租期为6月以下（1500-1600元/月）（含网络及有线电视费约100元/月）长租：租期为6个月以上（1300-1500元/月）（不含网络及有线电视）租金构成两个月的房租为押金，作为使用房屋设备的押金

30、，在租赁人停止租赁合同后，出租人检查房屋内部的设备如果没有任何破坏将退还给租赁人如果发现有的房屋设备被损坏，按照赔偿设备金额的多少扣除一部分押金剩余部分还给租赁人按季支付房租：租赁人根据租赁合同的规定一般按月通过银行转账的形式支付房租如果没有及时缴纳房租和临时违约，房地产商有权终止租赁合同项目设计建议由日升置业持有，智联行负责招商、安甬物业进行物业管理类项目界定地段选择户型设计配套设施与服务经营策略租金价格建议建议项目租金2012年均价为1400元/月（不含租赁税，不含网络及有线电视费）,租户实际需承担费用为1550元/月。小区名称租金价格（元/月）付款方式面积装修情况地址配套设施常青藤小城公

31、寓1600-1700付三押一39平方米精装修/高档装修江东 中心路厨房，床，家具，有线电视，宽带，热水器，电视机，空调，洗衣机，冰箱，煤气锦苑东巷1600付三押一50平方米中档装修桑田路与惊驾路交叉口明楼南区1300-1400付三押一40平方米中档装修明安路与朝辉路交叉口城市QQ1300-1400付三押一31平方米中档装修沧海路和通途路交叉口 1700付三押一45平方米中档装修1700-1800付三押一45平方米精装修/高档装修2000付三押一56平方米中档装修16城联邦1600付三押一31平方米高档装修江东 中心路2500付三押一45平方米高档装修项目界定最大竞争楼盘为莘香雅苑：住宅，201

32、0年底交付，主力户型60-70平方，毛坯1100-1200元/月，装修1400-1600元/月财务假设财务假设n本测算收入时间期限为2012年-2021年，共计10年n不考虑项目土地、建安及市政绿化等成本，只考虑装修成本与租金回报率n方案的装修资金均为自有，不考虑财务成本；n考虑到公寓5年后（即2017年）需进行为期4个月的装修翻新，装修成本为首次装修的70%, 不考虑折旧费的分摊；n物业成本中不考虑保安、网络维护费用n不考虑车位收入财务假定重点权衡装修成本与租金回报分析项目界定预计本项目2011年11月可进行交付使用项目排期2011年5月6月7月8月9月10月11月12月方案设计装修招租物业

33、人员到位交付使用经济测算收入租金、物业10年的收入分别为1645万元、80.39万元，共计1725.4万元项目建议分析租金收入物业收入备注备注：（：（1）根据调研分析，假设租金、物业按照每年根据调研分析，假设租金、物业按照每年8%递增递增 （2）2017年进行公寓的维修翻新，预计历时年进行公寓的维修翻新，预计历时4个月，租金收入及物业收入按照个月，租金收入及物业收入按照8个月计算；个月计算； （3）如何处理维修翻新期间与租户的关键成为关键）如何处理维修翻新期间与租户的关键成为关键租金收入2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计月租

34、金(元)1400 1512 1648 1796 1958 2134 2326 2536 2764 3013 2109房间数（间）6565656565656565656565租金收益（万元）109.2 117.9128.5140.1 152.7 166.5181.4197.8 215.9235.01645 物业收入2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计物业管理费（元/月）2.4 2.6 2.8 3.0 3.3 3.5 3.8 4.1 4.4 4.8 3.48物业面积1933.34 1933.34 1933.341933.34193

35、3.341933.341933.34 1933.341933.341933.341933.34 物业收入（万元）5.56 6.036.496.967.568.128.829.51 10.21 11.1380.39经济测算成本预计2011-2021年11年成本支出共计940.9万元项目建议分析备注备注：（：（1）2017年年装修翻新，装修成本计算方式按照经济性酒店首次装修的装修翻新，装修成本计算方式按照经济性酒店首次装修的70%计算；计算； （2）物业管理费用含人员公司、社会统筹、保险等费用；）物业管理费用含人员公司、社会统筹、保险等费用； （3）网络暂按照无线配置或者机房费用预计在）网络暂按照

36、无线配置或者机房费用预计在9万万-20万左右，分别进行分摊和折旧；万左右，分别进行分摊和折旧； （4）考虑到工程建筑的费用的不确定性，）考虑到工程建筑的费用的不确定性，2011年的不可预见费用设置为年的不可预见费用设置为15万；万； （5）有线电视及网络费用由租客自行承担，费用不考虑在成本里。）有线电视及网络费用由租客自行承担，费用不考虑在成本里。成本支出2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计装修成本190.45133.35323.8工程建筑74.974.9网络9918有线电视物业管理费用7.2 7.2 7.8 8.4

37、 9.1 9.8 10.6 11.4 12.3 13.3 14.4 111.5 维修基金营销费用6111111111116 不可预见费15333333333333577.2 项目建议分析编号工程项目单位数量单价合价 一 房间及阳台工程1-101纸面石膏板混合造型平顶M25.0076.00 380.00 1-102灯槽M2.0026.50 53.00 1-103门槛条M0.9036.00 32.40 1-104复合地板M218.6080.00 1488.00 1-105防盗门扇1.00550.00 550.00 1-106玄关衣柜（5平方）M25.00355.0 1775.00 1-107地砖铺

38、设（阳台）M23.1894.0 298.92 1-108地面找平（阳台）M23.1872.6 230.87 1-109门槛条（阳台）M2.35136.00 319.60 1-110窗帘盒（阳台）m2.5540.9 104.30 1-111大做门套（阳台）M6.5564.50 422.48 1-112门套线（阳台）M6.5518.50 121.18 1-113装饰木材面清漆(华润)M210.0048.5 485.00 1-114乳胶漆(力邦永得丽)M280.0024.6 1968.00 1-115墙顶贴缝布螺丝点防锈漆M280.002.5 200.00 1-116乳胶漆工艺造形（人工差价）项1.

39、00500.0 500.00 1-117挂式空调（1匹）个1.001700.0 1700.00 1-118洗衣机个1.001000.0 1000.00 经济测算装修成本1、本项目按照1000元/平方米标准进行装修，除了电视、冰箱没有设置外，配备复合地板、挂式空调、热水器、浴霸、衣柜、写字桌、电视柜、洗衣机、窗帘等等，做到拎包入住；2、假设房间面积按照建面28平方米计算，共计装修费用27500元；3、房间及阳台工程装修费用共计8857元；4、卫生间工程装修费用共计18643元；5、装修成本共计190.45万元。项目建议分析编号工程项目单位数量单价合价2-101铺墙面砖M218.00108.0 1

40、944.00 2-102铺地砖M23.50108.0 378.00 2-103座便器套11400.00 1400.00 2-104卫生间台盆柜套1890.00 890.00 2-105仿实木门（卫生间）扇1.00450.00 450.00 2-106合页、止门器及安装套1.00105.0 105.00 2-107门槛条大理石M0.8036.00 28.80 2-108地面防漏处理M23.5019.5 68.25 2-109墙壁防潮处理M218.00 9.70 174.60 2-110地面找平M23.5027.6 96.60 2-111成品淋浴房套1.001500.00 1500.00 2-11

41、2淋浴龙头（埃美柯）套1.00550.00 550.00 2-113包上下落水管道根1.00138.0 138.00 2-114电热水器个1.001500.0 1500.00 2-115PPR热水管及下水安装间1.00935.0 935.00 2-116毛巾架、挂件、座便器安装费间1.00100100.00 2-117下水管改造项1.00450450.00 2-118PVC管及电线安装（北仑球冠）M226.0072.5 1885.00 2-119空开项1.00280280.00 2-120弱电箱（华凯3B型）项1.00300.00 300.00 2-121砌轻质砖墙M228.00 66.10

42、1850.80 2-122隔墙粉刷M256.0016.0 896.00 2-123材料运输费M226.008.0 208.00 2-124垃圾袋只100.000.4 42.00 2-125垃圾清理(包括一次家政)M228.006.5 182.00 2-126泥工零星拆除及修补项1.00100.0 100.00 2-127瓷砖填缝剂包3.002987.00 2-128装潢垃圾搬下楼M228.005.5 154.00 2-129材料上楼搬运费M228.0017.5 490.00 2-130地漏(反水地漏另计）只2.001938.00 2-131床（1500*2000）套11500.00 1500.

43、00 2-132床头柜个2250.00 500.00 2-133写字台个1350.00 350.00 2-134电视机柜个1400.00 400.00 2-135灯具项1300.00 300.00 2-136开关插座项1250.00 250.00 2-137窗帘项1700.00 700.00 2-138玻璃镜子项1250.00 250.00 2-139不锈钢晾衣架项1150.00 150.00 2-140集成吊顶（包括灯及浴霸）项1750.00 750.00 编号工程项目单位数量单价合价项目建议分析经济测算工程成本序号基础设施情况单身公寓需满足条件目前状况处理方式预计费用（元）备注1承重200

44、2用水额度7#楼满足3用电额度总进线240平方？4排污（下水管道）5化粪池6有线电视提供机房7网络提供机房自主接入/使用无线网络配备设备无线网络配备8-9.5万87#楼2F钢结构无65300097#楼2F混凝土无76000费用合计749000工程成本预计为74.9万元，不确定因素导致成本仍需增加经济测算利润预计2012-2021年10年利润达1896.5万元，净利润达1393.4万元项目建议分析备注备注：（：（1）由于没有计算土地、建安及市政绿化费用，无法计算投资回报率；）由于没有计算土地、建安及市政绿化费用，无法计算投资回报率； （2）根据现金流量所示，装修、工程等各项成本在）根据现金流量所

45、示，装修、工程等各项成本在2014年即可收回成本。年即可收回成本。单位：万元2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计主营业务收入109.2 117.9128.5140.1 152.7 166.5181.4197.8 215.9235.01645成本支出302.611.2 11.8 12.4 13.1 13.8 156.95 15.4 16.3 17.3 18.4 589.25 利润(-302.6)98.0 106.1 116.1 127.0 138.99.05166.0181.5198.6216.61055.75 单位：

46、万元2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计现金流302.6109.2 117.9128.5140.1 152.7 166.5181.4197.8 215.9235.01645所税费0.0 4.364.725.14 5.606.106.667.26 7.918.649.40 65.79净利润302.693.64101.28110.86121.4 132.7229158.74173.59 189.36207.21517.77利润利润净利润净利润报告结构项目概况u区域属性u项目分析u公寓现状分析u公寓案例分析项目界定u业态分

47、析u目标客户u方案建议u经济测算营销推广u主题概念u媒体组合u媒体费用3一 块 最 具 发 展 活 力 的 区 域一 批 最 具 商 业 活 力 的 企 业一 群 最 具 事 业 活 力 的 人 们一 座 最 具 生 机 活 力 的 建 筑这是一场关乎生态建筑和现代居住的全新演绎BOX公社主题概念“ “BOX公社公社” ” -备用建议: MINI阁调 80公社 理想联邦 青年同盟-概念解释弱化办公概念，突显“时尚、精致、私密”空间n打擦边球，概念简单化。以“BOX公社”转换用地性质和推广概念，瞄准更广大的消费群体。在以“BOX”和“公社”两个特定词汇带出项目特质的同时，既不强调办公，也不强调居

48、住，但暗含两者的可能；n在居住功能上，它是年轻一代的起点住宅、精准设计，杜绝空间浪费、完全为年轻人设计，低租金、全精包装 ；n先推“BOX公社”，二期商业配套招商快速跟进；n先以园区内部及金融中心认租 “BOX公社” 试水，预计亦能消化相当单位。“BOX”理论支持NOT SO BIG HOUSE居住观念的革命居住观念的革命n1998年，美国著名建筑师SARAH SUSANKA出版了 NOT SO BIG HOUSE ,发起改变人们居住观念的革命 ，2000年被Newsweek和World Economic Forum评为年度“100名全球明日领袖” ；nSARAH SUSANKA认为住房的空间

49、质量比空间数量更为重要，对住房来说更重要的是舒适程度和设计细节，而不是面积大小.重视第三维重视第三维不要害怕不要害怕“太小太小”关注视觉重量关注视觉重量给门窗洞口加上边框给门窗洞口加上边框利用空间分层利用空间分层选择主题并进行变化选择主题并进行变化“Not so big house”六大观点六大观点网络传播树立形象免费利用新浪、爱家等平台 锁定精准客户群，进行短信群发基本物料诠释内涵印制个性DM单现场包装感受品质每一间都可以是样板房 围墙广告的利用公关活动体验生活组织看房活动媒体组合建议精准投放，低成本投入，达到“生态建筑，健康居住”的效果公寓出租量较小，建议采用网络、短信等形式进行低成本投入

50、公寓出租量较小，建议采用网络、短信等形式进行低成本投入推广目的：为树立日升品牌，增加人气，为二期的招商与客户积累作准备，宣传项目个性化生态建筑特色，提高项目曝光率，从而吸引目标群体的注意。注：1、大众媒体考虑签订协议价格企业，所有媒体费用均为折后价。 2、媒体、公关活动费用变动空间较大，以实际情况为准。建议：可适当的让中介参与进来，提高溢价部分和出租速度； 时间结点与二期推盘一致的话可同时进行推广预计费用共计为6.0万元 分类媒体名称版面时间计划频次总次总价（元）备注大众媒体网络 搜房 套餐/免费 方案确定后及时更新1-2次10000四家网络中选择一家进行投放，其余以网站更新的形式，配合二期同