酒店管理公寓-公寓租赁风险及租赁盈利模式分析—课件.pptx

1、酒店管理公寓酒店管理公寓 公寓租赁风险公寓租赁风险集团连锁酒店管理公司集团连锁酒店管理公司 2022-6-5叶予舜1XXXXXXXXXXXX5 5大居住类品牌大居住类品牌XXXXXX友友家家（分散式长租）（分散式长租）XXXXXX整整租租（分散式长租）（分散式长租）XXXXXX（集中式长租）（集中式长租）XXXXXX驿驿XXXXXX民民宿宿l 合租合租中的中高端产品。中的中高端产品。l 2011年于北京创立。年于北京创立。l 截止截止2016年年12月底月底，XXXXXX友友家拥有房家拥有房源数量源数量超超35万间万间，累，累计计服务服务XXXXXX客客超超80万人万人。l 2012年推出的高

2、品年推出的高品质质服务式青年公寓服务式青年公寓。l 截止到目前截止到目前，XXXXXX分布分布于于北北京京6家家、上海上海2家家。l XXXXXX驿驿：世界：世界青年欢乐旅行驿站，青年欢乐旅行驿站，目前目前北京北京3家家。l XXXXXX民民宿宿：短：短租民宿生活服务交租民宿生活服务交易平台，轻资产化易平台，轻资产化进入民宿行业。进入民宿行业。l 成套出租的风格设计公寓。长租类长租类短租类短租类2022-6-5叶予舜2分散式长租分散式长租商业模式商业模式（XXXXXXXXXXXX友友家家、XXXXXXXXXXXX整整租）租）房东房东XXXXXX友友家家（分租）（分租）XXXXXX整整租租租客l

3、 合同期：合同期：3-5年起签。年起签。l 租金：前租金：前3年合同约定固定租金，第年合同约定固定租金，第4年后年后每年租金递增每年租金递增3%，签约期越长租金越高，签约期越长租金越高，但一般租金低于市面散租价格但一般租金低于市面散租价格5%-10%。l 空置期：空置期：需要需要XXXXXX改装改装较大的首年较大的首年60天，无改装或改装较少的天，无改装或改装较少的35天，以后每年天，以后每年25天空置期。天空置期。l 缴纳维修基金：缴纳维修基金：300元元/年包年包3000元维修，元维修，860元元/年全包式维修。年全包式维修。l 合同期：一般合同期：一般1年年1签。签。l 缴纳中介服务费：

4、缴纳中介服务费：1个月租金，可根个月租金，可根据房租支付方式给予不同优惠。据房租支付方式给予不同优惠。l 缴纳租金方式：月付缴纳租金方式：月付/季付季付/年付均可。年付均可。l 链家可提供房屋风格标准链家可提供房屋风格标准化翻新，且提供家具家电。化翻新，且提供家具家电。l 通过通过APP向租户提供免费日向租户提供免费日常维修、公共区域双周一次常维修、公共区域双周一次的保洁，以及其他收费服务。的保洁，以及其他收费服务。2022-6-5叶予舜31、房租差价：、房租差价：l 通过中长期通过中长期3-5年起包租年起包租方式，以低于市场散租价方式，以低于市场散租价格的固定租金及低增长率格的固定租金及低增

5、长率获取房源，改装并植入平获取房源，改装并植入平台服务后，高价出租。台服务后，高价出租。l XXXXXX友友家的合租模式，家的合租模式，部分甚至对房屋加隔断方部分甚至对房屋加隔断方式增加房间数多式增加房间数多2、空置期：、空置期：l 每年每年25-60日的空置日的空置期。期。3、居住服务提成：、居住服务提成：l 收取房东的维修费用，收取房东的维修费用，服务外包，收取提成。服务外包，收取提成。l 租客租客在在XXXXXX平台平台发发生的收费型服务提成。生的收费型服务提成。1、品牌企业整合，估值不断上升、品牌企业整合，估值不断上升l 万科集团、融创分别以万科集团、融创分别以30亿元、亿元、26亿元

6、加入链家。各行各业的知名企亿元加入链家。各行各业的知名企业，如业，如BAT百度和腾讯、光线传媒、百度和腾讯、光线传媒、主营家电生产的九阳股份、生产太主营家电生产的九阳股份、生产太阳能热水器的日出东方、明源软件阳能热水器的日出东方、明源软件以及平安金融科技等知名企业均加以及平安金融科技等知名企业均加入链家。入链家。2、融资平台、融资平台运营层面运营层面资本市场资本市场4、常规中介收费：、常规中介收费：l 向租客收取租赁中介服向租客收取租赁中介服务费。务费。分散式长租分散式长租盈利模式盈利模式（XXXXXXXXXXXX友友家家 、XXXXXXXXXXXX整整租租 ）2022-6-5叶予舜4集中式长

7、租集中式长租XXXXXXXXXXXX XXXXXX为为XXXXXX（北京）酒店管理有限公司旗下的北京）酒店管理有限公司旗下的高品质服务式青年公寓高品质服务式青年公寓。l 整栋楼实行统一物业管理整栋楼实行统一物业管理。l 所有产品均按照所有产品均按照统一的标准进行装修统一的标准进行装修，配置全套品牌家电，配置全套品牌家电及及XXXXXX原创原创的品质家具。的品质家具。 l 向向所有所有XXXXXX客客提供标准的保洁、维修、安保、绿化、停车、代收快递、物品寄存、社区活动等提供标准的保洁、维修、安保、绿化、停车、代收快递、物品寄存、社区活动等居住居住服务服务。l XXXXXX更更在互联网领域在互联网

8、领域为为XXXXXX客客打造极致的打造极致的租房租房O2O体验体验。在线找房、在线预约、在线预订、在。在线找房、在线预约、在线预订、在线报修、在线保洁及在线交租金等服务。线报修、在线保洁及在线交租金等服务。2022-6-5叶予舜5集中式长租集中式长租XXXXXXXXXXXX发展发展历程历程2012年年1家家2013年年2家家2014年年3家家2015年年1家家2016年年1家家 XXXXXX自自2012年至今年至今一共开业一共开业8家，北京家，北京6家，上海家，上海2家。家。最大的是最大的是2016年年10月份开业的上海其月份开业的上海其灵灵XXXXXX公寓公寓，该公寓位于上海交大闵行校区旁，

9、使用空间，该公寓位于上海交大闵行校区旁，使用空间2万平米，可同时容纳万平米，可同时容纳2000位位XXXXXX客客。2022-6-5叶予舜6长租公寓长租公寓44大市场参与者大市场参与者3、“创业者创业者” 或升级或转型或升级或转型l 新派公寓：已实现资产证券化，全国首单长租公寓权益型类新派公寓：已实现资产证券化，全国首单长租公寓权益型类REITs产品于产品于2017年年10月正式获批发行；月正式获批发行；l 乐乎城市青年社区：轻资产模式，做托管运营商，俗称乐乎城市青年社区：轻资产模式，做托管运营商，俗称“二房东二房东”模式模式l 蘑菇租房、水滴公寓：从自营长租公寓转型成为长租公寓服务商，专做平

10、台。蘑菇租房、水滴公寓：从自营长租公寓转型成为长租公寓服务商，专做平台。1、“乘风乘风” 者者l 传统租赁经纪：传统租赁经纪： 链家链家的的XXXXXX，构建构建了中国（内地）目前了中国（内地）目前规模第一的长租公寓品牌。规模第一的长租公寓品牌。l 银行：通过创新金融产品，闯入长租领域。银行：通过创新金融产品，闯入长租领域。如中国（内地）建设银行如中国（内地）建设银行推出推出“CCB建融家园建融家园”的租赁服的租赁服务平台，并向租户发放低利率的产品务平台，并向租户发放低利率的产品“安居贷安居贷”，试图用金融手段，解决长租公寓的资本难题。，试图用金融手段，解决长租公寓的资本难题。4、“国家队国家

11、队”政府住房租赁平台上线，目前已经有政府住房租赁平台上线，目前已经有10多个城市出台相关政策和平台上线计划，北京、广州、杭州多个城市出台相关政策和平台上线计划，北京、广州、杭州平台已上线。平台已上线。2、品牌房企、品牌房企 万科、龙湖、保利、金地、远洋、旭辉、石榴、朗诗等已完成集中式长租公寓试水。万科、龙湖、保利、金地、远洋、旭辉、石榴、朗诗等已完成集中式长租公寓试水。 2022-6-5叶予舜7长租公寓总结长租公寓总结 从长租公寓市场经营反馈看，长租公寓行业面临从长租公寓市场经营反馈看，长租公寓行业面临注册不标准、消防无定则、资本在抢滩注册不标准、消防无定则、资本在抢滩的的局面，在局面，在经营

12、方面，长租公寓经营方面，长租公寓投资回收期长、利润率低、管理负担重投资回收期长、利润率低、管理负担重，至今尚无确定的盈利模式。各大市场参与，至今尚无确定的盈利模式。各大市场参与者尚处于者尚处于“摸着石头过河摸着石头过河”，砥砺前行，企图跟上政策风向，希望在，砥砺前行，企图跟上政策风向，希望在巨大的发展潜力及国家政策支持的巨大的发展潜力及国家政策支持的背景下背景下占得一隅。占得一隅。 分散式长租公寓相对于集中式，灵活度高分散式长租公寓相对于集中式，灵活度高。链家作为传统租赁经纪公司，通过多年发展及。链家作为传统租赁经纪公司，通过多年发展及互联网基互联网基因的租房平台因的租房平台的建立，加之房源、

13、客户、店面的分布广泛度，具有其他类市场参与者难以逾越的先天优的建立，加之房源、客户、店面的分布广泛度，具有其他类市场参与者难以逾越的先天优势。但是其最大的势。但是其最大的的挑战来自运营，不管是集中式还是分散式，最终要通过运营提高效率和利润。的挑战来自运营，不管是集中式还是分散式，最终要通过运营提高效率和利润。 集中式长租公寓目前竞争激烈集中式长租公寓目前竞争激烈，资金门槛较高，资金门槛较高，主要的运营主体都有介入，且合适租金的集中式物主要的运营主体都有介入，且合适租金的集中式物业的获取难度高于分散式。但集中式公寓的优势在于业的获取难度高于分散式。但集中式公寓的优势在于3点：点：1、集中式的租期

14、较长集中式的租期较长，租约一般为，租约一般为5-10年，前期的装修改造支出装修成本摊销年限一般为年，前期的装修改造支出装修成本摊销年限一般为5年，年，前前5年略亏或低盈利，但年略亏或低盈利，但5年后随租金上涨可迎来较高收益，而分布式由于是从业主手中获取零散房源，年后随租金上涨可迎来较高收益，而分布式由于是从业主手中获取零散房源，租约往往仅租约往往仅2-3年，加大盈利不确定性。年，加大盈利不确定性。2、集中式受规模效应的影响，装修成本和运营成本往往会低于分布式集中式受规模效应的影响，装修成本和运营成本往往会低于分布式；3、获取整栋的闲散物业往往会享有一定的租金折扣获取整栋的闲散物业往往会享有一定

15、的租金折扣。2022-6-5叶予舜8根据现阶段商业模式及发展趋势，盈利模式主要分为以下四类：当前长租公寓市场资本大量涌入，短期内仍处于盈利模式探索阶段当前长租公寓市场资本大量涌入，短期内仍处于盈利模式探索阶段租赁服务增值服务金融服务资产增值品质公寓租赁要求提升，个性化需求骤增，集中式品牌长租公寓将成主流公寓增值服务正处于探索、培养阶段，众多企业视增值服务为未来盈利重心当前参与企业有限，业务模式较为单一，资产证券化探索已初具成效中国（内地）支撑性市场法规和政策亟待补充，随着法规完善、未来市场盈利可观伴随法规完善及经营深入，未来市场将逐渐筛选出较为成熟的盈利模式2022-6-5叶予舜9公寓、小户型

16、住宅当前租金系数全面低于成熟市场主要标准：当前一线城市租赁消费市场正处于培育阶段市场形势租售比租金收入比租金收益率一线城市一居室户型普遍供不应求，低供应及政策支持促使租金抬升一线城市当前租售比远低于国际主要城市，政策推动未来租金增速加快与发达国家成熟市场相比，一线城市租金收入比悬殊较大，未来一线城市租赁消费占比将持续扩大租金与房价增长分化趋势明显，租金收益率持续处于较低水平，未来一居室户型租金增长潜力巨大随着租赁消费市场的成熟，未来3-5年公寓、小户型住宅租金将持续稳步增长2022-6-5叶予舜10目 录0102Part 1 Part 1 一线城市长租公寓盈利模式分析一线城市长租公寓盈利模式分

17、析Part Part 2 2 未来未来3 3 5 5年年公寓、小户型住宅租金分析公寓、小户型住宅租金分析01一线城市长租公寓盈利模式分析一线城市长租公寓盈利模式分析长租公寓主要盈利模式成本优势突出 开发商在房源方面优势明显，能以较低成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等，大幅降低出租房屋初期投入 拥有明显的资金优势，能够专注于早期获取集中式优质房源掌握房源和客源流量入口 房地产服务商具有强大的数据优势，能够以低成本迅速收集分散房源，规模扩张较快，同时与租客直接对接，精准定位不同偏好消费者，充分受益于其庞大的用户数据积累渠道资源丰富 “互联网+资本”租房平台凭借互联网渠道优势，解决房客和房

18、东之间的信息不对称，快速获取用户，并能够有效周转现金流、降低管理成本，快速构建品牌影响力运营能力优势明显 受益于酒店集团在连锁运营方面的丰富经验及庞大用户资源，酒店集团在长租公寓市场消费者需求、客户管理、销售渠道以及家电装饰采购等方面具备核心优势 根据长租公寓现阶段商业模式及发展趋势，将其盈利模式划分为以下四类图：长租公寓现阶段主要参与主体图：长租公寓主要盈利模式长租公寓主要运营主体目前长租公寓市场处于资本大量投入的发展初期，各类企业均致力于扩张自身规模，发展速度较快盈利模式盈利模式2022-6-5叶予舜盈利模式盈利模式| |基础租赁服务基础租赁服务综合来看，集中式公寓凭借自身优秀的用户租赁体

19、验以及强大的品牌溢价，将成为未来长租公寓市场的趋势表：长租公寓两种租赁方式典型企业对比公寓品牌租赁方式成立时间业务区域房间数类型红璞公寓分布式2014 深圳、广州、杭州等20城市8000间房地产服务商自如分布式+集中式2011 北京、上海、深圳250000间房地产服务商相寓分布式2015 北京、上海、杭州、苏州等250000间房地产服务商优客逸家分布式2012 成都、武汉、北京、杭州25000间租赁平台青客分布式2012 上海、苏州35000间租赁平台YOU+社区集中式2011 广州、深圳、上海、北京等16栋租赁平台魔方公寓集中式2010 北京、上海、广州、深圳等15000间租赁平台泊寓集中式

20、2015 上海、广州、深圳1000间开发商逗号公寓集中式2015 上海、天津、汕头、大连等3000间酒店集团城家公寓集中式2015 上海、广州、兰州、北京等4800间酒店集团窝趣集中式2015 北京、上海、广州、深圳等5000间酒店集团未来域集中式2010 南京、上海、深圳10000间酒店集团表：长租公寓两种租赁管理方式对比类别集中式分布式房源获取一般获取整栋物业，可以独立开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（3-5年）物业性质商业、工业较多住宅为主现金流前期资金投入较大前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现滚雪

21、球式包租管理成本容易产生规模效应，后期的管理成本，尤其是人力成本较低在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本业态特点统一品牌标志，标准化程度强，具有较多公共空间和线下活动房源区位和形态差别较大，公寓标准化程度较低，一般没有公共空间和线下活动出租方式按每套整体出租，不同户型容纳人数不等分间散租为主，亦有整租，一般一间只住一人目标客户中端客户居多中低端客户为主轻资产运营的分布式租赁企业更易扩张规模集中式租赁更具服务优势当前长租公寓租赁市场主要分为集中式和分散式两种模式，其中，集中式租赁具有明显体验优势2022-6-5叶予舜租赁服务前期收益率较低 目前公寓行业的运营费用很高，一般为40%左

22、右，公寓的收益率只剩下3%-5%，当前万科长租公寓的租金收益率只有2%左右，除去税费只有1.5%的收益 此外，长租公寓初期房源投入过高，获取低成本房源将是盈利关键 因此，长租公寓短期内单靠租金收入，很难实现规模盈利，随着经营时间推进，租赁收益率可增至15-30%长租公寓租赁价格并无优势 目前，长租公寓的租赁价格在城市中处于中等偏上水平。以万科旗下位于广州的泊寓为例，20平方米左右的租赁价格每月在1500元左右，同时还有超过200元的物业管理费、水费、电费等支出，每月居住成本超过2000元，比周边普通租赁住房明显要高 长租公寓租赁服务盈利主要是租金差，对比魔方公寓（上海）、函数青年公寓（北京）和

23、红璞公寓（广州）与周边小区房源的租金情况发现，品牌公寓较周边房源的租金溢价一般在50%-80%区间图：长租公寓支出构成支出初期投入日常运营拿房成本装修成本设备购置服务成本管理费用销售费用税金费用 拿房成本支出较高：无论是集中式还是分布式公寓，都面临来自房源方面巨大的压力，在经济较为发达的地区，靠近地铁等交通枢纽地段的房源往往价栺较高，部分拿房成本可高达总支出80%以上 分布式盈利压力较大：投资回收期普遍在4-5 年，集中式租约一般为5-10年，足以覆盖投资回收周期及前期薄利阶段，而分布式零散房源租约仅2-3年，盈利不确定性较大基础租赁服务收益率低，价格优势不明显，获取低成本房源和培育增值服务显

24、得至关重要拿房成本占前期支出比重较大租赁服务收益是当前长租公寓的主要盈利模式，但房价高企导致房源成本增加、收益率较低，且普遍不具备价格优势盈利模式盈利模式| |基础租赁服务基础租赁服务2022-6-5叶予舜 多元设计风格：窝趣以自由工业、格调北欧、马卡龙等风格搭配LOFT和榻榻米户型打造房间 极致舒适度：对床垫面料与规格等细节进行调整，并根据青年喜欢坐在床沿看书、玩游戏等习惯，对床垫边缘进行加固设计 定制专属家具：为设置最适合的沙发，团队选择与高端家具品牌合作，定制专属的公寓沙发 满足调研需求：根据调研中消费者的反馈，每间房配置了超过半面墙大、约2.5米的落地窗公共空间生活配套产品创新窝趣：通

25、过创新设计达到产品溢价YOU+创客空间：通过公共空间设置线下社交、娱乐收费配套，实现消费增值盈利熊猫公寓：满足居住属性的同时，加深公寓生活服务的纵深 公共配套销售盈利：大楼1层设计300平米的公共空间，作为社区活动场所，设置大量线下消费服务设施： 开放式休闲酒吧 自酿啤酒机 自助咖啡机 红酒恒温柜 台球 X-box等娱乐设施 一站式生活消费生态圈：通过线下公共空间及深入租客生活的熊猫APP，租户可以一键轻松享受一站式全生活生态服务圈： 咖啡休闲区 无人超市 洗衣 早晚餐 夜宵等一站式生活服务窝趣产品设计YOU+公共空间熊猫公寓生活空间房间风格月租价格（元）榻榻米（格调北欧、马卡龙）1680-3

26、200LOFT（格调北欧、自由工业风）2200-3600表：窝趣上海宝山店定价线下社区，提供包括产品创新及公共空间生活配套等全方位的社区增值服务盈利模式盈利模式| |社区增值服务社区增值服务2022-6-5叶予舜在租户养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务社交生活O2O服务魔方公寓导入增值服务58同城品牌公寓馆“独联派”邻里社交吸引青年加入：独联派是魔方倡导的一种全新的租住方式，通过个性社交生态吸引青年入驻，组织各具特色共享活动，从而增加客户黏性，提高续租率魔方商城线上生活增值服务：除去基本社区刚需服务，魔方本着“公寓+”理念，通过魔方商城打造线

27、上增值服务软装配套销售：在魔方商城中，租客可以买到公寓内的软装配套，包括床上用品、洗浴用品等家政配套服务：配套服务中包含搬家服务，洗衣，保洁，生活必备的一些服务，还有跟健康、用车相关的配套服务，甚至职场培训充分利用会员数据：个性社交独联派基于会员数据，在2C市场社交和生态圈打造邻里社交邻里社交带来共享经济：魔方鼓励租房客们利用自身特长组织社区活动，既可以为租客提供收入也营造了良好的共享社交氛围多样化到家服务： 丽人：美睫、化妆、美甲、修护及卸甲等 生活助手：按摩、洗车、速运、搬家等 月嫂：新妈妈生活照顾及专业护理、宝宝生活保护及专业护理高效、专业的服务标准： 专业服务：严格培训、全城覆盖，最快

28、只需30分钟 权益保障：明码标价、专属客服跟踪，有问题先赔付整合市场优质资源：58同城品牌公寓馆通过互联网+生活服务平台提供连接58到家及租前、租后系统服务引入58到家服务：58到家以上门服务为切入点，正逐步发展为提供一站式、标准化专业到家服务的平台平台从信息展示到交易服务海量用户多、公寓多、房源多连接租客、公寓管理方、开发商通过线上平台提供社交生活O2O服务和导入社区外增值服务盈利模式盈利模式| |社区增值服务社区增值服务2022-6-5叶予舜分期房租和服务费：京东白条携手链家自如友家品牌推出“自如白条”租房分期信贷产品，用户可按月分期支付房租和服务费YOU+公寓链家自如消费金融服务合作银行

29、上线消费贷：长租公寓获得众多银行的青睐，蘑菇公寓就与平安银行、中国（内地）银行和浦发银行合作上线了“蘑菇宝”消费贷产品预支租客房租：租客使用蘑菇宝，只要每个月把房租打给银行即可，而蘑菇公寓可以从银行一次性获得租客的全年房租，仅需向银行支付一定金额的利息，这种方式让蘑菇公寓可以将未来的现金流用于现在的规模扩张蘑菇公寓租约证券化获得额外资金：自如白条分期贷款服务使得自如寓除了租客的利息，还多了一笔外部的钱进入自家的账内，使账内的资金使用效率大幅提高租约变现：YOU+通过让租金收益权实现资产证券化，将房屋租约产生的现金流变成若干个按月付息到期还本的固定收益产品，所募集资金用于后续的项目开发，优质的公

30、寓企业能提供稳定的现金流收益稳定，风险低：YOU+和懒投资的产品融资期限包含3-12月，年化收益率为8%-12%。租客们均为收入稳定、信用良好的都市青年，租客信息满足右图的认证图：YOU+公寓与懒投资合作方案8%年化收益率懒人计划3月期11%年化收益率懒人计划9月期身份证工作认证工作地址家庭住址联系方式紧急联系人12%年化收益率懒人计划12月期+1.50%+0.50%+0.50%公寓运营商在金融方面进行了诸多尝试，通过金融产品和公寓社群进行互联互通，提供了租金分期、金融理财等服务，以期得到额外的收益盈利模式盈利模式| |金融服务金融服务2022-6-5叶予舜 金融品牌投资模式：2013年，新派

31、公寓与赛富不动产基金以2.2万/的低价整栋买下森德大厦，改造为公寓CBD店，份额分拆，以基金方式发行给32名中国（内地）LP投资人，新派公寓仅投入1%份额，每年向赛富不动产LP支付不低于3.5%租金回报 高回报率：四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售，赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据估算，一期基金的平均年化回报率有望达到13% 融资规模：目前，各投资者已完成认购交易，募集资金总额为3.5 亿元，产品期限为1-3年 租金抵押性质债务融资：项目的底层资产为魔方中国（内地）及其北京、上海、广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入，物业合计租赁面积为12.9万平方

32、米，入池房间数为4014间，以“特定门牌号的公寓”所产生的租金收入作为入池资产魔方公寓发行ABS新派公寓与赛富不动产基金合作图：新派公寓私募REITs模式付租金20年租约或管理委托轻资产重资产创意设计居住空间白领专属社区精准商业配套创新4S服务收购定制公寓物业私募基金资产份额化承担收购及改造成本收取租户租金有限合伙基金方式发行给LP每年给LP不低于3.5%的租金IRR30%平均年化回报率13%新派公寓是中国（内地）首家类REITs模式探索的青年长租公寓，实现了轻资产运营和资产的长期稳定收益随着金融工具的不断创新和相关法律法规的不断完善，长租公寓产品的证券化是大势所趋类别魔方01魔方02魔方03

33、次级产品评级AAAAAAAAANR预期期限约1年约2年约2年约3年产品规模1亿1亿1.15亿0.35亿预期收益4.8%5.0%5.4%NR表：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划明细1 月，魔方公寓设立信托受益权资产支持专项计划，成为中国（内地）ABS 发行史上的首单公寓行业资产证券化产品当前中国（内地）长租公寓资产证券化金融模式探索已初具成效盈利模式盈利模式| |金融服务金融服务2022-6-5叶予舜中国（内地）不完善的制度环境和一线城市核心区域较高的房源价格一定程度上加大了长租公寓资产持有的运营难度，但随着法规的完善，中国（内地）房地产市场的强劲表现也将创造出众多资产增值机遇主要依赖EQR投

34、资组合的优化，将持有房源集中于优质地段，获取更多的资产增值收益寻找低价收购机会，通过资产的不断置换提升资产质量成熟市场更依赖资产增值和租金盈利国外成熟的市场机制和政府鼓励是长租公寓资产证券化经营保障政府支持市场：EQR依赖资产增值和租金的收益，受益于美国市场环境的支持，首先是REITs市场成熟，其次，美国公寓资产货币化率相对国债收益要高，这都为公寓企业创造了非常好的成长条件中国（内地）探索破局：目前中国（内地）包租的重资产模式仍是主流，短期REITs也无法破局，因此，中国（内地）企业针对赢利点的探索是迫于无奈的创新维度美国EQR自如魔方盈利模式1、资产增值收益2、租金1、租金差+基本服务费2、

35、业务协同收入：交易佣金+金融服务费1、租金差2、平台加盟费3、增值服务收入表：中美长租公寓品牌盈利模式对比通过优化投资布局，从而获得持有房源更高的租金另外，也通过持续降低运营成本，提升租金利润空间资产增值收益租金中国（内地）REITs相关法律法规目前仍处空白状态美国公寓市场环境REITs市场成熟资产货币化率高于国债持有优质房源获取资产升值是国外长租公寓主要盈利来源，随着盈利模式的逐渐清晰，未来中国（内地）也将逐渐增加长租公寓运营深度，获取更多资产增值盈利模式盈利模式| |资产增值资产增值2022-6-5叶予舜长租公寓盈利模式市场趋势品质公寓租赁要求提升，个性化需求骤增集中式品牌长租公寓将成主流

36、公寓增值服务正处于探索、培养阶段众多企业视增值服务为未来盈利重心当前参与企业有限，业务模式较为单一资产证券化探索已初具成效基础租赁1)增值服务2)金融服务3)中国（内地）支撑性市场法规和政策亟待补充随着法规完善、未来市场盈利可观资产增值4)中国（内地）长租公寓市场短期内仍处于盈利模式探索阶段，未来伴随法规完善及经营深入，将逐渐筛选出较为成熟的盈利模式中国（内地）一线城市长租公寓市场各类盈利模式发展现状及未来趋势盈利模式盈利模式| |总结总结2022-6-5叶予舜02未来未来3-53-5年公寓、小户型住宅年公寓、小户型住宅租金分析租金分析2.1 2.1 租赁市场形势租赁市场形势一线城市一居室户型

37、普遍供不应求，低供应及政策支持促使租金抬一线城市一居室户型普遍供不应求，低供应及政策支持促使租金抬升升 住房自有率：住房自有率：经济越发达住房自有率越低经济越发达住房自有率越低，中国（内地）整体，中国（内地）整体住房自有率预计还有住房自有率预计还有1010个点以上个点以上的下降空间的下降空间 租赁需求：未来租赁需求：未来3-53-5年租房群体年轻化趋势明显，公寓、小户型住宅租赁市场需求规模可观年租房群体年轻化趋势明显，公寓、小户型住宅租赁市场需求规模可观 租赁供给租赁供给：中国（内地）租房：中国（内地）租房比例仍有较大增长空间，且相较于需求增长，一线城市公寓、小比例仍有较大增长空间，且相较于需

38、求增长，一线城市公寓、小户型住宅租房供给不足户型住宅租房供给不足 租赁政策：租赁政策：政策鼓励租赁消费，放缓公租房、廉租房规模扩张，未来将会从金融、费用等方面，政策鼓励租赁消费，放缓公租房、廉租房规模扩张，未来将会从金融、费用等方面，继续对长租公寓市场提供持续深化的政策支持继续对长租公寓市场提供持续深化的政策支持租金分析租金分析| |市场形势市场形势2022-6-5叶予舜23 中国（内地）住房自有率仍有较大下降空间：中国（内地）目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内 发达国家租赁市场发达：发达国家的经济自由化程度高，劳动力流动通畅，租赁市场较为发达

39、，居民倾向于租房而非添置房产 中国（内地）较低的城镇化率拉高住房自有率：发展中国（内地）家因城镇化率较低，存在大量农村人口拥有住宅地，拉高了住房自有率 经济越发达，房产占总资产比重越低：经济发展水平越高的国家，房产占家庭总资产的比重也就越低，而金融资产的比重反倒越高经济越发达，住房自有率越低预计随着经济的进一步发展，整体住房自有率还有10个点以上的下降空间经济水平与住房自有率呈负相关中国（内地）住房自有率相比发达国家明显偏高43.4 51.9 63.5 63.6 64.1 66.5 67.0 72.9 73.5 75.0 76.4 83.5 瑞士德国英国美国法国加拿大澳大利亚意大利巴西中国墨西

40、哥俄罗斯住房自有率（%）图：世界主要国家住房自有率经济越发达住房自有率越低，中国（内地）整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间市场形势市场形势| |住房自有率住房自有率2022-6-5叶予舜租房群体年轻化，个性租赁需求凸显一线城市庞大的流动人口催生巨大的租赁需求全国流动人口规模巨大：2015年流动人口下降了2%，但到2020年中国（内地）仍有2亿以上的流动人口流动人口年轻化趋势明显：2015年务工经商的劳动年龄流动人口中，1980年以后出生的新生代占比已经超过了一半，为51.1%一线城市人口净流入规模领先：北上广深占据人口净流入榜单前四名2.11 2.21 2.30 2.36 2.45

41、2.53 2.47 2009201020112012201320142015流动人口（亿人）表：2009-2015年中国（内地）流动人口规模90后个性租房态度偏爱社交，喜欢新鲜事物希望社区年轻化，青睐品牌化公寓注重生活品质和个人享受对小区环境要求较高追求个性需要公共空间和社交氛围“懒人”，依赖生活服务对配套服务要求较高对互联网依赖性较强能够定制、设计住房内部环境土地观念淡化，婚恋观淡化乐于尝试租房金融产品表：90后租房态度青睐品牌公寓0%3%42%35%12%7%1%15岁以下15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-49岁50岁以上租房年龄分布表：租房市场八成为85后，超45%是

42、90后954 756 712 462 401 205 180 178 上海深圳北京广州苏州厦门杭州南京人口净流入（万人）表：核心城市人口净流入规模未来3-5年租房群体年轻化趋势明显，公寓、小户型住宅租赁市场需求规模可观市场形势市场形势| |租赁需求租赁需求2022-6-5叶予舜租房比例德国最高58%，中国（内地）太低只有26%国际城市的租赁房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京的占比均处在 20%-21% 之间一线城市租房需求巨大2016年整租需求量排行Top5的城市：北京、上海、深圳、成都、广州2016年合租需求量排行Top5的城市：北京、上海、成都、深圳、苏州2016年一线城市一居户型

43、普遍供不应求58%40%39%35%34%31%26%25%19%德国奥地利法国美国英国加拿大中国俄罗斯意大利租房比例图：世界主要国家租房比例一线城市租房市场较为活跃21%20%20%46%51%64%63%68%34%40%34%41%60%54%54%57%深圳上海北京香港东京旧金山洛杉矶纽约租赁房屋占比租房人口占比图：一线城市与世界主要城市租赁房屋占比备注：2016年各城市租房数据源于58、链家租房市场报告北京房源量需求量25%33%49%36%34%41%56%56%上海广州深圳图：2016年一线城市一居室租赁户型供需量中国（内地）租房比例仍有较大增长空间，且相较于需求增长，一线城市公

44、寓、小户型住宅租房供给不足市场形势市场形势| |租赁供给租赁供给2022-6-5叶予舜各地已逐步施行实物保障与租赁补贴并举政策，减少了公租房建设量，转向给予家庭租赁补贴政策鼓励住房租赁消费，已为租房住宿群体提供了提取住房公积金支付房租、简化办理手续等优惠措施和便利条件表：2015年以来，国家支持住房租赁政策区域时间发布方文件名称政策摘要全国15/01住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见提出建立租赁信息服务平台、培育租赁经营机构、推动开发商向租售并举经营模式转型等四方面意见全国15/01住建部、财政部、人行关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知明确提取公积金租房的条件、范围、

45、额度全国15/12中央经济工作会议2015年中央经济工作会议公报鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业全国16/02国务院深入推进新型城镇化建设意见住房保障采取实物与租赁补贴相结合，并逐步转向租赁补贴为主全国16/03国务院2016年政府工作报告建立购租并举的的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围全国16/06国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见从培育市场供应主体等六个方面提出意见扩大供应端：鼓励房企开展租赁业务，鼓励新建租赁住房，出租房屋的企业享有政策支持，个人有税收优惠鼓励需求端：落实公积金支付

46、房租政策，扩大公租房保障范围。并提出稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点全国16/06财政部、国家税务总局政部、国家税务总局发布通知财政部发文完善营改增试点政策，不动产租赁按5%纳税全国16/12中央经济工作会议2016年中央经济工作会议公报提出加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展2015.32016.52017.2207.5图：租赁市场相关新闻发言汇总国务院常务会议：进一步明确提出发展住房租赁企业，支持利依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房住建部副部长陆克华：提出规范和发展租赁市场的四项意见住建部：就住房租赁和销售管理条例向社会公开征求意见住建部副部

47、长：提出加快住房租赁市场发展的意见在政策推动下，住房租赁市场将稳步扩张政策鼓励租赁消费，放缓公租房、廉租房规模扩张，未来将会从金融、费用等方面，继续对长租公寓市场提供持续深化的政策支持市场形势市场形势| |租赁政策租赁政策2022-6-5叶予舜2.2 2.2 租金系数租金系数公寓、小户型住宅当前租金系数全面低于成熟市场主要标准，随着租赁公寓、小户型住宅当前租金系数全面低于成熟市场主要标准，随着租赁消费市场的成熟，租金具有较大增长空间消费市场的成熟，租金具有较大增长空间 租售比：租售比：中国（内地）购中国（内地）购租市场严重失衡，租售比远低于国际主要城市租市场严重失衡，租售比远低于国际主要城市

48、租金收入比租金收入比：与发达国家和成熟市场相比与发达国家和成熟市场相比，中国（内地）一线，中国（内地）一线城市租金收入比具有很大提升空间城市租金收入比具有很大提升空间 租金收益率租金收益率：中国（内地）资产中国（内地）资产收益率远低于国际水平，且租金与房价增长分化趋势明显收益率远低于国际水平，且租金与房价增长分化趋势明显租金分析租金分析| |租金系数租金系数2022-6-5叶予舜28一线城市租售比远低于国际城市中国（内地）购租市场较为失衡34511800010000690001000015000050.0%80.0%6.7%0%30%60%90%04000080000120000160000美

49、国日本中国租赁市场（亿元）交易市场（亿元）比重 炒房：住宅在中国（内地）的金融属性较强，多被当成投资避险工具，炒房使一手住宅交易量增多 文化差异：国外已然形成迁移文化，租房者较多，而中国（内地）故乡情感、土地情感浓厚，购房者较多 户口挂钩政策：中国（内地）一些热点城市尤其是一线城市将户口与住房挂钩，拥有不动产才可落户图：中美日购租市场对比0.000 0.001 0.002 0.003 0.004 0.005 纽约巴黎东京莫斯科伦敦北京上海深圳广州租售比图：国际主要城市租售比为平衡租售市场失衡，政府已着手推动租赁市场快速发展，未来租金规模将呈快速增长趋势一线城市土拍市场出现全租赁地块公布日期地块

50、土地用途出让面积（平米）容积率2017/7/4上海浦东A3-06租赁住房650082.02017/7/4上海嘉定E17-1租赁住房285132.5中国（内地）购租市场严重失衡，租售比远低于国际主要城市租金系数租金系数| |租售比租售比2022-6-5叶予舜 当前处于租房消费初级阶段：中国（内地）尤其是一线城市中合租形式较多，个人租房面积不高，整体租金负担并不沉重，但随着经济发展、消费升级，租金开支占个人收入比重将持续增长 一线城市租金收入比提升空间巨大：假设北上广深一线城市的租户租房面积为30 平米，选择智联招聘2016 年秋季中国（内地）雇主需求与白领人才供给报告的工资薪酬作为个人收入进行测