土地使用分区管制规则课件.ppt
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- 土地 使用 分区 管制 规则 课件
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1、前言 使分區管制(Zoning Control)的性質,係依據都市計畫中之土地使使用計畫(Land Use Plan)的指導,再將土地劃定不同功能之分區,並分別規定具使用性質與強度,以積極的促進各分區間的合理使用,並消極的排除有妨害的使用,以落實都市計畫的目標。因此,土地使用分區管制乃都市計畫的執行工具之一。 主要為下列五大項一.土地使用分區管制的功能土地使用分區管制的功能二.土地使用分區管制的內容土地使用分區管制的內容三.土地使用分區管制的規劃作業土地使用分區管制的規劃作業四.台灣地區實施概況台灣地區實施概況五.未來發展趨勢與各國的管制方式未來發展趨勢與各國的管制方式 一一. 土地使用分區管
2、制的功能土地使用分區管制的功能 就分區管制的發展歷程可知,其主要目的乃在透過警察權的行使,防止土地間產生外部不經濟,並進而創造寧適的都市環境,以落實都市計畫的理想與目標。 1. 是達成都市計畫目標的重要工具是達成都市計畫目標的重要工具 美國都市計畫學者路易士 (H. M. Lewis) 即曾說:土地使用分區管制雖不能代替都市計畫,但卻綜合了都市計畫的重要部分,由此可見其與都市計畫間的功能性關係。2. 是規定都市土地使用的重要規範是規定都市土地使用的重要規範 土地使用的內容必須能適時反映社會變遷、經濟發展、都市活動及居民需求。此外,尚必須透過公權力的行使,限制公、私土地的利用與開發,以謀整體都市
3、環境的健全發展。3. 為塑造都市環境特性的重要指標為塑造都市環境特性的重要指標 土地使用分區計畫中,對於土地與使用的對應關係,必須透過環境知覺的模擬過程,再訂定明確的執行規範。因此,都市中各種分區的塑造如住宅,商業區等,甚至住宅區中的細分區,如住一、住二等,都能透過分區管制規則的執行,得到合理的尊重與塑造。 4. 促進土地的合理利用促進土地的合理利用 一般而言,可區分為經濟面的地產價值理論(The Property Value Theory)及規劃理論(The Planning Theory)兩大領域。在前項部分,土地土地使用分區管制預期可達成下列目的使用分區管制預期可達成下列目的: a. 促
4、進土地依計畫作有效的利用。 b. 合理分派土地使用強度與人口。 c. 穩定土地及房產價值。此外,在規劃理論部分,可再分為下列各項目的規劃理論部分,可再分為下列各項目的: a. 提高都市環境品質。 b. 防止公害或避免土地使用間受外部不經濟的影響。 c. 創造優美都市景觀。至於土地使用分區的管制目的,除了前述經濟與規劃面的目的之外,土地使用分區的管制目的,除了前述經濟與規劃面的目的之外,尚可分列如下:尚可分列如下: a. 減低土地間不相容使用之衝突,以保障地產價值。 b. 經由分區劃定及規則之執行,提供土地市場公平的競爭機會。 c. 透過開發強度之規劃,達成穩定社區發展的目的。 d. 配合交通運
5、輸之規劃,合理分布都市人口及活動。 e. 保存文化及自然資產,創造都市特色。 f. 增加稅基以保障政府稅收之穩定成長。 二二. 土地使用分區管制的功能土地使用分區管制的功能 土地使用分區管制是都市計畫中具實務性的管制工具,其內容可包含土地使用分區管制圖及土地使用分區管制規則兩大部分,兩者必須充份配合協調,管制計畫才能完整運作 1. 土地使用分區管制圖土地使用分區管制圖(Zoning Map) 用以標示不同分區的地理區位,以及與各項公共設施用地的區位關係,再配合管制規則,以瞭解各宗土地受到管制的內容與標準。分區圖之訂定,乃屬於都市計畫中土地使用計畫之範圍。因此,應配合都市計畫之規劃及執行程序進行
6、。然而,分區圖之規劃應考慮下列因素: a. 分區(如住宅區)及細分區(如住一)的種類與管制特性。 b. 都市活動指派在各種分區中的量。 c. 分區(細分區)間的區位關係。 2. 土地使用分區管制規則土地使用分區管制規則 管制規則乃用以載明各使用分區(細分區)的管制項目及標準。常見的管制項目如下: a. 土地使用分區及細分區:如住宅區或住一(第一種住宅區)等。 b. 土地使用或行業分組依據都市活動特性,將性質相近或相容的 土地使用種類歸併為同一分組。 c. 使用管制規則依規則需求,訂定分區(細分區)中,允許、 條件允許或不允許設置的土地使用及行業。 d. 密度管制規則為調節或限制都市人口分布的工
7、具,並經常配合 建築量體分派的有關規定;如建築高度、容積率、建蔽率、基地規 模、院落深度、鄰棟間隔等管制項目達成之。 e. 不合分區使用之處理規定對於不合分區管制規定的土地及建築使用,可區分為下列四類: 不合使用管制之土地或建築物。 不合密度管制之建築物。 不合最小規模之建築基地。 不合其他管制標準之土地及建築,如停車位、市招等。 上述四種狀況,可再區分其影響等級,如嚴重影響、輕微影響等,再針對都市發展的進程,訂定不同的處理原則。通常有限期改善、得繼續為原使用、不得增、改建等處理方式。 3.其他有關之規定其他有關之規定 除了前述五項內容之外,有關都市風格之塑造、景觀、環境維護及獎勵措施等規定均
8、可納入規則中,諸如:招牌及廣告物、裝卸場、停車場、景園規劃、獎勵措施等。 土地使用分區管制規則中,管制項目及標準的訂定,必須以都市計畫的目標為基礎,因此,各都市所採用的管制項目,常因都市計畫及都市發展特性之不同而有所差異。茲將舊金山、洛杉磯、聖荷西、西雅圖(市中心地區)及台北等都市的管制項目整理。 三三. 土地使用分區管制的規劃作業土地使用分區管制的規劃作業 土地使用分區管制規則中,各種管制項目與標準的訂定,必須以都市發展的特性、目標以及都市計畫的內容為基礎。而分區管制規劃作業的流程如下說明。 1.資料基本蒐集資料基本蒐集 在都市計畫的管制層次以下,如透過分區管制的執行,能有效塑造良好都市環境
9、的相關項目都可納入範圍,常見的調查項目有下列各項: a.土地使用現況 b.主要道路的交通容量與服務水準 c.公共設施的區位與容量 d.公用設備的主要管線分布 e.歷年土地價格 f.五年內土地開發區位 g.大型開放空間的分布與特性 h.街道寬度 i.建築基地規模 j.建築及敷地相關法規 k.住宅人口數調查 l.都市產業發展現況與趨勢分析 m.建築類型及其區位分布 n.都市空間特性與風格2. 訂定分區訂定分區(細分區細分區)種類種類 依據各種都市活動如居住、工、商業生產及交易方式,以及環境特性如噪音、廢氣、震動等特性。考量都市計畫中之土地使用計畫,將計畫範圍劃定為不同的功能分區。如住宅區、商業區。
10、再依據土地使用特性及程度,再細分為住一、住二、純住等細分區。3. 擬定使用分組擬定使用分組 各分區(細分區)中,未來可適用的土地使用型態,如使用項目、密度標準、作業標準等內容,可就都市現有的工商行業及土地使用類型加以分類,再將性質相近的歸併於同一分組,而性質不同的則依其不相容的程度再加以區分。4. 規劃分區圖規劃分區圖 分區圖的規劃,必須以都市計畫中的土地使用計畫為藍圖,再依據分區及分組的項目及特性,將使用分區配置於分區圖中,而分區圖中則必須將各種分區與細分區,反映在下列規劃項目中: a.區位關係 b.面積與規模 c.建築量體關係 d.與公共設施分布的關係 e.與公用設備的供需關係 f.與交通
11、運輸系統的關係 g.與都市風格及特徵有關的空間關係 5. 擬定其他環境管制計畫擬定其他環境管制計畫 對於影響都市生活環境的因素如停車、卸貨、招牌及廣告物、環境綠化美化等項目,可依據各分區(細分區)的分布情況,將必要的管制項目,納入該分區的管制內容中。6.擬定其他執行性計畫擬定其他執行性計畫可包含不合管制規則的土地使用之分類及處理原則,以及有關都市環境創造的獎勵規定等,都可納入規則中。四四. 台灣地區實施概況台灣地區實施概況 台北市為台灣地區率先實施土地使用分區管制的都市。而其推動與發展之歷程,則可追溯自民國59年(1970)7月,行政院指示內政部於台北市實施商業區調整計畫時,應參照台北市綱要計
12、畫,辦理台北市土地使用分區管制及實施容積率。此外,民國61年(1972)12月行政院長蔣經國先生,在中興新村舉辦的健全都市發展座談會中,也曾指示應訂定土地使用分區管制規則,以促進都市合理發展。於是自民國62年(1973)起,台北市政府工務局乃委託中興大學辦理研究及規劃作業。至民國66年(1977)間,並由台北市都市計畫委員會等單位,完成土地使用計畫說明、分區管制圖、分區管制規則的研擬工作。 民國68年(1979)6月台北市政府將台北市土地使用分區管制規則及修訂都市計畫法台北市施行細則,送台北市議會第三屆第十一次臨時大會討論,直至第廿四次臨時大會第一次會議,議決第三種住宅區的建蔽率及容積率以後,
13、才完成管制規則的審查作業,並經行政院核備後,於民國72年(1983)4月25日正式發布實施,而成為台灣地區都市實施土地使用分區管制規則之首例。其後,曾歷經72.7.18、82.11.2及83.7.5多次修訂。現行的管制規則共15章98條,主要的管制項目如下: a.使用分區及使用組別 b.建蔽率 c.容積率 d.建築基地規模 e.前、後、側院深度 f.高度比(高度限制) g.停車位及裝卸場 h.招牌及廣告物 i.綜合設計放寬規定 j.騎樓及無遮簷人行道 k.原有不合規定之土地及建築物使用 l.公共設施用地管制 由於土地使用分區管制規則的法源,為都市計畫法台北市施行細則第26條:本府得依本法(都市
14、計畫法)第32條第一項規定,將分區內建築物及土地之使用,再予劃分不同程度之使用管制,並另訂土地使用分區管制規則管理。由前述條文中,即可看出台北市土地使用分區管制規則、都市計畫法台北市施行細則,以及都市計畫法之間的位階及從屬關係。 此外,為了因應多元化的都市活動與迅速變遷的需要,管制規則中的行業分組與新增行業的歸屬,必須隨時檢討以符實際需要。因此,現行乃由台北市都市設計及土地使用管制審議委員會負責管制規則釋義、調整以及檢討與研究等工作。 而同為院轄市的高雄市,自民國73年(1984)即委託台灣大學土木工程研究所研擬完成高雄市土地使用分區管制規則,但迄今仍未全面發布實施,僅在各都市計畫分區辦理通盤
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