物业安全管理的基础知识课件.ppt

1、物业安全管理的基础知识物业安全管理的基础知识一、物业管理安全管理的概念一、物业管理安全管理的概念二、物业安全管理的目的及意义二、物业安全管理的目的及意义三、物业安全部组织架构三、物业安全部组织架构四、物业安全管理的内容四、物业安全管理的内容五、物业治安违章行为五、物业治安违章行为六、物业安全管理的目标六、物业安全管理的目标七、物业安全管理的指导思想七、物业安全管理的指导思想八、物业安全管理的原则八、物业安全管理的原则九、物业安全管理措施九、物业安全管理措施安全：指没有危险，不受威胁，不出事故。安全：指没有危险，不受威胁，不出事故。物业物业 安全一安全一 般包括般包括3 3层含义：层含义： 1

2、1、物业区域内的人身和财物不受侵害，、物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域物业区域 内部的生活秩序、工作秩序和公共场内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保所秩序保 持良好的状态。持良好的状态。 2 2、物业安全不仅指物业区域内的人身和、物业安全不仅指物业区域内的人身和财物不受财物不受 侵害而且指不存在其它因素导致这种侵害而且指不存在其它因素导致这种侵害的发侵害的发 生，即物业的安全状态应该是一种既生，即物业的安全状态应该是一种既没有危险没有危险 也没有可能发生危险的状态。也没有可能发生危险的状态。 3 3、物业安全是物业区域内各方面安全因、物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的素整体的

3、 反映，而不是单指物业的某一个方面反映，而不是单指物业的某一个方面的安全。的安全。 一、物业管理安全管理的概念一、物业管理安全管理的概念一、物业管理安全管理的概念一、物业管理安全管理的概念 影响物业安全的因素很多，变化也比较快，归纳起来主要有两大类： 1）人为侵害因素； 2）自然侵害因素安全管理人员应了解这些影响安 全的因素，并随时注意处理。 物业安全管理：是指物业管理公司采取各种措施和物业安全管理：是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产的安全，维手段，保证业主和使用人的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安持正常的生活和工作秩序的一种管理工

4、作。物业安全管理包括防和保两个方面，防是预防灾害性、伤全管理包括防和保两个方面，防是预防灾害性、伤害性事故发生；保是通过各种措施对万一发生的事害性事故发生；保是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。防是防灾保是减灾。两者相辅相故进行妥善处理。防是防灾保是减灾。两者相辅相成，缺一不可。成，缺一不可。 物业安全管理作为一项职业性的服务工作，是物业安全管理作为一项职业性的服务工作，是介入公安机关职责和社会自我防范之间的一种专业介入公安机关职责和社会自我防范之间的一种专业保安工作，较之于社会治安管理的这两种形式具有保安工作，较之于社会治安管理的这两种形式具有补充的性质，具有补充国家安全警力不足、减

5、轻国补充的性质，具有补充国家安全警力不足、减轻国家财政负担及工作职责范围针对性的优点。家财政负担及工作职责范围针对性的优点。一、物业管理安全管理的概念一、物业管理安全管理的概念二、物业安全管理的目的及意义二、物业安全管理的目的及意义1 1、目的、目的 保证和维持业主和物业使用者有一个安全舒适的保证和维持业主和物业使用者有一个安全舒适的工作、生活环境，以提高生活质量和工作效率。工作、生活环境，以提高生活质量和工作效率。2 2、意义、意义1 1）物业安全管理是保证国家和城市社会稳定、维护社会）物业安全管理是保证国家和城市社会稳定、维护社会安定团结，保障人民安居乐业的前提条件之一。整个安定团结，保障

6、人民安居乐业的前提条件之一。整个国家和城市是由千千万万个社区所组成的，只有做好国家和城市是由千千万万个社区所组成的，只有做好各个社区的安全管理，才能实现社会稳定、人民安居各个社区的安全管理，才能实现社会稳定、人民安居乐业的目标。乐业的目标。2 2）物业安全管理能为业主和物业使用人的人身、财产提）物业安全管理能为业主和物业使用人的人身、财产提供安全和保护。供安全和保护。3 3）物业安全管理是物业管理公司提高信誉，增强市场竞）物业安全管理是物业管理公司提高信誉，增强市场竞争力的一种重要途径争力的一种重要途径4 4）物业安全管理做好了，物业才能少受或不受损失和侵）物业安全管理做好了，物业才能少受或不

7、受损失和侵害，其价值才能得到保持。另外，人们也才会更乐意害，其价值才能得到保持。另外，人们也才会更乐意购买物业，物业才会增值。购买物业，物业才会增值。三、开元盛世华城物业服务中心安全部组织架构三、开元盛世华城物业服务中心安全部组织架构 物业服务中心经理安 全 部护卫一班护卫二班护卫三班大门护卫巡逻护卫监控室护卫车道口护卫班长护卫主管物业服务中心副经理三、物业安全部组织架构三、物业安全部组织架构1、开元物业盛世华城安全部分为护卫1、2、3班， 每班目前暂设5个岗位，即：大门岗、巡逻岗、 车道口岗、监控中心岗、班长，根据小区业主的 入住情况，随着人流及车流量的增加可增加相应 岗位。2 、实行3班轮

8、流，24小时全天候值班制：早班8点 到16点；中班16点到24点；夜班24点到次日8点。3、 早、中、晚3班每10天依次轮换1次，即：每月1 日、11日、21日为轮换日。 四、物业安全管理的内容四、物业安全管理的内容物业安全管理的主要内容包括：治安管理、消防管理及物业安全管理的主要内容包括：治安管理、消防管理及车辆交通管理车辆交通管理3个方面。个方面。1、接管入伙期：我们要以人防为主，技防为辅，主要管、接管入伙期：我们要以人防为主，技防为辅，主要管 理对象主要针对周边施工人员、现场装修人员及外来理对象主要针对周边施工人员、现场装修人员及外来 可疑人员，这一时期的工作重点是杜绝违章装修、制可疑人

9、员，这一时期的工作重点是杜绝违章装修、制 止破坏公共设施的行为以及保证小区的干净整洁。止破坏公共设施的行为以及保证小区的干净整洁。2、正常居住期：安全防范逐步转向人防、技防相结合，、正常居住期：安全防范逐步转向人防、技防相结合， 着重体现技防的威力，安全管理对象主要针对外来着重体现技防的威力，安全管理对象主要针对外来 闲杂人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入小区，疏导、闲杂人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入小区，疏导、 管理进出小区的车辆、家庭防盗和小区公共秩序维护。管理进出小区的车辆、家庭防盗和小区公共秩序维护。 物业治安管理：物业治安管理：1 1、来访人员管理、来访人员管理（1 1）、所有业主访

10、客，如果没有业主带着门禁卡前往大门岗接领）、所有业主访客，如果没有业主带着门禁卡前往大门岗接领则必须在护卫员通过可视对讲系统与业主家庭进行过核实的前提下、则必须在护卫员通过可视对讲系统与业主家庭进行过核实的前提下、凭访客本人身份证在大门岗登记后，方可进入小区。来访者自己联凭访客本人身份证在大门岗登记后，方可进入小区。来访者自己联系不到业主、护卫员通过可视对讲系统也与业主联系不上的，大门系不到业主、护卫员通过可视对讲系统也与业主联系不上的，大门岗护卫员必须拒绝、阻止此人进入小区。岗护卫员必须拒绝、阻止此人进入小区。（2 2）小区住户的家政人员、送报纸、邮件人员、送牛奶人员、凭）小区住户的家政人员

11、、送报纸、邮件人员、送牛奶人员、凭物业服务中心发放的小区临时出入证（物业服务中心发放的小区临时出入证（ABAB证）进入证）进入 小区，大门岗小区，大门岗同时通知巡逻护卫人员，由巡逻护卫人员负责指引道路，防止来人同时通知巡逻护卫人员，由巡逻护卫人员负责指引道路，防止来人迷路或进入非登记进入的区域。迷路或进入非登记进入的区域。（3 3）小区住户的送餐人员、送水人员、临时施工人员（时间不超）小区住户的送餐人员、送水人员、临时施工人员（时间不超过过1 1天）则必须在护卫员与业主家庭进行过核实的前提下、凭本人天）则必须在护卫员与业主家庭进行过核实的前提下、凭本人身份证在大门岗登记并办理临时出入证后，方可

12、进入小区，大门岗身份证在大门岗登记并办理临时出入证后，方可进入小区，大门岗同时通知巡逻护卫人员，由巡逻护卫人员负责指引道路，防止来人同时通知巡逻护卫人员，由巡逻护卫人员负责指引道路，防止来人迷路或进入非登记进入的区域。迷路或进入非登记进入的区域。 物业治安管理：物业治安管理：1 1、来访人员管理、来访人员管理（4 4）、如果是业主本人带着访客进入小区，大门岗护卫员须向业）、如果是业主本人带着访客进入小区，大门岗护卫员须向业主核实，确认后给予放行。主核实，确认后给予放行。（5 5）、公务人员（警察、城管等等）、外来参观人员因工作需要）、公务人员（警察、城管等等）、外来参观人员因工作需要进入小区，

13、大门岗护卫员必须问清原因，并及时向上级报告，取得进入小区，大门岗护卫员必须问清原因，并及时向上级报告，取得物业服务中心允许认可后、方可放行，且必须做好相关书面记录。物业服务中心允许认可后、方可放行，且必须做好相关书面记录。（6 6）、到小区物业服务中心办理相关业务的来访人员，大门岗护）、到小区物业服务中心办理相关业务的来访人员，大门岗护卫员须向物业服务中心核实，确认后在大门岗登记给予放行。卫员须向物业服务中心核实，确认后在大门岗登记给予放行。 所有门岗必须认真查验证件，确认来访人员身份，办理出入证件，所有门岗必须认真查验证件，确认来访人员身份，办理出入证件，无上述各种情况的有效证明者，坚决阻止

14、其入内。对于拒不执行上无上述各种情况的有效证明者，坚决阻止其入内。对于拒不执行上述相关规定的物业服务中心员工，予以严肃处理，并向所有业主书述相关规定的物业服务中心员工，予以严肃处理，并向所有业主书面通报。面通报。 物业治安管理：物业治安管理：物品出入管理：物品出入管理： 任何物品进入小区，大门岗都有权要求进行检查、登记，坚决任何物品进入小区，大门岗都有权要求进行检查、登记，坚决杜绝各类违禁物品、危险物品进入小区，避免安全隐患。杜绝各类违禁物品、危险物品进入小区，避免安全隐患。 带出小区的非手提物品，必须由业主或物业使用人前往物业服带出小区的非手提物品，必须由业主或物业使用人前往物业服务中心办理

15、物品放行条手续，如是租户搬家，要和业主取得联务中心办理物品放行条手续，如是租户搬家，要和业主取得联系，得到业主认可并由业主办理物品放行条，各出入口岗护卫系，得到业主认可并由业主办理物品放行条，各出入口岗护卫人员必须严格执行物品放行条制度，发现可疑情况，立即向上人员必须严格执行物品放行条制度，发现可疑情况，立即向上级汇报。级汇报。物业消防管理：物业消防管理： 开元物业保证小区所有消防设施全天候正常，所有消防器材、干粉灭火器都在有效期、随时可用，配备数量完全符合国家消防相关规定。加强消防安全宣传、教育，除做好物业公司份内的消防安全演练工作以外，至少每年组织一次全体业主参与的消防安全演练，培养整个小

16、区业主的消防安全意识；内部强化管理，设计应急预案流程，突发事件做到快速反应。1、坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员消防”的管理观念,实施全员义务消防员 制。 2、加强消防教育宣传和培训演练工作。（1）消防教育宣传工作： 在小区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，同时联系部分消防器材商家到居住区定点服务，建议业主配置灭火器。（2）编制小区消防灭火预案： 根据小区的实际情况制定消防灭火预案，使所有物业服务中心工作人员及全体业主了解预案的运做情况。物业消防管理：物业消防管理：（3）做好消防培训及演练工作： 重点加强物业服务中心员工的消防实战演练，至少每

17、半年组织一次全体物业服务中心员工参加的消防实战演习。至少每年组织一次全体物业服务中心员工和小区大部分业主共同参与的消防演练，提高全体业主的“自救”意识和能力，防范于“未燃”。3、建立物业小区居住区消防快速反应分队： 在护卫员中选拔一批队员组建小区“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，物业公司在报警的同时迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少物业小区火灾损失。物业车辆管理：物业车辆管理： 1、地上停车：本小区内地上一般不允许停车，对于一些特殊车辆（送人接人、业主亲友、搬家、送货等外来车），首先必须要询问事由，认真检查，经与业主联系确认无误后放行，并办理临时停车卡，通知相关岗位进行严密监

18、控，不得乱停乱放，阻碍小区的交通要道。2、地下停车：地下车库采取机动车辆出入“一卡通”在地下停车库办理了固定停车位的业主和物业使用人，物业服务中心发放小区统一的地下停车卡，使用物业服务中心授权的门禁，开启入口挡车杆进入地下车库停在专用的停车位上。（按照车位大小规范停车，不得将车辆停放在他人车位或者道路上）3、小区内摩托车、自行车停放在指定位置，车辆不 得乱停放，维护小区交通秩序，保障小区车辆安全。 任何车辆进出小区都必须遵守小区的车辆及交通管理规定，且随时听从护卫人员的调度，发现可疑情况，立即上报。五、物业小区治安违章行为五、物业小区治安违章行为1、利用住宅进行赌博、卖淫嫖娼等活动。2、利用住

19、宅作据点，进行盗窃活动。3、非法侵入他人住宅，损毁他人财物。4、擅自撬开他人信箱，私拆他人信件的。5、制造、复制、出售、出租或传播淫物品。6、对沟井坎穴不设覆盖物、标志；故意损毁、移动覆盖物或标志。7、非法制造、贩卖、携带、存放管制刀具、枪支弹药。8、未经批准，私自安装、使用电网。9、随意乱仍杂物、垃圾或高空抛物。10、故意毁坏路灯、邮筒、公共设施，破坏花、草、树木。11、随意停放车辆阻碍交通。12、占用消防通道或其它公共区域。13、聚众喧闹，酗酒闹事、打架斗殴。14、发出超标准的噪音，影响他人休息和生活。15、用汽枪在住宅区内射击。六、物业安全管理的目标六、物业安全管理的目标 必须通过现行的

20、科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。七、物业安全管理的指导思想七、物业安全管理的指导思想 1、建立最健全、完备的组织结构和规章制度。 2、尽可能采用先进的设施、设备并将技防工作发 挥到极至。 3、选派最具责任心的专业人才实施专业化、规范 化、制度化管理。 4、坚决贯彻预防为主，防打结合的安

21、全管理原则 千方百计做好预防工作，最大可能的杜绝或减 少安全事故的发生。 5、对于万一出现的安全事故，视具体情况，采取 一切有效的手段和措施进行处理，力争将人员 伤亡和经济损失减少到最低点。八、物业安全管理的原则八、物业安全管理的原则1、思想落实、思想落实 安全管理人员的思想工作通常是由班长、主管和物业安全管理人员的思想工作通常是由班长、主管和物业服务中心经理来做的。服务中心经理来做的。2、组织落实、组织落实 物业的安全管理通常由物业管理公司委托保安公司或物业的安全管理通常由物业管理公司委托保安公司或自行成立安全部来负责安全管理工作。自行成立安全部来负责安全管理工作。3、人员落实、人员落实 要

22、选派最具责任心的专业人才、骨干力量来担当安全要选派最具责任心的专业人才、骨干力量来担当安全部的负责人，并配备必要的安全管理人员。安全管理人员部的负责人，并配备必要的安全管理人员。安全管理人员在上岗前必须经过专业的岗位培训，要有较高的业务素质、在上岗前必须经过专业的岗位培训，要有较高的业务素质、政治觉悟和职业品质。安全管理要严格落实岗位责任制，政治觉悟和职业品质。安全管理要严格落实岗位责任制，专人负责，即要把安全管理的任务落实到具体的安全管理专人负责，即要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中。人员中。4 4、制度落实、制度落实物业管理公司要根据国家的有关政策法规、规定和物业管理公司要根据国

23、家的有关政策法规、规定和要求，结合自己所管物业的实际情况，制定出切实要求，结合自己所管物业的实际情况，制定出切实可行的安全管理的制度和办法，并坚决组织贯彻执可行的安全管理的制度和办法，并坚决组织贯彻执行。行。5 5、装备落实、装备落实要配备专门的、现代化的安全管理的设施、设备以要配备专门的、现代化的安全管理的设施、设备以及相适应、相配套的装备器材，以达到技防和人防及相适应、相配套的装备器材，以达到技防和人防相结合，从而增强安全管理的整体系数与效率，确相结合，从而增强安全管理的整体系数与效率，确保人身和财产安全。保人身和财产安全。八、物业安全管理的原则八、物业安全管理的原则九、开元盛世华城小区智

24、能化安全管理措施九、开元盛世华城小区智能化安全管理措施n 安全是每个住户最重要的基本需求，物业服务中心将为小区构筑多层安全是每个住户最重要的基本需求，物业服务中心将为小区构筑多层次的立体安全防线，尽最大努力保护住户的人身和财产安全，次的立体安全防线，尽最大努力保护住户的人身和财产安全， 为此为此，中心依照人防与技防相结合的安全防范模式，对小区实施以下八大，中心依照人防与技防相结合的安全防范模式，对小区实施以下八大管理措施：管理措施：n 一、设立安全监控中心一、设立安全监控中心n 小区的智能化系统设立有安全监控中心，监控中心与消防控制中心共小区的智能化系统设立有安全监控中心，监控中心与消防控制中

25、心共设一处，监控中心设有控制台，它可以对所有有关系统进行设一处，监控中心设有控制台，它可以对所有有关系统进行24小时不小时不间断监控，提高各类安全设备的综合管理效率，增强小区业主的人身间断监控，提高各类安全设备的综合管理效率，增强小区业主的人身安全和财产的保障能力。安全和财产的保障能力。n 二、实行严格的小区人员出入管理二、实行严格的小区人员出入管理n 小区设立小区设立24小时值班的门岗，严密监控小区主出入口，并且设置人行小时值班的门岗，严密监控小区主出入口，并且设置人行通道智能化管理系统：大门口设置有门禁和通道闸，业主通过智能卡通道智能化管理系统：大门口设置有门禁和通道闸，业主通过智能卡确认

26、后开闸进出小区，访客须通过大门口门禁确认身份或登记确认访确认后开闸进出小区，访客须通过大门口门禁确认身份或登记确认访客身份后才能进入小区，同时在入口处设置的摄像头能较好的监控、客身份后才能进入小区，同时在入口处设置的摄像头能较好的监控、管理进出小区人员的情况。严格的小区人员出入管理，将最大限度地管理进出小区人员的情况。严格的小区人员出入管理，将最大限度地避免小区内有闲杂人员进出等安全隐患。避免小区内有闲杂人员进出等安全隐患。九、开元盛世华城小区智能化安全管理措施九、开元盛世华城小区智能化安全管理措施n 三、小区各楼栋出入口设可视对讲和门禁系统三、小区各楼栋出入口设可视对讲和门禁系统n 小区的各

27、楼栋出入口安装有电控门，并设可视对讲和门禁系统，这是小区的各楼栋出入口安装有电控门，并设可视对讲和门禁系统，这是防止闲杂人员的第二道防线。业主可通过刷卡或联系监控中心确认身防止闲杂人员的第二道防线。业主可通过刷卡或联系监控中心确认身份后进入，访客进入小区后，须在楼下的单元门经过相应住户确认，份后进入，访客进入小区后，须在楼下的单元门经过相应住户确认，由住户为其开启楼栋电控门方可进入。由住户为其开启楼栋电控门方可进入。n 四、小区闭路监控系统四、小区闭路监控系统n 小区在大门、车道出入口、周边围墙、小区内的道路、前广场、中心小区在大门、车道出入口、周边围墙、小区内的道路、前广场、中心花园、电梯、

28、地下停车场等位置都设置了摄像头，监控中心值班员在花园、电梯、地下停车场等位置都设置了摄像头，监控中心值班员在安全监控中心安全监控中心24小时对小区内各个监控点进行全面监视，并通过录像小时对小区内各个监控点进行全面监视，并通过录像记录。小区闭路监控系统可以有效监控小区的状况，使异常情况可以记录。小区闭路监控系统可以有效监控小区的状况，使异常情况可以随时发现，即时处理，时刻维护小区的安全。随时发现，即时处理，时刻维护小区的安全。n 五、周界报警系统五、周界报警系统九、开元盛世华城小区智能化安全管理措施九、开元盛世华城小区智能化安全管理措施n 小区周边围墙上安装有红外线感应报警系统，一旦有非法入侵者

29、越墙而入，系统将发出报警信号，同时围墙上摄像机可以瞬时抓拍到入侵者，记录下非法入侵者的翻越地点、行动路线，收到警报的监控中心和巡查保安将快速出击处理，周界报警系统是小区四周围墙上一道看不见的安全报警屏障。n 六、24小时巡逻和电子巡更系统n 小区护卫员将实行24小时定时定点巡查，并且护卫员巡查将配备电子巡更系统，电子巡更使巡更的信息即时上传监控中心，可以使监控中心随时查询护卫人员的巡更路线、到达地点，到达时间，有效保证了小区安全巡查的严密性，尽量避免了由于巡查漏失而造成的安全隐患n 七、对车辆实现严格的出入管理n 小区设有车辆出入管理系统，在车辆进出口设有道闸和摄像头，并且有护卫员24小时值班

30、，业主的小汽车、摩托车、电动车等车辆可凭智九、开元盛世华城小区智能化安全管理措施九、开元盛世华城小区智能化安全管理措施n 能卡感应开启道闸进出；来访车辆须在入口登记来访信息和身份、领n 取车辆临时智能卡进出。车辆出入管理系统有车辆图象对比功能，可供比对出入车辆是否一致。严格的车辆出入口管理，不但有效杜绝闲杂车辆的驶入，并且可以大大提高业主车辆的安全。n 八、其他安全管理措施n 物业服务中心将严格执行有关安全管理的规约，加强消防安全管理，强化对租住户的登记和管理，探索和完善更有效的管理模式，积极和社区、治安管理部门、消防等安全管理单位协调沟通，同时，定期开展小区安全管理的宣传教育，努力提高广大业主“安全第一，人人有责”的意识，发动业主群策群力，不断寻求增强安全的新方法新措施，力争把本小区建设为安全示范小区。