第四章-物业管理法规课件.ppt

1、国家机关法人 企业法人集体主体其他法人非法人团体(二) 物业管理法的概念 一、物业管理法的概念规划、指导、协调与服务检查、监督、控制与调节案例 业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。 请问： 此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。案例分析： 物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。 中华人民共和国民法通则第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措

2、施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。 在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。案例： 业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？ 小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。请问： 物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办? 物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主

3、不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。 原因有以下三个： 1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。 2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。 物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合

4、同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。 第三节 物业管理主要法规介绍 一、 物业管理条例 中华人民共和国国务院令第379号，（ 2003年6月8日，经国务院第9次常务会议通过并公布，自2003年9月1日起施行） 二、中华人民共和国物权法 中华人民共和国主席令第 62号（2007年3月16日，自2007年10月1日起施行） 三、关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知 建质2008133号 四、住宅室内装饰装修管理办法建设部第110号部令（

5、2002年3月5日颁布，2002年5月1日实施）案例 业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。 请问，购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？案例分析： 并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系.应当顾及相邻各方的利益，

6、以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。 五、房屋建筑工程质量保修办法（建设部第80号部令，2000年6月30日颁布并实施） 六、物业服务企业资质管理办法 （建设部第164号部令，2004年3月17日颁布，2007年10月30日修改） 七、前期物业管理招标投标管理暂行办法（建设部“建住房2003130号”文件，2003年6月26日颁布，2003年9月1日起实施）案例案例 某住宅物业项目总建筑面积29万，可收费面积26万。现将该项目的物业管理公开招标。某物业服务企业管理高层建筑20万、多层建筑20万、别墅4万。某物业服务企业对该项目投标做了一个物业服务费成本（支出）核算，包括以下

7、项目： （一）人员工资奖金及福利（1.分管此项目的副总经理工资、2、项目经理工资、3.项目员工年终绩效奖金）（二）补充养老金 （三）公共区域维修保养费用 （四）工程保修费用 （五）管理区域保洁材料费用 （六）管理区域装修垃圾清运费用 （七）项目履约保证金 （八）公共部位公共设施责任保险费用 （九）固定资产折旧费用 （十）公共秩序维护费用 （十一）对社会的爱心捐赠费用。问题问题 1、按物业服务企业资质管理要求，何种资质等级的物业服务企业具备该项目投标资格？ 2、从该企业目前管理的物业类型和面积看，符合哪一级物业服务企业资质等级的相应要求？ 答题要点 问题1、一、二级物业服务企业。 问题2、该公司

8、符合二、三级物业服务企业资质要求 八、住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部部令第165号，2007年12月4日颁布，2008年2月1日起施行） 1、住宅专项维修资金的使用原则 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 2、专项维修资金缴存标准 根据建设部和财政部联合下发的并于2008年2月1日开始执行的住宅专项维修资金管理办法，交存标准：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至

9、8%。 3、专项维修资金交存时间 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。 未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。 九、物业服务定价成本监审办法（国家发改委、建设部“发改价格20072285号”，2007年9月10日颁布，2007年10月1日施行） 物业服务定价成本的构成： 人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费公摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。 十、物业服务收费明码

10、标价规定（国家改革发展委员会、建设部“发改价检20041428号”文件，2004年7月19日颁布，2004年10月1日起施行） 十一物业服务收费管理办法（国家发展改革委员会、建设部“发改价格20031864号”文件，2003年11月13日颁布，2004年1月1日起实施） 十二、地区法规 1、广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法 2、关于梧州市物业管理服务收费的批复(梧价格字201092号) 案例案例 某住宅物业的部分业主，因外墙渗水、供暖不足、物业配套等问题，多次与开发建设单位、物业服务企业交涉，未有结果后，遂以串联协商、互相选举等方式自行组建了临时业主委员会。临时业主委员会与建设单位、物业

11、企业经几轮谈判，上述问题仍未解决。临时业主委员会协商决定：业主集体拒缴物业服务费，“炒掉”现物业服务企业，另聘新物业服务企业，同时，邀请媒体介入。决定公告后，广大业主积极响应，开始集体拒缴物管费，新物管也以协议方式选定，经媒体报道后，社会和业主反映强烈，部分业主开始围堵售楼处和物管办公室。 1、据本案例提供的材料，依照现行法规和物业管理服务操作要求，列举本案例中的违规之处，并作说明。 2、如果您是该项目物管处的经理，您将如何化解当前面临的问题？问题问题 1、据本案例提供的材料，依照现行法规和物业管理服务操作要求，列举本案例中的违规之处，并作说明。 2、如果您是该项目物管处的经理，您将如何化解当

12、前面临的问题？答题要点答题要点 问题1本案例中的违规之处有： 1、“业主投诉，物业服务企业没按物业管理投诉程序处理”接诉是违规的。（违反了物业服务合同的约定，物业服务企业应承担自己的义务，积极协助业主解决投诉，不能对业主的投诉推诿、搪塞） 2、“部分业主以串联协商、互选等方式自行建立临时委员会”，程序不合法。（此行为不符合业主大会和业主委员会指导规则有关业主大会和业主委员会成立的规定） 3、临时委员会协商决定“业主集体拒缴物业服务费，炒掉现物管公司” 4、以协议方式选定新物管 5、部分业主围堵售楼处和物管处办公室 问题二 对存在的问题逐一沟通。 外墙漏水，如果是开发商所造房屋质量问题，应由开发

13、商彻底主动为业主解决。 针对供暖不足根源，有目的沟通协调，解决这一问题。如果开发商不配合，可跟政府相关部门汇报沟通，让政府部门责令开发商解决供暖问题。 与临时业主委员会沟通，与政府沟通，按照相关法律法规的规定，让该小区选举业主委员会，使临时业主委员会合法化。 对新的物业服务企业的违法行为，应建议政府相关部门责令其退出或撤销其资质。 与媒体沟通做朋友，营造良好的舆论氛围，塑良好形象我不用电梯我可以不交费？我不用电梯我可以不交费？ 案例：李先生住在某小区一幢高层公寓的三楼。由于楼层低，李先生平时极少乘电梯，可电梯费却要照交不误。李先生向物业管理公司提出，自己以后不再使用电梯，也不交电梯费，物业公司

14、予以拒绝。李先生有些想不通：我不乘坐电梯，就不会产生费用，为什么还必须缴纳电梯费？ 回答要点： 物权法规定：“建筑物区分所有权”是物权法中新规定的一个权利。简单地说，这项权利的内容就是业主对建筑物专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权。建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，都属于业主共有。 案件中所提及的电梯，就是业主共有的公用设施之一。物权法第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。 电梯费不仅仅是乘坐电梯的费用，还包括因日常维护等产生的费用，李先生作为业主之一，对电梯享有共有和共同管理的权利，同时必须承担对共有财产养护的义务。以“不乘坐电梯”这种放弃权利的形式，不履行交费义务，是不符合物权法规定的。