基于项目开发全周期的“投资拓展”主题-公开市场土课件.pptx

1、“项目总及投资总培训项目总及投资总培训”【基于项目开发全周期的【基于项目开发全周期的“投资拓展投资拓展”主题】主题】土地投资模式讲解土地投资模式讲解目录目录 常见的买地模式 勾地等意向性开发 土地一级开发 经济效益指标及成本构成 土地使用权转让 股权转让 投资相关知识分享XXXX企业获取土地模式直接招一级开 拍挂发过户股权收意向性三旧改其他衍 购拿地造生类型1常见买地模式常见买地模式签约主体签约主体尚未成立新的项目公 司，用股东公司参与 竞买的，先签订成 交确认书待项目公 司成立后再签署国 有土地使用权出让合 同 (注意：涉及签 订变更协议的，应在 报名竞买时说明清楚，以防涉及转让产生税费的风

2、险)。土地闲置土地闲置在合同里需明确项目 交地时间、动工时间、 竣工时间，需特别防 范因土地闲置造成的 损失。地价款支付时间地价款支付时间地价款的支付需与土 地交付挂钩，争取地 价款能分期支付（注 意未交清地价款而先 行动工的，需与政府 谈定未办理国土证先 行报建的手续）。1常见买地模式常见买地模式直接招拍直接招拍挂挂XXXX一级开发流程图政府公开选择合作方政府公开选择合作方确定确定合合作作方后方后签签 署土地储备合同署土地储备合同甲方办理征甲方办理征地地农转用手农转用手续续及进行征地拆迁补偿及进行征地拆迁补偿乙方投入土地乙方投入土地储备资金储备资金谈定一级开发谈定一级开发 协议协议项目研究评

3、估项目研究评估完成土地收储后完成土地收储后 将土地公开出让将土地公开出让竞买人报名竞买，竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款竞得后缴纳地价款甲方返还乙方投资款甲方返还乙方投资款产生溢价的，产生溢价的，对溢价进行对溢价进行 分配、使用分配、使用合同 签订 阶段土储 实施 阶段土地 出让 阶段资金 返还 阶段1常见买地模式常见买地模式土地一级开土地一级开发发合作合作 适用范围适用范围政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件，或土地 的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作的，企业直接与政 府签署意向性的项目投资开发协议书，并交纳一定数额的诚意金（或保证金）。政府：办妥土

4、地征地农转用报批手续、完成 征地拆迁工作、完善市政配套设施后，将土 地在一定期限内分期招拍挂出让 。企业：以一定的价格条件报名参与土地竞买， 并在竞得土地后进行项目的开发建设企业缴纳企业缴纳 保证金保证金保证金需要银行托管。1常见买地模式常见买地模式意向性拿意向性拿地地XXXX1常见买地模式常见买地模式土地使用权转土地使用权转让让注意注意：成本、税费、审查、用地条件股权收购对价股权转让价款目标公司债务土方等工程费用拆迁补偿费用1常见买地模式常见买地模式股权收股权收购购重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款 支付XXXX1、双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益；2、对方以土地作价入股，

5、我司投入后期 开发费用，按约定 比例分配收益；3、对方以土地入股，部分变现，合作开发.1常见买地模式常见买地模式合作开合作开发发企业参与三旧改造的模式企业参与三旧改造的模式自行改造主体自行改造主体吸收房开企业参与吸收房开企业参与政府统一政府统一 收储后出让收储后出让收购改造收购改造。1常见买地模常见买地模式式三旧改三旧改造造企业直接参与旧改企业直接参与旧改XXXX目录目录 常见的买地模式 勾地等意向性开发 土地一级开发 经济效益指标及成本构成 土地使用权转让 股权转让 投资相关知识分享2 勾地等意向性开勾地等意向性开发发勾地协议勾地协议 需确立的需确立的 实体内容实体内容勾地协议勾地协议 解读

6、解读土地出让土地出让 相关条件相关条件 的设置的设置如何进如何进 行土地现行土地现 场勘查场勘查XXXX2 勾地等意向性开发勾地等意向性开发勾地协议需确立的实体内容勾地协议需确立的实体内容地块完成报批等合法手续、形成净地、完成的地块 外围基础设施建设及地块平整、规划条件、规费优惠 建好围墙、约定出让起始价上线、地块出让时间等。注意：保证金（或诚意金）需银行托管，规避存 在协议出让的法律风险。2 勾地等意向性开发勾地等意向性开发勾地协议解读勾地协议解读案例：XX湘潭天易项目XXXX2 勾地等意向性开发勾地等意向性开发土地出让相关条件的设置土地出让相关条件的设置项目经常设置的条件：项目经常设置的条

7、件： 竞买企业的开发资质 竞买企业的资金证明 竞买企业以往的开发经验（或纳税经验） 竞买保证金的数额、地价款的支付时间 开竣工时间 带规划方案出让 开发企业驰名商标（或企业在全国的排名） 土地交付条件 政府行政干预等2 勾地等意向性开发勾地等意向性开发 案例分享XXXX2 勾地等意向性开发勾地等意向性开发如何进行土地现场勘查如何进行土地现场勘查现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害等几个方面考虑。链接：土地勘查工作指引目录目录 常见的买地模式 勾地等意向性开发 土地一级开发 经济效益指标及成本构成 土地使用权转让 股权转让 投资相关知识分享XXXX3土地一级开发

8、整理土地一级开发整理 土地一级开发土地一级开发是将土地由毛地变成净地的过程，采用“政府主导、 企业参与、市场运作”的方式注意：注意：分清分清土地一级开土地一级开发发和和项项目目二级二级开开发发的的区区别，别，界界定清定清一一级开级开发发和二和二级开发的主体、权利、级开发的主体、权利、义义务、务、资资金等金等方方面面,避避免免关联关联交交易易.3土地一级开发整理土地一级开发整理一级开发的目的一级开发的目的弥补政府财政不足，加快土地整理力度把控土地出让的节奏，将各项开发工作 前置完成提高土地获取的把握获取大型项目的有效方式最好采用公开招商或招标，签约主体原则上为市、县或土地储备机构XXXX3土地一

9、级开发整理土地一级开发整理 出让规划调整(含土规、城规、林规)征地、拆迁补偿、外围基 础设施建设、土地平整一级开发的几大节点一级开发的几大节点指标、农转用（林转用)报批、征收报批重点关注：土规、林地、指标、土地现状等3土地一级开发整理土地一级开发整理重点关注重点关注 要素要素是否有足够指标是否符合土规土地一级开发的合法性审查土地一级开发的合法性审查注意：农转用解决用 地性质的调整，征收 报批解决土地权属的 调整，区别农转用、 征收报批与土地现状、 建设用地、国有用地其它调查的要点 详见“投资分析 报告中的尽职调 查专项评估报告 ”XXXX土土 地地 利利 用用 总总 体体 规规 划划 制制度度

10、1、土地利用总体规划包含的内容、土地利用总体规划包含的内容县级以上土地利用总体县级以上土地利用总体规规划划乡镇土地利用总体规划乡镇土地利用总体规划上一轮规划实施的评价；土地利 用现状；土地利用远期目标和近 期目标；土地利用结构和布局；规划指标的分解；环境影响评价；土规实施的保障措施；土地利用 现状图和土地利用总体规划图； 划定基本农田保护区、土地开垦 区、建设用地区和禁止开垦区等规划目标；乡（镇）土地利用规划目标；乡（镇）土地利用总总 体规划图；允许建设区、限体规划图；允许建设区、限制建制建 设区、禁止建设区的范围、设区、禁止建设区的范围、确定确定 用地规则及每一块土地的用地规则及每一块土地的

11、用途；用途； 环境影响评价；划定基环境影响评价；划定基本农田保本农田保 护区、土地开垦区、护区、土地开垦区、建设用地区建设用地区 和禁止开垦区等。和禁止开垦区等。3土地一级开发整土地一级开发整理理合法性审合法性审查查3土地一级开发整土地一级开发整理理合法性审合法性审查查土土 地地 利利 用用 总总 体体 规规 划划 制制度度2、审批权限：、审批权限：土地利用总体规划实行分级审批。全国土地利用总体规划省土地利用总体规划省人民政府所在地的市人口在一百万以上的城市国务院指定的城市乡（镇）土地利用总体规划国务院国务院省自治区直辖市人民政府省自治区直辖市人民政府省政府授权设区的市、省政府授权设区的市、

12、自治州人民政府自治州人民政府其他城市土地利用总体规划XXXX3土地一级开发整土地一级开发整理理合法性审合法性审查查城城 乡乡 规规 划划 制制度度1、城乡规划的主要类型、城乡规划的主要类型由国务院城乡规 划主管部门会同 国务院有关部门 组织编制，用于 指导省域城镇体 系规划、城市总 体规划的编制。 由国务院审批。内容包括城镇空间 布局和规模控制， 重大基础设施的布 局，为保护生态环 境、资源等需要严 格控制的区域，由 省、自治区政府编制后报国务院审批。城市人民政府报省自治区人民政府审批。省域城镇省域城镇 体系规划体系规划城市总体规划城市总体规划直辖市的报国务院审 批。省自治区人民政 府所在地的

13、城市以及 国务院确定的城市， 由省自治区人民政府 审查同意后报国务院 审批。其他城市，由镇总体镇总体 规划规划由县人民政府组 织编制县政府所 在镇的总体规划， 报上一级人民政 府审批。其他镇 的总体规划由镇 人民政府组织编 制，报上一级人 民政府审批 。全国城镇全国城镇 体系规划体系规划城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和 修建性详细规划。3土地一级开发整土地一级开发整理理合法性审合法性审查查城城 乡乡 规规 划划 制制度度2、城市总体规划、镇总、城市总体规划、镇总体体规划规划与与其他其他规规划之划之间间的关系的关系1.编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批

14、准后，报本级人 大常委会和上一级人民政府备案；2.镇人民政府根据镇总体规划要求组织编制镇的控制性详细规划 报上一级人民政府审批3.县人民政府所在地镇的控制性详细规划，则由县人民政府批准后 报本级人大常委会和上一级人民政府备案。城市、县政府规划部门和镇人民政府可以组织编制重要 地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制 性详细规划。不得超过土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用 地规模。与各级土地利与各级土地利必须与土地利用总体规划相衔接，其中建设用地规模用总体规划用总体规划与修建性与修建性 详细规划详细规划与控制性与控制性 详细规划详细规划XXXX建设用地审查报批建设用地审查报批是指将现

15、状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的是指国家为了公共利益的需要，强制取 得土地所有权人（或土地使用权人）的建建 设设 用用 地地 审审查查 审批权限转为建设用地的行为 。 土地，并依法给予补偿的行为 。报报 批批 制制度度农用地转用农用地转用土地征用土地征用填海、围海、海域使用权证、审批流程3土地一级开发整土地一级开发整理理合法性审合法性审查查建建 设设 用用 地地 审审 查查 报报 批批 制制度度林地手续问题防护林和特种用途林1、分国家、省级、市县级，各级的重点防护林和特种用途林由相应级别的人民政府批准后公布 ；2、涉及到改变为其它林种的，需经原批准机关同意。林地占用审批程序1、用地单

16、位应当向县级以上政府林业主管部门提出用地申请，经省级以上 林业主管部门审核同意后，预交森林植被恢复费 ；2、由省级政府林业主管部门审核（防护林或特种用途林10公顷以上的， 用材林、经济林、薪炭林及其采伐迹地35公顷以上的，其他林地70公顷以 上的，由国务院林业主管部门审核 ）。3、用地单位向林地所在地的县级以上地方人民政府林业主管部门或者国务院林业主管部门申请林木采伐许可证。3土地一级开发整土地一级开发整理理合法性审合法性审查查XXXX征征 地地 补补 偿偿 制制度度1、征地补偿的程序、征地补偿的程序（2）征地补偿）征地补偿登记登记（1）征地公告）征地公告市、县人民政府应当自收到征地方案批准文

17、件之日起10个工作日内， 在被征用土地所在地的乡、镇范围内公告，公告的内容包括批准征 地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标 准、农业人员安置办法和办理征地补偿登记的期限和地点等被征用土地的所有权人、使用权人应在公告期限内到公 告指定的土地行政主管部门办理征地补偿登记（3）拟定征）拟定征 地补偿、安置地补偿、安置 方案并公告方案并公告由市县人民政府土地行政主管部门组织实施，向农村集体集体经济组织和农民支付土地补偿费、（5）组织实施）组织实施地上附着物和青苗补偿费，并落实需要安置农业 人口的安置途径，并款项的支付进行监督。市、县人民政府土地行政主管部门根据土地征用方案， 会同

18、有关部门拟定征地补偿、安置方案并在乡镇、村 予以公告，听取村集体经济组织及农民的意见 （有不 同意见的应举行听证）（4）批准）批准征地补偿、安置方案确定后，市、县人民政府土地 行政主管部门将方案报市、县人民政府审批3土地一级开发整土地一级开发整理理合法性审合法性审查查2、征地补偿费用的构成、征地补偿费用的构成地上附属物地上附属物 及青苗补助费及青苗补助费征地房屋征地房屋 拆迁补偿费拆迁补偿费土地补偿费土地补偿费和安置补助费和安置补助费征征 地地 补补 偿偿 制制度度按前三年土地年按前三年土地年 均产值的均产值的30倍计倍计 算（产值倍数算（产值倍数 法），也可按片法），也可按片 区综合地价法计

19、区综合地价法计 算（各省制定省算（各省制定省 域内各市县征地域内各市县征地 区片综合地价，区片综合地价， 报省级人民政府报省级人民政府 批准后公布）批准后公布）按各按各 地政地政 府规府规 定价定价 格进格进 行补行补 偿。偿。包括房产评估价格包括房产评估价格 和房屋装修装饰的和房屋装修装饰的 补偿金额，如被拆补偿金额，如被拆 迁人通过调换产权迁人通过调换产权 房屋的房屋的方方式补式补偿偿的，的， 被拆房屋与调换房被拆房屋与调换房 屋之间的差价则须屋之间的差价则须 补偿（补偿（多多退少退少补补）。）。 计算标准由计算标准由地方政府制定地方政府制定包括搬迁补包括搬迁补 助费、临时助费、临时 安置

20、补助费安置补助费 以及非住宅以及非住宅 房屋停产、房屋停产、 停业造成的停业造成的 损失赔偿费损失赔偿费预留集体经预留集体经 济发展用地济发展用地在经济发达地区在经济发达地区 或城乡结合部去，或城乡结合部去， 可按规划用途预可按规划用途预 留一定比例的国留一定比例的国 有土地，确定给有土地，确定给 被征地的农村集被征地的农村集 体经济组织使用，体经济组织使用， 发展农业生产或发展农业生产或 从事多种经营。从事多种经营。 广东预留比例为广东预留比例为 10-15%。房屋拆房屋拆 迁安置费迁安置费3土地一级开发整土地一级开发整理理合法性审合法性审查查XXXX土地报批费用的构成土地报批费用的构成征地

21、管征地管理费理费建建设设耕地开垦费耕地开垦费项项 目目 用用 地地 报报 批批 收收费费分批次农用地 转用占用耕地 时，实行先补 后占的，可用耕地储备指标作为补充耕地， 不再缴纳耕地 开垦费；未实 行先补后占， 需使用上级政 府储备的耕地 指标的，在申 请办理转用手 续时缴纳耕地 开垦费新增建设用新增建设用 地有偿使用费地有偿使用费国 务 院 或 省 级 人 民 政 府 在 批 准 农 用 地转用、征用土地时， 向取得出让 等有有偿使 用方式的新 增建设用地 的县、市人 民政府收取 的平均土地 纯收益县以上人民政 府土地管理部 门受用地单位 委托，采用包 干方式统一负 责、组织、办 理各类建设

22、项 目征用土地的 有关事宜，由 用地单位在征 地费总额的基 础上交一定比 例支付的管理 费用水利建水利建 设基金设基金新菜地开新菜地开发发耕地耕地建设基金建设基金占用税占用税从地方 征用城市郊收取的 区菜地（不政府性 含县城、建基金和 制镇和工矿行政事 区，连续三业性收 年以上常年费收入 种菜或者养中提取 殖鱼、虾等 3%作为 的商品菜地 水 利 建 和 精 养 鱼设 基 金 塘 ）， 用 地（即征征 单位须缴纳地管理地管理 新菜地开发费的费的3%） 建设基金占用耕地 建房或者 从事非农 业建设的 单位或者 个人，应 缴纳耕地 占用税。 但学校、 幼儿园、 医院可以 免交3土地一级开发整土地一

23、级开发整理理合法性审合法性审查查土土 地地 使使 用用 权权 出出 让让制制 度度国有土地的划拨国有土地的划拨划拨不是土地出让的一种方式，是指县市人民政府乙方按批准，在土地使用 者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用权无偿交给土地使用者的行为 。划拨的适用条件国家机关 用地和军 事用地城市基础设 施用地和公 益事业用地国家重点扶 持的能源、 交通、水利 等项目用地法律、行政 法规规定的 其他用地2001年划拨用地目录规定由18类具体用地类型可以划拨。划拨用地与招拍挂用地的区别。3土地一级开发整土地一级开发整理理合法性审合法性审查查XXXX土土 地地 使使 用用 权权 出出 让让 制制度度土地

24、出让收支的管理土地出让收支的管理土地出让收支土地出让收支管理管理土地出让的总成交 价款（不含契税）转让划拨土地 的补缴地价款抵押划拨土地的补缴地价款转让房改房经适 房的补缴地价款变更出让合同 补缴的地价款国有土地租赁收入出租划拨土地上 缴的土地收益划拨土地收取的 征地补偿费用上述收入全部纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一 律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”管 理。在地方国库中设立专项（即登记簿），专门核算土地出让收入和支出情况。可由市县财政部门征收， 也可由土地管理部门征收3土地一级开发整土地一级开发整理理合法性审合法性审查查土地出让收入的支

25、出管理土地出让收入的支出管理支出用途支出用途土地开发支出土地开发支出支农支出支农支出土土征地和拆迁征地和拆迁地地补偿支出补偿支出使使包括土地用用补偿费、权权安置补助出出费、地上让让附着物和青苗补偿制制费、拆迁度度补偿费含出让土地涉供水、供电、 供气、排水、 通讯、照明、 土地平整等基 础设施建设支 出，以及需支 付的银行贷款 本息等支出用于保持被及的相关道路、征地农民原有生活水平 补贴支出、 补助被征地 农民社会保 障支出、农 业土地开发 支出以及农 村基础设施 建设支出。其它支出其它支出城市建设城市建设 支支出出完善国有土地 使用功能的配 套设施建设以 及城市基础设 施建设支出。 具体包括：

26、城 市道路、桥涵、 公共绿地、公 共厕所、消防 设施等基础设 施建设支出包括土地出让 业务费、缴纳 新增建设用地 有偿使用费、 国有土地收益 基金支出、城 镇廉租住房保 障支出以及支 付破产或改制 国有企业职工 安置费用等3土地一级开发整土地一级开发整理理合法性审合法性审查查XXXX3土地一级开发整理土地一级开发整理投资款严格控制，直接支付给相关权利人投资款采用专户共管，专款专用投资款必须由政府包干，包费用 包完成期限支付原则支付原则土地一级开发投资款支付原则土地一级开发投资款支付原则投资款的构成，包含案例分享案例分享3土地一级开发整理土地一级开发整理土地一级开发首期用地出让前需完成的工作土地

27、一级开发首期用地出让前需完成的工作完成地块的征收，并沿红线建好围墙（关注重点：毛地、净地、生地、熟地）临水、临电、临设、临时施工道路已接至首期用地红线边缘确立好水电污等市政配套方案，并签订好实体协议 完成地块的土方平整、钻探等前期工作完成规划及建筑方案的报批工作，完成开工前的各项图纸XXXX3土地一级开发整理土地一级开发整理一级开发土地出让溢价的处理一级开发土地出让溢价的处理土地出让价款的构成，包含了解包干价、基准地价、分成 临界点、评估价、出让起始价 底价、成交价溢价款分配溢价处理溢价处理重点关注重点关注.溢价款的返还主体和投入使用 主体 溢价款使用与成本、税收之间的关系 溢价款返还的方式与

28、风险把控案例分享案例分享3土地一级开发整理土地一级开发整理一级开发需确定的实体内容一级开发需确定的实体内容包干价款的构成，不要遗漏任何元素投资款的支付条件需前置完成的工作做好征地、交地分期出让进度图溢价款的处理方案风险把控及违约处理地价、税费的优惠项目规划要点其它(注意政府后期用地涨价、投资款不返还、相关承诺不履行等行为）XXXX3土地一级开发整理土地一级开发整理合同签订阶段合同签订阶段土储实施阶段土储实施阶段土地出让阶段土地出让阶段资金返还阶段资金返还阶段总结一级开发的流程及各环节要点总结一级开发的流程及各环节要点目录目录 常见的买地模式 勾地等意向性开发 土地一级开发 经济效益指标及成本构

29、成 土地使用权转让 股权转让 投资相关知识分享XXXX4 经济效益指标及成本构经济效益指标及成本构成成1.重点关注的几项效益指标净利润率净利润率净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标，是扣除所有成本、费 用和企业所得税后的利润率。净利润率 = （净利润额 销售金额）100%净利润额=销售金额 土地成本开发成本营业税金及附加土地增值税 销管费用所得税4 经济效益指标及成本构经济效益指标及成本构成成1.重点关注的几项效益指标毛利润率毛利润率毛利润率是毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售 成本的差毛利润率 = （毛利润额 销售金额）100%毛利润额=销售金额 土地成本开发成本营业税金及

30、附加土地增值税XXXX4 经济效益指标及成本构经济效益指标及成本构成成1.重点关注的几项效益指标土地成本获利倍数土地成本获利倍数土地成本获利倍数是指项目净利润额与土地成本的倍数关系，反映 土地的盈利能力，即投入1块钱土地款能获取多少元的净利润额。土地成本获利倍数 = 净利润额 土地成本4 经济效益指标及成本构经济效益指标及成本构成成1.重点关注的几项效益指标自有资金投资回报率自有资金投资回报率自有资金投资回报率是指企业从一项投资性商业活动中自有资金 得到的经济回报。反映企业在投资项目中自有资金的经济回报水平自有资金投资回报率 = （净利润额 自有资金）100%项目投资总额=自有资金+筹集资金+

31、销售回笼再投入自有资金是指集团所投入的款项合计，一般包括土地款、公司注册资 本、开发报建费用。当自有资金投入达到项目投资总额的35-50%时 可申请开发贷款（筹集资金）。XXXX4 经济效益指标及成本构经济效益指标及成本构成成1.重点关注的几项效益指标首年资金回笼率首年资金回笼率首年资金回笼率是计算目标地块首年销售回笼与集团投入资金的对比情 况首年资金回笼率 = （首年销售金额 集团投入资金）1004 经济效益指标及成本构经济效益指标及成本构成成成本构成成本构成1.土地土地成本成本2.开发开发成本成本3.营业营业 税及附税及附 加加4.土土 地增地增 值税值税5.销销 管费管费 用用6.所所

32、得税得税毛利润额毛利润额=销售收入销售收入-1-2-3-4净利润额净利润额=销售收入销售收入-1-2-3-4-5-6XXXX4 经济效益指标及成本构经济效益指标及成本构成成1土地成本土地成本土地成本由地价款、契税、交易服务费等构成（包括红线外所涉 及的代征土地费用） ，其中契税为土地成交价的3%-4%；交易服务 费各地不同，一般均设有上限，如东莞上限为9.8万。2开发成本开发成本开发成本包括：前期工程费、土建工程费、机电安装费、精简装 修费基础设施配套费（包括红线外代建工程所涉及的费用，若有）、 项目管理费、财务费用（利息成本）。4 经济效益指标及成本构经济效益指标及成本构成成（3）营业税及附加营业税及附加营业税及附加包括营业税、城建税、教育附加。其中营业税为销售 收入的5%，城建税为营业税的37%，教育附加为营业税的3%；合 计约为销售收入的5.5%。（4）土地增值税土地增值税土地增值税分为预征与实际结算两部分，预征税率为：别墅销售 收入的3%，洋房销售收入的1%，实际结算按公式计算，具体为：土 地增值税=（销售收入-（土地成本+开发成本）120%-营业税及附 加-销管费用-财务费用）对应增值税率-速扣系数。约为销售收入的 5-10%XXXX