邻里纠纷与车位归属之争PPT课件.pptx

1、邻里纠纷与车位归属邻里纠纷与车位归属一、邻里关系的法律解读一、邻里关系的法律解读 俗话说：“远亲不如近邻，近邻不如对门。”邻里关系是人们生活中谁都会碰到的一种普遍关系。一个人只要不离群索居，总要在街坊村落之中或左邻右舍之间同其他人和其他家庭发生邻里关系。自古以来，中华民族就有邻里互助互爱的良好风尚。2022-5-261 然而，在当下的社会生活中，有的邻居间因为宅基地、通风、采光、通行、用水、排水、噪音、环境卫生等事情互不相让、争吵不休，甚至大动肝火、辱骂斗殴，导致邻里关系极度紧张。2022-5-262我国物权法第84条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则

2、，正确处理相邻关系。相邻关系，是指不动产的相邻方在行使权利时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。在相邻关系中，一方不动产权利人权利的扩张，意味着另一方不动产权利人权利的使用与享受的限缩。权利扩张或限缩的“度” 均止于容忍义务， 容忍义务是相邻权扩张与限制的基点。邻里纠纷不仅影响人情往来，还牵扯到法律关系，若是没有得以妥善解决，不仅会影响邻里之间的和谐关系，甚至会“对簿公堂”。当纠纷无法通过协商来解决的时候，只能拿起法律武器来维护自己的合法权益。下面将要介绍常见的邻里纠纷，来供大家学习。（一）楼上漏水（一）楼上漏水 楼下遭殃楼下遭殃 1、基本案情 2022-5-2632014年

3、9月，原告发现家中阳台及相邻房间积水、地板遭水浸泡，导致地板多处翘裂，墙面、橱柜发霉，经物业公司勘查为被告改动阳台公共下水管道，加装弯头，其中在天花板处的弯头堵塞，致使原告阳台下水管道倒泛水，灌入阳台和房间，造成原告损失。因双方协商未果，遂涉讼。2022-5-2642、判决结果就本案原告家中因阳台及房间遭水浸泡，导致地板、踢脚线多处翘裂，墙面、门框、橱柜多处发霉的情况，法院认为，原告房屋的受损主要因被告私自改动阳台公共下水管道，加装的弯头堵塞后，致使原告的阳台下水管道倒泛水所致，二者之间存在因果关系，故被告应当对原告房屋的阳台及房间遭水浸泡引起的损失承担赔偿责任，赔偿原告3，473元。3、律师

4、说法根据物权法第84条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。侵权责任法第15条规定：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（六）赔偿损失；在本案中，被告违反了物权法和物业管理规定，给相邻方造成妨碍和损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。所以，被告除赔偿原告造成的损失外，还应当修理自家阳台的公共下水管道，消除使原告家遭受被水浸泡的危险状态。温馨提示：受损害方应当对遭受的损失承担举证责任，如对房屋受损部分进行鉴定，对房屋的维修费用估价等，而不是没有根据的“漫天要价”。2022-5-265（二）楼层过高

5、（二）楼层过高 遮挡阳光遮挡阳光 城市里的高层建筑物越来越多，然而由此引发的采光、日照等问题变多。一方因采光问题而苦不堪言，另一方确认为所建房屋经过审批，符合建筑规划的标准。此问题可从物权法里寻求解决之道。1、基本案情原告所居住是花园小区11幢房屋，与被告房地产公司开发的幸福城小区项目相毗邻。幸福城小区所建楼房有32层，原告居住的房屋与原来相比日照时间明显缩短，导致日常支出增加，环境遭到破坏、身心受到影响、所住房屋贬值。现请求法院依法判决被告房地产公司赔偿或补偿原告因采光权受到侵害而导致的影响视觉卫生、房屋贬损以及由此而产生的取暖、照明等额外费用等损失1万元。2022-5-2662022-5-

6、2672、判决结果 法院认为，原告其提出日照、采光权受到侵害、视觉卫生受到影响、房屋价值贬损以及由此产生取暖、照明等损失而应由被告赔偿或补偿1万元的诉讼请求，理由不足，不予支持。 3、律师说法 基于相邻关系制度的固有功能，相邻建筑物的所有人或者利用人之间负有一定的容忍义务。若所建造的建筑物违反国家有关建设工程建设标准的，则视为超出了社会一般人的容忍限度，受害人可以主张损害赔偿；反之，符合国家建设标准的，即使对相邻建筑的日照、采光造成一定程度的减少，也应视为未超出容忍限度，相邻建筑物的所有人或利用人负有容忍义务。 根据物权法第89条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的

7、通风、采光和日照。中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范的中规定“住宅日照标准为大寒日满窗日照不低于2小时”， 所以，只有违反国家建设标准的，才能认定为侵害了他人的日照、采光权。 本案中， 被告提供了日照分析报告书，可以作为认定建筑物符合国家工程建设标准，没有影响原告采光权的基本判断依据，且原告没有提出可以推翻的证据，故法院对原告的诉讼请求没有予以支持。 2022-5-268建筑气候区划,，气侯区气侯区,气候区大城市中小城市大城市中小城市日照标准日大寒日冬至日日照时数(h)231有效日照时间带(h)816915日照时间计算起点底层窗台面住宅建筑日照表2022-5-269 温馨提示：侵犯日

8、照、采光权的责任承担方式只能通过赔偿损失来实现，而当事人不能要求停止侵害、消除妨碍，因为不可能使已经建好的建筑物归于消灭 ，代价太大，只能对受影响的居民通过金钱赔偿来弥补。2022-5-2610（三）、你的地盘（三）、你的地盘 不一定做得了主不一定做得了主因建筑物周围别无通道，只能通过邻地而通行，对此，能否要求通过邻居的土地？同时，相邻一方在什么情况下应该允许对方通过？如果对方造成损失怎么办？1、基本案情原、被告系邻居，两房屋相邻南面宽2.6米的场地是原告唯一通行道路，原告的出入需经过被告浇的水泥场地，之前因原告的汽车、小货车出入被告场地，曾将被告自已浇的水泥场地压坏，致使原、被告产生矛盾。现

9、被告现用石块等将道路堵截，仅让行人及电瓶车出入，致使原告的轿车及货车无法进出，侵害了原告的通行权，原、被告协商无果，故其诉至法院，请求判令被告朱林兴立即清除相邻道路上的障碍，方便通行。2022-5-26112022-5-26122、判决结果法院驳回了原告的诉讼请求3、律师说法 物权法第87条规定：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。第92条规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。 通行权的行使应符合如下条件：第一，为了通行必须利用邻地。“必须”是指自己的建筑物周围没有

10、通道与公共道路连接，不能直接到达公共道路上；或者虽有其他进出通道，但花费较高或非常危险，不方面，比如翻山越岭。第二，邻方必须提供必要的便利，比如容忍对方通过自己的土地或允许在自己的土地上修建一定的通道。第三，利用人应尽量避免造成损害，造成损害的应予以赔偿。这是基于公平原则，为了平衡双方的权利义务关系。2022-5-2613 本案中，原告必须经被告水泥场地出入，被告应提供必要的便利。但原告小货车在被告出资浇注的水泥场地上出入并损坏了被告的水泥场地。该行为不但损害了提供相连通行权的被告的利益，也超出了原告恰当使用被告场地通行权的正当合理性。所以被告让原告的行人及电动车出入，已经是为原告通行提供了必

11、要的便利，故法院驳回其诉讼请求是正确的。 温馨提示：基于相邻关系制度的固有功能，不动产权利人虽负有一定的容忍义务，相邻权利人拥有一定的权利，但这种权利是在合理的范围内行使，以不侵害对方的利益为原则，当逾越此界限时，则为法律所不允许。 2022-5-2614（四）、安装空调纷扰多（四）、安装空调纷扰多1、基本案情（2012）江宁民初字第1572号原告与被告分别系603室、604室房屋业主，603室与604室系同单元同一楼层相邻房屋。被告将空调外机安装至自家墙上，紧邻原告次卧窗户的位置，空调产生气流和噪音对其安静居住和休息造成严重干扰。后关于空调移机的具体位置问题，其与被告沟通无果。现请求依法判决

12、被告立即排除空调室外机对原告的妨碍。2022-5-26152、判决结果法院认为不动产的相邻各方，应当按照方便生活、公平合理等精神，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍。被告不得在604室房屋客厅东侧墙面安装空调室外机，于本判决发生法律效力之日起10日内移除安装在603室房屋次卧室空调室外机位上空调室外机，拆除604室房屋客厅阳台东侧墙面空调支架。3、律师说法 相邻各方对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。相邻一方行使权利时，不得损害另一方的合法利益。原、被告对建筑物的外墙部分不属于各方的专有部分，双方对该部位均不

13、享有专有权，在对其进行合理利用的同时不应妨碍到其他人的合法权益。 本案中，被告在其客厅阳台东侧墙面安装空调室外机，因距离原告房屋阳台和次卧室的窗户过近，空调室外机在工作时，对原告的正常生活确实存在一定影响，且604室阳台东侧墙面并非被告安装空调室外机的唯一可选位置，故法院的判决是正确的。2022-5-2616（五）、装修不当惹邻忧（五）、装修不当惹邻忧当邻居装修自己的房屋时，如果可能威胁到邻居的房屋及人身安全时，能否要求对方立即采取措施，防止危险的发生？还是只能等到实害发生以后，才能请求赔偿？邻居可以因为这种潜在的危险而限制对方在其屋内的装修行为吗？1、基本案情原告与被告系上下楼邻居，被告于2

14、013年11月对其房屋进行装修时拆除了其房屋内卫生间与客厅之间隔断的承重墙、厨房与客厅隔断的承重墙。后在卫生间进门左侧与客厅之间隔断处原墙体部位重新砌一砖厚度墙体，但该两处新砌墙体均不能达到原承重墙作用，对原告造成安全隐患。要求被告将已拆除的卫生间、厨房承重墙恢复原状。2022-5-26172022-5-26182、判决结果法院认为，房屋相邻方应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍的，应当予以排除。判令被告于本判决发生法律效力起一个月内恢复房屋内卫生间进门左右两侧与客厅之间隔断的原承重墙体、厨房进门右侧与客厅隔断的原承重墙体。3、律师说法 物权法第71条

15、规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第83条规定：主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 第91条规定：不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。2022-5-2619根据上述法律规定，可以得出：权利人在建设、施工等行为时，负有不得危及

16、邻居房屋或土地的安全义务；若是权利人没有履行此义务，危及邻居房屋安全的，邻居可要求其采取一定的措施，如采取补救措施或恢复原状。本案中，被告房屋处于大楼底层为改善居住环境在其房内装修本无不可，但其为扩大使用面积拆除了房屋内卫生间进门左右两侧与客厅之间隔断的承重墙体、厨房进门右侧与客厅隔断的承重墙体，虽对卫生间进门左侧与客厅之间隔断处原墙体部位重新砌一砖厚度墙体，在卫生间进门右侧与客厅之间隔断处新砌半砖厚度墙体作简单加固，但均未达到原承重墙作用。三处承重墙体系承受上部墙体荷载及楼面荷载，被告拆改墙体行为影响了楼下房屋结构安全，造成了隐患，危及了包含自家在内及相邻住户的人身、财产安全，应当停止侵害，

17、排除妨碍，故法院的判决是正确的。2022-5-2620二、小区车位的归属二、小区车位的归属随着轿车成为越来越多人的代步工具，人们对车位的需求急剧增加，小区的车位也愈发的紧张起来，围绕小区停车位的纠纷也增多。那么小区内的停车位究竟归属于谁？是全体业主？还是开发商？案例1、基本案情原告与房地产开发公司签订商品房现房买卖合同，该合同约定原告所购商品房所在小区无公共停车场，地上停车管理费小车每月150元。被告系小区物业管理公司。原告认为其使用车位位于小区绿地内，属于业主共有，被告无权出租，故依法提起诉讼，请求依法判决被告返还原告支付的停车费，并不得再向原告收取停车费。判决结果法院经查明，原告所使用的车

18、位是小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位，且已取得公共停车场经营备案证。原告已经实际使用了车位并按照协议约定交纳了停车费用，现原告要求被告返还已交纳的停车费并不得向原告收取停车费的请求，理由不成立，法院驳回了其诉讼请求。2022-5-2621案例2、基本案情原告系小区业主，被告房地产公司系该小区房地产开发企业。2008年2月原告以58800元的价格向被告房地产公司购买位于该小区内的某号地面停车位，并签订地上车位购买协议。后原告认为其使用车位未经规划许可为停车位，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有，被告无权出卖，故依法提起诉讼，请求确认购买协议无效。判决结果法院认为，占有业主共

19、有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有，协议内容违反了中华人民共和国物权法第七十四条第三款的规定，依法认定协议无效。2022-5-26222022-5-2623律师说法物权法第73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用

20、于停放汽车的车位，属于业主共有。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第6条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。2022-5-2624根据法律及司法解释，可以把车位的归属划分为两种类型：第一种是开发商所有。根据物权法第74条第2款可知，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属，由开发商和业主通过合同来确定。在买卖和赠送的情况下，所有权由开发商转为业主；在出租的情况下，业主获得的只是使用权，所有权仍在开发商手里。物权法第34条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立

21、或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第124条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”开发商作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是原始的所有权人。第二种是业主所有。根据物权法第73条和74条第3款及司法解释，第一，占用小区共有的道路或其他场地修建的车位，也包括规划内违规将业主共有部分划为车位的部分，属于业主共有。第二，规划外新增加的车位，只要是占用业主共有的地方，那么新增加的车位归全体业主共有，而不允许房地产开发商或物业公司处分转让。2022-5-2625判断是否属于业主所有的关键，是停车位的占地是

22、否属于业主共有，除了法律明文规定的道路、绿地等，还有需要进一步解释的其他场地。在案例一中，原告使用的车位属于建设用地规划许可证所规划用于停放汽车的车位，并没有占用小区内的绿地，故原告的诉求没得到原告的支持。而在案例二中，经市规划局调查，原告所使用的车位是规划许可之外的为停车位，意味着占用了业主的共有的其他场所，属于业主所有，所以原告的诉求得到了法院的支持。温馨提示：1、业主所有的停车位每月还应不应该缴纳停车费？停车位的收益应该归谁？2、人防工程平时用于停车的，可否予以出售？3、停车位能否适用优先购买权？江苏省物业管理条例第64条规定：在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根

23、据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。 物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。2022-5-2626第65条：物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。第66条规定：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。所以，业主使用共有的停车位，仍然需要缴纳停车费，因为不缴纳停车费会损害其他已购买或承租停车位的业主。停车位的收益首先用于维修住宅，其次补贴物业服务费，最后还有剩余，可分给业主。人民防空工程平时用作停车位的，只能通过租赁的方式而不能通过出售、附赠的方式来约定使用权的归属。车位作为地下建筑物，与房屋同属于不动产的范畴，其承租人享有优先购买权。2022-5-2627