教学课件图片PPT模板.ppt
- 【下载声明】
1. 本站全部试题类文档,若标题没写含答案,则无答案;标题注明含答案的文档,主观题也可能无答案。请谨慎下单,一旦售出,不予退换。
2. 本站全部PPT文档均不含视频和音频,PPT中出现的音频或视频标识(或文字)仅表示流程,实际无音频或视频文件。请谨慎下单,一旦售出,不予退换。
3. 本页资料《教学课件图片PPT模板.ppt》由用户(三亚风情)主动上传,其收益全归该用户。163文库仅提供信息存储空间,仅对该用户上传内容的表现方式做保护处理,对上传内容本身不做任何修改或编辑。 若此文所含内容侵犯了您的版权或隐私,请立即通知163文库(点击联系客服),我们立即给予删除!
4. 请根据预览情况,自愿下载本文。本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
5. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007及以上版本和PDF阅读器,压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 教学 课件 图片 PPT 模板
- 资源描述:
-
1、第四章第四章 成成 本本 法法 http:/案例案例 某一房地产,土地总面积2500m2,是6年前通过征用农地所得,当时费用800元/m2,现时取得该类土地需要1000元/m2。地上建筑总面积6000m2,是2年前建成交付使用的,当时建筑造价800元/m2,现实建筑同类建筑物1100元/m2,估计该建筑物有八成新,该类建筑物的残值率为2%,试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。 4-1 概述概述 一、成本法的概念一、成本法的概念 1 1、成本的含义:是、成本的含义:是指价格,即估价对象指价格,即估价对象房地产在估价时点的房地产在估价时点的重置价。重置价。 成本成本-价格价格完全性完全性
2、现时性现时性客观性客观性(1)完全性:是指对于房地产的购买者而言须支付的全部金额,而不是指对于开发商而言的开发成本。因此它不仅包括开发商的成本,还包括开发商的正常利润和应纳税金。(2)现时性:是指待估房地产在估价时点的重新建造成本,而不是其当初建造时所发生的成本(历史成本),但还要考虑建筑物的折旧,即还要减价。(3)客观性:意味着这时所说的成本是在估价时点的经济、技术条件下,重新开发估价对象房地产所必须花费的正常成本,而非估价对象房地产开发的实际花费的成本。2、成本法 (cost approach),又称原价法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估价时点以假设重新建造(开发)待估
3、房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。或或估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重建成本与重置成本),扣除折旧,以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。P74 重建成本重建成本-(reproduction cost):是指根据目前的人工与材料价格,重建一幢在材料、工艺、式样、风格上与委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又称“复制成本”。适用于具有保护价值的建筑物,如文物性建筑物、纪念性建筑物待。重 置 成 本重 置 成 本 - - - - - - -(replacement cost):是指根据日前的人工与材料价格,利用日前
4、的材料标准与设计,建造有与待估建筑相同效用的建筑物所需花费的成本。广泛应用于普通建筑物,估价人员在实际工作中更多地使用。二二、理论依据、理论依据 需求方(买方): 替代原理 供给方(卖方):生产费用(开发成本)价值论三、成本法的适用范围三、成本法的适用范围 1. 适用于无收益又很少发生交易(没有市场)的房地产的估价,如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产; 2. 对于一些特殊用途的并独特设计的房地产,如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等; 3、适用于房地产保险(包括投保与理赔)及其他损害赔偿; 4、对于新开发的土地,如新城区、各类开发区,往往由于已完
5、成开发的土地尚未形成活跃的土地市场,也常常采用成本法进行估价。四、成本法运用的基本步骤四、成本法运用的基本步骤P75 1、将待估房地产的土地视为空地,评估其价格 2、估算建筑的重新建造成本; 3、估算建筑的减价修正额(折旧); 4、 建筑的重新建造成本减去其减价修正额,得到建筑在估价时点的价格; 5、 待估房地产的土地价格与建筑的价格相加,得到待估房地产的价格。五、基本公式五、基本公式 P=L+C-D P待估房地产在估价时点的价格 L待估房地产在估价时点的土地价格 C建筑在估价时点的重新建造成本 D建筑在估价时点的减价修正额,又可称为累计折旧 在不同情况下表示不同: 1、旧有房地产估价的基本公
6、式 旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧 建筑物折旧建筑物折旧: (1)折旧:建筑物的价值损耗,又叫建筑物的减价修正额。 (2)折旧原因: 物理因素(物质折旧)物理因素(物质折旧):包括 自然经过的老朽,如风吹、日晒、雨淋; 正常使用的磨损,是由于人工使用引起的; 意外的破坏损坏,因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏残存,是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时等。 功能因素(功能折旧)功能因素(功能折旧):又称精神磨损、无形损耗,是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如房型、装修 经济因素(经济
7、折旧)经济因素(经济折旧):又称外部性折旧,是指建筑物以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。包括供过于求、需求不足、自然环境恶化、城市规划改变、政府政策变化等。(3)自然寿命与经济寿命 自然寿命:建筑物由竣工至因自然磨损而不能继续使用,宣告报废的时间段称为建筑物的物理寿命,又称物理耐用年限。 经济寿命:从建筑物竣工至建筑队物使用收支相抵之点的时段,称为建筑物的经济耐用年限。(4)残值率)残值率=S/C S 经济寿命终结时的残值 C 建筑物重新建造完全价值,即重置价2、新建房地产估价的基本公式 新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+利税 土地费用有包括: 1)征地费 2)拆迁补偿费和拆
8、迁安置费 3)地价款及有关费用 土地取得成本的构成(根据房地产开发取得土地的途径)分为: (1)征用农地取得的,土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等; (2)通过在城市中进行房屋拆迁取得的,土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等; (3)通过市场“购买”取得,包括地价款和税费。 3、新开发土地估价的基本公式 新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常利税1、周围环境发生的一些不利于待估建筑物的本质性改变,属于折旧原因中的_。 A.物理因素 B.自然因素 C.功能因素 D.经济因素2、王某于1998年花了17万元购得“一大三小”住宅一套,此后不久在住宅小区上风位建了一
9、座化工厂,致使空气中时常有一股酸臭味。于是王某于2003年底将该住房以14万元低价转售,则引起减价的折旧因素有( )。 A.物理因素 B.区位因素 C.功能因素 D.经济因素3、运用成本法评估所得价格,通常称作_。4、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑运用成本法评估时,宜采用( )。 A.重置成本 B.完全成本 C.重建成本 D.实际成本 4-2 重新构建价格重新构建价格 一、房地产价格构成一、房地产价格构成 ( (一一) )土地取得成本土地取得成本 地价款+税费(如交易手续费、契税) ( (二二) )开发成本开发成本 土地开发成本+建筑物建造成本 1、勘察设计和前期工程费; 2、基础
10、设施建设费; 3、建筑安装工程费:土建费和安装费; 4、公共配套设施建设费; 5、开发过程中的税费。 ( (三三) )管理费用管理费用 -包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等,可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率(如5%)。 (四四)投资利息投资利息 -投资利息与会计上的财务费用不同,它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息,无论它们的来源是借贷资金还是自有资金,都应计算利息。 (“一”+“二”+“三”)利率(5%) (五五)销售税费销售税费 销售费用+税费(按售价乘以一定比例来估算) 1.销售费用,包括广告宣传、销售代理费; 2.销售税金及附加,包括营业税、城市维护建设税和教育
展开阅读全文