仲量二装管理培训课件幻灯片(同名114943).ppt

1、二装管理培训工程部工程部 2012015 5年年0 02 2月月 目 录1.什么是二装-2.二装管理目的-3.报批程序-4.二装管理的流程图-5.物业协助租户收房-6.装修押金及费用-7.租户应提交的资料-8.施工审图阶段-9、装修时间管理-10、开工前准备-11、施工成品保护-12、装修管理范围-13、施工安全管理-14、隐蔽工程验收-15、竣工验收阶段-16、客户搬迁入住-什么是二装l定义：二装是指：建筑项目已竣工验收并已交付给物业公司管理，租户在入住前为了使租区达到自己的办公条件，在初装修的基础上，再次对租区内进行功能性的改造施工。 二装管理目的l通过二装施工管理保证所有业主或租户的安全

2、。l通过二装施工管理保证大厦的安全。l通过二装管理来规范装修施工，最终达到维护大厦公共区域设计和系统不变，对其它客户不会产生不利的影响。报批程序l二装管理起始于客户收楼并提交装修申请。l二装管理终止于客户搬迁入住。终止于什么时间？ 二装手续的流程图装修管理讲解客户手册、装修手册，施工管理规定并请业主在相关文件上签字确认客户办理施工入场手续客户委托施工单位办理施工手续 需有客户出具的书面的委托书施工单位提供图纸、工程部进行审图 工程、装修管理出具二次装修图纸审核意见书装修管理收取相关资料审图通过及消防审批后，装修管理确认无误后，办理施工入场手续施工申请表、施工许可证报总经理审批，加盖公章后，为其

3、办理施工手续成品保护检验临时用电申请货梯使用申请施工人员施工证件办理客服部将相关资料存档装修管理与财务部确认所有费用已交清结束收房 物业协助租户收房l管理中心协助客户办理相关收楼手续，并会同客户对租区设备设施进行现场交接验收。l这里不仅体现了一个服务理念，使客户感到温馨，同时通过现场交接验收避免今后带来的一些麻烦。l物业管理中心提供E9项目装修服务手册和租区设备图纸，并组织客户及相关方召开技术交底会，帮助客户了解大厦及其租区各系统情况。 l通过给客户介绍大厦设备设施、 建筑结构等情况，便于客户完 成装修方案的制定。 装修押金及费用 l客户向物业管理中心提交装修申请，填写签署装修委托书与装 修承

4、诺书，并缴纳装修保证金和施工管理费。 l 施工管理费及装修保证金的标准按租赁面积计算。 l收取装修保证金的目的是为了防范装修施工队的违规操作给他人或公共利益造成损害，为利益受损害方设置的一种有效保障，目的在于监督、规范装修行为，补偿因装修而受到损失方的利益。装修押金及费用缴费项目缴费项目缴费标准缴费标准缴费方式缴费方式备注备注装修管理费人民币15元/（按出租建筑面积）现金、支票、银行转帐不包括有关政府机构和大厦指定顾问所收取的费用装修保证金人民币30元/（按出租建筑面积）最低收费RMB20，000元现金、支票、银行转帐依据消防局验收批文时间3个月后退还装修押金施工用电费人民币1.30元/度现金

5、、支票、银行转帐按电表读数计算费用施工用水费人民币120元/100（按出租建筑面积）现金、支票、银行转帐一次性收取施工出入证工本费人民币10元/人现金、支票、银行转帐不可退还施工出入证押金人民币50元/人现金、支票、银行转帐可退还（出入证/收据丢失，押金将不退还）消防泄水费人民币800元/次现金、支票、银行转帐排水、充水合计一次电力增容费人民币800元/Kw现金、支票、银行转帐当时结算，付与业主 租户应提交的资料 l客户向物业提交以下文件并加盖相关单位的公司印章。lA.市认可设计承包商的营业执照/资质证书（复印件需加盖公章）lC.装修承包商资质证书（贰级或以上）（复印件需加盖公章）lD.租户装

6、修委托书lE.租户与装修商签订的装修合同lF.装修施工保险单原件lG.监理公司之签约合同原件lH.施工安全许可证lI.施工单位设计、说明及进度表 租户应提交的资料 l 设计图纸一套：比例为1：50或1：100全套装修图纸，供物业管理部 审核 、封面、设计说明、平面图、天花图、地面图、 配电系统线路图、暖通系统图、喷淋系统图、消火栓、烟感报警图、紧急疏散图、防排烟平面图、弱电系统图、原始图。l 填写两份承诺书，表示租户/装修承包商已经详阅并承诺遵守锦什坊街三十五号（大厦）二次装修手册之内容。l 签署二次装修消防、安全责任书和装修管理协议书。l 施工人员身份证复印件一份、1寸照片2张。租户应提交的

7、资料l物业对装修方案进行审核批复。l1.装修方案审核通常需要7个工作日。物业将会书面通知客户审核结果，如物业认为装修资料不清楚、不完整或认为装修方案需要做出修改，施工/设计单位须对装修方案进行必要的修改，物业审核批复时间顺延。l2.物业对装修方案审核批准后，客户将装修方案及装修材料检验报告送北京市西城区公安消防局进行审批，审批合格后需办理施工现场审核，通常需2至3周以上，审批合格后施工单位可办理开工手续。审图阶段审图阶段l弱电关注要点l审图主要是综合布线、配线表、机房、语音及网络点位布置和机柜位置等内容。l弱电系统施工时规范操作就不会给大厦或其它租户带来不利的影响。审图阶段l强电关注要点l审图

8、主要是对系统图、照明、动力（插座）平面图，中的总负荷计算、各回路负荷、开关容量及回路线径、管径等内容，其重点关注l开关容量：客户开关要比大厦所提供的开关容量至少低一级，坚决避免出现超容现象，防止出现越级跳闸，避免对其它客户带来不利的影响。审图阶段l综维关注的要点：l1.查看机房承重是否超出大厦楼板承重 （250Kg/m2)l2.检查设计公共区域的改造是否符合大厦要求l3.查看新建隔墙是否正对大厦玻璃幕墙、窗，如果不正对应尽量调整，如因场地所限无法调整隔墙需离开窗台300mm以免影响大厦外观以及玻璃维修审图阶段l暖通关注要点l审图主要是空调布置图和给排水布置图l给排水在我大厦不准许客户安装卫生间

9、和给排水设施，它们的排水极容易給大厦或其它客户带来不利的影响l空调布置的不合理会造成室内冷热不均，为今后物业提供维修服务带来麻烦，内、外区风管在与风机盘管相连时不能混接，否则也会给客户温度控制带来麻烦，在审图时最需要关注的是每个租户内设计有总的进排水阀门，每个风机盘管是否安装了进回水阀门，以避免由于风机盘管维修时给其它客户带来不利的影响审图阶段l消防关注要点l审图主要是查看图纸的是否有排风设施，消防设施（喷淋、烟感、手报等）与大厦原有消防设施是否一致，如果不一致告知施工单位到北京市西城区公安消防支队报批，其重点关注应该是：1.喷淋头之间的距离是否在1.8-3.6米之间；喷淋头与墙之间的距离在0

10、.6-1.8米之间l房间是否满足1个/60平面烟感的要求，新增独立房间是否有烟感探头，新增烟感品牌选型是否与大厦一致l7种喷淋颜色：橙色57，红色68，黄色79，绿色93，蓝色141，紫红182，黑色227 204 灰色100办理开工准备l施工单位填写施工申请表等相关手续。l一.上述手续经物业审核批准后对施工单位发放施工许可证。l二.施工单位办理装修工人登记和施工出入证。需将施工人员的资料详列在申请表格上，携同施工人员的身份证复印件或其他证件复印件及2张1寸近照，交到物业管理中心办理。l三.如施工出入证遗失，应立即到物业补办。补办施工出入证时仍需支付工本费，并不予退还。办理开工准备l四.进场施

11、工前施工单位会同物业现场确认施工区域及其进出线路公共区域的成品状况。l五.施工单位根据施工材料的进出路线，对所经过的公共区域内的成品及租区内的成品严格按照物业管理中心要求进行保护，施工开始前，成品保护措施须经物业检验合格。l六.动工前，客户/施工单位要组成防火安全领导小组，制定防火方案，防火责任人要督促各施工单位加强对临时动火作业的管理。装修时间管理l施工单位需严格遵守大厦的施工时间要求：l正常施工时间：初期可24小时施工，至有租户入 住。办公时间不得有噪音施工，以免影响租户正 常办公。l其中刺激性气味，施工单位需做机械排风至窗外。 如遇特殊情况，施工时间需遵从物业管理中心 人员安排。施工成品

12、保护l出风回风口是否封上l装修时室内需保持负压，以免异味 跑出影响其他客户，因此出风口必须 封堵。l在装修时室内尘土是不可不免的， 因此，为了保证（回）风道清 洁，必须将回风口封上，保证 空调机内空气的清洁，从而使 大厦及其他客户的利益得到保障。施工成品保护l阳角位置用木板连接包角。l平面位置里面需使用软泡沫纸，外用大芯板等材料（使用软泡沫需双层包裹）。l门框的角与门的阳角保护需使用硬制材料包裹。货梯墙面位置里面需使用软泡沫纸，外用密度板等材料（使用软泡沫需双层包裹）。需打临时隔断部位若使用轻钢龙骨材料，则隔断两侧不得与成品靠的过近，并加软纸 保护，平面朝外，支撑在里侧，高度为2米。地面保护需

13、使用大芯板或九厘板等材料。施工成品保护l施工开始前，施工单位应根据施工材料的进出路线，对所经过的公共区域及租区严格按照物业管理中心要求进行成品保护。l大理石墙面位置里面需使用软泡沫纸，外用五合板或密度板等材料。l在已入驻客户楼层施工时，装修区域所有玻璃门须做贴膜处理，以保持美观。l施工过程中成品保护材料如有破损，应及时更新。对保护不利造成成品损坏者，须负责恢复原状或照价赔偿。l距离客户租区较近或人流量较大的区域所做的成品保护，须在早上8点前拆除。施工成品保护l装修期间，所有风口必须封闭，单元户门及可开启玻璃幕墙须关闭。风机盘管、烟感、控制开关，电动阀门等设备设施保护措施齐全。l对以上设备采取保

14、护措施是为了防止施工过程中不注意对设备造成损坏，从而避免给大厦及其客户带来不利的影响。施工安全管理l施工中应正确使用电动工具l不同的电动工具有不同的使用方法，这不是我们关注的重点，作为工程人员应重点关注的是：l电动工具控制开关是否为漏电开关。l电动工具的电源线是否完好，有没有一闸多机的现象。施工安全管理l临时配电箱、插座、插头整洁齐全无破损，配电箱内应使用漏电开关l电源箱必须有一总开关控制，箱按规定分级配置漏电保护器及符合规定的断路器。所用的各种开关、熔断器和插座等电气装置的品种规格均应按正规线路要求选配和安装。对无装漏电保护器的，不允许使用。l连接电动机械与电动工具的电气回路，应设开关式插座

15、并应有保护装置（如熔丝式自动空气开关等）。严禁一闸接多台电动设备。 l电源开关外壳和电线绝缘有破损不完整或带电部分外露时，应及时修复，否则不许使用 l不准用电源线或软橡胶电缆拖拉或移动工具 。l电缆线要悬挂不低于1.5米处，不得拖地使用。施工安全管理施工安全管理隐蔽工程验收施工安全管理l配电箱内开关、配线无变色、碳化现象，计量表运转正常l当电线接触不实导致开关发热，在预上有尘土（杂物）较多时就会造成开关（上口）发生烧焦碳化l如果是临时配电箱总开关上口发生烧焦碳化，极易引起上一级开关跳闸，使其他客户受到影响，因此，这应是工程人员巡视的重点。施工安全管理l无非法用电、用水现象，严禁私自乱动大厦设备

16、设施.l木制品装饰应刷防火涂料，高热度设备应远离易燃品.隐蔽工程验收l墙、天花、装饰面的检查验收l1.检查隔墙龙骨是否定牢固。施工是否合理。即隔墙要上下生根一直到顶， 否则除了墙体不稳外还会影响日后的空调效果。l2.检查隔墙内线、管、盒的施工是否规范l3.检查隔墙内岩棉是否已添加合格岩棉，要确保所填充的材料为阻燃的。l4.天花重点检查检查口是否预留，预留位置是否合理，（如果没有预留或预 留位置不合理，将直接影响日后对客户的修理工作。l5.装饰面（含窗帘）周围有无大功率射灯，射灯温度较高。隐蔽工程验收隐蔽工程验收l线在管内 管入盒中l相邻管盒 地线跨接l线出管时 勿忘护口电线着火电线着火隐蔽工程

17、验收l电气系统检查验收l检查管线吊筋吊装是否牢固符合规范 ，接线盒两端及转弯处必须加装吊筋。吊 筋设置的数量，规范规定吊筋间距不应大 于1.2米，吊筋的位置如果与设置在吊 顶内的设施相冲突，可采取位移加密的办 法来解决。l检查吊筋是否有（不同系统）管线共用的现 象，即龙骨、线管、设备吊筋必须单独使用。 隐蔽工程验收l空调、给排水、消防系统的打压测试及检查验收l所有空调、给水、消防系统都必须打压测试（12KG/cm2 半小时） （8KG/cm2 24小时）l打压是水系统中非常重要的环节，它是保证系统安全、保证大厦及其它客户安全的根本。隐蔽工程验收l线管跨接地线是否连接l使用跨接地线的目的是为了保

18、证线管接地良好，一旦管内电线破皮通过线管形成漏电电流，使断路器掉闸，防止触电事故的发生专用接头隐蔽工程验收l检查接线盒内接线是否涮锡l涮锡目的是使电线之间接触紧密，形成一个整体，避免接头发热，从而有效的减少火灾发生的可能性隐蔽工程验收l灯盘吊装是否合格l灯具不可以固定在龙骨、各类线管上，必须要通过独立吊筋安装。l穿入灯箱的导线在分支连接处不得承受额外应力和磨损，多股软线的端头需盘圈、涮锡垃圾清运l搬运沙石及铲除废物要装袋 运输，不能在搬运途中随地遗 洒，运输限定为胶轮手推车。 在装修期间，所有工程废料不 得存放在任何公共区域，必须 每天夜间清理至指定的地方或 自行运出锦什坊街三十五号。 若有造

19、成排水系统堵塞，商户 需负责一切疏通排水道的费用。运输及电梯使用l进出锦什坊街三十五号的任何货物均需至物业保安部部填写携物 进出单/货梯使用申请。运输车辆在指定卸货区域卸货，卸完装修 材料后应立刻开。装卸货物和运输货物均需按物业部所指定的时间和 路线并听从管理人员的指引，货物运输限定为胶轮手推车。所有在锦 什坊街三十五号内之运输只能使用货用电梯运输。l如有对任何公共设施，例如：天花、地板、墙面、电梯等造成损坏， 将由物业部安排修补，一切修补费用将在装修押金中扣除，或于租户 入住前直接向租户收取。竣工验收阶段l装修竣工后，施工单位须对装修单元进行自检，并请消防部门认可的检测公司对装修单元进行消防

20、检测及电气检测，将检测合格报告提交物业存档。l施工单位须提前3个工作日向物业二装小组以书面形式提出竣工验收申请。物业二装管理小组安排工程技术人员依据设计图纸、审图意见及相关施工规范对工程进行竣工验收，并出具验收报告。施工单位须对所有验收不合格项目及时进行整改，并申请复验。l施工单位申报北京市西城区公安消防局现场验收，获得验收合格审核意见书。竣工验收阶段l施工单位提交竣工图及新增加空调、给排水设备的产品样本及说明书在物业管理中心存档。l竣工验收合格并获得西城区公安消防支队的验收合格审核意见书后，施工单位向物业管理中心提出装修保证金退还申请，物业管理中心在扣除违规施工违约金后，将装修保证金余额于3

21、个月后无息退还。竣工验收阶段l装修工程质量，租户应自行或委托监理公司进行监督检查验收。物业管理中心的装修验收检查工作，不能替代租户和工程施工单位应进行的竣工验收工作。l客户应在装修工程竣工后，同工程监理单位、设计单位和施工单位，按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行全面验收。施工单位负责采购装修材料及设备的，应当向租户提交质量检测报告及说明书、保修单和环保说明书。工程验收合格后，施工单位应当向租户出具租区装修质量保修书，保修范围应包括全部装修内容。一般最低保修期应为两年，有防水要求的房间、卫生间，厨房防渗漏保修期应为五年。客户搬迁入住l装修单元经物业验收合格，并获得北京市公安局西城消防局相关防火管理监督部门消防验收合格意见书后，客户可到物业管理中心客户服务部办理迁入手续。总 结 l【二次装修管理工作】是由公司不同职能部门参与的一项综合性工作，各个环节环环相扣，缺一不可，不存在哪个环节重要哪个环节次要的概念。l二次装修管理工作有我们大家的共同努力，必将会顺利圆满完成。谢谢大家谢谢大家制作人制作人 王振明王振明2015年年1月月23日日