物业管理实务-课件.ppt

1、第一章 物业管理概述物业管理的产生与发展；物业管理行业物业管理的产生与发展；物业管理行业和物业管理市场和物业管理市场物业与物业管理基本概念；物业管理的物业与物业管理基本概念；物业管理的基本内容；物业管理的基本环节基本内容；物业管理的基本环节物业管理涉及的有关部门、组织和机构物业管理涉及的有关部门、组织和机构及其相互关系及其相互关系第一节 物业与物业管理基本概念v物业含义：是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地分类： 按使用功能v居住物业v商业物业v工业物业v其他用途物业v物业管理物业管理的含义 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定，对房屋及

2、配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。v物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动v物业管理活动的基础是物业服务合同v物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修养护、管理，对相关区域的环境卫生和秩序进行维护。物业管理的性质社会化社会化专业化专业化企业化企业化经营化经营化物业管理与传统的房地产管理的区别物业管理与传统的房地产管理的区别管理体制管理体制不同不同管理内容管理内容不同不同产权结构产权结构不同不同管理机制管理机制不同不同v物业管理的基本特点业主自治自律自治 ：业主对自己的财产负责，具有和行使管理权自律：单个业主的利益要服从公

3、众利益两个关键：管理规约；成立业主委员会v物业服务企业的统一专业化管理第二节 物业管理的产生和发展v起源 时间：19世纪60年代地点：英国人物：奥克维亚希尔v香港的物业管理 v物业管理在我国的产生与发展第三节 物业管理的基本内容按照服务的性质和提供的方式v常规性的公共服务是物业管理中的基本管理工作，是物业服务企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。房屋建筑主体的管理v房屋基本情况的掌握v房屋修缮及其管理v房屋装修管理房屋设备、设施的管理v各类设备、设施基本情况的掌握v各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的

4、管理环境卫生的管理绿化管理治安管理消防管理车辆道路管理公众代办性质的服务v针对性的专项服务 指物业服务企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。日常生活类：衣，食，住，行商业服务类文化、教育、卫生、体育类金融服务类经纪代理中介服务v物业市场营销与租赁v房产评估、公证v其他中介代理社会福利类v委托性的特约服务 是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。v物业管理的经营方式：物业管理服务提供的方式：公共服务及一些专项服务：应在物业管理委托合同中明确专项服务中的另一部分：在合同中只是原则上给予说明，不应作详细

5、规定特约服务：只需物业服务企业与服务对象之间通过协商达成一致物业管理的委托v委托方主体：业主房地产开发企业v对建成后以销售为主的物业，在建成和出售前v对建成后不出售或大部分不出售以出租经营为主的物业业主委员会v物业管理的委托方式不实行公开招标实行公开招标v物业管理的委托内容以管理服务为主的物业管理出租经营与管理服务并重的物业管理第四节 物业管理的基本环节 根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分四个阶段：日常日常运运作作启动启动前期前期准准备备策策划划v物业管理的策划阶段早期介入：指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段就参与介入，从物业管理运

6、作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础制定物业管理方案v确定管理档次v制定服务标准v财务收支预算选聘或组建物业服务企业以上3个环节的特点：均由房地产开发企业来进行v物业管理的前期准备阶段物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制物业管理人员的选聘和培训规章制度的制定物业租售的代理v物业管理的启动阶段 物业管理的全面正式启动以物业的接管验收

7、为标志物业的接管验收：包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收用户入住v通过宣传使用户了解和配合物业管理工作v配合用户搬迁v做好用户搬迁阶段的安全工作v加强对用户装修的管理产权备案和档案资料的建立v产权备案v档案资料的建立：包括业主或租住户的资料物业的资料v物业管理的日常运作阶段日常综合服务与管理系统的协调v一 、政府管理部门（一）房地产行政主管部门（二）政府各相关部门v 1.工商行政管理部门v 2.税务管理部门v 3.物价管理部门v二 、房地产开发企业v三、物业服务企业及专业服务公司（一）物业服务企业（二）专业服务公司v四、业主大会和业主委员会v五、参与物业管理各相关机构、组织之间关系（一

8、）异产毗连房屋情况（二）单一产权情况下第五节 物业管理涉及的有关部门、组织和机构及其相互关系第六节 物业管理行业和物业管理市场v一、物业管理行业的出现与形成v二、物业管理协会v三、物业管理市场的涵义与形成（一）物业管理市场的涵义与内容v1.市场主体v （1）供给主体v （2）需求主体v （3）协调主体v2.市场客体v3.市场运作环境（二）我国物业管理市场的形成首先，加强立法。促进物业管理市场的形成，规范物业管理市场的行为与运作，创造一个公平竞争、双向选择、优胜劣汰的市场环境，吸引和鼓励真正具有实力的物业服务企业参与市场竞争 。其次,加强物业服务企业的建设。培育和建设一批从事物业管理的骨干企业和名牌企业，不断扩大经营规模，使之成为物业管理市场的主力军和带头人。第三，要深化房屋管理体制改革的步伐。通过改革实行政企分开，推动房地局职能的转换，加快房管所的转制，把各类物业的管理真正推向市场，扩大物业管理市场的容量，充分引入竞争机制，彻底打破大锅饭、铁饭碗。四、进一步培育和发展物业管理市场一级资质一级资质二级资质二级资质三级资质三级资质