物业管理成本及核算课件.ppt

1、 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 1 1 1l 中国注册会计师中国注册会计师 王王 泽泽 民民 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 2 2 2l 一、一、 物业管理企业的收入形成物业管理企业的收入形成l l 二二 、 物业管理企业的成本构成物业管理企业的成本构成 三、三、 物业管理企业的成本测算及收费标准物业管理企业的

2、成本测算及收费标准 四、四、 物业管理企业的成本核算物业管理企业的成本核算 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 3 3 3l内容构成：l（一）物业管理收入 l（二）物业经营收入 l（三）物业大修收入 l（四）其他业务收入 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 4 4 4l内容包括：l1、物业管理收入 的含义l2、物业管理收入

3、 的依据l3、物业管理收入 的类别 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 5 5 5l1、物业管理收入 的含义l 是指物业管理企业利用自身的技术，向物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常修理、管理活动而取得得收入。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 6 6 6l2、物业管理收入 的依据l 根据物业管理

4、条例（中华人民共和国国务院令第379号令）和国家计委、建设部联合颁布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（计价费1996266号）规定及物业服务收费管理办法（发改价格【2003】1864号）的规定等。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 7 7 7l3、物业管理收入 的类别l 物业管理企业收取的物业管理费收入包括（1）公共性服务费收入l（2）公众代办性服务费收入l（3）特约服务收入三类。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业

5、管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 8 8 8l内容包括：l1、物业经营收入 的含义l2、物业经营收入 的类别 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 9 9 9l1、物业经营收入 的含义l l 是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入，是物业管理企业主营业务收入的重要组成部分。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月

6、 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 101010l2、物业经营收入 的类别l 物业经营收入包括：l（1）房屋出租收入l（2）经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 111111l是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位，共用设施设备进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入。 2011 2011 2011

7、 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 121212l内容包括：l1、其他业务收入 的含义l2、其他业务收入 的类别 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 131313l1、其他业务收入 的含义l 是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入， 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核

8、算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 141414l2、其他业务收入 的类别l包括：l（1）房屋中介代销手续费收入l（2）材料物资销售收入l（3）废品回收收入l（4）商业用房经营收入l（5）无形资产转让收入等。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 151515l内容构成：l（一）物业管理成本l（二）物业经营成本 l（三）物业企业大修成本 l（四）其他业务成本 l（五）营业税金及附加 l（六）管理费用 l（七）财务费用 l

9、（八）所得税费用 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 161616l内容包括：l1、物业管理成本的构成l2、物业管理成本涉及的日常业务 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 171717l1、物业管理成本l（1）公共性服务成本l（2）代办性服务成本l（3）特约服务成本l 是指物业管理企业为物业产权人，使用人提供服务，为保证房

10、产物业完好无损而从事的日常维修，管理活动而发生的各项支出。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 181818l2、物业管理成本涉及的日常业务l（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；l（2）楼内公共设施维修和保养费；l（3）绿化管理费；l（4）清洁卫生费；l（5）保安费；l（6）办公费；l（7）物业管理公司固定资产折旧费等。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理

11、成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 191919l内容包括：l1、物业经营成本的构成l2、物业经营成本涉及的日常业务 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 202020l1、物业经营成本的构成l（1）房屋出租成本；l（2）停车场管理、游泳池、球场的管理支出等。l 是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施，为保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备正常运营而发生的各项费用支出。 2011 2011 2

12、011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 212121l2、物业经营成本涉及的日常业务l（1）出租房屋的摊销；l（2）经营中经营管理人员的工资及福利费；（3）耗用的材料费l（4）应支付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等 . 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 222222l内容包括：l1、物业大修成本的构成l2、物业大修成本涉及的日常业务 201

13、1 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 232323l1、物业大修成本的构成l 物业管理企业受物产产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设备进行大修所支付各项费用支出。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 242424l2、物业大修成本涉及的日常业务l 物业企业自行组织工程维修组对其进行修理，将工程出包，委托专业队伍进行维修。

14、2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 252525l 是指除物业管理成本、物业经营成本和物业企业大修成本等主营业务成本以外的其他日常活动所发生的支出。按配比原则，企业实现其他业务收入，应同时反映为取得其他业务收入而发生的其他业务成本。l 物业管理企业的其他业务成本，包括房屋中介机构的支出，无形资产转让的成本，销售的材料物资的成本以及商业用房经营成本。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成

15、本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 262626l 是指物业管理企业以加工和修理修配以外的劳务服务业务为主，按照税法的规定属于营业税纳税人。l 依据税法和物业管理企业财务管理规定中的有关规定，物业管理企业的营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 272727l 是指物业管理企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用。l 包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企

16、业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工薪酬、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费以及行政管理部门等发生的固定资产修理费等后续支出等。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 282828l 是指物业管理企业为筹集生产经营所需资金等而发生的

17、筹资费用。l 包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费以及企业发生的现金折扣或收到的现金折扣以及其他财务费用等。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 292929l 是指国家依照税法的规定对企业某一经营年度的生产经营所得和其他所得征收的一种税。l 所得税是在会计税前利润扣除的，属于企业的一项费用，包括当期所得税费用和递延所得税费用。根据对递延所得税费用在当期是否确认。l 所得税费用的确认方法有应付税款法和资产负债表债务法两种。 2011 2011

18、 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 303030l内容构成：l（一）费用测算的基本公式l（二）具体费用的构成内容l（三）物业管理收费标准的确定 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 313131l物业管理费（元 / 平方米）l = 物业管理费用总额（元）l / 可分摊费用建筑面积之和（平方米） 2011 2011 2011 年年年 11 11

19、 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 323232l物业管理费用总额由以下具体内容构成：l1、人员工资及福利费；l2、公共设施保养维修费；l3、清洁卫生费；l4、绿化养护费；l5、安保运行费；l6、行政办公费；l7、设备折旧费；l8、其他相关费； 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 333333l1、人员工资及福利费l具体包括：l（1）基本工资l（2）“五险一金”l（即：

20、养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险及生育保险）l（3）“三费”l（即依照工资标准列支的“工会经费”、“职工教育经费”和“职工福利费”）l（4）其他人员经费 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 343434l2、公共设施保养维修费l具体包括：l（1）公共照明系统的电费及维修费；l（2）给排水设施的费用；l（3）配供电系统设备检测、维修费；l（4）建筑、道路维修费；l（5）电梯费用（含：电费、维修费、年检费及其他费） 2011 2011 2011 年年年 1

21、1 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 353535l3、清洁卫生费；l具体包括：l（1）人工费；l（2）清洁机械、工具、材料、服装的月使用费；l（3）消杀费；l（4）垃圾清运费；l（5）水池（箱）清洁费；l（6）化粪池清理费；l（7）其他清洁费。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 363636l4、绿化养护费；l具体包括：l（1）人工费；l（2）绿化工具费；l（

22、3）化肥、除草剂等材料费；l（4）绿化用水费；l（5）园林景观再造费；l（6）其他绿化费。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 373737l5、安保运行费；l具体包括：l（1）人工费；l（2）服装费；l（3）维修费；l（4）安保器材费（含：对讲机、警棍、110报警联网费）；l（5）安保用房费；l（6）其他安保费。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理

23、成本及核算物业管理成本及核算 383838l6、行政办公费；l具体包括：l（1）交通电信费；l（2）办公用品费；l（3）车辆使用费；l（4）节日装饰费；l（5）公共关系费；l（6）宣传广告费；l（7）办公水电费；l（8）报刊杂志费；l（9）其他办公费。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 393939l7、设备折旧费；l具体包括：l（1）交通工具折旧费；l（2）通讯设备折旧费；l（3）办公设备折旧费；l（4）工程维修设备折旧费；l（5）其他设备折旧费。 20

24、11 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 404040l8、其他相关费l具体包括：l（1）相关设备、设施的保险费；l（2）业主同意的其他费；l（3）其他不可预见费用（通常可按照费用总额的 5% - 10% 预计）。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 414141l内容包括：l1、酬金制下的收费标准l2、包干制下的收费标准 2011

25、 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 424242l1、酬金制下的收费标准l 即在上述费用总额的基础上，加上“管理酬金”一并计入每平方米的收费标准。l注：物业管理收费标准一般可按“月”计量。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 434343l2、包干制下的收费标准l （1）含义l 即在上述费用总额的基础上，加上“企业利润”及“法定税

26、费”一并计入每平方米的收费标准。l（2）法定税费l 包括“营业税”（5%）、“城建税”（7%）、“教育附加费”（3%）及“堤防费”（2%）“地方教育及附加”（2%）。l注：物业管理收费标准一般可按“月”计量。 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 444444 2011 2011 2011 年年年 11 11 11 月月月 物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算物业管理成本及核算 454545谢谢大家谢谢大家谢谢大家谢谢大家谢谢大家谢谢大家