物业管理课件2-章.ppt

1、第二第二 章章 物业管理机构物业管理机构参与物业管理参与物业管理的主要机构的主要机构1 1 房地产开发企业房地产开发企业2 2 业主大会业主大会3 3 业主委员会业主委员会4 4 物业管理企业物业管理企业5 5 各类专业服务公司各类专业服务公司6 6 行政管理部门行政管理部门 第一节第一节 业主大会和业主委员会业主大会和业主委员会一、一、业主的权利、义务业主的权利、义务 P27业主：业主：即物业的主人，也就是房屋的所有权和土地的使用权人即物业的主人，也就是房屋的所有权和土地的使用权人v 业主权利：业主权利：1.1.参加业主大会会议，享有参加业主大会会议，享有表决权表决权；2.2.享有业主委员会

2、成员的享有业主委员会成员的选举权选举权，并有，并有被选举权被选举权；3.3.享有与所交纳物业管理服务费用相应的享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务服务；4.监督业主委员会监督业主委员会的管理工作；的管理工作；5. 监督物业管理企业监督物业管理企业的管理服务活动；的管理服务活动；6. 法律、法规及规章规定的其他权利。法律、法规及规章规定的其他权利。v业主的义务：业主的义务： 1.1.遵守物业区法律、法规、遵守物业区法律、法规、规章；规章；( (共用部位、共用设施使用、公共秩序、环境卫生的维护等）共用部位、共用设施使用、公共秩序、环境卫生的维护等）2.2.遵守业主公约遵守业主公约；3.3.遵守所

3、在物业管理区域的物业管理制度、规章；遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规章；4.4.执行执行业主大会的有关决议、业主大会的有关决议、决定决定 ；5.5.按时、足额按时、足额交交纳纳物业管理服务费用物业管理服务费用 ；6.6.法律、法规及规章规定的其他义务。法律、法规及规章规定的其他义务。二、非业主使用人的权利、义务二、非业主使用人的权利、义务非业主使用人：非业主使用人：指不具有物业的所有权，只有使用权，指不具有物业的所有权，只有使用权，并按法律、法规能行使业主的部分权利的人并按法律、法规能行使业主的部分权利的人 主要是承租人主要是承租人 三、业主大会三、业主大会v概念概念 P24P24：业主

4、大会业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理自维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理自治权的治权的业主自治机构。业主自治机构。 v条例规定条例规定:一个物业管理区域只能成立一个业主大会。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。v特点特点v其权利、义务由业主与使用人约定合同其权利、义务由业主与使用人约定合同民主性民主性自治性自治性代表性代表性v召开召开 1 1）第一次业主大会）第一次业主大会 是在物业交付使用且住用率达到是在物业交付使用且住用率达到一定比例一定比例时，由行政主管部门指导召开。时，由

5、行政主管部门指导召开。v广东省物业管理条例广东省物业管理条例第七条规定：已交付使用第七条规定：已交付使用的建筑面积达的建筑面积达50%50%以上，或已交付使用的建筑面积达以上，或已交付使用的建筑面积达30%30%以上，不足以上，不足50%50%且使用已且使用已超过一年超过一年，按规定应召开，按规定应召开首次业主大会。首次业主大会。v 首次业主大会召开条件：首次业主大会召开条件：a)a)物业必须物业必须已竣工已竣工并交付使用并交付使用b)b)新建商品住宅已新建商品住宅已出售建筑面积达出售建筑面积达5050% % 以上的。以上的。c)c)公有住宅出售建筑面积达到公有住宅出售建筑面积达到30%30%

6、以上的。以上的。d)d)区域内区域内第一个业主入住第一个业主入住之日起之日起已满两年已满两年。v 四个条件中四个条件中 a)a)必备必备 后三个只要满足其一后三个只要满足其一 2 2）定期会议：）定期会议：每年至少召开一次每年至少召开一次 3 3）临时会议：）临时会议：广东物业管理条例规定：广东物业管理条例规定： a a） 有有2020% %以上业主提议后，在提议后以上业主提议后，在提议后1 14 4日内应召开临日内应召开临时会议。时会议。 b b） 发生重大事故（火灾）或紧急事件需及时处理的。发生重大事故（火灾）或紧急事件需及时处理的。 4 4） 法定人数：法定人数：已住用户且有投票权的业主

7、已住用户且有投票权的业主50%50%以上。以上。 5 5）公告：）公告：至少于召开前至少于召开前7 7天将会议地点、时间、内容、方天将会议地点、时间、内容、方式等贴出式等贴出。 3 3业主大会的形式业主大会的形式集体讨论集体讨论和和书面征求意见书面征求意见 两种方式。两种方式。 4.4.业主大会的职责业主大会的职责 1 1）制定、修改制定、修改业主公约、业主大会议事规则；业主公约、业主大会议事规则； 2 2）选举、更换选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的业主委员会委员，监督业主委员会的 工作工作; 3 3）选聘、续聘和解聘选聘、续聘和解聘物业管理企业物业管理企业; 4）决定专项维修资金使

8、用、统筹方案、并监督实施；）决定专项维修资金使用、统筹方案、并监督实施；5 5）制定、修改物业管理区域内）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护维护等方面的规等方面的规章制度；章制度；6 6）法律、法规和业主大会议事规则规定的）法律、法规和业主大会议事规则规定的其他其他有关有关物业管理的职责。物业管理的职责。5.5.业主大会的表决方式业主大会的表决方式投票投票票数的计算通常有两种方法：票数的计算通常有两种方法： 1 1）每一个业主只能有一票投票权）每一个业主只能有一票投票权适用：适用：每户的面积平均；业主

9、人数占绝大部分比例每户的面积平均；业主人数占绝大部分比例 2 2）按建筑面积计算）按建筑面积计算 适用：适用：非住宅区物业非住宅区物业 案例分析：案例分析： 1 1）买房但尚未取得产权证，我是业主吗？）买房但尚未取得产权证，我是业主吗？ 2 2）不是业主就不能参加业主代表大会吗？）不是业主就不能参加业主代表大会吗？ 3 3）个别业主有要求，可以召开业主大会吗？）个别业主有要求，可以召开业主大会吗？ 4 4）业主的表决权以什么为依据？）业主的表决权以什么为依据？ 5 5）业主没有参加业主代表大会投票，可以不接受大会）业主没有参加业主代表大会投票，可以不接受大会 通过的决议文件吗？通过的决议文件吗

10、？ 6.6.业主公约业主公约 P30v 业主公约业主公约是由全体业主承诺的，并对全体业主有是由全体业主承诺的，并对全体业主有共共同约束力同约束力，有关业主在，有关业主在物业使用、维护及管理方面物业使用、维护及管理方面的的权利、义务权利、义务的行为准则，是物业管理中的一个重要的的行为准则，是物业管理中的一个重要的基础性文件基础性文件。v 最初的业主公约是由最初的业主公约是由业主大会业主大会根据根据政府制定的示范文政府制定的示范文本本代为拟定，并由代为拟定，并由业主大会讨论通过业主大会讨论通过后生效，以后结后生效，以后结合物业的实际情况合物业的实际情况修订也需业主大会讨论修订也需业主大会讨论。 v

11、内容：内容：1 1）物业名称、地点、面积及户数；）物业名称、地点、面积及户数；2 2）公共场所及公用设施状况；）公共场所及公用设施状况；3 3）业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式；）业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式；4 4）业主使用其物业和公共场所、公用设施的权利；）业主使用其物业和公共场所、公用设施的权利；5 5）业主参与物业管理的权利与应承担的义务；）业主参与物业管理的权利与应承担的义务；6 6）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；7 7）物业管理公司的权利义务；）物业管理公司的权利义务；8 8）物业管理中维修、养护及管理等各

12、项费用的缴纳；）物业管理中维修、养护及管理等各项费用的缴纳；9 9）业主应遵守的行为准则；）业主应遵守的行为准则；1010）违反业主公约的责任。）违反业主公约的责任。业主公约示范文本业主公约示范文本 P31在物业管理区域内，不得有下列行为在物业管理区域内，不得有下列行为: :P32问题：问题：1 首次业主大会召开的条件首次业主大会召开的条件？2 业主的表决权以什么为依据？业主的表决权以什么为依据？四、业主委员会四、业主委员会v1 业主委员会：业主委员会：是按照法定程序由业主大会从全体业主是按照法定程序由业主大会从全体业主中选举产生，是业主大会的中选举产生，是业主大会的执行机构执行机构，是代表全

13、体业主实施，是代表全体业主实施自治管理的组织自治管理的组织。问题：业主自治管理是不是就是业主自己管理自己问题：业主自治管理是不是就是业主自己管理自己的物业？的物业？ v业主自治管理含义：业主自治管理含义：（1 1）业主有积极主动参与物业管理的意识。）业主有积极主动参与物业管理的意识。 主人翁主人翁（2 2）要积极主动地行使管理权（对自己的财产负责）要积极主动地行使管理权（对自己的财产负责）（3 3）物业管理的权利不是由每户自己负责，而是由业主自治）物业管理的权利不是由每户自己负责，而是由业主自治组织组织业主委员会业主委员会代表全体业主来行使。代表全体业主来行使。v 2 业主委员会的产生业主委员

14、会的产生由第一次业主大会选举产生由第一次业主大会选举产生v3 业主委员会的组织形式业主委员会的组织形式: 规模规模 一般取业主总人数的一般取业主总人数的20% 515人人 主任主任 1名名 副主任副主任 23名名 秘书秘书 12名名v 关于业主委员会是否该拿酬金，其来源关于业主委员会是否该拿酬金，其来源? ? 讨论讨论案例分析：案例分析：P95P95来源来源1 1）政府拨款）政府拨款 2 2）业主支付）业主支付 3 3）物业公司支付）物业公司支付v4 业主委员会委员业主委员会委员1) 产生产生 由业主大会在全体业主中选举产生由业主大会在全体业主中选举产生 任期任期 2 3年，可连任年，可连任2

15、) 名额名额 a) 面积差不多，按业主的一定比例面积差不多，按业主的一定比例 b) 面积相差悬殊，按平米数决定面积相差悬殊，按平米数决定3) 担任委员的条件担任委员的条件 P29a) 道德品质良好，热心为群众服务、责任心强；道德品质良好，热心为群众服务、责任心强；b) 有有组织协调能力组织协调能力 ；c) 有充足的工作时间；有充足的工作时间；d) 办事公正、廉洁，勇于和不良行为作斗争；办事公正、廉洁，勇于和不良行为作斗争；v出现下列情况不能担任委员：出现下列情况不能担任委员： P291）承担企业法人破产三年内承担企业法人破产三年内2）有疾病）有疾病3）无故缺席）无故缺席3次以上次以上4）不再是

16、业主）不再是业主5）有违法犯罪行为）有违法犯罪行为6）已以书面形式辞职）已以书面形式辞职7）已罢免）已罢免8 8）其他）其他v5 业主委员会的权利、义务业主委员会的权利、义务v 业主委员会的权利：业主委员会的权利：1）召集召集和主持和主持业主大会业主大会。（除。（除“首次首次”）2 2）修订业主公约修订业主公约、业主委员会章程。、业主委员会章程。3 3）决定聘请决定聘请物业管理企业。物业管理企业。4 4）审议审议物业管理服务物业管理服务收费标准收费标准及使用办法。及使用办法。 5 5）审议审议年度年度管理工作计划管理工作计划，年度费用概预算。，年度费用概预算。6 6）监督物业管理企业监督物业管

17、理企业的物业管理工作。的物业管理工作。 7 7）监督监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责监督物业公共建筑、公共设施的合理使用，负责监督物业维维修基金的使用修基金的使用。8 8）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。 v业主委员会的义务：业主委员会的义务：1) 筹备并向业主大会报告工作筹备并向业主大会报告工作2) 执行业主大会通过的各项决议，执行业主大会通过的各项决议，接受接受广大广大业主的监督业主的监督3) 督促督促业主遵守物业管理的法律、法规，业主遵守物业管理的法律、法规，协助协助物业公司落实物业公司落实各项物业管理工作各项物业管理工作4) 严格严格履

18、行履行物业管理委托合同物业管理委托合同5) 接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府提出的指令接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府提出的指令和要求和要求6) 做出的决定做出的决定不能违不能违反反法法律法规，不能违反业主大会的决定，律法规，不能违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益不得损害业主的公共利益 v7 业主委员会制定、修改的主要文件业主委员会制定、修改的主要文件业主公约业主公约 业主委员会章程业主委员会章程 P34v6 业主委员会会议业主委员会会议一般每一般每3 6个月至少举行一次，个月至少举行一次，1/3委员提议，委员提议，7天前通知天前通知 第二节第二节 物业管理企业物业管理

19、企业一、概念一、概念 1、物业管理企业、物业管理企业是按合法程序成立，具备独是按合法程序成立，具备独立的企业法人资格及相应的资质条件，根据合同接立的企业法人资格及相应的资质条件，根据合同接受业主或业主委员会的委托，依照有关法律、法规受业主或业主委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理的经济实体。的规定，对物业实行专业化管理的经济实体。 2、特点：、特点： （1）是独立的法人）是独立的法人 （2）服务性企业）服务性企业 （3）是城市建设的重要组成部分）是城市建设的重要组成部分1 1 按投资主体分按投资主体分 全民全民集体集体 联营联营私营私营合资合资2 2 按股东出资形式分按

20、股东出资形式分物业管理有限责任公司物业管理有限责任公司物业管理股份有限公司物业管理股份有限公司二、分类：二、分类：P373 3 按经营服务方式分按经营服务方式分 代理租赁服务型公司代理租赁服务型公司 委委托管理服务型公司托管理服务型公司 4 4 按是否具有法人资格分按是否具有法人资格分 具有法人资格具有法人资格 不具有法人资格不具有法人资格三、物业管理企业的设立三、物业管理企业的设立 (一一)申报程序申报程序首先从企业的资质审批开始首先从企业的资质审批开始 1 向向物业行政管理部门物业行政管理部门提出申请提出申请-提供所需资料提供所需资料 2 在在两周两周内审核完，对符合条件的，发给内审核完，

21、对符合条件的，发给临时资质证书临时资质证书，有效期一年，有效期一年，新设的物业公司在第一年可凭此证在新设的物业公司在第一年可凭此证在工商工商部门部门注册登记注册登记营业一年后可申请营业一年后可申请三级资质三级资质评定评定。( (二）注册登记二）注册登记与一般企业相同，但不同的是由与一般企业相同，但不同的是由资质审批单位资质审批单位发给资质证书发给资质证书 四、物业管理企业四、物业管理企业的资质等级标准的资质等级标准 （课本（课本39页）页） 一级企业一级企业 二级企业二级企业 三级企业三级企业 临时资质企业临时资质企业注册资本注册资本 500500万万 300 300万万 50 50万万 一定

22、数额（不少于一定数额（不少于 10 10万）万）中级以上中级以上 不少于不少于3030人人 不少于不少于2020人人 不少于不少于8 8人人 不少于不少于8 8人人 从业证从业证 80% 60% 50%80% 60% 50%物业类型物业类型 2 2类以上类以上 2 2类以上类以上 有受托项目有受托项目 有受托项目有受托项目 获省优比例获省优比例 20%20%以上以上 10% 10%以上以上管理各类物业的建筑面积分别占下列相应管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数计算基数之之和不低于和不低于100%100% 计算基数计算基数: :二级企业：二级企业：1 1）多层住宅）多层住宅 8080万平

23、方米万平方米 2 2）高层住宅）高层住宅 4040万平方米万平方米 3 3）独）独立式住宅（别墅）立式住宅（别墅）6 6万平方米万平方米 4 4）办公楼宇、工业区及其他）办公楼宇、工业区及其他物业物业2020万平方米。万平方米。一级企业：一级企业：1 1）多层住宅）多层住宅 200 200万平方米万平方米 2 2）高层住宅）高层住宅 100 100万平方米万平方米 3 3）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）1515万平方米万平方米 4 4）办公楼宇、工业）办公楼宇、工业区及其他物业区及其他物业 50 50万平方米。万平方米。 五、物业管理企业五、物业管理企业的权利和义务的权利和义务 v权利权

24、利 P40P401 1 根据有关法规，结合实际情况，根据有关法规，结合实际情况，制定制定物业管理物业管理办法办法2 2 依照物业管理合同和管理办法对物业依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理实施管理3 3 依照物业管理合同和有关规定依照物业管理合同和有关规定收收取管理取管理费费用用4 4 有权制止违反有权制止违反规章制度规章制度的行为的行为业主公约业主公约5 5 有权要求业主委员会有权要求业主委员会协协助助管管理理6 6 有权选聘专营公司承担有权选聘专营公司承担专项管理专项管理业务业务7 7 有权有权实行多种经营实行多种经营, ,以其收益补充管理经费以其收益补充管理经费v 义务义务 P40P

25、401 履行物业管理合同，依法经营履行物业管理合同，依法经营 这是物业企业生存和发展的这是物业企业生存和发展的基本条件基本条件2 接受业主委员会、业主、使用人的监督接受业主委员会、业主、使用人的监督3 重大管理措施要提交业主委员会审议批准重大管理措施要提交业主委员会审议批准 物业管理权属于业主还是物业管理公司？物业管理权属于业主还是物业管理公司？ 案例案例 P464 接受行政主管部门监督接受行政主管部门监督指导指导5 至少每至少每6个月应向业主公布一次管理费用收支账目个月应向业主公布一次管理费用收支账目6 提供优良生活工作环境，搞好社区文化提供优良生活工作环境，搞好社区文化7 发现违法行为要及

26、时向有关行政管理机关报告发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告8 物业管理合同终止，必须移交，并接受审计。物业管理合同终止，必须移交，并接受审计。 六、物管企业的组织形式六、物管企业的组织形式P41 P43 直线式直线式直线职能式直线职能式事业部制事业部制矩阵式矩阵式 七、物管企业主要机构的职能七、物管企业主要机构的职能 P44 办公室办公室财务部财务部工程部工程部综合管理部综合管理部保安部保安部保洁绿化部保洁绿化部经营发展部经营发展部 一、物业管理企业与业主委员会的关系一、物业管理企业与业主委员会的关系 业委会与物业企业实行业委会与物业企业实行共管共管业主自治管理业主自治管理与专业化管理与

27、专业化管理第三节第三节 物业管理企业与相关机构的关系物业管理企业与相关机构的关系 关系：关系：1 经济关系：合同关系经济关系：合同关系2 法律关系：平等关系法律关系：平等关系不是隶属关系，也不是领导与被领导的关系不是隶属关系，也不是领导与被领导的关系3 工作上：合作关系工作上：合作关系二、与房地产开发企业的关系二、与房地产开发企业的关系 1 从属关系从属关系2 聘用合同关系聘用合同关系三、与政府管理部门的关系（三、与政府管理部门的关系（P48）（一）与房地产行政主管部门（一）与房地产行政主管部门（二）与工商行政管理部门（二）与工商行政管理部门（三）与税收管理部门（三）与税收管理部门（四）与物价

28、管理部门（四）与物价管理部门（五）与其他行政管理部门（五）与其他行政管理部门 （一）房地产行政主管部门（一）房地产行政主管部门 1 组织物业管理企业参加考评和评比、培训组织物业管理企业参加考评和评比、培训 2 2 审批（物业企业）的经营资质审批（物业企业）的经营资质 3 3 对物业管理人员进行职业培训对物业管理人员进行职业培训 4 对合同进行备案对合同进行备案 5 5 对物业管理进行宏观调控对物业管理进行宏观调控 如：对物业的招投标活动进行监督管理，如：对物业的招投标活动进行监督管理， 对违反物业管理条例的行为进行行政处罚对违反物业管理条例的行为进行行政处罚 案例：案例：P139 物业公司有权

29、罚款吗？物业公司有权罚款吗？（二）工商（二）工商 ( (三三) ) 税务税务 ( (四四) ) 物价部门物价部门 ( (五五) )环卫、园林部门环卫、园林部门四、企业与各专业服务公司的关系四、企业与各专业服务公司的关系 合同关系合同关系案例讨论案例讨论1 1、业主是小区的主人，物业公司是业主的仆人，对吗？、业主是小区的主人，物业公司是业主的仆人，对吗？（1 1）法律上，平等的民事主体关系。）法律上，平等的民事主体关系。 （2 2）经济上，有偿服务。聘用与被聘用，委托与被委托，）经济上，有偿服务。聘用与被聘用，委托与被委托，服务与被服务。服务与被服务。（3 3）业主处于主导地位，公司处于被动地位

30、。）业主处于主导地位，公司处于被动地位。（4 4）避免两种错误倾向。）避免两种错误倾向。案例讨论案例讨论2 2、业主自行组建业主管理委员会可以吗？开发商能否成、业主自行组建业主管理委员会可以吗？开发商能否成为业主管理委员会的成员？为业主管理委员会的成员？（1 1）该小区的物业管理由开发商聘用，是否合理？该小区的物业管理由开发商聘用，是否合理？（2 2）业主自行组建业主委员会有无法律依据？业主自行组建业主委员会有无法律依据？（3 3）开发商能否作为业主委员会的成员或负责人？开发商能否作为业主委员会的成员或负责人？（4 4）如果物业公司真的不能满足大家的意愿，则业主会如果物业公司真的不能满足大家的

31、意愿，则业主会能否炒掉它？能否炒掉它？1 1、合理。、合理。（1 1）开发商是业主的代表。）开发商是业主的代表。（2 2）具有得天独后的优势。）具有得天独后的优势。2 2、合法。、合法。（1 1）19941994年，建设部颁布年，建设部颁布城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法（建（建设部设部3333号令）第五条规定：发地产开发公司在出售小区前，应号令）第五条规定：发地产开发公司在出售小区前，应当选聘物业管理公司承担小区的管理，并与之签订合同。当选聘物业管理公司承担小区的管理，并与之签订合同。（2 2）19951995年，北京年，北京北京市居住小区物业管理办法北京市居住小区物业管理办

32、法第八条指第八条指出，在业主委员会成立之前，由该小区的开发建设单位负责物出，在业主委员会成立之前，由该小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。业主委员会成业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。业主委员会成立之后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。立之后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。（1 1）业主委员会成立必须由政府房地产管理部门组织，）业主委员会成立必须由政府房地产管理部门组织，自行组建没有权威性。自行组建没有权威性。（2 2）业主委员会成立必须经过政府房管部门的备案，）业主委员会成立必须经过政府房管部门的备案，政府部门核准登记后才算成立。没有备案的业主委员

33、政府部门核准登记后才算成立。没有备案的业主委员会，即使是业主委员大会选举产生的也是非正式的。会，即使是业主委员大会选举产生的也是非正式的。（1 1）开发商把房子都卖出去）开发商把房子都卖出去（2 2）出售）出售50%50%以上，剩余不再售出。以上，剩余不再售出。（3 3）没有全部售出，较短时间内将全部售出。）没有全部售出，较短时间内将全部售出。（1 1）提前通知物业公司，同意，则顺利接触合同，并到）提前通知物业公司，同意，则顺利接触合同，并到政府房地产管理部门备案。政府房地产管理部门备案。（2 2）物业公司不同意，可以到法院，通过诉讼方式解决。）物业公司不同意，可以到法院，通过诉讼方式解决。案例讨论案例讨论3 3、开发商对物业管理情况的承诺与物业管理公司的说法、开发商对物业管理情况的承诺与物业管理公司的说法谁的算数？谁的算数？（1 1）开发商能不能对物业管理问题作出承诺？能否把其）开发商能不能对物业管理问题作出承诺？能否把其承诺写进合同？承诺写进合同？（2 2）开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力？）开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力？（3 3）开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任？）开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任？