物业管理法律风险防范-PPT课件.ppt

1、物业管理法律风险防范物业管理法律风险防范 第一章第一章 前期物业管理法律风险防范前期物业管理法律风险防范一、前期物业管理证据风险防范一、前期物业管理证据风险防范1、入伙通知书2、房地产买卖合同3、买受人身份证明文件4、代理人身份证明文件及授权委托书5、房屋使用人的身份证明文件及房屋租赁合同第一章第一章 前期物业管理法律风险防范前期物业管理法律风险防范一、前期物业管理证据风险防范一、前期物业管理证据风险防范6、业主或房屋使用人通讯方式及送达地址确认书7、前期物业服务协议8、临时管理规约9、装修管理协议10、装修注意事项告知书第一章第一章 前期物业管理法律风险防范前期物业管理法律风险防范一、前期物

2、业管理证据风险防范一、前期物业管理证据风险防范11、装修申报登记表12、车辆停放管理协议书13、水电抄表底数确认书14、房屋钥匙领取确认书15、水电费代收代缴协议书第一章第一章 前期物业管理法律风险防范前期物业管理法律风险防范二、装修管理法律风险防范二、装修管理法律风险防范（一）装修管理的法律依据1、建筑装饰装修管理规定（建设部【2000】第46号）。该规定适用于所有新建、在建、改建工程和对原有房屋等建筑物、构筑物进行装饰装修的行为。2、住宅室内装饰装修管理办法（建设部令【2002】第88号第一章第一章 前期物业管理法律风险防范前期物业管理法律风险防范二、装修管理法律风险防范二、装修管理法律风

3、险防范（一）装修管理的法律依据3、地方性法规或规章。4、装修管理协议5、临时管理规约第一章第一章 前期物业管理法律风险防范前期物业管理法律风险防范二、装修管理法律风险防范二、装修管理法律风险防范（二）装修申报法律风险防范1、装修申报登记备案表2、申请人身份证件（包括业主、使用人及装修工人的身份证）3、有权装修的书证4、装饰装修方案5、变动建筑主体或承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案6、涉及经批准方可实施行为，需提交有关部门的批准文件7、委托装饰装修企业施工的，需提供企业相关资质证书的复印件第一章第一章 前期物业管理法律风险防范前期物业管理法律风险防范二、装

4、修管理法律风险防范二、装修管理法律风险防范（三）装修施工监督管理的法律风险防范1、定期监督检查2、发现有违章装修行为时，应当立即发出书面整改通知书并及时采取措施制止3、已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。4、对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。5、对已造成违章装修的事实，相关责任人拒不改正，政府相关部门又不予处理的，可以通过诉讼的方式解决。第一章第一章 前期物业管理法律风险防范前期物业管理法律风险防范三、前期物业服务合同履行法律风险三、前期物业服务合同履行法律风险防范防范（一）关于未通过招标方式签订前期物业服务合同的法律效力问题。（

5、二）关于物业面积超过资质等级许可范围的前期物业服务合同的法律效力问题。（三）关于合同有效期内开发商或物业服务企业能否提前解除合同问题。第一章第一章 前期物业管理法律风险防范前期物业管理法律风险防范三、前期物业服务合同履行法律风险三、前期物业服务合同履行法律风险防范防范（四）关于前期物业服务合同期满后开发商变更或拒不续签合同的法律风险问题。（五）关于物业公司退出前期物业管理的法律风险问题。（六）关于前期物业服务合同对业主是否具有法律效力问题。第二章第二章 物业服务收费法律风险防范物业服务收费法律风险防范一、关于物业服务收费的法律依据问题一、关于物业服务收费的法律依据问题1、前期物业服务合同2、物

6、业服务合同3、物业服务协议4、当地政府物价部门的指导标准5、当地的行业通常惯例第二章第二章 物业服务收费法律风险防范物业服务收费法律风险防范二、物业服务收费的催缴方式及法律风险二、物业服务收费的催缴方式及法律风险1、上门催收2、电话催收3、书面催收（1）催款通知书（格式问题，包括被通知人、项目、时间段、收费标准、计算方法等）（2）催款通知的当面送达（签收）（3）催款通知的直接投递（4）催款通知的邮寄送达（5）催款通知的电子邮件送达（6）催款通知的短信送达（7）催款通知的微信送达（8）催款通知的公告送达（报纸公告、公开张贴）第二章第二章 物业服务收费法律风险防范物业服务收费法律风险防范二、物业服

7、务收费的催缴方式及法律风险二、物业服务收费的催缴方式及法律风险4、拒绝办理入住手续5、发律师函6、诉讼或仲裁第二章第二章 物业服务收费法律风险防范物业服务收费法律风险防范三、关于物业服务费的滞纳金问题三、关于物业服务费的滞纳金问题（一）滞纳金的收取依据（1）合同依据（2）利息损失（二）滞纳金的收取标准第二章第二章 物业服务收费法律风险防范物业服务收费法律风险防范四、关于管理费的诉讼时效问题四、关于管理费的诉讼时效问题1、诉讼时效期间2年，从知道或应当知道权利被侵害之日起计算。2、中断诉讼时效的方法（1）催收（EMS邮寄单）（2）诉讼或仲裁（3）签订还款协议第二章第二章 物业服务收费法律风险防范

8、物业服务收费法律风险防范五、关于上调物业管理费问题五、关于上调物业管理费问题1、通过业主委员会召开业主大会作出决定方式；2、通过居委会组织召开业主大会作出决定3、通过征询业主意见及签订物业服务协议方式第三章第三章 物业管理日常安保服务风险防范物业管理日常安保服务风险防范一、安防措施合法性分析一、安防措施合法性分析1、保安员是否有权查验来访人员的身份证件2、放行条制度是否具有法律效力第三章第三章 物业管理日常安保服务风险防范物业管理日常安保服务风险防范二、盗窃案例的法律责任分析二、盗窃案例的法律责任分析第三章第三章 物业管理日常安保服务风险防范物业管理日常安保服务风险防范三、入室抢劫及杀人案例分

9、析三、入室抢劫及杀人案例分析第三章第三章 物业管理日常安保服务风险防范物业管理日常安保服务风险防范四、保安员犯罪的法律风险问题四、保安员犯罪的法律风险问题1、保安员故意伤害罪案例分析2、保安员抢劫罪案例分析3、保安员盗窃案例分析第三章第三章 物业管理日常安保服务风险防范物业管理日常安保服务风险防范五、高空抛物的法律责任问题五、高空抛物的法律责任问题1、好来居高空抛物致人死亡案例分析2、高空抛物防范措施第四章第四章 停车场管理服务的法律风险防范停车场管理服务的法律风险防范一、车位所有权归属的司法认定问题一、车位所有权归属的司法认定问题（一）地下车位的所有权归属问题（二）地面车位的所有权归属问题（

10、三）架空层停车位的所有权归属问题第四章第四章 停车场管理服务的法律风险防范停车场管理服务的法律风险防范二、关于停车场收益分配及处理问题二、关于停车场收益分配及处理问题（一）停车场收费的性质1、车位使用费2、车辆停放服务费3、车辆保管费4、车位使用费和车辆停放管理费第四章第四章 停车场管理服务的法律风险防范停车场管理服务的法律风险防范二、关于停车场收益分配及处理问题二、关于停车场收益分配及处理问题（二）停车场收益分配1、停车场管理人与开发商之间的分配2、停车场管理人与业委会之间的分配3、规划车位收益与非规划车位收益的分配4、定期停车收益与临时停车收益分配5、停车场收益的协议分配与诉讼分配第四章第

11、四章 停车场管理服务的法律风险防范停车场管理服务的法律风险防范三、关于车辆丢失或毁损的赔偿责任问题三、关于车辆丢失或毁损的赔偿责任问题（一）车辆丢失的法律责任及案例分析1、免费停车场车辆丢失的法律责任分析2、收费停车场车辆丢失的法律责任分析第四章第四章 停车场管理服务的法律风险防范停车场管理服务的法律风险防范三、关于车辆丢失或毁损的赔偿责任问题三、关于车辆丢失或毁损的赔偿责任问题（二）车辆毁损的法律责任及案例分析1、车辆在停车场内被刮划的责任承担问题2、车辆在停车场内遭水浸的责任承担问题第五章第五章 物业服务意外事故的法律风险防范物业服务意外事故的法律风险防范一、火灾事故的法律风险防范一、火灾

12、事故的法律风险防范（一）火灾事故的处理1、灭火2、报警3、切断电源4、疏散、抢救被困人员和物品5、保护现场、协助公安进行火灾调查6、发布事故公告及处置方案7、损失调查与评估8、清理事故现场9、损害赔偿处理第五章第五章 物业服务意外事故的法律风险防范物业服务意外事故的法律风险防范一、火灾事故的法律风险防范一、火灾事故的法律风险防范（二）火灾事故的赔偿主体及范围1、损害赔偿主体2、损害赔偿范围（1）物品损害（2）装修损失（3）房屋无法使用损失（4）无法正常经营损失（5）误工损失（6）交通费损失（7）精神损失费第五章第五章 物业服务意外事故的法律风险防范物业服务意外事故的法律风险防范二、水浸事故的处

13、理与赔偿责任问题二、水浸事故的处理与赔偿责任问题（一）水浸事故的处理1、寻找浸水来源，切断水源2、现场取证，清除积水3、水浸事故保险报告4、受损物品登记清查5、损害赔偿协商第五章第五章 物业服务意外事故的法律风险防范物业服务意外事故的法律风险防范二、水浸事故的处理与赔偿责任问题二、水浸事故的处理与赔偿责任问题（二）赔偿责任主体及范围1、损害赔偿主体2、损害赔偿范围（1）装修损失（2）物品损失（3）房屋无法使用损失（4）无法正常经营损失（5）误工损失（6）交通费损失（7）精神损失费第五章第五章 物业服务意外事故的法律风险防范物业服务意外事故的法律风险防范三、外包工程事故的法律风险防范三、外包工程事故的法律风险防范（一）防水补漏工程外包事故案例分析第五章第五章 物业服务意外事故的法律风险防范物业服务意外事故的法律风险防范三、外包工程事故的法律风险防范三、外包工程事故的法律风险防范（二）清洁工程外包事故案例分析 谢谢！谢谢！