土地增值税PPT课件.ppt

1、12022-5-2022022-5-203 土地增值税是对转让国有土地使用权、地土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。收的一种税。2022-5-2042022-5-2052022-5-2062022-5-207 2022-5-208 2022-5-209 1、是否是国有土地使用权（不含集体土地）、是否是国有土地使用权（不含集体土地） 2、是否是转让使用权（不包含出让、出租）、是否是转让使用权（不包含出让、出租） 3、是否取得收入（不包含继承、

2、捐赠）、是否取得收入（不包含继承、捐赠） 注意注意: 要取得收入，房地产权属发生变更，要取得收入，房地产权属发生变更，但权属人并没有取得收入，不征收土地增但权属人并没有取得收入，不征收土地增值税值税2022-5-20102022-5-20112022-5-2012 2022-5-20132022-5-20142022-5-20152022-5-20162022-5-20172022-5-20182022-5-2019 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。价款及有关的

3、经济利益。 2022-5-2020 新建房产计算土地增值额时准予从转让新建房产计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：不同，可进行以下划分： （一）取得土地所有权所支付的费用（一）取得土地所有权所支付的费用 （二）房地产开发成本（二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用（三）房地产开发费用 （四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金 （五）其他扣除项目（五）其他扣除项目2022-5-2021 （一）取得土地使用权所支付的金额（一）取得土地使用权所支付的金额 1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；、

4、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； 具体有以下三种形式：具体有以下三种形式： （1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金； （2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；款为按照国家有关规定补交的土地出让金； （3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。向原土地使用权人实际支付的地价款。 2、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规

5、定、纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。交纳的有关费用。2022-5-2022 （二）房地产开发成本（二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用（三）房地产开发费用 与房地产开发项目有关的销售费用、管理与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用费用和财务费用2022-5-2023 1、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：的： 房地产开发费用利息（取得土地房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）使用权所支付的金额房地产开发成本）5以内以内20

6、22-5-2024 2、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：的： 房地产开发费用（取得土地使用权所房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）支付的金额房地产开发成本）10以以内内2022-5-2025 （四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金

7、予以扣除。缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 房地产开发企业只能扣房地产开发企业只能扣“两税一费两税一费”，非房地产开，非房地产开发企业扣发企业扣“三税一费三税一费”。 注意：房地产开发企业按照注意：房地产开发企业按照施工、房地产开发企施工、房地产开发企业财务制度业财务制度的有关规定，其在转让房地产时缴纳的印的有关规定，其在转让房地产时缴纳的印花税列入管理费用之中，已相应作了扣除，故在此不允花税列入管理费用之中，已相应作了扣除，故在此不允许单独再扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计许单独再扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印算土地增

8、值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税（即产权转移书据所载金额花税（即产权转移书据所载金额0.5的印花税）。的印花税）。2022-5-2026 （五）其它扣除项目（五）其它扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计从事房地产开发的纳税人可加计20的的扣除：扣除： 加计扣除费用（取得土地使用权支付加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）的金额房地产开发成本）202022-5-2027 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计计10000万元；该公司没有

9、按房地产项目计算分万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项其他扣除项目目”的金额为（的金额为（ ）。）。 A.1500万元万元 B.2000万元万元 C.2500万元万元 D.3000万元万元 答案：

10、答案：D2022-5-20282022-5-20292022-5-20302022-5-20312022-5-2032 应纳税额应纳税额=土地增值额土地增值额适用税率适用税率- 扣除项目金扣除项目金额额速算扣除率速算扣除率2022-5-20332022-5-20342022-5-2035转让项目转让项目扣扣 除除 项项 目目转让土地使转让土地使用权用权（1）取得土地使用权时支付的地价款取得土地使用权时支付的地价款（2）按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用（3）在转让环节缴纳的有关税金在转让环节缴纳的有关税金房地产房地产开发开发房地产房地产开发企业开发企业（1）取得土地使用权

11、所支付的金额取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本房地产开发成本（3）房地产开发费用房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（印花税已列入管理与转让房地产有关的税金（印花税已列入管理费用，不允许再单独扣除）费用，不允许再单独扣除）（5）加计加计20的扣除的扣除非房地产非房地产开发企业开发企业（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额（2）房地产开发成本房地产开发成本（3）房地产开发费用房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（印花税可以扣除）与转让房地产有关的税金（印花税可以扣除）转让旧房及转让旧房及建筑物建筑物（1）房屋及建筑物的评估价格房屋及建筑物的评估价格（2

12、）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用关费用（3）在转让环节缴纳的有关税金在转让环节缴纳的有关税金2022-5-20362022-5-20372022-5-20382022-5-20392022-5-20402022-5-20412022-5-20422022-5-20432022-5-20442022-5-20452022-5-20462022-5-20472022-5-20482022-5-2049 自自2008年年11月月1日起，对个人首次购买日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂平方米及以下普

13、通住房的，契税税率暂统一下调到统一下调到1；对个人销售或购买住房暂；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。土地增值税。 2022-5-2050 4、个人之间互换自有居住用房地产，免征、个人之间互换自有居住用房地产，免征土地增值税土地增值税 5、以房地产投资、联营的，作价入股到所、以房地产投资、联营的，作价入股到所投资联营的企业，免征土地增值税；投资、投资联营的企业，免征土地增值税；投资、联营的企业再转让的，征收土地增值税联营的企业再转让的，征收土地增值税 6、合作建房（一方出地、一方出资金），、合作建房（一方出地、一方出资金），建成后按比例分房自用，免征建成后按比例分房自用，免征;建成后转让，建成后转让，征收土地增值税征收土地增值税 7、企业兼并，房地产转让到兼并企业，免、企业兼并，房地产转让到兼并企业，免征土地增值税。征土地增值税。2022-5-20512022-5-20