建筑设计阶段工程造价管理方法分析(ppt 46页).ppt

1、第六章 设计阶段工程造价管理,6.1 设计阶段工程造价管理概述,一、设计阶段划分,二、设计阶段影响工程造价的因素,1.工业建筑设计影响工程造价的因素,厂区总平面图设计,工业建筑的平面和立面设计,建筑材料和结构的选择,工艺技术方案的选择,设备的选型和设计,占地面积,功能分区,运输方式的选择,工业厂房层数的选择,工业厂房层高的选择,合理确定柱网,尽量减少厂房的体积和面积,2.民用建设设计影响工程造价的因素,小区建设规划的设计,住宅建筑的平面布置,住宅单元的组成、户型和住户面积,住宅的层高与净高,住宅的层数,住宅建筑结构类型的选择,建筑周长系数：外墙长度/建筑面积 正方形和矩形的住宅既有利于施工，又

2、能降低工程造价。 加大住宅的进深对降低造价也有效果,结构面积系数,控制在2.52.8m,多层住宅较为经济合理,工程造价控制的关键在于前期,100%,95%,75%,35%,10%,1/4,1/2,3/4,决策和初步设计,技术设计,施 工 图设计,施工阶段,项目进展时间,对投资的影响程度,各阶段对投资影响程度分析图,Kelly（1982）的研究发现一个项目80% 的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20% 投资。,Wootoon（1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。,三、设计阶段工程造价管理的重要意义,四、设计阶段工程造价控制的措施和方法

3、,1、方案造价估算、设计概算和施工图预算的编制与审查,2、设计方案的优化和比选,3、限额设计和标准设计的推广,4、推行设计索赔及设计监理制度，加强设计变更管理,6.2 设计方案优选,一、设计方案评价的原则,1.设计方案经济合理性与技术先进性相统一的原则 2.项目全寿命费用最低的原则 3.设计方案经济评价的动态性原则 4.设计必须兼顾近期投入与远期发生相统一的原则 5.设计方案应符合可持续发展的原则,二、设计方案评价的内容,工业建筑设计评价的指标,说明：建筑面积使用面积辅助面积结构面积 有效面积使用面积辅助面积 居住面积指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。,说明：居住建筑基底

4、面积建筑物的底面积 居住建筑占地面积居住建筑基底面积及散水、绿化、小路等。 居住面积指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。 居住建筑面积指居住建筑的总建筑面积,三、设计方案评价的方法,设计方案评价的方法 （ Contd）,例：某新建企业有两个设计方案，甲方案总投资1500万元，年经营成本400万元，年产量为1000件；乙方案总投资1000万元，年经营成本360万元，年产量为800件。基准投资回收期为6年，试选择最优方案。（试分别用差额投资回收期法、总计算费用和年计算费用分别判定）,解计算各方案单位产量的费用。 K甲/Q甲1500/10001.5（万元/件） K乙/Q乙1000

5、/8001.25（万元/件） C甲/C甲400/10000.4（万元/件） C乙/C乙360/8000.45（万元/件）,动态计算费用法,对于寿命期相同的设计方案，可以采用净现值法、净年值法、差额内部收益率法等，寿命期不等的设计方案可以采用净年值法。,三、工程设计方案优化途径,(一)设计招标和设计竟选 (二)运用价值工程优化设计方案 1. 价值工程原理 价值就是功能和实现这个功能所耗费用的比值。,V1最好 V过高，成本偏低 V过低，成本偏高,提高价值的途径： F，C F，C F，C F，C F，C,2.价值工程在新建项目设计方案优选中的应用,功能分析：应明确项目各类功能具体有哪些，哪些是主要功

6、能，并对功能进行定义和整理，绘制功能系统图,功能评价：运用01评分法、04评分法或环比评分法计算功能评价系数，作为该功能的重要度权数,方案创新：根据功能分析的结果，提出各种实现功能的方案,方案评价：根据打分与功能评价系数计算各方案的价值系数，以价值系数最大者为最优,2.价值工程在设计阶段工程造价控制中的应用,对象选择：应用ABC分析法，将设计方案的成本分解为A、B、C三类，A类成本比重大，品种数量少作为实施价值工程的重点,功能分析：分析研究对象的功能及各功能之间的关系,功能评价：确定功能评价系数，并计算各功能的现实成本，以计算价值系数,分配目标成本：确定目标成本，并根据功能评价系数分摊到各功能

7、，与现实成本进行对比，确定重点改进对象,方案创新及评价：提出各种方案，并用加权评分法选择最优方案,案例一：,现以某设计院在建筑设计中用价值工程方法进行住宅设计方案优选为例，说明价值工程在设计方案评价优选中的应用。 1、功能分析。建筑功能是指建筑产品满足社会需要的各种性能的总和。住宅工程一般有十个方面的功能。 2、功能评价：计算功能的重要度权数。上述住宅功能采用用户、设计人员、施工人员按各自的权重共同评分的方法计算。,住宅工程功能权重系数计算表,3、计算成本系数,4、计算功能评价系数,5、最优设计方案评选,案例二：,某开发商拟开发一幢商住楼，有如下三种可行设计方案。 A：结构方案为大柱网框架轻墙

8、体系，采用预应力大跨度叠合楼板，墙体材料采用多孔砖及移动式可拆装式分室隔墙，窗户采用单框双玻璃钢塑窗，面积利用系数为93，单方造价为1437.47元/m2。 B：结构方案同A，墙体采用内浇外砌，窗户采用单框双玻璃空腹窗，面积利用系数87，单方造价1108元/ m2。 C：方案C面积利用系数70.69，单方造价1081.8元/ m2。 方案功能得分及重要系数，如下表所示。,方案功能得分及重要系数表,1.试应用价值工程方法选择最优设计方案。,2.为控制工程造价和进一步降低费用，拟针对所选的最优设计方案的土建工程部分，以工程材料费为对象开展价值工程分析。将土建工程划分为4个功能项目，各功能项目评分值

9、及其目前成本，如下表所示。按限额设计要求目标成本额应控制为12170万元。,1.成本系数计算,2、功能因素评分与功能系数计算。,3、计算各方案价值系数,4、成本降低幅度表,根据上表，功能项目的优先改进顺序为2、4、3、1。,6.3 设计概算,设计概算是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计（或扩大初步设计）图纸、概算定额（或概算指标）、材料价格、费用定额和有关取费规定，编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需的全部费用的文件。 设计概算的作用 是编制建设工程项目投资计划，确定和控制建设工程项目投资额的依据。经批准的建设工程项目设计总概算的投资额，是该工程建设投资的最高限额。 是控制施工图

10、设计和施工图预算的依据 是衡量设计方案经济合理性和选择最佳设计方案的依据。 是编制招标标底和投标报价的依据。 是考核建设工程项目投资效果的依据。,一、设计概算的概念与作用,二、设计概算的内容,设计概算可分为单位建筑工程概算、单项工程综合概算和建设工程项目总概算三级。,工程建设其他费用概算,预备费、建设期贷款利息、投资方向调节税概算,单位建筑工程概算 （直接费、间接费、利润和税金）,单位设备及安装工程概算,单项工程综合概算 （编制说明、综合概算表）,设备购置费概算,单位安装工程概算 （直接费、间接费、利润和税金）,建设项目总概算： 1.封面、签署页及目录 2.编制说明 3.总概算表 4.工程建设

11、其他费用概算表 5.单项工程综合概算表和建筑安装单位工程概算表 6.工程量计算表和工、料数量汇总表 7.分年度投资汇总表和分年度资金流量表,经营性项目的铺底流动资金,三、单位工程概算的编制方法,由直接费（含直接工程费和措施项目费）、间接费（含管理费和规费）、利润和税金组成。 核心内容是算出直接工程费,（一）建筑工程概算的编制方法：概算定额法、概算指标法、类似工程预算法。 1、概算定额法，又叫扩大单价法或扩大结构定额法。 编制原理：类似于用预算定额编制建筑工程预算。 应用条件：初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确 主要步骤：计算工程量；套用概算定额；计算直接费；人工、材料、机械台班用量分析及汇

12、总；计算间接费、利润和税金；汇总为概算工程造价。,例：某市拟建一座7560m2教学楼，请按给出的扩大单价和工程量表编制出该教学楼土建工程设计概算造价和平方米造价。其中：材料调整系数为1.10，材料费占直接工程费比率为60。各项费率分别为：措施费为直接工程费的10，间接费率5，利润率7，综合税率3.413（计算结果：平方米造价保留一位小数，其余取整）。,某教学楼土建工程量和扩大单价,某教学楼土建工程概算造价计算表,2、概算指标法。 编制原理：利用直接费指标编制单位工程概算。 应用条件：初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量 备注：需要对概算指标的结构差异、价格差异进行调整,结构变化修正概算指标

13、J+Q1P1-Q2P2,结构变化修正概算指标人工材料机械数量原概算指标的人工材料机械数量换入结构构件工程量相应定额人工材料机械消耗量-换出结构构件工程量相应定额人工材料机械消耗量,设备、人工、机械、材料修正概算费用原概算指标设备、人工、材料、机械费（换入设备、人工、材料、机械数量拟建地区相应单价）-（换出设备、人工、材料、机械数量原概算指标的设备、人工、材料、机械单价）,3、类似工程预算法。 编制原理：利用类似工程造价资料编制拟建工程设计概算 应用条件：初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量 备注：必须对类似工程建筑结构差异和价差进行调整 编制步骤： 1）选择最合适的类似工程预算 2）计算类

14、似工程预算的人工费修正系数、材料费修正系数、机械费修正系数、措施费修正系数、间接费修正系数 3）根据类似工程预算修正系数和五项费用占预算成本的比重，计算预算成本总修正系数，并计算出修正后的类似工程平方米预算成本。 4）计算修正后的类似工程平方米造价。 5）计算拟建工程概算造价。,用类似工程预算法编制概算价差调整的两种方法,类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时，可按类似工程预算造价资料中的主要材料用量、工日数量、机械台班用量乘以拟建工程所在地的主要材料预算价格、人工单价、机械台班单价，计算出直接费，在乘以当地的综合费率，即可得出所需的造价指标。 类似工程资料只有人工、材料、机械台

15、班费用和其他各项费用时，可按照综合调整系数的方法调整。 D=AK K=a%K1+b%K2+c%K3+d%K4+ 拟建工程概算造价DS,拟建砖混结构住宅工程4000m2，结构形式与已建成的某工程相同，只有基础和外墙贴面不同，其他部分均较为接近。类似工程外墙用水泥砂浆抹面，基础采用毛石基础，每平方米建筑面积消耗量分别为：0.842m2和0.044m3，水泥砂浆抹面8.95元/m2，毛石基础1531元/m3，拟建工程外墙贴釉面砖，基础采用钢筋混凝土带形基础，每平方米建筑面积消耗量分别为：0.82m2，0.08m3，贴釉面砖49.75元/m2 ，钢筋混凝土带形基础1854.8元/m3。类似工程单方造价

16、588元/平方米，其中，人工费、材料费、机械费、措施费、管理费、规费占单方造价的比例分别为：11%、62%、6%、4%、5%和12%，拟建工程于类似工程预算造价在这几方面的差异系数分别为：2.01、1.06、1.92、1.02、1.01和0.87. 问1：应用类似工程预算法确定拟建工程的单位工程概算造价。 问2：若在该类似工程预算中，每平方米建筑面积主要资源消耗为：人工消耗5.08工日，钢材23.8公斤，水泥205公斤，原木0.05立方米，铝合金门窗0.24平方米，其他材料费为主材费的45%，机械费占直接工程费的8%，拟建工程主要资源的现行预算价格分别为：人工20.31元/工日，钢材3.1元/

17、公斤，水泥0.35元/公斤，原木1400元/立方米，铝合金门窗平均350元/平方米，拟建工程综合费率为20%，应用概算指标法，确定拟建工程的单位工程概算造价。,结构调整系数=Q1P1-Q2P2= 0.081854.8+0.8249.75-(0.0441531+0.8428.95) = 114.28 价差调整系数K=11%2.01+62%1.06+6%1.92 +4%1.02+5%1.01+12%0.87=1.19 概算指标D=AK=5881.19=699.72 修正概算指标= 699.72+ 114.28 =814 造价=8144000=3256000,人工费=5.0820.31=103.17

18、 材料费=（23.83.12050.350.0514000.24350）1.45=432.32 直接工程费=(103.17+432.32)/0.92=584.23 概算指标=584.23（1+20%）=701.08 修正概算指标=701.08+114.28=815.36 造价=4000815.36=3261440,（二）安装工程概算的编制方法：预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位法。,（三）设备购置费概算的编制。 根据初步设计的设备清单计算出设备原价，然后按有关规定的设备运杂费率乘以设备总原价，两项相加即为设备购置费概算。 设备购置费概算（设备清单中的设备数量设备 原价）（1运杂

19、费率） 或设备购置费概算 （设备清单中的设备数量 设备预算价格）,四、设计概算的审查,审查编制依据的合法性、时效性和适用范围。 审查编制说明、编制深度和编制范围。 审查设计概算的编制内容：是否符合经审批的标准；编制方法、依据和程序是否符合现行规定；工程量是否正确；材料用量和价格，设备的规格、数量和配置；费用计取是否符合标准；综合概算、总概算编制是否符合要求；项目的“三废”处理；审查技术经济指标；审查投资经济效果 。,设计概算的审查方法,对比分析法（建设规模、标准；工程数量；内容与方法；取费；价格等） 查询核实法（多方查询核对。） 联合会审法（自审；主管、建设、承包单位；咨询公司；同行专家；审批部门）,