物业法律法规知识学习心得培训课件.ppt
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1、物业法律法规知识学习心得第 1 页学习物业管理法规的好处 ?对自己对公司对业主1物业法律法规知识学习心得第 2 页企业风险企业风险战略风险战略风险财务风险财务风险运营风险运营风险市场风险市场风险灾害风险灾害风险法律风险法律风险法律2物业法律法规知识学习心得第 3 页物业管理法规学习思路什么是物业管理?什么是物业管理?物业管理物业管理,是指业主业主通过选聘物业服务企业选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物按照物业服务合同业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理可理解为:人人通过
2、对物物的管理实现对人人的有偿有偿 服务服务所有操作运行在所有操作运行在法律轨迹法律轨迹上上法物财人3物业法律法规知识学习心得第 4 页人:物业服务参与主体及相互关系 市政府区县政府街道办事处居民委员会房产办事处区县房管局市房管局业主委员会物业公司市物业协会业主与使用人保安公司保洁公司绿化公司其它邮电修缮公司建设规划市政公用电力环卫公 安物价局工商城市管理行业管理物业管理相关行政职能管理部门4物业法律法规知识学习心得第 5 页财:物业相关财务p 物业服务费p专项维修资金p代收代缴费用 p特约服务费用p经营收益5物业法律法规知识学习心得第 6 页物:物业管理内容房屋建筑:装修/使用/养护/小修/中
3、修/大修/翻修 设施设备:使用/养护/小修/大修/改造/更新 环境管理:保洁,绿化,禁止违章搭建安全管理:公共安全,消防,车辆6物业法律法规知识学习心得第 7 页法:物业法律法规文件 宪法宪法 民法通则民法通则1987.1.1/2009.8.271987.1.1/2009.8.27 法律法律 物权法物权法 2007.10.1 2007.10.1 合同法合同法 1999.10.1 1999.10.1 消防法消防法 2009.5.1 2009.5.1 行政法规行政法规 物业管理条例物业管理条例 2003.9.1/2007.10.1 2003.9.1/2007.10.1 特种设备安全检查条例特种设备
4、安全检查条例 2009.5.1 2009.5.1 部委规章部委规章 物业承接查验管理办法物业承接查验管理办法 2011.1.1 2011.1.1 物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法 2004.1.1 2004.1.1 物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法 2004.5.1 2004.5.1 住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法2008.2.12008.2.1 业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则2009.12.12009.12.1 地方法规地方法规 江苏省物业管理条例江苏省物业管理条例20201 15 5版版 司法解释司法解释 关于审理建筑物区
5、分所有权纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释2009.10.12009.10.1 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释2009.10.12009.10.17物业法律法规知识学习心得第 8 页法:物业服务主要法律文件物业(前期)服务合同物业(前期)服务合同管理(临时)规约管理(临时)规约业主大会议事规则业主大会议事规则业主大会决议业主大会决议业主委员会决议业主委员会决议其他物业服务相关协议其他物业服务相关协议8物业法律法规知识学习心得第 9 页物业管理纠纷物业法律纠
6、纷特点物业管理纠纷类型定义表现连续性连续性:与开发商密不可分,房屋质量问题、车位之争、配套不到位等多样性多样性:涉及民事、经济、刑事关系,纠纷主体的多样性易发性和涉众性易发性和涉众性:服务质量满意标准的争执,房屋质量、车位、公共收益等产权类纠纷专有权与共有权的确认纠纷、业主共有权与托付物业经营权的权限划分和确认纠纷个别业主侵占共用区域、业委会与开发商的车库之争债券类纠纷主指与物业服务有关的合同之债、侵权之争等债券债务纠纷业主拖欠物业费、车辆管理费纠纷行政权类纠纷行政单位行使权力是否违法、是否得当、是否显失公平小区内违章建筑处理、业主对街道、房地产主管部门对业委会与物业服务企业指导监督的不满自治
7、权类纠纷业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、业主团体在民主自治权益方面发生的纠纷业主不遵守业主公约、不执行业主大会的决议等1 1、物业管理纠纷类型、物业管理纠纷类型9物业法律法规知识学习心得第 10 页2 2、物业管理纠纷处理方式:、物业管理纠纷处理方式:1 1)、协商)、协商2 2)、调解)、调解3 3)、投诉)、投诉4 4)、诉讼)、诉讼5 5)、仲裁)、仲裁10物业法律法规知识学习心得第 11 页3 3、物业管理纠纷处理原则、物业管理纠纷处理原则1)、及时原则无论是民事争议还是行政争议,由于物业管理纠纷涉及面广,行政机关和司法机关在处理这一类纠纷时应当及时,不宜让矛盾长期存在,日益激
8、化。2)、合法原则在处理物业管理纠纷时,要注意法律的正确适用,特别是物业管理有关的法律、法规变化较快,处理物业管理纠纷不能与新的法律、法规相悖。3)、公平合理原则在处理物业管理纠纷时,要分清是非和责任,要使责任的承担适当,使责任人心服口服。11物业法律法规知识学习心得第 12 页 第二部分 法律法规及案例学习12物业法律法规知识学习心得第 13 页物业服务合同物权法(概念及框架、不动产登记制度、建筑物区分所有权、相邻关系、业主及业主大会)物业服务费住宅专项维修资金物业装饰装修管理13物业法律法规知识学习心得第 14 页物业服务合同1 1、合同签订、合同签订 前期物业服务合同、物业服务合同(前期
9、物业服务合同、物业服务合同(业主大会的分界线业主大会的分界线)、)、业主大会议事规则、管理规约业主大会议事规则、管理规约 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。应当认定为物业服务合同的组成部分。 专有部分的承租人、借用人等物业使用人承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。 物权法两个司法解释14物业法律法规知识学习心得第 15 页1 1)、不得一并委托给其他单位,统一物业管理区域选用)、不得一并委托给其他
10、单位,统一物业管理区域选用一家物业服务企业;一家物业服务企业;2 2)、物业服务合同采用格式条款,要求权利与义务相对)、物业服务合同采用格式条款,要求权利与义务相对等,不得存在权利义务不对等情况;等,不得存在权利义务不对等情况; 3 3)、竣工备案后)、竣工备案后3030日内,物业服务企业办理交接验收手日内,物业服务企业办理交接验收手续,分期开发的分期验收;依据续,分期开发的分期验收;依据承接查验管理办法承接查验管理办法;15物业法律法规知识学习心得第 16 页2 2、合同的效力、合同的效力合同的生效合同的生效合同成立、有效、生效合同成立、有效、生效附条件的合同、附期限的合同附条件的合同、附期
11、限的合同合同生效的条件:合同生效的条件:主体合格主体合格内容合法内容合法意思表示真实意思表示真实不违反法律法规和社会公共利益(如形式要件)不违反法律法规和社会公共利益(如形式要件)16物业法律法规知识学习心得第 17 页3 3、合同权利义务的终止、合同权利义务的终止第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告物业服务企业向业主委员会提
12、出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。预收费用退还、移交场地、资料预收费用退还、移交场地、资料最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释17物业法律法规知识学习心得第 18 页1 1、概念及框架、概念及框架物权:权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权物权:权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权 利,包括所有权、用益物权和担保物权。利,包括所有权、用益物权和担保物权。物权法物物权权所有权所有权他物权他物权动产动产不动产不动产用益用益物权物权1.
13、1.土地使用权土地使用权2. 2. 国有自然国有自然资源用益权资源用益权3. 3. 相邻权相邻权担保担保物权物权抵押权抵押权质押权质押权留置权留置权出让土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权划拨土地使用权农田用地农田用地宅基地使用权宅基地使用权城市城市农村农村采矿权采矿权采林权采林权采水权采水权渔业权渔业权18物业法律法规知识学习心得第 19 页2 2、不动产登记制度、不动产登记制度 1 1)、主管机关:房地产行政主管部门)、主管机关:房地产行政主管部门2 2)、登记类型:所有权登记(初始登记、所有权转移登记、所有权变)、登记类型:所有权登记(初始登记、所有权转移登记、所有权变更登记、所有权注
14、销登记)、抵押权登记、地役权登记、预告登更登记、所有权注销登记)、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记(更正登记、异议登记)记、其他登记(更正登记、异议登记)3 3)、不予登记的情形:房屋权属证书:房屋所有权证(共有房屋,注)、不予登记的情形:房屋权属证书:房屋所有权证(共有房屋,注明明“共有共有”) 、房屋他项权证、房屋他项权证物权法物权法19物业法律法规知识学习心得第 20 页3 3、业主的建筑物区分所有权、业主的建筑物区分所有权概念:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所概念:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权(有权(权益:占有、使用、收益和处分的权利,
15、不得以放弃权利不权益:占有、使用、收益和处分的权利,不得以放弃权利不履行义务(除非另有协议)履行义务(除非另有协议),对专有部分以外的共有部分享有共有,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。和共同管理的权利。402的业主的业主 1. 402房的专有权房的专有权 2. 共有权:外墙共有权:外墙 3. 基地权基地权4. 社员权社员权701702 601 602 501 502 401 402 301 302 201 202 101 10220物业法律法规知识学习心得第 21 页建筑区划内共有部分包括:建筑区划内共有部分包括:道路、绿地、车位和道路、绿地、车位和车库、其他公共场所、公用设
16、施和物业服务用房等。车库、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。 权益:共同使用、管理、维护、修缮,不得以放弃权权益:共同使用、管理、维护、修缮,不得以放弃权利不履行义务(除非另有协议)利不履行义务(除非另有协议)共有部分共有部分21物业法律法规知识学习心得第 22 页第三条除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,第三条除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分屋顶等基本结构部分,通道,通道、楼
17、梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。最高
18、人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释22物业法律法规知识学习心得第 23 页 案例案例1 1 全国首例小区车库之争一审落槌:南京鼓楼区法院一审判决:星汉全国首例小区车库之争一审落槌:南京鼓楼区法院一审判决:星汉城市花园小区开发商将地下停车库移交给业主委员会管理,全体业主享有地城市花园小区开发商将地下停车库移交给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益。下停车库的权益。 位于南京水佐岗的星汉城市花园小区共有个地下车位,开发商以至少万位于南京水佐岗的星汉城市花园小区共有个地下车位,开发商以至少万
19、元的单价卖掉了个,其余的被物业公司以每月元的租金租了出去。为此,元的单价卖掉了个,其余的被物业公司以每月元的租金租了出去。为此,业主委员会曾代表广大业主,多次要求开发商将车库归还给业主,但开发商坚决反业主委员会曾代表广大业主,多次要求开发商将车库归还给业主,但开发商坚决反对。对。0303年月,业主委员会无奈之下,将开发商告上法庭。年月,业主委员会无奈之下,将开发商告上法庭。判决理由:判决理由:1 1、南京市、南京市规划局要求开发商按每户规划局要求开发商按每户0.20.2个车位的标准建车库,这个车位的标准建车库,这就明确了车库作为公配设施就明确了车库作为公配设施,是建筑物的辅助设施,应交付建筑物
20、的所有人,是建筑物的辅助设施,应交付建筑物的所有人共同使用。共同使用。(地方性法规)(地方性法规) 2. 2. 小区实有土地使用面积为小区实有土地使用面积为7697.607697.60平方米,公摊面积也是平方米,公摊面积也是7697.607697.60平方米,足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主,因此可以认定,平方米,足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主,因此可以认定,车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本,小区的土地使用权车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本,小区的土地使用权为该小区业主享有,开发商不再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享为该小区业主享有,
21、开发商不再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有该土地上车库。有该土地上车库。23物业法律法规知识学习心得第 24 页车位、车库车位、车库第七十四条第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。共有
22、。 收益的归属:由所有权决定收益的归属:由所有权决定物权法物权法 24物业法律法规知识学习心得第 25 页1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有;2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有;3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有;4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施(含地下停车 场、会所等)的经营管理权归开发商所有。 深圳经济特区房地产转让条例第深圳经济特区房地产转让条例第13条规定,房地产首次转让合同对停车场、条规定,房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,广告权益没有特别约定的,停车场、广
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