民法课件-第14章用益物权.ppt

1、第十四章 用益物权 本章主要介绍了用益物权的含义与特征，以及土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权的含义、特点、效力等内容。用益物权的含义与特征（一）含义 用益物权是指非所有权人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。用益物权的含义与特征（二）特征 1、是一种他物权：它是在他人所有的物上设定的物权。 2、是受到一定限制的物权：用益物权人行使权利不得损害所有权人的利益。 3、是以物的使用价值为实现基础的物权：它设立的目的在于获取物的使用价值，因而其标的物必须具有使用价值。 4、是有期限物权：任何一种用益物权都有一定的期限，在存续期间届满时，用益物权即归于消灭。用

2、益物权的含义与特征（二）特征 5、大多为独立物权：绝大多数的用益物权一经设立，便具有独立于所有权而存在的特性，权利人对于用益物权的享有不以其他财产权为前提。 6、客体主要是不动产，但也可以是动产：用益物权的客体主要是不动产，动产一般不宜设置该权利，因为动产种类繁多、数量零碎、其价值一般也比不动产低；若有所需，可以买为自有，即使需要利用他人的动产，也可以通过借用或者租赁的方式满足，而不必依赖用益物权。 我国的用益物权体系物权法确认了四种用益物权类型： （一）土地承包经营权（二）建设用地使用权（三）宅基地使用权（四）地役权土地承包经营权的含义与特征（一）含义 土地承包经营权是指自然人、法人或者非法

3、人组织对农村用于农业的土地，通过农业生产的方式加以利用的用益物权。土地承包经营权的含义与特征（二）特征 、主体具有特殊性 该权利的主体是从事农业生产的自然人、法人及非法人组织；这不仅限于农村集体经济组织成员，还包括农村集体经济组织成员之外的自然人、法人或非法人组织 、标的物具有特殊性 该权利的客体为土地，但范围具有特殊性，不含城市国有土地。 、产生方式具有特定性 该权利不是直接依据法律规定取得的，而是需要由发包人和承包人之间签订承包合同，并且土地承包合同生效的时间即为该权利设立的时间。土地承包经营权的取得（一）依法律行为取得 1、以家庭承包方式设定土地承包经营权 这是指本集体经济组织成员以家庭

4、为单位，与集体经济组织之间通过合同设定土地承包经营权的行为。这是土地承包经营权取得的最主要方式。 2、以其他方式设定土地承包经营权 对于不宜采取家庭承包方式的“四荒”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）土地，法律允许以其他方式进行承包。 3、以转让、互换等方式继受取得土地承包经营权 即可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。土地承包经营权的取得（二）基于法律行为以外的原因而取得 除法律行为外，继承为基于法律行为以外的原因而取得土地承包经营权的方式。在承包期内，继承人可以继续承包。土地承包经营权的效力（一）承包方的权利与义务 1、承包方的权利 （1）占有、使用、收益的权利 这是指占有土地、按照

5、承包地的自然属性和承包合同的约定用途，对承包地进行使用，并获取承包地上产生的收益的权利。 （2）依法流转权 土地承包经营权是用益物权，具备流转的法律基础。承包方有权依法自主决定土地承包权是否流转以及流转的方式。 土地承包经营权的效力（一）承包方的权利与义务 2、承包方的义务 （1）维持土地的农业用途，不得用于非农业建设 土地承包经营权仅在农业用地上存在，应当为了发展农业目的而存续。因此，承包方应当维持土地的农业用途，不得私自将承包地用于非农业建设（如建厂房）。 （2）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害 承包方在承包经营的过程中，应当保持承包地的土地生态及其环境的良好性能和质量，合

6、理利用土地，不得给土地造成永久性损害。（3）法律、行政法规规定的其他义务 土地承包经营权的效力（二）发包方的权利与义务 1、发包方的权利 （1）发包本集体所有的或者国家所有但依法由本集体使用的农村土地 集体土地由集体经济组织享有所有权，而国家所有但依法由集体经济组织使用的农村土地，其使用、收益权归集体经济组织享有，这就决定了集体经济组织有权对这些农村土地进行发包。（2）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地基于土地承包经营权的特殊性，承包方负有依照合同约定的用途合理利用和保护土地的义务，发包方对此有监督权。（3）制止承包方损害承包地和农业资源的行为 土地承包经营权的效力（二）发包方

7、的权利与义务 、发包方的义务 （1）维护发包方的土地承包经营权，非因特定情形，承包期内不得调整或收回承包地。 土地承包经营权是承包方依法享有的物权，任何组织和个人都不得侵犯；发包方不得非法变更、解除土地承包合同，调整或收回承包地。 （2）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动 承包方享有使用、收益权，有权自主组织生产经营并对产品进行处置，发包方不得干涉。 土地承包经营权的效力（二）发包方的权利与义务 、发包方的义务（3）依照承包合同约定，为承包方提供生产、技术、信息等服务 如果承包合同约定了发包方提供生产、技术、信息等服务的，发包方应当履行。（4）执行县、乡（镇）

8、土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设 这是指执行县、乡（镇）根据经济建设需要和土地的适宜性，在较长的规划时期内，对土地资源进行的统筹安排，并组织相关基础设施建设。（5）法律、行政法规规定的其他义务土地承包经营权的效力以事例认识土地承包经营权的效力以事例认识土地承包经营权的效力 王某2001年承包土地15亩，承包期30年。2006年，王某与李某协商，将承包地转让给李某盖加工厂，转让期28年。问题：该转让行为是否有效？为什么？ 土地承包经营权的消灭（一）土地承包经营权的提前收回 这是指在土地承包经营合同约定的承包期限届满之前，发包人在发生特定事由时将承包地提前收回，使土地承包经

9、营权归于消灭的行为。（二）土地承包经营权的提前交回 这是指在土地承包经营权合同约定的承包期限届满之前，承包方将承包地交回发包方，其土地承包经营权归于消灭的行为。（三）土地承包经营权的期限届满 土地承包经营权是一种有期限的物权，在期限届满时归于消灭，但土地承包经营权人可以按照国家有关规定继续承包。土地承包经营权的消灭（四）承包地被征收 国家基于社会公共利益的需要征收集体所有的土地时，在该土地上设立的承包经营权当然消灭，但国家应当给予承包经营权人充分的、合理的补偿。（五）承包地灭失或使用价值丧失 土地承包经营权必须存在于一定的承包地上，否则便失去了存在的基础。因此，如果承包地灭失或者丧失使用价值，

10、则土地承包经营权消灭。（六）承包方死亡无继承人或继承人放弃继承 土地承包经营权的存续必须以承包方的存在为前提，如果作为权利主体的承包方死亡且无继承人的，其所享有的土地承包经营权也随之消灭。建设用地使用权的含义与特征（一）含义 建设用地使用权是指自然人、法人或非法人组织依法享有的，利用国家或集体所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。 建设用地使用权的含义与特征（二）特征 1、建设用地使用权的客体既可以是国有土地，也可以是集体所有的土地 国有土地和集体土地都可以作为建设用地设立建设用地使用权。 2、建设用地使用权的内容是利用土地从事建设 该权利的标的土地具有用途上的特殊性，即只能用于

11、建造、保有建筑物、构筑物和附属设施，而不能以耕作为目的进行种植。 3、建设用地使用权既可以在地表设立，也可以在地下设立 随着对土地的立体利用，地上、地下均可设立建设用地使用权，故同一块土地上可能存在多个建设用地使用权。 4、建设用地使用权的权能具有完备性 该权利的权能不仅包括对土地本身的占有、使用和收益，且该权利可以独立进入市场交易，是一种具有高度流转性的用益物权。 建设用地使用权的设立（一）建设用地使用权的出让 这是指国家以土地所有人的身份，将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是土地使用权原始取得的一种方式。 （二）建设用地使用权的划

12、拨 建设用地使用权的划拨也是建设用地使用权的原始取得方式之一。建设用地使用权的划拨是经县级人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付给土地使用者使用的行为。 设立建设用地使用权，应当向登记机构申请设立登记，设立建设用地使用权，应当向登记机构申请设立登记，自登记时起建设用地使用权设立。自登记时起建设用地使用权设立。建设用地使用权的内容（一）建设用地使用权人的权利 1、利用土地进行建设 建设用地使用权的核心内容就是利用土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。但是，建设用地使用权取得的方法不同，建设的内容也不相同。 2、享有其建造的建筑物、构筑物及其附

13、属设施的所有权 建设用地使用权人在土地之上建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权应当归属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 建设用地使用权的内容（二）建设用地使用权人的义务 1、支付建设用地使用权费用的义务 以出让方式取得建设用地使用权的，土地使用者应当以出让金的方式，向土地所有人缴纳费用。 2、土地的使用和保护义务 建设用地使用权人应当按照设立该权利时所登记的用途使用土地，需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 建设用地使用权人应当保护和合理利用土地，使土地免受他人侵害、按照土地的自然属性和法律属性合理使用土地，维护土地的经济价值和使用价值。建设用地使用权的处分（一

14、）含义 建设用地使用权的处分是指权利人在权利存续期间内，将其建设用地使用权转让、互换、出资、赠与等行为。建设用地使用权的处分（二）方式、转让 建设用地使用权的转让是指土地使用权人将土地使用权以合同方式再行转移的行为。转让必须订立书面合同。 、出租 建设用地使用权的出租是指土地使用者作为出租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为。出租必须订立书面合同。 、抵押 建设用地使用权的抵押是指抵押人以其建设用地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法从抵押的建设用地使用权拍卖所得价款中优先受偿。抵押必须订立书面合

15、同，并且建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也随之抵押。建设用地使用权与房屋所有权的关系我国法律要求建设用地使用权和房屋所有权一并处分。也就是说，房屋和建设用地使用权必须共同作为交易的标的，而不能分别处分，即建设用地使用权及其地上建筑物所有权均不能单独转移、抵押或出租，必须同时发生变动。这就是“房随地走”、“地随房走”的规则。建设用地使用权与房屋所有权的关系以事例认识建设用地使用权与房屋所有权的关系以事例认识建设用地使用权与房屋所有权的关系 某公司因不能清偿到期债务被宣告破产，破产财产包括一栋大厦。债权人甲公司欲取得该土地的使用权，乙公司欲取得该大厦。问题：甲、乙公司的要求是否能够同

16、时得到满足？ 建设用地使用权的消灭（一）土地灭失 在土地全部灭失的情况下，建设用地使用权的标的不复存在，权利也应当消灭；在土地部分灭失的情况下，建设用地使用权仅就剩余部分而存在。（二）使用期限届满 用益物权有期限限制。在期限届满时，建设用地使用权消灭。但是，划拨的建设用地使用权一般没有期限的限制。（三）提前收回土地 基于公共利益的需要，国家有权在建设用地使用权期限尚未届满时提前收回土地，从而使该权利消灭。建设用地使用权的消灭（四）行政处罚在建设用地使用权人闲置土地或是违反合同约定的开发条件时，有关行政机关可以提前无偿收回建设用地使用权，从而使该权利消灭。此种无偿收回，在性质上属于行政处罚。 （

17、五）其他的消灭事由建设用地使用权还可以因权利人的抛弃、国家受让建设用地使用权从而发生混同而消灭，但若此建设用地使用权为他人权利的标的，则该权利并不因此而消灭。宅基地使用权的含义与特征（一）含义 宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民在集体所有的土地上建造住宅及附属设施的用益物权。宅基地使用权的含义与特征（二）特征、权利主体的特定性宅基地使用权的主体限于自然人，并且原则上限于农村村民。、权利客体的特定性宅基地使用权的客体限于集体所有的土地。、土地用途的特定性法律规定宅基地只能用于农村村民建设住宅及其附属设施。、取得上的无偿性宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本，由集体成员无

18、偿取得，无偿使用，用于解决农民的基本居住问题。宅基地使用权的含义与特征以事例理解宅基地使用权的特征以事例理解宅基地使用权的特征 北京城郊农民甲为了获得比较高的售房款，遂将自建住宅卖给了城市居民乙，双方签订了房屋买卖合同。问题：甲能否取得该房屋的所有权？为什么？宅基地使用权的取得（一）宅基地使用权的原始取得、法律直接授予在我国建立宅基地使用权制度之后，对之前的农村居民建房占用宅基地的情形，除有擅自占地、乱占耕地等违法情形之外，法律直接赋予了其宅基地使用权。、集体经济组织依法无偿授予在农村村民实际居住需求的情况下，集体经济组织负有义务设定宅基地使用权并转移给作为其成员的村民，供其建造并保有房屋及其

19、附属设施。但为了避免土地浪费，法律对于授予的程序、条件、面积等进行了规制。宅基地使用权的取得（二）宅基地使用权的继受取得、我国虽然不允许宅基使用权的单独流转，但是农村村民私有房屋的流转并不为法律所禁止。宅基地使用权可以通过房屋转让而一并取得。、我国法律承认私有房屋为继承的标的，宅基地使用权也可因房屋的继承而取得。宅基地使用权的效力（一）宅基地使用权人的权利、在宅基地上建造房屋及其他附属物、有权处分宅基地使用权 （1）我国法律不允许宅基地使用权处分后用于非农业建设； （2）经处分后，宅基地使用权人不能再申请宅基地使用权； （3）宅基地使用权的受让主体受到限制，不能出售给城镇居民。宅基地使用权的效

20、力（二）宅基地使用权人的义务、权利人不得非法转让宅基地使用权 以索取物资等方式变相买卖宅基地使用权的，不产生宅基地使用权转移的法律效力。、接受政府统一规划 因国家基本建设或村镇规划需要征用土地或改变土地用途的，或者居民个人的宅基地过多的，经过法定程序，权利人应服从合理的调剂或重新安排。、正当使用宅基地 不得将宅基地作为生产资料使用，如盖厂房等。宅基地使用权的消灭（一）宅基地的收回与调整土地所有权人根据城镇或农村的发展规划，可以收回或调整宅基地使用权。（二）宅基地的征收国家为了公共利益的需要，可以征收宅基地，并就宅基地上的建筑物给予相应的补偿。（三）宅基地使用权的抛弃权利人自愿交回宅基地的，权利

21、消灭。宅基地使用权的消灭（四）长期闲置宅基地 我国土地资源紧缺，因此不能允许宅基地长期闲置，故对于暂时不用的宅基地可以进行多种处理。（五）宅基地消灭 作为宅基地使用权客体的土地灭失，则宅基地使用权丧失了存在的基础，应归于消灭。（六）宅基地面积超标 面积超标的宅基地，应当按照当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超标部分退还集体。（七）特殊情形下的房屋灭失 非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。地役权的含义与特征（一）含义 地役权是指不动产所有人或使用人为了自己不动产利用的便利，而利用他人不动产的用益物权。其中，为自己不动产的便利而使用他人的不动产的一

22、方称为地役权人，又称需役地人；将自己的不动产供他人使用的一方称为供役地人；因使用他人不动产而获便利的不动产为需役地；为他人不动产的便利而供使用的不动产为供役地。地役权的含义与特征（二）特征 1、地役权是存在于他人不动产之上的物权 该权利是在他人的不动产之上设定的负担，这一特点表现在：（1）该权利的标的是不动产，包括土地、房屋和其他附属物；（2）该权利是在他人的不动产之上设立的。 2、地役权是为需役地的便利而设定的物权 设定地役权的目的在于为自己的不动产的使用提供便利，以增加其效用。 3、地役权不得以其他用益物权的内容为内容 地役权的内容可以由当事人以合同进行约定，但是，地役权的内容不得以其他各

23、种独立的用益物权的内容为内容。地役权的含义与特征（二）特征 4、地役权具有从属性 需役地所有权或使用权与地役权具有主从关系，地役权应当依附于需役地所有权或者使用权而存在。地役权基于其特定的设立目的，其存在就是为了便于需役地所有人或使用人利用需役地，因此具有从属性。 5、地役权具有不可分性 地役权存在于供役地和需役地的全部，不能被分割为各个部分或仅仅以一部分单独存在。地役权的含义与特征以事例认识地役权的从属性以事例认识地役权的从属性 甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙

24、公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。问题：1、小区业主是否有权要求乙公司拆除超过6米的建筑？ 2、甲公司是否有权要求乙公司拆除超过6米的建筑？地役权的取得（一）约定取得 地役权的约定取得即当事人之间以地役权设定合同来设定地役权。此种设定应当以对供役地损害最小的方法为之，且不得违背公共秩序与善良风俗。 （二）时效取得 例如，对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用人不得阻塞。（三）法定取得 、因用益物权的设定而取得地役权在国有或者集体所有的土地上，已经存在供整宗土地使用的设施，如果就该土地设立土地使用权等，而权利人又有继续使用这些设施的必要的，则视为权利人取得

25、使用既存设施的地役权。、因用益物权的分割转让而取得地役权土地使用权人等将其权利分割转让，受让人对于既存的供整宗土地使用的设施有继续使用的必要时，取得以使用该设施为内容的地役权。地役权的内容（一）地役权人的权利与义务、利用供役地地役权存在的目的在于以供役地供需役地的便利之用。所以，地役权人当然享有使用供役地的权利。、从事必要的附随行为、设置并保有必要的附属设施地役权人有权从事必要的附随行为，即为达到地役权的目的，而不得不实施的行为，但应采取对供役地损害最小的方式；并可为实现利用目的而在供役地上设置并保有附属设施。、物上请求权地役权在性质上为物权，因此地役权人享有物上请求权。地役权人在其权利受到妨

26、害时，可以要求妨害人排除妨害、消除危险。地役权的内容（一）地役权人的权利与义务、支付费用的义务地役权的设定可以是有偿的，也可以是无偿的。若为有偿，则地役权人负有支付费用的义务。、维持附属设施的义务地役权人对于其在权利行使的必要范围内所为的设施，负有维持的义务，以防止供役地因此而受到损害、合理使用供役地的义务基于诚信原则，地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的方式进行。地役权人因行使地役权而对供役地造成变动或损害的，应当在事后恢复原状并给予相应补偿。地役权的内容（二）供役地所有人或使用人的权利与义务、费用请求权若地役权的设定是有偿的，则供役地人依约享有请求地役权人支付费用的权利。、请求变更利用

27、范围及方式的权利在地役权设定之后，若出现某种情事或条件发生某种变化，能够在实现利用目的的前提下减轻供役地的负担，则供役地人可以请求变更利用范围和方式，以便发挥不动产的整体效益。、使用附属设施的权利及费用分担的义务对于地役权人于供役地上所为的设施，供役地人在不影响地役权行使的范围内，有权使用，但应当按照其收益的比例，分担附属设施的保养维修费用。当事人有约定的，依约定。地役权的内容（二）供役地所有人或使用人的权利与义务、容忍义务供役地权利人尚须负有一定程度上的容忍或不作为义务，即容忍地役权人在其不动产上从事一定行为或者不在其不动产上进行一定利用行为的义务。地役权的消灭（一）期限届满 地役权的期限由

28、当事人约定，但不得约定为永久期限。在地役权期限届满而地役权人不续期时，地役权归于消灭。（二）地役权合同的解除 在地役权人违反法律规定或合同约定而滥用地役权，或者有偿使用地役权，在约定的付款时间届满后合理期限内经两次催告而未支付费用的，供役地权人有权解除地役权合同。（三）目的不能供役地因自然属性的变化而不能实现地役权的目的时，地役权已无存续的必要，地役权消灭。地役权的消灭（四）地役权的抛弃 权利人有权抛弃地役权：如果地役权是有偿取得的，地役权人必须在向供役地人支付地役权剩余期间的费用以后，才能抛弃；如属无偿取得，则地役权人可以随时抛弃。如果需役地上的地役权已与需役地一同抵押，地役权人应于获得抵押权人的同意后，方可抛弃。（五）土地征收 国家因公共利益的需要而征收需役地或者供役地，致使地役权成为不必要或者行使不能时，地役权消灭。 （六）土地灭失如果供役地或者需役地灭失，地役权已经丧失存在的物质基础，因此消灭。（七）混同如果因权利主体变更导致需役地权利人同时亦为供役地权利人，则地役权因混同而消灭。