文化大道板块报告完成-PPT课件.pptx
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1、12022-5-1512板块概况板块概况板块板块区位:区位:p文化大道板块位于武汉市江夏区北部,占地9平方公里,总人口约8万人板块四至:板块四至:p北至三环线,南至谭鑫培路,西至武昌大道,东临汤逊湖江夏城市客厅:江夏城市客厅:p集文化旅游、休闲娱乐、商务办公、商业服务和优质居住等多功能为一体p北部商务板块(总部办公、会议会展);p中部文化板块(五馆一中心,图书馆、博物馆、科技馆、档案馆、规划馆和艺术中心);p南部公共服务板块(区政府);南湖板块汤逊湖板块文化大道板块北部中部南部关山板块23内容摘要内容摘要观点观点1 1:板块所在江夏区步入高速发展期,而处于区域核心的本板块随着基础配套设施的改善
2、与完善、商业办公物业的兴起以:板块所在江夏区步入高速发展期,而处于区域核心的本板块随着基础配套设施的改善与完善、商业办公物业的兴起以及产业的快速发展,将承担区域领头羊的角色及产业的快速发展,将承担区域领头羊的角色特征1:区域定位明确,经济倍速增长特征2:板块空间结构明确,商业办公物业开始大量兴建特征3:基础配套设施逐渐完备,将改善板块居住环境观点观点2 2:板块高速发展期带动房地产市场稳定发展:板块高速发展期带动房地产市场稳定发展特征1:板块内土地储备量大,未来上市项目较多,板块保持可持续发展特征2:竞争板块土地储备量不足,导致本板块导入客户能力增强,未来成交量将持续攀升观点观点3 3:短期内
3、板块:短期内板块价格难价格难有突破性有突破性的上涨,预计的上涨,预计20142014年涨幅不超过年涨幅不超过12%12%特征1:商业配套建设、产业持续发展尚需时日,短时间内市场价格不会增长过快特征2:短期内板块各项目产品同质化严重,竞争激烈特征3:14年预计在售项目增至13,全年供应量112万方,开发强度持续增大,短期内会出现供大于求的局面特征4:板块内各项目拿地价格、产品品质差异较大,价格体系较为混乱4p 通用汽车通用汽车 继上海、烟台、沈阳之后第四个整车生产基地 一期年产30万辆,一年300亿,3000人规模 二期产量60万辆,迖景规模为100万辆p 南车股份长江公司南车股份长江公司 南车
4、股份旗下最大的货车研发、制造、销售与服务企业p 腾讯无线互联网研发总部腾讯无线互联网研发总部 独立用地选址于汤逊湖板块,一期投资10亿,用地5.6万m2,届时将有2600名员工p 百捷集团(百度湖北总代理)百捷集团(百度湖北总代理) 百度在湖北的推广和售后服务,2003年成立 2007年开始飞速发展,人员快速扩张,目前员工1400人左右,拥有4-5万家客户群,年递增员工600人2012年营业额5亿,年增长率在20%以上光迅科技上市企业,中国最大光通信器件供应商腾讯全国互联网研发总部一期投资10亿元,人才,环境和产业链优势观点观点1/1/特征特征1 1:区域定位明确,经济倍速增长:区域定位明确,
5、经济倍速增长两大开发区的中间带,城市圈发展的重要节点两大开发区的中间带,城市圈发展的重要节点20102010201120112012201247747729629639039014%14%17%17%17%17%GDPGDP同比涨幅(同比涨幅(%)2010-20122010-2012江夏区江夏区GDPGDP与涨幅与涨幅45外部交通:外部交通:公路:沪蓉高速,京珠高速等铁路:京广铁路;武咸城际铁路;武广高铁机场:第二机场候选地内部交通:内部交通:两纵四横:文化大道和武昌大道,金樱街,新华街,星光大道和谭鑫培路地铁:轨道交通8号线,连接珞狮南路与文化大道,预计2017年完工。观点观点1/1/特征特
6、征2 2:板块空间结构明确,商业办公物业开始大量兴建:板块空间结构明确,商业办公物业开始大量兴建星光大道阳光大道武汉绕城高速三环线文化大道武昌大道江夏大道政务总部研发腾讯大道生态研发高校通用武汉基地/南车长江公司轨道交通轨道交通8 8号线号线56序号类型说明状态1商业江南新天地(20万方)在建2商业新长江香榭湾(12万方)在建3商业联投广场(50万方)发售4办公企业总部大楼/5办公政协文史中心开业6公园谭鑫培公园商业街/7银行农商银行总部在建8企业腾讯在建12356784江南新天地江南新天地新长江香榭湾新长江香榭湾联投广场万汇MALL农村商业银行后台中心农村商业银行后台中心观点观点1/1/特征
7、特征2 2:板块空间结构明确,商业办公物业开始大量兴建:板块空间结构明确,商业办公物业开始大量兴建67观点观点1/1/特征特征3 3:基础配套设施逐渐完备,将改善板块居住环境:基础配套设施逐渐完备,将改善板块居住环境餐馆酒楼小型超市公园 幼儿园/中小学医院银行网点公交车站大花岭幼儿园联投广场万汇MALL谭鑫培公园目前社区底商78内容摘要内容摘要观点观点1 1:板块所在江夏区步入高速发展期,而处于区域核心的本板块随着基础配套设施的改善与完善、商业办公物业的兴起以:板块所在江夏区步入高速发展期,而处于区域核心的本板块随着基础配套设施的改善与完善、商业办公物业的兴起以及产业的快速发展,将承担区域领头
8、羊的角色及产业的快速发展,将承担区域领头羊的角色特征1:区域定位明确,经济倍速增长特征2:板块空间结构明确,商业办公物业开始大量兴建特征3:基础配套设施逐渐完备,将改善板块居住环境观点观点2 2:板块高速发展期带动房地产市场稳定发展:板块高速发展期带动房地产市场稳定发展特征1:板块内土地储备量大,未来上市项目较多,板块保持可持续发展特征2:竞争板块土地储备量不足,导致本板块导入客户能力增强,未来成交量将持续攀升观点观点3 3:短期内板块:短期内板块价格难价格难有突破性有突破性的上涨,预计的上涨,预计20142014年涨幅不超过年涨幅不超过12%12%特征1:商业配套建设、产业持续发展尚需时日,
9、短时间内市场价格不会增长过快特征2:短期内板块各项目产品同质化严重,竞争激烈特征3:14年预计在售项目增至13,全年供应量112万方,开发强度持续增大,短期内会出现供大于求的局面特征4:板块内各项目拿地价格、产品品质差异较大,价格体系较为混乱9l2013年供应量76万方超过2010-2012年板块供应量之和,成交量45万方与2010-2012年总成交量相当,预示板块价值得到广泛认可,开发商的涌入与基础配套的投资建设,板块进入新一轮的发展期201320131,71,720112011161629290,50,520122012767645452,52,5121231311,81,82010201
10、0141426262014E2014E11211268681,61,6供求比供求比成交面积(万方)成交面积(万方)供应面积(万方)供应面积(万方)数据来源:房产局备案数据、CRIC内部研究2010-20132010-2013年年文化大道文化大道供求走势供求走势观点观点2/2/特征特征1 1:土地:土地储备量大储备量大,上市,上市项目较多,板块保持可持续快速发展项目较多,板块保持可持续快速发展910数据来源:房产局备案数据、CRIC内部研究序号在售项目名称土地储备(万方)1世茂林屿岸38.322菩提苑1.63中建汤逊湖一号45.64江南新天地23.65新长江香榭湾11.326清江泓景10.87联
11、投龙湾52.48长泰花园09俪湖天地18.7410联投广场3.8未开发项目名称建面(万方)1领军置业红旗村地块36.62中建三局渔牧村地块25.73天道红旗村地块3.034宜化红旗村地块47.55福地名郡5.06辉龙红旗村地块3.87当代花岭村地块57.5总计385.31123456789三环线阳光大道武昌大道汤逊湖在售10未开发1234765观点观点2/2/特征特征1 1:土地:土地储备量大储备量大,上市,上市项目较多,板块保持可持续快速发展项目较多,板块保持可持续快速发展1011数据来源:房产局备案数据、CRIC内部研究30%30%其他其他20%20%汤逊湖汤逊湖15%15%光谷光谷南湖南
12、湖35%35%20132013联投龙湾项目客户来源占比联投龙湾项目客户来源占比l文化大道板块邻近三环线,由连接南湖李纸路的武昌大道、连接洛狮南路的文化大道和连接汤逊湖的阳光大道合围而成;l文化大道板块,目前客户来源主要来自南湖、汤逊湖,其次为光谷等其他区域;汤逊湖文化大道南湖观点观点2/2/特征特征2 2:竞争板块土地储备量不足,导致本板块导入客户能力增强,未来成交量将持续:竞争板块土地储备量不足,导致本板块导入客户能力增强,未来成交量将持续攀升攀升1112南湖汤逊湖文化大道值排名值排名值排名市场表现容量(万方)1201253452土地存量23028513853存销比(3月月均)12124.8
13、3142供求比1.521.411.73首日开盘去化率(%)71%157%368%26.4%37.1%28.5%1价格同比去年涨幅(%)综合排名132客户13年成交主力总价段(万元)70-75355-60245-50113年成交主力单价段(元/)8000-900037000-800025000-60001客户来源p 主要客户:地缘性客户p 次要客户:南湖外溢客户p 偶得客户:江夏产业客户p 主要客户:高新外溢客户与内生性客户p 次要客户:光谷其他区域外溢客户p 偶得客户:江夏产业客户p 主要客户:汤逊湖外溢客户与内生性客户p 次要客户:白沙洲、高新外溢客户p 偶得客户:光谷其他区域客户数据来源:
14、房产局备案数据、CRIC内部研究观点观点2/2/特征特征2 2:竞争板块土地储备量不足,导致本板块导入客户能力增强,未来成交量将持续:竞争板块土地储备量不足,导致本板块导入客户能力增强,未来成交量将持续攀升攀升1213内容摘要内容摘要观点观点1 1:板块所在江夏区步入高速发展期,而处于区域核心的本板块随着基础配套设施的改善与完善、商业办公物业的兴起以:板块所在江夏区步入高速发展期,而处于区域核心的本板块随着基础配套设施的改善与完善、商业办公物业的兴起以及产业的快速发展,将承担区域领头羊的角色及产业的快速发展,将承担区域领头羊的角色特征1:区域定位明确,经济倍速增长特征2:板块空间结构明确,商业
15、办公物业开始大量兴建特征3:基础配套设施逐渐完备,将改善板块居住环境观点观点2 2:板块高速发展期带动房地产市场稳定发展:板块高速发展期带动房地产市场稳定发展特征1:板块内土地储备量大,未来上市项目较多,板块保持可持续发展特征2:竞争板块土地储备量不足,导致本板块导入客户能力增强,未来成交量将持续攀升观点观点3 3:短期内板块:短期内板块价格难价格难有突破性有突破性的上涨,预计的上涨,预计20142014年涨幅不超过年涨幅不超过12%12%特征1:商业配套建设、产业持续发展尚需时日,短时间内市场价格不会增长过快特征2:短期内板块各项目产品同质化严重,竞争激烈特征3:14年预计在售项目增至13,
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