物业工程部管理PPT课件.ppt
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1、物业工程部管 理一、物业的分类与工程部的关系一、物业的分类与工程部的关系二、工程部的任务二、工程部的任务三、工程部的管理工作三、工程部的管理工作 四、要实现工程部有效的管理四、要实现工程部有效的管理五、工程部的规章制度五、工程部的规章制度 附件、酒店各区域的技术标准及参数附件、酒店各区域的技术标准及参数 目 录一、物业的分类与工程部的关系一、物业的分类与工程部的关系根据使用功能不同,物业可分为4类 (1)居住物业: 住宅小区 、单体住宅楼、 公寓 、别墅、度假村等 (2)商业物业: 综合楼综合楼、写字楼写字楼、商业中心商业中心、酒店酒店、康乐场所 (3)工业物业:工业厂房、仓库等 (4)其它物
2、业:车站、机场机场、医院医院、学校 现代工程管理理念: 融入市场、精简机构、一专多能物业的分类与工程部的关系是:物业的分类与工程部的关系是: 根据物业的性质、面积的大小、设备的多少、服务的标准等条件 设置工程部的组织机构和人员配置 工程部与以下部门有业务关系 外部: 内部: 供电局: 申请用电量、定期电气设备检测、增容 劳动局: 特殊工种的培训发证、耐压容器年检、电梯年检 环保局: 排烟、排污、噪声检测 电话局: 申请中继线 、网络 煤气公司: 申请煤气使用并接受管理 自来水公司: 申请自来水的使用 卫生防疫站: 检查饮用水的洁净度 街道办事处: 门前三包卫生达标 维保公司: 冷冻机 电梯 行
3、政 、客服、 保安 、办公室 、餐饮 辅医、 保洁 市政热力公司: 供应蒸汽二、工程部的任务二、工程部的任务 1、执行、落实总经理制定的各项年度计划和工作目标 2、对物业供应能源 3、负责对物业设备和设施进行维修、运行 4、对设备设施进行更新和改造 三、工程部的管理工作三、工程部的管理工作 工程部的工程部的管理工作管理工作 管理 : 计划、人员、设备、运行、维修、资料控制: 能耗、设备运行状态、材料消耗 工作人员的工作精神状态 1 1、计划管理、计划管理 计划管理计划管理 年计划、季度计划、月计划 能源计划 (能源消耗计划、(水电气 ) 节能计划) 维修计划 (检修计划、设备更新改造计划) 材
4、料计划 (物品采购计划、材料消耗计划、 工具消耗计划、低值易耗计划) 人员管理计划(人员培训计划、人员编制调整计划、 人员数量调整计划) 费用总额管理计划(根据上述管理费用,制定费用总额管理计划、 工资总额、各分项费用) 2 2、对人员进行管理、对人员进行管理 (1) 根据物业的大小、类型、服务的标准、设备的类别、 物业管理费的额度、设置工程部的组织机构及岗位 工程部组织机构设置是多种多样的, 要根据物业的规模和服务标准而设置:A A、按专业系统设置方式、按专业系统设置方式 例如:酒店例如:酒店B B、按设备分区域的设置方式、按设备分区域的设置方式 C C、按管理性质设置方式、按管理性质设置方
5、式D D、按运行管理和维修分设的模式、按运行管理和维修分设的模式 E E、大型高档写字楼、商业中心、医院、大型高档写字楼、商业中心、医院 3 3万左右万左右例如:物业例如:物业F F、大型高档写字楼、商业中心、医院、大型高档写字楼、商业中心、医院 1010万左右万左右(2 2)人员的招聘)人员的招聘 招聘技术标准(其他标准由人事部门确定)招聘技术标准(其他标准由人事部门确定) 工程部经理:1、工程部经理应具备的素质 诚信、勤奋、团结、协作、有专业知识、有相关的工作经历、 熟悉物业法规、接受过专业培训2、工程部经理应具备的工作能力 团队协作能力、指挥协调能力、预测控制能力、 沟通管理能力、文案撰
6、写能力、3、工程部经理应具备的技术要求 有相关的学历 对物业各个系统有初步的了解、有一项专业较强 有处理、解决设备运行故障的能力 有相关的上岗证 主管: 1、有相关的学历 2、对本专业系统较为熟悉 3、有相关的工作经历 4、有相关的上岗证员工: 1、对本专业系统较为熟悉,有一定的工作经验 2、有相关的工作经历 3、有相关的上岗证人员的搭配原则人员的搭配原则(主要指员工) 1、老中青相结合 老青各占1020左右 2、技术高中低相结合 高低各占1020左右 要有磨合期要有磨合期 一般控制在12个月 磨合期主要观察1、敬业精神、团队精神2、脾气、性格、集体融入性、容忍性3、技术水平、 3 3、对设备
7、进行管理、对设备进行管理 (1)按照京国土房管物字(2001)258号北京市物业管理招投标暂 行办法第二十一条 招标活动结束后,招标人或原物业管理单 位应将下列档案资料移交给中标企业: 项目竣工总平面图;单体建筑、结构、设备安装竣工图;附属公建配套设施、地下管网工程竣工图;有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;各单项工程竣工验收证明材料;(或综合验收材料)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件;房屋销售清单和产权资料;公共配套设施的产权及收益归属清单;会所商业用房物业用房等物业管理所必须的其他资料。 (2)对所接管的设备进行试运行,对有问题的设备做好记录并请甲方确认, 协助甲方解决 (3)对
8、工程遗留问题做好记录,及时将信息反馈给甲方并协助甲方解决 (4)建立设备档案, 将价值较高的设备建立档案(包括:设备名称、品牌、生产厂家、 单价、产地、出厂日期、使用起始日期、安装地点、功率、配件、保修期、 安装使用手册、保修单位、联系电话、联系人 等)备查 (5)对设备进行编号,确定负责人4 4、对运行进行管理、对运行进行管理 1、 配置有相应技术水平的运行人员,能够简单处理设备故障 2、根据情况调整设备的运行状态 3、一备一用的设备 一般情况每周调换一次 4、建立运行值班记录5、每天对能耗进行统计5 5、对维修进行管理、对维修进行管理 设备的生命周期 (浴盆曲线) O早期故障期劣化故障期偶
9、发故障期 维修工作主要分为计划内和计划外两类维修 1、计划外维修 2、计划内维修 3、每月对维修单进行统计、分析从中总结经验 (维修数量、质量、材料消耗) 工程部的维修分类图工程部的维修分类图做出设备的中小修计划 一般1个月一小修,三个月一中修 时间名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月生活水泵室外管网 THANK YOUSUCCESS2022-5-12可编辑6 6、对资料进行管理、对资料进行管理 (1)建立设备技术档案管理: (2)建立设备登记卡片: A、物业施工竣工验收的整套档案资料。 B、设备的技术规范、标准,操作手册、使用说明书 。 C、设备新技术信息及资料。 D、
10、员工技术考核标准、各项制度及相关资料。 A、各系统设备档案登记卡。B、各部门设备档案登记卡。 1 1、对能耗进行控制、对能耗进行控制 1、根据物业交接时的统计资料做出能耗预测(见表)2、从能耗较大的设备入手控制能源消耗3、制定节能计划(组建节能机构、制定节能目标等)4、比较节能效果,总结节能经验 序号设备名称功率数量运行台数运行功率(KW)运行时间30天/月每月电费估算0.65元KWH用备注每天小时(H)每天功率 KWH满负荷率()起动频率(%)每月功率KWH1冷却水塔4KW台2台1412481 0 0%100%1140 7时19时夏季3个月运行2空调机总170KW6台6170123401 0
11、 0%100%10200 3冷水机组总205KW2台110312123680%8 0%23731 4三星室内机总95KW472台4 72951095080%100%22800 5三星室外机11KW台100台1 001100101100060%8 0%158400 6变频生活水泵22KW台2台1222452860%5 0%4752 全年运行7稳压水泵7.5KW1台17.52418060%8 0%2592 全年运行8电子屏总10.2KW2块21 0 .2101021 0 0%100%3060 全年运行9热水循环泵总60.25KW3台240249601 0 0%100%28800 冬季3个月运行10
12、旱地喷泉总71KW33台泵276盏 71 1 0 0%100%71 每周15分钟运行检查每月运行1小时11灯光效果总130KW 1/34041601 0 0%100%4800 不包括节假日12电梯总97 KW 5台5971211641 0 0%5 0%17460 夜班留1台值班电梯13小货梯(食品)2.5KW1台12.54101 0 0%3 0%90 全年运行14排烟风机总46.5KW9台 10 每月检查1次 15新风机组总86KW39台39861210321 0 0%100%30960 全年运行16电动遮阳篷总10KW 忽略17电动窗1.8KW54个 忽略18电动旋转门0.7KW 2扇20.
13、7128.41 0 0%7 0%176 全年运行19电动防火门2KW2扇 忽略20变压器1600KVA台2台 损耗忽略21配电屏 18台 损耗忽略22照明系统综合楼812KW8 0%65085200 156000 全年运行 总1124KW展示中心312KW8 0%25041000 30000 全年运行2 2、对设备运行状态进行控制、对设备运行状态进行控制 1、对冷冻机、水泵、变压器、锅炉等一备一用的设备要经常替换运行 2、冷冻机的启闭时间要随天气变化经常调整, 冷却水塔的启闭数量要随天气变化经常调整 3、不经常启动的设备也要每周启动一次 (如消防水泵、柴油发电机) 4、电梯系统、照明系统在人员
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