戴德梁行商业定量分析ppt课件.ppt

1、商业地产的发展态势 GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国 中国零售总额 占零售总额零售总额占零售总额15左右161710左右 491021.4542.07 1.74%同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。1中外连锁商店比较中外连锁商店比较 商业地产的发展态势 创新阶段创新阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段衰落阶段衰落阶段美国18591900（40年）19011970（70年）1970后？法国18661900（35年）19011960（60年）196

2、0后日本19261960（35）19611971（10）1972年后中国19902010（20年）20112020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考2中外连锁商店比较中外连锁商店比较 商业地产的发展态势 创新阶段创新阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段衰落阶段衰落阶段美国18591900（40年）19011970（70年）1970后？法国18661900（35年）19011960（60年）1960后日本19261

3、960（35）19611971（10）1972年后中国19902010（20年）20112020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考3中外百货商店比较中外百货商店比较 商业地产的发展态势 创新阶段创新阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段衰落阶段衰落阶段美国18501899（50年）19001929（30年）19301979（40年）1980年后法国18521880（28年）18801914（34年）19141950

4、（36年）1950年后日本19041922（18）19231937（14）19381973（35）1974年后中国18941949（55年）19501995（45年）19952025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考4中外超级市场比较中外超级市场比较 创新阶段创新阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段衰落阶段衰落阶段美国18301935（5年）19361965（30年）19

5、662000（35年）2001年法国19591962（3年）19631968（5年）1969日本19531959（7年）19601989（30年）1990香港19601971（11年）19721982（10年）1982中国19812000（20年）20012020（20年）2020年中国与西方国家的差别距美、50年，距法日港3040年大体相距3040年大体相距3040年同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考5日本各类型购物中心比较参考日本各类型购物中心比较参考邻里型邻里型社区型社区型区域型区域型超区域型超区域型商

6、圈半径（公里）123510203040时间距离（分）355810152030商圈人口（万人）1251050100200以上停车场容量（辆）5010030050020005000500010000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店26家专业商店专业商店综合超市2家综合超市23家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它1020家2040家100200家180250家6商业地产研究商业地产研究 历史上的八次业态创新次数次数名称名称业态开始时间业态开始时间高潮期高潮期特征特征1百货商店1852年18601940扩大品种2一价商店1878年1880193

7、0同一价格3连锁商店1859年19201930组织创新4超级市场1930年19351965自选购物5购物中心1930年19501965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后19501985自动售货7步行商业街1967年1967？漫步购物8多媒体销售1980年1980？电视、网上购物7商业地产研究商业地产研究 业态手风琴定律综合化专业化杂货店1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街 20世纪60年代时间8分 类指 标设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区； 历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅

8、游并与金融、商务结合国内外及本市消费者50万30万平米大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者25万20万10万平米购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业居住区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要的服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊邮电业街坊商业街坊主要出入口，居民主要途径地提供日常必须商品及便利服务当地居民0.4万0.06万平米便利店、餐饮店，生活服务

9、业专业街商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者街长200米以上，专业店30家以上特色专业店、专卖店配套服务新城商业中心城市规划的新城中心商业区； 人流集中，交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合新城居民，商圈辐射范围及外来消费者25万20万12万平米购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业中心镇商业人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及外来消费者5万2万平米超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业一般镇商业镇街区，农贸集散地周边提供日

10、常商品提供生活与为农民服务本镇居民，周边中心村村民2万0.8万平米超市、便利店，菜市场，餐饮， 农资供应生活服务、图书报刊邮电、文化娱乐业9商业地产研究商业地产研究 商业地产开发定位尺度人人 均均 G D PG D P业业 态态 发发 展展 情情 况况 1000美元 百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代 尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。10商业地产研究商业地产研究 尺度二：交通状况 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车

11、时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。商业地产开发定位尺度11商业地产研究商业地产研究 尺度三： 依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。 我们把城市的发展分为三个阶段， 1、城市化初级阶段：城市化率30%以下； 2、城市化初

12、级阶段：城市化率70%以下； 3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。商业地产开发定位尺度12商业地产研究商业地产研究 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。 商业地产开发定位初级阶段初级阶段 城市化率城市化率30%以下以下 商业向城市的商业向城市的几何中心几何中心聚集聚集 零售行业的特征：零售行业的特征： 向心聚集向心聚集 中级阶段中级阶段 城市化率城市化率70 %以下以下 零售行业的特征：零售行业的特征： 离心分散离心分散 商业向城市的商业向城市的几何中心几何中心发展发展高级阶段高级阶段 城市化率城市化率70%以上以上

13、 零售行业的特征：零售行业的特征： 离心聚集离心聚集 商业离开城市商业离开城市的几何中心，的几何中心，向向郊区聚集郊区聚集13商业地产研究商业地产研究 零售商 商业开发商 房地产开发商由于居住开发需要有商业配套设施，因此房地产开发商被迫进入商业项目开发领域。各种开发机构因为拥有适合的商业用地而进行开发。其它类型的开发商包括其它行业转型进入商业地产项目开发。 商业地产开发商的类型14商业开发定性分析能级、类型分析根据本项目商业定位，进行商业能级、类型的适配性分析根据本项目商业定位，进行商业能级、类型的适配性分析（合适、较为合适） 服务本社区及周边生活需求成为吴家山区域商业中心成为武汉特色旅游休闲

14、基地覆盖范围：15公里；1万10万人到达时间：10分钟内3.5万人覆盖范围：58公里；10万30万人到达时间：15分钟内7万人覆盖范围：816公里；30万50万人到达时间：20分钟内20万人覆盖范围：16公里；50万人以上到达时间：20分钟内50万人郊区型兴建于市郊中心商业区多兴建于就是区更新于新市镇开发。开放式型购物中心之街道、商场没有遮盖。封闭式型购物中心之街道、商场加遮盖。专卖取向型出售商品以个人化为取向，多样化为特点折扣取向型出售商品以大众化为取向，价格低为特点节庆概念型针对具有纪念性、吸引力之节庆活动，特色地域风格特点所设计，创造人们之生活乐趣、活力。自然景观型针对具有特殊景观之地区

15、，一般以海边或河边之景色建造而成。休闲娱乐型一般以区域型或超区域型购物中心为主，再加上主题园区等游乐设施为辅。都市再开发型藉由都市更新而兴建之购物中心，以吸引郊区购物中心所带走之商业动力。纯购物中心型单纯以购物为目的之购物中心。多目标使用型除了购物，尚有一些其它功能如商务服务休闲体验型以旧建筑改装或重建为主要卖点。经营内容本项目商业功能主要诉求定义类型分类方式基地相对位置场所形式租店户组合开发理念社区型规模分类邻里型广域型超广域型15商业开发定性分析业态适配性分析 根据不同商业业态的经营方式、商品结构、服务根据不同商业业态的经营方式、商品结构、服务功能、选址、规模、商圈目标顾客等项的基本要功能

16、、选址、规模、商圈目标顾客等项的基本要求、特点综合分析筛选适合的商业业态。求、特点综合分析筛选适合的商业业态。商 圈 与 目 标 顾 客规 模商 品 （ 经 营 ） 结 构商 品 售 卖 方 式服 务 功 能邻 里 型社 区 型广 域 型超 广 域位 于 居 民 区 内 或传 统 商 业 区 内辐 射 半 径 0 .3 公 里 ， 目 标 顾客 以 相 对 固 定 的 居 民 为 主营 业 面 积 一 般 在1 0 0 平 方 米 以 内以 香 烟 、 饮 料 、 酒 、 休 闲食 品 爲 主柜 式 和 自 选 式 相 结 合营 业 时 间 1 2 小 时以 上商 业 中 心 区 、 交通 要

17、 道 以 及 车 站、 医 院 、 学 校 、娱 乐 场 所 、 办 公楼 、 加 油 站 等 公共 活 动 区商 圈 范 围 小 ， 按 经 营 服 务半 径 1 0 0 米 或 服 务 人 口 2 0 0 0人 配 置 一 个 。 顾 客 步 行 5分 钟 内 到 达 ， 目 标 顾 客 主要 爲 单 身 者 、 年 轻 人 。 顾客 多 爲 有 目 的 的 购 买营 业 面 积 1 0 0 平 方米 左 右 ， 利 用 率高实 时 食 品 、 日 用 小 百 货 爲主 ， 有 实 时 消 费 性 、 小 容量 、 应 急 性 等 特 点 ， 商 品品 种 在 3 ,0 0 0 种 左 右

18、 ， 售 价高 于 市 场 平 均 水 平以 开 架 自 选 爲 主 ， 结算 在 收 银 处 统 一 进 行营 业 时 间 1 6 小 时以 上 ， 提 供 实 时性 食 品 的 辅 助 设施 ， 开 设 多 项 服务 项 目居 民 区 、 交 通 要道 等 租 金 相 对 便宜 的 地 区辐 射 半 径 2 公 里 左 右 ， 目标 顾 客 主 要 爲 商 圈 内 的 居民营 业 面 积 3 0 0 - 5 0 0平 方 米商 品 平 均 价 格 低 于 市 场 平均 水 平 ， 自 有 品 牌 占 有 较大 的 比 例开 架 自 选 ， 统 一 结 算用 工 精 简 ， 爲 顾客 提 供

19、 有 限 的 服务市 、 区 商 业 中 心、 居 住 区按 经 营 辐 射 半 径 0 .5 公 里 或服 务 人 口 0 .8 万 人 配 置 一 个标 准 超 市 或 食 品 专 业 超 市。 目 标 顾 客 以 居 民 爲 主营 业 面 积 在 6 ,0 0 0平 方 米 以 下经 营 包 装 食 品 、 生 鲜 食 品和 日 用 品 。 食 品 超 市 与 综合 超 市 商 品 结 构 不 同 。自 选 销 售 ， 出 入 口 分设 ， 在 收 银 台 统 一 结算营 业 时 间 1 2 小 时以 上市 、 区 商 业 中 心、 城 郊 结 合 部 、交 通 要 道 及 大 型居 住

20、 区辐 射 半 径 2 公 里 以 上 ， 目标 顾 客 以 居 民 、 流 动 顾 客爲 主实 际 营 业 面 积6 ,0 0 0 平 方 米 以 上大 众 化 衣 、 食 、 日 用 品 齐全 ， 一 次 性 购 齐 ， 注 重 自有 品 牌 开 发自 选 销 售 ， 出 入 口 分设 ， 在 收 银 台 统 一 结算设 不 低 于 营 业 面积 4 0 % 的 停 车 场城 乡 结 合 部 的 交通 要 道辐 射 半 径 5 公 里 以 上 ， 目标 顾 客 以 中 小 零 售 店 、 餐饮 店 、 集 团 购 买 和 流 动 顾客 爲 主营 业 面 积 6 ,0 0 0 平方 米 以

21、上以 大 众 化 衣 、 食 、 用 品 爲主 ， 自 有 品 牌 占 相 当 部分 ， 商 品 在 4 ,0 0 0 种 左 右 ，实 行 低 价 、 批 量 销 售自 选 销 售 ， 出 入 口 分设 ， 在 收 银 台 统 一 结算设 相 当 于 营 业 面积 的 停 车 场市 、 区 级 商 业 中心 、 历 史 形 成 的商 业 集 聚 地目 标 顾 客 以 追 求 时 尚 和 品味 的 流 动 顾 客 爲 主营 业 面 积 6 ,0 0 0 -2 0 ,0 0 0 平 方 米综 合 性 ， 门 类 齐 全 ， 以 服饰 、 鞋 类 、 箱 包 、 化 妆 品、 家 庭 用 品 、

22、家 用 电 器 爲主采 取 柜 台 销 售 和 开 架面 售 相 结 合 方 式注 重 服 务 ， 设 餐饮 、 娱 乐 等 服 务项 目 和 设 施市 、 区 级 商 业 中心 以 及 百 货 店 、购 物 中 心 内目 标 顾 客 以 有 目 的 选 购 某类 商 品 的 流 动 顾 客 爲 主根 据 商 品 特 点 而定以 销 售 某 类 商 品 爲 主 ， 体现 专 业 性 、 深 度 性 、 品 种丰 富 ， 选 择 余 地 大采 取 柜 台 销 售 或 开 架面 售 方 式从 业 人 员 具 有 丰富 的 专 业 知 识市 、 区 级 商 业 中心 、 专 业 街 以 及百 货 店

23、 、 购 物 中心 内目 标 顾 客 以 中 高 档 消 费 者和 追 求 时 尚 的 年 轻 人 爲 主根 据 商 品 特 点 而定以 销 售 某 一 品 牌 系 列 商 品爲 主 ， 销 售 量 少 、 质 优 、高 毛 利采 取 柜 台 销 售 或 开 架面 售 方 式 ， 商 店 陈 列、 照 明 、 包 装 、 广 告讲 究注 重 品 牌 声 誉 ，从 业 人 员 具 备 丰富 的 专 业 知 识 ，提 供 专 业 性 服 务城 乡 结 合 部 、 交通 要 道 或 消 费 者自 有 房 产 比 较 高的 地 区目 标 顾 客 以 拥 有 自 有 房 产的 顾 客 爲 主营 业 面

24、积 6 ,0 0 0 平方 米 以 上商 品 以 改 善 、 建 设 家 庭 居住 环 境 有 关 的 装 饰 、 装 修等 用 品 、 日 用 杂 品 、 技 术及 服 务 爲 主采 取 开 架 自 选 方 式提 供 一 站 式 购 足和 一 条 龙 服 务 ，停 车 位 3 0 0 个 以 上社区 市 、 区 级 商 业 中心商 圈 半 径 爲 5 - 1 0 公 里建 筑 面 积 爲 5 万 平方 米 以 内2 0 - 4 0 个 租 赁 店 ， 包 括 大 型综 合 超 市 、 专 业 店 、 专 卖店 、 饮 食 服 务 及 其 它 店各 个 租 赁 店 独 立 开 展经 营 活 动

25、停 车 位 3 0 0 - 5 0 0 个市区市 级 商 业 中 心商 圈 半 径 爲 1 0 - 2 0 公 里建 筑 面 积 1 0 万 平方 米 以 内4 0 - 1 0 0 个 租 赁 店 ， 包 括 百货 店 、 大 型 综 合 超 市 、 各种 专 业 店 、 专 卖 店 、 饮 食店 、 杂 品 店 以 及 娱 乐 服 务设 施 等各 个 租 赁 店 独 立 开 展经 营 活 动停 车 位 5 0 0 个 以 上城郊城 乡 结 合 部 的 交通 要 道商 圈 半 径 爲 3 0 - 5 0 公 里建 筑 面 积 1 0 万 平方 米 以 上 2 0 0 个 租 赁 店 以 上 ，

26、 包 括百 货 店 、 大 型 综 合 超 市 、各 种 专 业 店 、 专 卖 店 、 饮食 店 、 杂 品 店 及 娱 乐 服 务设 施 等各 个 租 赁 店 独 立 开 展经 营 活 动停 车 位 1 ,0 0 0 个 以上一 般 远 离 市 区目 标 顾 客 多 爲 重 视 品 牌 的有 目 的 的 购 买单 个 建 筑 面 积1 0 0 - 2 0 0 平 方 米为 品 牌 商 品 生 产 商 直 接 设立 ， 商 品 均 为 本 企 业 的 品牌采 用 自 选 式 售 货 方 式多 家 店 共 有 5 0 0 个以 上 停 车 位1 2 .工厂 直 销中 心业 态本 项 目 各 能

27、 级 商 业 基 本 特 点选 址1 1 购物中心1 .食 杂店2 .便 利店3 .折 扣店4 .超 市9 .专 卖店1 0 .家居 建 材商 店5 .大 型超 市6 .仓 储式 会 员店7 .百 货店8 .专 业店16商业开发定性分析空间布局、形态适配性分析邻里型社区型广域型超广域散点式以散点分布在居住组团内，以方便购买，满足周边不同层次消费者生活基本需求的综合型商业网点。带动社区商业网点的结构合理、功能完善沿街式以沿街商业网点主体，形成配套服务行业较为齐全，方便购买，满足周边不同层次消费需求的综合型商业街区。适宜培育和建设不同风格的专业商业街，发展单店面积适中的综合超市或超级市场及其它新兴

28、业态，提升购物、休闲、娱乐等功能，带动周边社区商业中心的结构合理、功能完善板块型适宜在大型新建居住区，与即将建设的城市大型公共设施相配套，利用完善的交通网络，分别选址规划建设大型购物中心（即MALL），形成以百货店、仓储式商场或大型综合超市、大型专业店为核心店，组合各类专业店、专卖店、餐饮店等特色店铺的具有各类零售业态、服务设施的集合体。组团式适宜依托“楼宇经济”的发展，增设贸易服务网点，或以大中型商业设施为主体，发展超市、专业店、专卖店等新兴流通业态，形成新型商业网点群落，构筑与住宅组团相适应的商贸服务业格局。本项目各能级商业商业形态形态内涵及要求17商业定性分析商业运营模式适配性分析18分

29、析总结一：项目商业功能的有机组合超广域型都市休闲商业带超广域型都市休闲商业带n目标作用：提升区域价值和形象目标作用：提升区域价值和形象n主要业态：酒店餐饮、娱乐文化主要业态：酒店餐饮、娱乐文化观光休闲等特色商业观光休闲等特色商业n空间形态：沿湖带状散点空间形态：沿湖带状散点或组团型布局或组团型布局广域型区域商业中心广域型区域商业中心n目标作用：奠定区域中心功能和地位目标作用：奠定区域中心功能和地位n主要业态：购物中心、大型超市、主要业态：购物中心、大型超市、专营店、工厂直中心等专营店、工厂直中心等n空间形态：在项目南部沿金山大道空间形态：在项目南部沿金山大道集中板块型布局集中板块型布局社区型特

30、色商业街社区型特色商业街n目标作用：满足社区及区域居民目标作用：满足社区及区域居民的生活服务和文化的生活服务和文化休闲娱乐需求休闲娱乐需求n主要业态：时尚商业、教育文化、主要业态：时尚商业、教育文化、体育运动、餐饮娱乐、体育运动、餐饮娱乐、健康保健等特色商业服务健康保健等特色商业服务n空间形态：主要街道或节点沿街型布局空间形态：主要街道或节点沿街型布局邻里型组团商业网点邻里型组团商业网点n目标作用：满足组团内日杂生活需要目标作用：满足组团内日杂生活需要n主要业态：便利店、杂食店等主要业态：便利店、杂食店等n空间形态：组团内散点型或沿街型布局空间形态：组团内散点型或沿街型布局19商业开发定量分析

31、规划指标法 根据国标根据国标城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范相关指相关指标，作为居住区级的配套设施、公共服务设施标，作为居住区级的配套设施、公共服务设施的基本规模要求是：的基本规模要求是： 130万平方米12000户4万人建筑面积用地面积建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积1605270020654680为应配建的项目(21653620) (26555450)为宜设置的项目托儿所、幼儿园、小学普通中学6080100190门诊所（160280） （260360）医院文化活动中心居民运动场商业服务7009106009409109403.643.76肉菜市场、饭馆、旅店、综合百货商场、

32、书店2030（6080）市政公用4013070300公共停车场、公共厕所、变电室( 含 车 辆存车处)（460800） （500900）公交始末站、垃圾转运站行政管理85150702001201500.480.60街道办事处、派出所其它居住规划100200700.28类别国标居住区指标（M2/千人）医疗卫生(含医院)金融邮电( 含 银 行邮电局）2550教育0.521.20200600200600调差后综合取值45本项目各项目规模0.18801900.320.760.802.40银行、邮局配建设施项目9.6416.90总指标其中文体2410600120010002400422513030090

33、020003.608.00项目住宅总建筑面积项目总户数项目总体规划人口指标指标项目经济项目经济20商业开发定量分析市场吸纳法 市场吸纳量预测的方法主要是通过对商圈及消费人口数量和其总支出的预测，计算出未来社区商业的零售总量，进而推测社区商业设施的规模。 核心商圈（社区人口规模）4.00万人核心商圈消费人口规模（渗透率80%）3.20万人次要商圈辐射人口规模50.00万人次要商圈消费人口规模（渗透率20%）10.00万人边际商圈辐射人口规模1000.00万人边际商圈消费人口规模（渗透率1%）10.00万人2004年人均零售额1.22万元/年预计2010年人均零售额（设年均增长10%）2.17万元/年核心商圈零售额（占总额的60%）4.16亿元/年次要商圈零售额（占总额20%）4.33亿元/年边际商圈零售额（占总额5%）1.08亿元/年本项目商业设施可吸纳年营业总额9.57亿元/年商铺保本经营销售额8000元/平米/年本项目商业规模预测本项目商业规模预测11.9611.96万平米万平米21