土地法律知识培训ppt课件.ppt

1、土地法律知识学习材料企业管理与法律事务部刘继瀛2013年11月28日第一部分第一部分 概述概述一、土地法律关系一、土地法律关系二、土地法律体系二、土地法律体系三、建国后我国土地法律制度的历史沿革三、建国后我国土地法律制度的历史沿革四、土地法的基本原则四、土地法的基本原则一、土地法律关系一、土地法律关系 土地法律关系是指根据土地法律规范产生、以主体间的权利（权力）与义务关系的形式表现出来的特殊的社会关系。1、民事土地法律关系 具有私法性质的法律关系，是受民法规范调整的土地关系，表现为平等之体之间的民事权利义务关系。主要有： （2）土地债权法律关系。在土地物权流转和担保物权设定时产生的法律关系。2

2、、行政土地法律关系具有公法性质的法律关系，是受行政法律规范调整的土地关系，表现为不平等主体之间的行政权力义务关系。如土地规划法律关系、土地征收征用法律关系以及土地地籍管理法律关系等。（1）土地物权法律关系。土地所有权法律关系、土地用益物权法律关系和土地担保物权法律关系。二、土地法律体系二、土地法律体系三、建国后我国土地法律制度的历史沿革三、建国后我国土地法律制度的历史沿革 1、19491952年，实行农民的土地所有制，土地私有。 2、19531957年，确定了我国农村集体土地所有权制度和国家建设征用土地制度。社会主义改造，经过初级社、高级社，发展到人民公社，土地由私有变成集体所有，“队为基础，

3、三级所有” 国家建设征用土地制度。 3、19581960年，大跃进期。农村集体土地所有、国家建设征用土地制度。 4、19611966年，农村集体土地所有、国家建设征用土地制度。恢复了自留地、自留山。 5、19661976年，文化大革命期间，农村集体土地所有、国家建设征用土地制度。 6、1978年 公有制，全民所有制和集体所有制，实行家庭联产承包责任制。四、土地法的基本原则四、土地法的基本原则 1、坚持土地公有制原则 2、尊重和保护土地物权原则 3、合理、可持续开发利用土地原则 4、实行最严格的土地管理原则 5、土地用途管制原则 6、土地与社会经济协调发展原则 第二部分第二部分 两个重要的土地法

4、律制两个重要的土地法律制度度一、土地物权制度一、土地物权制度二、土地用途管制制度二、土地用途管制制度三、土地变性三、土地变性四、总结四、总结一、土地物权制度一、土地物权制度 （一）所有权 土地所有权是指土地所有者对其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。根据宪法和土地管理法的规定，我国实行土地公有制，包括全民所有制和集体所有制。 1、国家土地所有权，是指国有土地属于全民所有，由国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利。 （1）国家土地所有权的主体：国家土地所有权的行使主体由国务院代表。通过法律的授权，行使国家土地所有权的主体有国务院和地方各级人民政府以及国土资源部

5、和地方各级土地行政主管部门，如划拨、出让国有土地使用权。 （2）国家土地所有权的客体： 城市市区的土地； 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 国家依法征收的土地； 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2、集体土地所有权，是指集体组织及其全体成员对集体土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （1）集体土地所有权的主体： 属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

6、 分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； 属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 （2）集体土地所有权的客体： 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 （二）用益物权 用益物权是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占用、使用和收益的权利。是基于一定的目的对他人的不动产和动产进行使用和收益的限制物权。主要有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权

7、利）。 1、建设用地使用权 土地管理法、房地产管理法等法律法规中的概念“国有土地使用权”，物权法命名为“建设用地使用权”。 建设用地使用权是指使用权人在国家所有的土地上享有的占有、使用、收益的权利。专指国有土地作为建设用地而设定的使用权，集体土地也可以用作建设用地，但是与建设用地使用权概念无关。 取得建设用地使用权主要有出让和划拨两种方式。 （1）建设用地使用权出让，一级市场土地流转，由土地所有权人流向土地使用权人，是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。在这个法律关系中，国家是土地所有权的出让人，土地使用者是受让人，标的是建

8、设用地使用权。民事法律关系。 出让的方式：协议、招标、拍卖、挂牌。协议的方式目前很少见。 出让土地使用权的期限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。 出让土地使用权的利用： 按规划用途用于建筑物、构筑物及其附属设施的建设； 在二级市场上流转，包括转让、出资、赠与、互换等，也可以出租、抵押。 （2）建设土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。行政行为。 划拨土地使用权的期限：没有期限限制。 划拨土地使用权

9、的范围限制： 根据城市房地产管理法第24条的规定，以下几类用地可以采用划拨的方式取得建设用地使用权：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。 直接依据划拨用地目录，列举了19种用途的划拨用地范围。 划拨用地目录第3条：“对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。” “（十三）电力设施用地：发（变）电主厂房设施及配套库房设施；发（变）电厂（站）的专用

10、交通设施；配套环保、安全防护设施；新能源发电工程电机，厢变、输电（含专用送出工程）、变电站设施，资源观测设施； 输配电线路塔（杆）,巡线站、线路工区,线路维护、检修道路；变（配）电装置，直流输电换流站及接地极；输变电、配电工程给排水、水处理等水工设施；输变电工区、高压工区。 ”办公生活设施的建设不能用划拨地。 划拨用地使用人：划拨用地目录第3条规定，符合本目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，方可以划拨方式提供土地使用权。 该条并没有限定划拨用地使用人的所有制性质，也就是说，只要符合划拨用地目录规定的范围，国有企业、民营企业、三资企业、股权多元化的有限公司、股份公司

11、都可以使用划拨用地，不分企业性质，并且，只要原用途不变，企业股权转让、增资扩股、募资上市都不影响划拨土地的使用性质。 划拨土地使用权的利用：1.按审批的目的进行使用；2.原则上不能进行流转，即不得转让、出租、抵押。在符合条件的情况下，缴纳了土地出让金才可以流转。越来越难。（企业改制、招牌挂制度） 2、土地承包经营权 土地承包经营权是我国农村集体经济以家庭联产承包为基础、统分结合的双层经营体制的产物，是在物权法中明确的一种物权，是指权利人对集体所有或国家所有由集体使用的土地，依照法律和合同的规定享有从事种植业、林业、畜牧业等农业生产的权利。 根据土地承包经营权的取得方式不同，划分为以家庭承包方式

12、取得的土地承包经营权和以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权两种。这两种承包方式有很大的不同，我们通过二者之间的区别来了解一下土地承包经营权制度：以家庭承包方式取得的土地承包经营权以招标、拍卖、公开协商方式取得的“四荒”地的土地承包经营权标的本集体经济组织的耕地、林地、鱼塘、草场等可以从事农业生产的土地不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒”地承包人范围本集体组织的成员不限于本集体经济组织的内部成员，外村的农户、其他组织等从事农业生产经营者均可性质具有社会保障的性质不具有社会保障性质，合同关系承包程序只要是该集体组织的成员，均有权承包本集体经济组织发包的农村土地，任何组

13、织和个人都不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准；同时，应对承包方的资信情况和经营能力进行审查；并且，在同等条件下，本集体经济组织的成员享有优先承包权。流转方式转包、出租、互换、转让或其他方式流转抵押、担保权能，入股转让、出租、入股、抵押或其他方式流转备注1.不得改变土地的农业用途；2.土地流转期限不得超过承包期的剩余期限。 3、宅基地使用权 宅基地使用权是一种非常特殊的用益物权，我国独有的，它是设定在集体所有土地上建造住宅的权利。享有

14、该权利的主体只有农村集体经济组织成员，权利客体只能是集体所有的土地。 （1）宅基地使用权的取得：原始取得和继受取得。 原始取得：集体经济组织成员通过申请审批取得宅基地使用权。程序：村民向村委会提出申请，经村委会张榜公布、村民会议同意，提交乡镇人民政府审核，报县土地管理部门审批。对于申请宅基地，有一户一宅以及宅基地范围、分配标准语面积等一些限制条件。 继受取得：继承、受赠房屋取得宅基地使用权，通过受让房屋间接取得宅基地使用权（有严格限制条件）。 （2）宅基地使用权的流转：宅基地使用权不能流转，不能转让，不能抵押，也不能租赁。1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知中规定,农民

15、的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 “小产权房” 。 农村住宅可以转让，按“地随房走”的原则，住宅转让导致宅基地使用权间接转让。对于农村住宅的转让，有严格的条件限制：1.转让人与受让人必须是同意集体经济组织的成员。如果是城镇居民、外村村民购买本村住宅的，合同无效。2.受让人没有住宅和宅基地。3.转让行为需征得本集体经济组织的同意。未经同意擅自转让的无效。农村村民出卖、出租住房的后果：再申请宅基地，不予批准。 十八届三中全会对宅基地制度没有过多涉及，应该还在探索中；对于农民住宅，给出的方向是“慎重稳妥推进

16、农民住房财产权抵押、担保、转让 ”。 （三）土地抵押权 抵押权一般是设定在不动产或动产所有权基础上的担保物权，我国的土地抵押权比较特殊，由于我国的土地所有权属于全民所有或集体所有，不能用于抵押，所以土地抵押权只能设定在土地使用权上。 1、可用于设定土地抵押权的标的： （1）以出让方式获得的国有土地使用权。 （2）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”土地承包经营权。 （3）间接实现的土地抵押权。物权法第183条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 （4）以家庭承包方式取得的土地承包经营权。 2、不能设定土

17、地抵押权的土地物权： （1）土地所有权，包括国家所有和集体所有。 （2）以划拨方式获得的国有土地使用权，抵押需经过严格的审批程序，补交土地出让金。 （3）宅基地。 （4）耕地、自留地、自留山等集体土地的使用权。（十八届三中全会赋权） （4）家庭承包获得的土地承包经营权（十八届三中全会赋权） 。 3、土地抵押权的设立： 物权法对不动产物权的设立采用登记生效主义，所以，设定土地抵押权，必须办理登记手续，土地抵押权自记载于不动产登记簿时发生效力。 土地用途管制制度是我国土地管理中的一项重要制度，是土地法确立的加强土地资源管理的基本制度。主要是通过编制土地利用规划，规定土地用途，明确土地使用限制条件，

18、实行用途变更许可的一项强制性管理制度。 （一）目的和作用：严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，促进经济增长方式和土地利用方式由粗放型向集约型转变，保障粮食安全，保障经济发展，保障生态安全，实现社会经济可持续发展的目标。 （二）手段：土地利用总体规划。对土地资源的利用，特别是各类非农建设占用耕地，严格按土地利用总体规划和年度计划供地，严格农用地转用和土地征收审批，严格执行耕地“占一补一”的补偿制度，严格依法征地和执行征地补偿安置制度。二、土地用途管制制度二、土地用途管制制度 （三）土地用途分类：一级分为三类：农用地、建设用地和未利用地。 1、农用地：包括耕地、园地、

19、林地、牧草地、其他农用地等。农用地以集体所有土地居多，国有土地也有农用地。 2、建设用地：包括商服用地、工矿用地、公共设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等。一般建设用地都是城市的国有土地，包括将集体所有土地征收后转为建设用地。集体所有土地也可用作建设用地，除了宅基地外，还有乡村规划内的乡镇企业、乡村公共设施和公益事业设施的建设，都利用集体所有制土地。现在，有些地方，如四川，乡镇也划出一些集体所有土地搞工业园区开发。 十八届三中全会明确：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、

20、同权同价。 3、未利用地：农用地和建设用地以外的土地。 （四）土地利用总体规划 1、依据：土地管理法、土地管理法实施条例、城乡规划法、土地利用总体规划编制审查办法、土地利用年度计划管理办法等。 2、编制：土地利用总体规划由国家、省、地（市）、县（市）、乡（镇）五级组成，采用自上而下的方法，逐级进行。上级土地利用总体规划是下级土地利用总体规划的编制依据。 3、审批：土地利用总体规划的审批机关只有国务院和省级人民政府两级。 全国土地利用总体规划，省、自治区、直辖市的土地利用总体规划和省会城市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，由国务院审批； 除此之外的土地利用总体规划由

21、省级人民政府审批，其中，乡（镇）土地利用总体规划，省级人民政府可授权设区的市、自治州人民政府批准。 （五）土地利用年度计划 土地利用年度计划是实施土地利用总体规划的重要措施，是农用地转用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地整理审批的依据。 土地利用年度计划包括农用地转用计划指标、耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标三项指标体系。 农用地转用计划指标也称为新增建设用地计划指标，包括新增建设用地总量和新增建设占用农地及耕地指标。 新增建设用地计划指标分为城镇村建设用地指标和能源、交通、水利、矿山、军事设施等独立选址的重点建设项目用地指标。 （六）土地登记注册土地用途 土地登记中明确

22、土地用途，土地使用人必须按登记的用途使用，不得擅自改变用途，私自占用、擅自改变土地用途的将受到法律法规的严厉处罚。城镇土地登记中土地用途主要分为工业用地、居住用地、商业用地等。 （七）土地用途变更的审批 土地使用人确需变更建设用地土地用途的，应经土地主管部门同意后，由人民政府批准；如果在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应先经城市规划行政主管部门同意。 土地变性不是法律术语，也不是专有概念，但我们在工作中会经常用到。土地变性包括两种情况，一种是土地所有权的转移，指征收集体所有土地；另一种是土地用途的变更，如工业用地转为房地产开发用地。 （一）土地所有权转移 我国土地所有权不能流转，无论国有

23、土地，还是集体土地，均不能买卖、抵押。土地所有权的转移，法律仅规定了一种情况，即土地征收。单向转移，将集体土地所有权转变为国家所有。 土地征收，指国家为了公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序，依法给予农民集体经济组织和农户土地的地上物补偿后，强制将农村集体所有土地转变为国家所有的一种具体行政行为。三、土地变性三、土地变性 1、程序：申请、拟定方案上报、审批三个环节。 2、审批：批准机构只有国务院和省级人民政府两级。征收以下土地，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷；（3）其他土地超过70公顷。征收前述以外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案

24、。 3、补偿标准：（1）耕地补偿，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均产值的610倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助标准为该耕地前三年平均产值46倍，限额为：每公顷耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均产值的15倍；附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。（2）其他土地的土地补偿费和安置补助费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准规定。（3）征收城市郊区的菜地，用地单位应当缴纳新菜地开发建设基金。 （二）土地用途的变更 土地用途的变更，可以将农用地变为工业用地或商业用地、房地产用地、旅游用地等，

25、也可以将城市中的工业用地变为商业用地或房地产开发，以及未利用地的土地用途变更等等。 一方面，我国对土地实行严格的土地用途管制制度；另一方面，土地用途变更后往往能使土地价值大增，带来巨大的经济利益。所以，土地用途的变更审批程序很严格，必须向政府申请，由政府审批。如果在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应先经城市规划行政主管部门同意。改变土地用途，要按当时的市场价补交土地出让金。 跟土地用途变相关更最重要的一个制度是农用地转用制度。（三）农用地转为建设用地集体所有的农用地转为工业用地或商业用地，是最常见、最典型的土地变性案例，土地所有权转移和土地用途变更两方面都涉及，所以，既要办理征地审批，也

26、要办理农用地转用审批。对于农用地转用，土地管理法第44条和第45条专门做了严格规定，主要有以下几点：1、农用地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续。2、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，由国务院批准。国务院批准农用地转用审批手续的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批手续。3、在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。4、上述两条规定

27、以外的建设用地，涉及农用地转用审批的，由省级人民政府批准。省级人民政府批准的农用地转用手续，如果征地批准权限也在省级政府的权限之内，则同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批手续；如果征地超过了省级政府的审批权限，需要另行办理征地审批手续。四、总结四、总结 土地物权与土地用途关系示例图土地物权与土地用途关系示例图第三部分第三部分 建设项目用地相关知识建设项目用地相关知识一、建设项目用地办理程序一、建设项目用地办理程序二、建设项目用地预审二、建设项目用地预审三、建设用地申请报批三、建设用地申请报批四、征地程序四、征地程序五、临时用地五、临时用地 用地手续示意图用地手续示意图一、建设项目用地办理

28、程序一、建设项目用地办理程序 （一）建设项目用地预审时间： 审批项目，可行性研究阶段。 核准项目，项目申请报告核准前。 备案项目，办理备案手续后。 （二）建设项目用地预审需提交的材料： （1）建设项目用地预审申请表； （2）建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；二、建设项目用地预审二、建设项目用地预审 （3）项目建议书批复文件或者项目备案批准文件； （4）单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告；

29、（5）单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料。 直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交前款第（3）、（4）、（5）项材料。 （三）建设项目用地预审的作用：预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。 （四）建设项目用地预审的有效期：建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。（一）土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目用地（能源、交通、水利、矿山、军

30、事设施等建设项目需要使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地）1、建设单位持建设项目预审意见及其他文件向市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。2、土地行政主管部门审查后，组织上报材料。上报材料主要是“一书四方案”，根据不同情况，分别如下：建设占用农用地的，市、县人民政府土地行政主管部门应拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书。建设只占用农民集体所有建设用地和未利用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订征用土地方案和供地方案。建设只占用国有农用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。建

31、设只占用国有未利用地，应由国务院批准的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订供地方案；其他建设项目使用国有来利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理。三、建设用地申请报批三、建设用地申请报批 3、“四方案”经批准后，由市县人民政府组织实施，向建设单位办法建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发国有土地划拨决定书。 （二）土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的建设项目用地 1、建设单位持建设项目预审意见及其他文件向市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。 2

32、、土地行政主管部门审查后，拟定供地方案，报市、县人民政府批准或上级人民政府批准。 3、供地方案经批准后，由市县人民政府向建设单位办法建设用地批准书。 简化的前提是“四方案”的审批以及组织实施已经由地方政府完成，熟地供应。 1、发布拟征地公告。 2、确认征地调查结果。 3、组织征地听证。 4、拟订“一书（三）四方案”，组卷上报审批。 5、征收土地公告。 6、征地补偿登记。 7、拟定征地补偿安置方案并公告。 8、征地补偿安置方案公告。 9、落实征地补偿、安置资金（包括社保金）。 10、腾交土地。四、征地程序四、征地程序 1、临时用地单位就临时用地征得土地所有者或国有土地使用者同意，并就补偿和使用后

33、土地恢复等事项初步达成协议。 2、临时用地单位向当地县、市人民政府土地行政主管部门提出临时用地申请，并附建设单位与土地所有者或国有土地使用者的原则协议。在城市规划区的，还应当取得城市规划行政主管部门的同意。 3、县、市人民政府土地行政主管部门对临时用地的用途、使用方式、土地权属、补偿、复垦措施及退还时间等进行审查后，作出是否批准临时用地的决定。 4、临时用地经依法批准后，临时用地单位根据土地权与土地行政主管部门或者农村集体经济组织或者村民委员会正式签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。 办理有关手续后，临时用地单位可以按照批准的用途和期限合理使用土地。使用结束后，临时用

34、地单位要复垦退还土地。五、临时用地五、临时用地 第四部分第四部分 土地征收、出让、转让土地征收、出让、转让各环节涉及的各种费用和税金各环节涉及的各种费用和税金 一、土地征收环节涉及的各种费用及税金一、土地征收环节涉及的各种费用及税金 二、土地出让环节涉及的各种费用及税金二、土地出让环节涉及的各种费用及税金 三、出让地转让环节涉及的各种费用及税金三、出让地转让环节涉及的各种费用及税金 四、土地使用期间涉及的税费四、土地使用期间涉及的税费 1、征地补偿安置费用 （1）土地补偿费。标准：被征收耕地前三年平均年产值的610倍，具体标准由省、自治区、直辖市人民政府在此范围内规定。 依据：土地管理法。 （

35、2）安置补助费。被征收耕地前三年平均年产值的46倍。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。依据：土地管理法。 （3）青苗的补偿费和地上的附着物补偿费。标准：由省、自治区、直辖市人民政府规定。依据：土地管理法。 （4）新菜地开发基金。一般由各地方政府制定标准。依据：土地管理法。一、土地征收环节涉及的各种费用及税金一、土地征收环节涉及的各种费用及税金 2、征地管理费 标准：按照土地补偿费、安置补助费、青苗的补偿费、地上的附着物补偿费和新菜地开发基金的1.5%4%收取，各省、自治区、直辖市物价

36、、财政部门可制定实施细则。 依据：征地管理费暂行办法。 3、耕地占用税 标准：每亩按5 50元不等的标准缴纳，各省、自治区、直辖市人民政府在法规规定的税额幅度内根据本地区情况核定。但各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于国务院财政、税务主管部的确定各省、自治区、直辖市的平均税额。依据：耕地占用税暂行条例及其实施细则。 4、耕地开垦费 土地管理法第31条规定， 国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规

37、定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 5、新增建设用地土地有偿使用费 标准：全国新增建设用地土地有偿使用费划分为15个等别，不同等别按照每平方米 10 140 元不等的标准征收。 依据：新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法。 根据财政部关于新增建设用地土地有偿使用费征管中有关政策问题的批复的有关规定，新增建设用地土地有偿使用费的缴纳主体应为取得新增建设用地的市、县人民政府，而不是具体的用地单位。在城市用地规模之外单独选址且属于划拨用地目录范畴的，不缴纳新增建设用地土地有偿使用费。国家能源、交通等重点基础设施建设项目在城市用地规模外单独选址且属于划拨用地目录范畴的，不征收新增建设用地土

38、地有偿使用费。 6、其他：基本农田开发基金、森林植被恢复费、勘测定界费、地籍勘察费、规划选址费、基础设施配套费、水利基本建设费等。 1、土地出让金 土地管理法第50条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 2、契税 根据契税暂行条例，契税按照土地成交价格的3%5%由土地承受人缴纳，具体的适用税率,由省,自治区,直辖市人民政府在前述幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。二、土地出让环节涉及的各种费用及税金土地出让环节涉及的各种费用及税金 （一）转让方应缴纳的税费

39、1、土地增值税 根据土地增值税暂行条例和土地增值税暂行条例实施细则的规定，土地增值税对转让土地使用权所取得的增值额按四级超率累进税率计税，由土地使用权转让方缴纳。税率从30%60%。 2、营业税 根据营业税暂行条例的规定，转让无形资产的，转让人应按营业额的5%缴纳营业税。 3、城市维护建设税及教育费附加 根据城市维护建设税暂行条例的规定，城市市区、县城、建制镇的及其他地区的营业税纳税人根据所处的地区分别按营业税税额的7%、5%、或1%缴纳城市维护建设税。 根据征收教育附加费的暂行规定，营业税纳税人应按营业税税额的3%缴纳教育附加费。三、出让地转让环节涉及的各种费用及税金出让地转让环节涉及的各种

40、费用及税金 4、企业所得税 根据国企业所得税法的规定，转让土地使用权取得的收入计入企业当期应纳税所得额，按适用税率计征企业所得税。 5、印花税 根据印花税暂行条例的规定，合同各方当事人都是印花税的纳税义务人，按合同金额的万分之五缴纳。 （二）受让方应缴纳的税费 1、印花税 根据印花税暂行条例的规定，合同各方当事人都是印花税的纳税义务人，按合同金额的万分之五缴纳。 2、契税 根据契税暂行条例，契税按照土地成交价格的3%5%由受让人缴纳，具体的适用税率,由省,自治区,直辖市人民政府在前述幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。 1、土地使用税 根据城镇土地使用税暂行条例，土地

41、使用税由使用土地的单位和个人按年度缴纳，税额由每平米0.6元30元不等，具体为：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 省、自治区、直辖市人民政府，应当在上述税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。 市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。 经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%.经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。四、土地使用期间涉及的税费四、土地使用期间涉及的税费谢谢大家！