北京某生物医药基地东配套可行性研究资料课件.ppt
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1、大兴生物医药基地东配套大兴生物医药基地东配套1111号居住项目号居住项目可行性研究报告可行性研究报告20102010年年1212月月1金融街控股股份有限公司金融街控股股份有限公司前前 言言一、可研相关责任人员一、可研相关责任人员二、项目评价与公司发展战略二、项目评价与公司发展战略三、公司土地储备资金使用情况三、公司土地储备资金使用情况四、奕兴公司在跟项目汇总四、奕兴公司在跟项目汇总2生物医药基地生物医药基地 11居住用地项目可研报告相关责任人员居住用地项目可研报告相关责任人员一、可研相关责任人员一、可研相关责任人员序号序号项目项目奕兴公司负责人奕兴公司负责人控股本部负责人控股本部负责人公司主管
2、领导公司主管领导1工期计划赵甲 张蓟东刘洋郭齐放2工程成本赵甲 张蓟东刘洋郭齐放3项目定位赵甲 张蓟东高剑高靓4设计方案赵甲 张蓟东田菡高靓5经济测算赵甲 张蓟东孙顺莉 孙鹏于蓉6是否满足公司业绩需要毛学俊卢东亮高靓7整体内容审核毛学俊于蓉3二、项目评价与公司发展战略二、项目评价与公司发展战略【区域战略区域战略】:立足北京,面向全国重点城市; 项目评价:项目位于北京市大兴区,地处南部生态宜居新城,城市轨道交通日项目评价:项目位于北京市大兴区,地处南部生态宜居新城,城市轨道交通日趋发达,未来市场空间较大。趋发达,未来市场空间较大。【产品战略产品战略】:通过开发和持有城市绿色物业产品; 项目评价:
3、产品定位为中档住宅,中小套型、中高品质,打造公司项目评价:产品定位为中档住宅,中小套型、中高品质,打造公司“金金”字序列字序列住宅产品,符合公司产品定位。住宅产品,符合公司产品定位。【客户战略客户战略】:为消费者提供绿色物业产品和服务; 项目评价:客户定位以依赖轨道交通的首置类客户为主,为消费者提供舒适宜居项目评价:客户定位以依赖轨道交通的首置类客户为主,为消费者提供舒适宜居的居住环境,符合公司客户战略。的居住环境,符合公司客户战略。【社会责任社会责任】:致力于提升城市价值; 项目评价项目评价:该项目有利于生物医药基地居住配套设施完善,并将成为大兴区及北该项目有利于生物医药基地居住配套设施完善
4、,并将成为大兴区及北京市新的大型居住社区,有助于提升区域价值。京市新的大型居住社区,有助于提升区域价值。【品牌战略品牌战略】:打造金融街绿色商务地产领军品牌; 项目评价:通过居住用地开发,为周边产业提供配套服务,巩固金融街商务地产项目评价:通过居住用地开发,为周边产业提供配套服务,巩固金融街商务地产品牌。品牌。【股东价值股东价值】:实现公司持续、健康、稳健成长。项目评价项目评价:未来为公司提供利润增长,为公司持续健康发展提供业绩支持。未来为公司提供利润增长,为公司持续健康发展提供业绩支持。4三、公司土地储备资金使用情况三、公司土地储备资金使用情况2010年底至2011年6月30日公司可用项目土
5、储资金预计为人民币60亿元项目排序城市项目名称投资金额(亿元)投资时间持股比例审批情况自有资金投入(亿元)1北京E242010年12月100%股权董事会已审批42北京菜西项目52010年12月100%股权董事会已审批5合计99上述项目完成投资后,至2011年6月30日公司可用项目土储资金预计为人民币51亿元项目排序城市项目名称投资金额 (亿元)投资时间持股比例资金落实情况自有资金投入 (亿元)1重庆B19-1项目10.82010年12月100%股权昆仑信托10.82重庆B19-2项目5.22011年1月100%股权昆仑信托5.23北京大兴亦庄X1-3项目25.62010年12月100%股权自有
6、资金12亿,债务性融资13.6亿124北京大兴生物医药11号地16.92010年12月100%股权自有资金8亿,债务性融资8.9亿85北京旧宫东站3号地352011年1月100%股权自有资金20亿,债务性融资15亿206天津金融城项目502011年1季度51%股权基金股权合作257北京石景山五里坨项目162011年1季度85%股权自有资金168重庆溉澜溪项目152011年1季度100%股权自有资金10亿,融资创新5亿10合计174.51075四、北京公司在跟项目汇总四、北京公司在跟项目汇总序序号号项目项目名称名称位置位置用地用地性质性质占地占地( (万平米)万平米)规划建面规划建面(万平米)(
7、万平米)容积容积率率预计预计入市入市时间时间项目项目获取获取方式方式预计土地预计土地投资额投资额(亿元)(亿元)项目进度说明项目进度说明1生物医药基地11号地块项目大兴区居住11.4025.292.510.11.26综合招标1611月26日公示出让公告,12月20日投标。公司拟参与投标。4亦庄新城X1-3地块大兴区居住12.5612.60110.11.30综合招标2511月30日公示出让公告,12月22日投标。公司拟参与投标。3旧宫东站3号地项目大兴区居住、商业15.6132.831.8-32010年底综合招标35该地块已基本拆迁完毕,预计2010年年底入市,公司密切跟踪,力争获取该地块。4三
8、合庄项目大兴黄村居住商业-2011年初综合招标-该地块预计2011年1季度入市,跟进中。5五里坨3、4、5号项目石景山居住58490.82011年中综合招标90该地块尚未完成拆迁,预计2011年2季度月入市,跟进中。6石景山五石景山五里坨低密里坨低密度度大兴亦庄大兴亦庄X1-3X1-3大兴旧宫大兴旧宫3 3号项目号项目大兴三合大兴三合庄项目庄项目大兴生物医大兴生物医药基地居住药基地居住1111号号78 8 8目目 录录第一部分第一部分 项目基本情况项目基本情况第二部分第二部分 项目获取方式和时间项目获取方式和时间第三部分第三部分 市场分析市场分析第四部分第四部分 产品定位产品定位第五部分第五部
9、分 规划设计方案规划设计方案第六部分第六部分 项目开发计划项目开发计划第七部分第七部分 经济效益评价经济效益评价第八部分第八部分 项目风险评估项目风险评估第九部分第九部分 结结 论论9 9 9 第一部分第一部分 项目基本情况项目基本情况一、项目区位一、项目区位二、项目位置及四至二、项目位置及四至三、项目现状三、项目现状四、规划指标四、规划指标五、土地属性分析五、土地属性分析六、小结六、小结新城定位新城定位:北京南部具有生态特色的宜居新城,是北京重要的物流中心,是现代制造业和文化创意的重点培育地区。发展目标:发展目标:“战略发展节点”“新兴产业基地”“京南绿色新城”规模:规模:2020年大兴新城
10、总人口控制在60万人,新城建设用地规模控制在65平方公里。2020年大兴区总人口控制在111万,城乡建设用地规模控制在129.67平方公里。拓展方向:拓展方向:城市空间主要向北和东北方向拓展,西北区部分启动,产业区在集约利用土地的基础上向南拓展交通利好:交通利好:大兴区提出,力争2012年内打通蒲黄榆快速路、京台高速、马家堡西路南延和万寿路南延4条与市中心连接的道路,总投资92亿元。除京台高速外,其他3条连接线均为城市主干道,预计2年内全部可通车,届时,开车20分钟内可从大兴新城至长安街沿线一、项目区位一、项目区位区域规划:区域规划:大兴新城规划整体利好,新兴工业园区(大兴生物医药产业基地)成
11、为大兴南城的发展契机。大兴新城规划整体利好,新兴工业园区(大兴生物医药产业基地)成为大兴南城的发展契机。工业园区概况:工业园区概况:生物医药工业园区距离本项目较近,伴随着大兴新城的发展,正逐渐成为带动区域发展的主要力量。生物医药工业园区距离本项目较近,伴随着大兴新城的发展,正逐渐成为带动区域发展的主要力量。生物医药生物医药工业园区工业园区园区简介:园区简介:中关村科技园区大兴生命科学新城成中关村科技园区大兴生命科学新城成立于立于2002年底,原名北京生物工程与年底,原名北京生物工程与医药产业基地,规划面积医药产业基地,规划面积9.63平方公里,平方公里,是目前国内主要的生物医药产业基地是目前国
12、内主要的生物医药产业基地之一,区域未来发展潜力巨大之一,区域未来发展潜力巨大;规划生命科学新城打造成为推动区域规划生命科学新城打造成为推动区域发展的一流科技、健康、人文城市发展的一流科技、健康、人文城市;未来未来4年新城人口将达到年新城人口将达到1015万人万人.同仁堂中良丰通中良丰通康必得一、项目区位一、项目区位11地块位于北京南部北臧村镇,生物工程与医药产业基地内部,六环外沿京开高速地块位于北京南部北臧村镇,生物工程与医药产业基地内部,六环外沿京开高速3 3公里处。公里处。庞各庞各庄区庄区域域黄村区黄村区域域孙村孙村区域区域西红门西红门 区域区域京京开开高高速速公公路路京京津津塘塘速速公公
13、路路六环六环五环五环地块区位:地块区位:11#地块位于大兴区南部北臧村镇;地块位于大兴区工业重点区域(生物工程与医药产业基地)内;位于大兴孙村,黄村,庞各庄的中心区域;区位概况区位概况: :北臧村镇总面积60平方公里,辖23个行政村,总人口15544人,人口密度为284人/平方公里;未来将在此建成首都四大现代制造业基地之一的北京生物工程与医药产业基地。二、项目位置及四至二、项目位置及四至12005022016021R2R2R52R53G华佗路华佗路大兴线天宫院站京开天宫院出口庆丰路庆丰路新源大街新源大街京开高速京开高速二、项目位置及四至二、项目位置及四至13华佗路华佗路三、项目现状三、项目现状
14、141、建设用地范围内高压线杆6根;2、代征绿地内有高压线杆8根;3、代征道路边缘有部分红绿灯及路灯;4、宗地范围内有少量树木(不涉及名木古树,且已补偿完毕)。标书约定的处理原则:标书约定的处理原则:1、建设用地内高压线杆由大兴分中心在土地成交后12个月内完成改迁,并承担相关费用;2、代征绿地内高压线杆、代征道路内红绿灯、路灯现状保留;3、宗地内现有树木以补偿完毕,不涉及名木古树,由中标人结合项目开发建设自行伐移并承担相关费用。经济技术指标经济技术指标四、规划指标四、规划指标本地块中将配建本地块中将配建3000030000平方米建筑规模的平方米建筑规模的“公共租赁住房公共租赁住房”,由中标人完
15、成,由中标人完成建设,并由政府按建设,并由政府按55005500元元/ /平方米的价格进行回购;若政府放弃回购,由中平方米的价格进行回购;若政府放弃回购,由中标人按租赁房持有并按政府指导价出租。标人按租赁房持有并按政府指导价出租。15序号序号地块编号地块编号用地性质用地性质用地规模用地规模(平方米)(平方米)容积率容积率地上规模地上规模(平方米)(平方米)绿地绿地率率% %建筑密建筑密度度% %限高限高(米)(米)1 10506-0050506-005R2R2类居住用地类居住用地53517535172.52.5133793 133793 3030252560602 20506-0160506-
16、016R52R52小学用地小学用地14400144000.80.811520 11520 3030252518183 30506-0210506-021R53R53托幼用地托幼用地442844280.80.83542 3542 3030303012124 40506-0220506-022R2R2类居住用地类居住用地41612416122.52.5104030 104030 303025256060合计合计- - -113957113957- -252885 252885 - - - -京京开开高高速速公公路路五、土地属性分析五、土地属性分析天宫天宫院站院站六环六环京京开开高高速速公公路路交通
17、路网较为便捷:交通路网较为便捷:两个地块临近六环路,地块南侧为京开高速辅路。两个地块临近六环路,地块南侧为京开高速辅路。公交车体系较完善;公交车体系较完善; 937937、大兴、大兴2323、2424、2828、3030路、大兴新城路、大兴新城1 1路等等公交车均可抵达地块周路等等公交车均可抵达地块周边边20102010年底即将开通的地铁大兴线(天宫院站)位年底即将开通的地铁大兴线(天宫院站)位于项目南侧地块内;于项目南侧地块内;1 1、地块交通:、地块交通:道路现状好,地块南侧魏永路为京开高速辅路,可直达京开高速,沿京开高速到六环不足道路现状好,地块南侧魏永路为京开高速辅路,可直达京开高速,
18、沿京开高速到六环不足5 5分钟分钟时间地铁大兴线天宫院站入站口距地块约时间地铁大兴线天宫院站入站口距地块约300300米,为区域价值提升奠定基础。米,为区域价值提升奠定基础。16北臧村镇小学北臧村镇小学汽车工业学校汽车工业学校第二职业学校第二职业学校浙发超市浙发超市天堂河医院天堂河医院天堂河小学天堂河小学黄村黄村6中中加油站加油站世纪佳福超市世纪佳福超市文香饭店文香饭店天堂河片区天堂河片区周边配套:周边配套:天堂河片区:天堂河片区:仅能满足基本生活需要,低端配套。仅能满足基本生活需要,低端配套。政务公共:政务公共:社区卫生站、天堂河医院、北臧村镇政府、埝坛邮政所;休闲场所:休闲场所:休闲娱乐场
19、所匮乏。购物娱乐:购物娱乐:主要以超市形式为主,天堂河片区内物佳美超市、世纪宏发顺超市、吉佰盛超市等等;教育配套:教育配套:北臧村镇天宫院小学、北臧村中学、北臧村小学、大兴区第二职业学校等;天堂河片区天堂河片区2 2、周边配套:、周边配套:项目地块周边基础配套匮乏。周边居住区天堂河片区配套仅能满足基本生活需要。项目地块周边基础配套匮乏。周边居住区天堂河片区配套仅能满足基本生活需要。五、土地属性分析五、土地属性分析173 3、市政条件:六通一平、市政条件:六通一平五、土地属性分析五、土地属性分析1、签订土地开发建设补偿协议且中标人付清全部土地开发补偿费后3个工作日,大兴分中心向中标人提供具备“三
20、通一平”条件宗地,临时水、电报装、接用费用由中标人承担。2、在本项目竣工交付使用前,大兴区分中心陆续提供五条市政管线(上水、雨污水、电力(仅管沟)、燃气、通讯),并保证不影响中标人竣工验收。184 4、环境评价、环境评价五、土地属性分析五、土地属性分析根据京环审【2008】1231号环评报告,本地块无土地污染等问题。本片区主要环境问题为施工期扬尘和京开高速噪声问题,在项目建设中应予以重视。19地块位于工业园区内部,地块位于工业园区内部,交通便利,周边配套暂时匮乏,属总体规模较大容积率交通便利,周边配套暂时匮乏,属总体规模较大容积率较高的社区。较高的社区。六、小结六、小结n交通通达性好:交通通达
21、性好:距地铁大兴线交汇站仅百余米,步行即可到达,毗邻南六环路、京开高距地铁大兴线交汇站仅百余米,步行即可到达,毗邻南六环路、京开高速等城市主干道路,进入市区中心较为便利。速等城市主干道路,进入市区中心较为便利。 片区内部道路条件良好;片区内部道路条件良好;n区域位置前景良好:区域位置前景良好:位于南六环与京开高速交汇处,片区规模大、规划条件及市政条件位于南六环与京开高速交汇处,片区规模大、规划条件及市政条件良好,为大兴区政府着力打造的重点区域;良好,为大兴区政府着力打造的重点区域;n产业支撑良好:产业支撑良好:片区属于中关村科技园大兴生物医药基地(片区属于中关村科技园大兴生物医药基地(CBPC
22、BP),良好的条件及优惠的),良好的条件及优惠的政策吸引了同仁堂、双鹤药业、中国中医科学院等国内外知名制药企业。为医药基地东配政策吸引了同仁堂、双鹤药业、中国中医科学院等国内外知名制药企业。为医药基地东配套区的发展提供了重要的产业支撑;套区的发展提供了重要的产业支撑;n社区配套暂时匮乏:社区配套暂时匮乏:地块周边基础配套匮乏且低端,多集中在天堂河片区,生活配套匮地块周边基础配套匮乏且低端,多集中在天堂河片区,生活配套匮乏且低端,但区域配套设施规划相对齐备。乏且低端,但区域配套设施规划相对齐备。20 第二部分第二部分 项目获取方式和时间项目获取方式和时间211 1、出让方式、出让方式2 2、投标
23、节点安排、投标节点安排3 3、评标程序及标准、评标程序及标准4 4、投标得分说明、投标得分说明5 5、招标文件约定的其他重要内容、招标文件约定的其他重要内容1 1、出让方式、出让方式招标出让(综合评标)招标出让(综合评标)2 2、投标投标节点节点安排安排1 11 1月月2626日公告;日公告;1111月月2929日购买标书;日购买标书;1111月月29-1229-12月月1010日组织专业部门、经理班子、董事现场勘查;日组织专业部门、经理班子、董事现场勘查;1212月月8 8日完成初步可行性研究报告;日完成初步可行性研究报告;1212月月8 8日日-12-12月月1515日计划安排投资评审会、
24、战略投资委员会、董事会;日计划安排投资评审会、战略投资委员会、董事会;1212月月1616日投标预登记,并缴纳保证金日投标预登记,并缴纳保证金(1111号地:号地:20,50020,500万元);万元);1212月月2020日上午日上午9 9:30301010:3030投标,投标截止后当即开标;投标,投标截止后当即开标;1212月月3030日前向中标单位发出日前向中标单位发出中标通知书中标通知书;20112011年年1 1月月1515日前签订土地出让合同,并在日前签订土地出让合同,并在7 7个工作日内付清全部政府土地收益;个工作日内付清全部政府土地收益;签订签订土地开发建设补偿协议土地开发建设
25、补偿协议且付清全部土地开发建设补偿费后且付清全部土地开发建设补偿费后3 3个工作日内交地。个工作日内交地。223 3、评标程序及标准、评标程序及标准评标分为两个阶段评标分为两个阶段第一阶段:评估和比较投标人的财务及资信(第一阶段:评估和比较投标人的财务及资信(3030分)分)主要评估企业的财务状况、资金情况、融资情况(财务报表、资金证明、贷款意向书等等)主要评估企业的财务状况、资金情况、融资情况(财务报表、资金证明、贷款意向书等等)若投标人第一阶段低于若投标人第一阶段低于1515分不能进入第二阶段评标分不能进入第二阶段评标. .第二阶段:综合(第二阶段:综合(7070分)分)(1 1)投标价款
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