商业投资管理部营运部课件.ppt

1、LOGO由NordriDesign提供= 营运篇营运篇商业投资管理部商业投资管理部元一集团元一集团Commercial investment management departmentPage 2LOGO使用规范说明使用规范说明一、关于“运”和“营”两字组合，运营偏重于过程，营运注重于特指对象和结果。两字组合，运营偏重于过程，营运注重于特指对象和结果。元一集团元一集团运，运，可组成词语：运动、运气、运作、时运、运河、走运、生命在于运动，（走之偏旁，流动，偏重于动词，运动产生命力）营，经营、营生、营业、安营扎寨（草盖头，屋子的意思，偏重于名词）。Page 3LOGO使用规范说明使用规范说明什么是

2、商业运营：什么是商业运营： 商业运营是一个动词，是与开发商业运营是一个动词，是与开发商业地产密切相关的各项管理工商业地产密切相关的各项管理工作的总称。从另一个角度来讲，作的总称。从另一个角度来讲，商业地产运营是从商业地产的开商业地产运营是从商业地产的开发设计到开业，而进行的计划、发设计到开业，而进行的计划、组织、实施和控制过程。组织、实施和控制过程。元一集团元一集团Page 4LOGO使用规范说明使用规范说明什么是商业运营：什么是商业运营：对商业项目从开发到开业的过程对商业项目从开发到开业的过程叫商业运营，而开业后，实现管叫商业运营，而开业后，实现管理则称营运管理。商业营运和商理则称营运管理。

3、商业营运和商业运营在某种程度上可以相互渗业运营在某种程度上可以相互渗透、相互转化。透、相互转化。元一集团元一集团Page 5LOGO使用规范说明使用规范说明什么是商业运营：什么是商业运营：包括包括“商业规划商业规划”阶段、阶段、“开发开发统筹统筹”阶段、阶段、“运营推广运营推广”阶段，阶段，以及贯穿三个阶段的全面把控的以及贯穿三个阶段的全面把控的项目目标管理过程。项目目标管理过程。元一集团元一集团Page 6LOGO使用规范说明使用规范说明二、营运的定位：二、营运的定位：在开发商业地产的过程中，营运在开发商业地产的过程中，营运贯彻始终。它似一条隐型的纽带，贯彻始终。它似一条隐型的纽带，连接规划

4、与设计、渗透招商管理、连接规划与设计、渗透招商管理、协同后勤保障、显性于日常经营协同后勤保障、显性于日常经营管理。管理。元一集团元一集团Page 7LOGO使用规范说明使用规范说明二、营运的定位：二、营运的定位：戴欣明戴欣明523法则：法则： 一个成功的商业地产，一个成功的商业地产，规划与设计占规划与设计占50%招商占招商占20%商业营运占商业营运占30%元一集团元一集团Page 8LOGO使用规范说明使用规范说明二、营运的定位：二、营运的定位：元一集团元一集团 其中，商业营运在商业地产中存续的时间最其中，商业营运在商业地产中存续的时间最长，商业营运的好坏，对增加商业地产现金流回长，商业营运的

5、好坏，对增加商业地产现金流回报，拉动商业地产价值提升，增强品牌影响力起报，拉动商业地产价值提升，增强品牌影响力起到至关重要的作用。到至关重要的作用。Page 9LOGO使用规范说明使用规范说明二、营运的定位：二、营运的定位：元一集团元一集团招商是招商是-娶妻、嫁人；娶妻、嫁人；营运是营运是-经营家庭；经营家庭；Page 10LOGO使用规范说明使用规范说明经理经理营营销销策策划划组组营营运运管管理理组组物物业业管管理理组组营运管理部营运管理部元一集团元一集团Page 11LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团营运管理组：营运管理组：营运管理制度（标准与流程设计）、计划营运管理制度（标

6、准与流程设计）、计划指标下达、经营业绩考核、营运督导、人指标下达、经营业绩考核、营运督导、人员培训、行业动态分析、规划与设计、经员培训、行业动态分析、规划与设计、经营数据分析、自营业态筹备与具体操作。营数据分析、自营业态筹备与具体操作。四、营运部各组工作范畴：四、营运部各组工作范畴：Page 12LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团营销策划组：营销策划组：品牌资源整合、营销计划、营销方案、媒品牌资源整合、营销计划、营销方案、媒体宣传、品牌与企业文化、外部公关。体宣传、品牌与企业文化、外部公关。四、营运部各组工作范畴：四、营运部各组工作范畴：Page 13LOGO使用规范说明使用规范

7、说明元一集团元一集团物业管理组：物业管理组：租金及各项费用收取、经营规范、环境美租金及各项费用收取、经营规范、环境美陈管理、广告位管理、动线管理、突发应陈管理、广告位管理、动线管理、突发应急管理、客户服务与关系管理。急管理、客户服务与关系管理。四、营运部各组工作范畴：四、营运部各组工作范畴：Page 14LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责1、制定、完善元一集团营运管理的管理制、制定、完善元一集团营运管理的管理制度和标准；度和标准；Page 15LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团2、指导各地商管公司建立营运管理规

8、范并、指导各地商管公司建立营运管理规范并对执行情况进行检查、监督；对执行情况进行检查、监督；五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责Page 16LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责3、营运决策信息系统的建立与管理，负责、营运决策信息系统的建立与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出汇总、分析营运数据，根据经营状况提出相应的改进和提升计划；相应的改进和提升计划；Page 17LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责4、开展市场调查与研究，分

9、析和了解市场、开展市场调查与研究，分析和了解市场发展和商业项目的竞争环境；发展和商业项目的竞争环境；Page 18LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团5、审批、汇总各商管公司年度营销策划方、审批、汇总各商管公司年度营销策划方案和计划，组织和实施集团系统统一的营案和计划，组织和实施集团系统统一的营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；评估；五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责Page 19LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责6、指导各商业公司统一商业项目的经

10、营规、指导各商业公司统一商业项目的经营规范，提升商业项目整体经营形象；范，提升商业项目整体经营形象；Page 20LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责7、统一协调和组织各商管理公司营运人员、统一协调和组织各商管理公司营运人员相关专业知识、技能和能力的培训，负责相关专业知识、技能和能力的培训，负责对商管公司营运负责人业绩考核；对商管公司营运负责人业绩考核；Page 21LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团8、负责各自营业态（种）的前期筹划、筹备、负责各自营业态（种）的前期筹划、筹备、组织实施，确保正常经营后移交当地商

11、管公司。组织实施，确保正常经营后移交当地商管公司。五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责Page 22LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责9、负责按集团统一、负责按集团统一VI及行业规范，对及行业规范，对VI及商业及商业导视系统进行统一规范管理，并监督、检查执导视系统进行统一规范管理，并监督、检查执行情况；行情况；Page 23LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责10、参与元一集团所属商业项目设计、商、参与元一集团所属商业项目设计、商业规划等

12、方案的评审，并就内外形象及环业规划等方案的评审，并就内外形象及环境的设计提出意见及建议；境的设计提出意见及建议；Page 24LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团11、监督、指导、检查所管辖商业物业提供标、监督、指导、检查所管辖商业物业提供标准化管理服务，营造良好的商业环境，做好元准化管理服务，营造良好的商业环境，做好元一品牌维护和物业的保值、增值工作。一品牌维护和物业的保值、增值工作。五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责Page 25LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责12、负责商业物业类型的

13、物业管理费统计、指、负责商业物业类型的物业管理费统计、指导、督促各地商管公司物业管理费收取工作；导、督促各地商管公司物业管理费收取工作；规范收费管理程序，完善收费流程，确保物业规范收费管理程序，完善收费流程，确保物业费收缴率；监督、审核管理费减免情况。费收缴率；监督、审核管理费减免情况。Page 26LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责13、负责各地元一集团房屋租金、各项费、负责各地元一集团房屋租金、各项费用标准的核查、执行标准的稽查，以及统用标准的核查、执行标准的稽查，以及统计汇总工作，定期提供数据报表。负责评计汇总工作，定

14、期提供数据报表。负责评定各地商管公司收租收费工作。定各地商管公司收租收费工作。Page 27LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团14、负责对各自营公司经营目标管理与考核。、负责对各自营公司经营目标管理与考核。五、集团商投部五、集团商投部营运部工作职责营运部工作职责Page 28LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责1、依据集团商投部营运部（以下简称、依据集团商投部营运部（以下简称“商商投营运部投营运部”）制定的营运管理制度和标准，）制定的营运管理制度和标准，结合自身实际建立和完善相应的规章制度，结合自身实际建立和完善

15、相应的规章制度，并报商投营运部批准、备案；并报商投营运部批准、备案；Page 29LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责2、做好运营基础信息管理。、做好运营基础信息管理。（商业项目商圈基本信息、商业项目的总（商业项目商圈基本信息、商业项目的总面积、各个功能模块的结构与面积、主力面积、各个功能模块的结构与面积、主力店基本信息、商业项目基本信息、商业项店基本信息、商业项目基本信息、商业项目各商铺基本信息、商户基本信息、品牌目各商铺基本信息、商户基本信息、品牌基本信息等）；基本信息等）；营运部每半年更新营运部每半年更新年度运营基础信息

16、报年度运营基础信息报表表，经商管公司总经理审核后上报集团，经商管公司总经理审核后上报集团商投部营运部备档。商投部营运部备档。Page 30LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责3、根据集团商投营运部要求，汇总、分析、根据集团商投营运部要求，汇总、分析营运数据，按期填报营运数据，按期填报月度营运情况分析月度营运情况分析表（待制定）表（待制定），并根据经营状况提出相，并根据经营状况提出相应的改进和提升计划；应的改进和提升计划；Page 31LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运

17、部管理职责4、定期开展市场调查与研究，分析和了解、定期开展市场调查与研究，分析和了解市场发展和商业项目的竞争环境；市场发展和商业项目的竞争环境；Page 32LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责5、制定商管公司年度营销策划方案和计划，、制定商管公司年度营销策划方案和计划，按计划组织和实营销策划活动，进行营销按计划组织和实营销策划活动，进行营销企划活动的跟踪与评估；企划活动的跟踪与评估；Page 33LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责6、客户关系管理，包括商户

18、关系和业主关、客户关系管理，包括商户关系和业主关系，不定期开展消费者满意度调查，建立系，不定期开展消费者满意度调查，建立良好、和谐的经营氛围；良好、和谐的经营氛围；Page 34LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责7、顾客服务管理，建立顾客服务体系并监、顾客服务管理，建立顾客服务体系并监督执行；督执行；Page 35LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责8、公共关系管理，包括政府、媒体、社区、公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社团的关系，构建良好的外部经营

19、和周围社团的关系，构建良好的外部经营环境；环境； Page 36LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责9、人员管理，负责营运人员日常管理，负、人员管理，负责营运人员日常管理，负责营运人员营运相关专业知识、技能和能责营运人员营运相关专业知识、技能和能力的培训与发展；力的培训与发展； Page 37LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责10、广告位的经营与管理，负责广告位的、广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的规划、预算与日常经营，确保

20、广告经营的整体形象和安全；整体形象和安全； Page 38LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责11、负责新开发项目开业前期营运相关准、负责新开发项目开业前期营运相关准备，确保新开发商业项目正常、顺利开业；备，确保新开发商业项目正常、顺利开业；Page 39LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责12、负责以保障安全和项目品质为出发点，、负责以保障安全和项目品质为出发点，定期对历次发现的问题跟踪解决结果，核定期对历次发现的问题跟踪解决结果，核实落实情况，提交公司领导

21、后抄送相关部实落实情况，提交公司领导后抄送相关部门进行整改并定期复查。对检查的问题重门进行整改并定期复查。对检查的问题重点跟进，配合各地商管公司研讨整改方案，点跟进，配合各地商管公司研讨整改方案，对重点问题定期进行复查。对重点问题定期进行复查。Page 40LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责13、协助集团商投营运部对所在地商业项、协助集团商投营运部对所在地商业项目设计、商业规划等方案的评审，并就内目设计、商业规划等方案的评审，并就内外形象及环境的设计提出意见及建议；外形象及环境的设计提出意见及建议；Page 41LOGO使用

22、规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责14、负责开展大、中型营销及推广活动的、负责开展大、中型营销及推广活动的策划与实施，并跟进客流量、媒体宣传和策划与实施，并跟进客流量、媒体宣传和销售效果等反馈情况；销售效果等反馈情况；Page 42LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责15、根据集团招投标管理制度，组织开展、根据集团招投标管理制度，组织开展企划业务招投标工作，审核招投标管理相企划业务招投标工作，审核招投标管理相关文件；关文件；Page 43LOGO使用规范说明使用规范说明

23、元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责16、负责商业物业类型的物业管理费测算，、负责商业物业类型的物业管理费测算，统计、做好物业管理费收取工作；规范收统计、做好物业管理费收取工作；规范收费管理程序，完善收费流程，确保物业费费管理程序，完善收费流程，确保物业费收缴率。收缴率。Page 44LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责17、定期与租户进行沟通，处理租户重大、定期与租户进行沟通，处理租户重大投诉；监督、检查有关租赁合同、物业服投诉；监督、检查有关租赁合同、物业服务合同的执行情况并定期进行评估

24、。务合同的执行情况并定期进行评估。 Page 45LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团六、各项目公司营运部管理职责六、各项目公司营运部管理职责18、负责房屋租金、商业区停车位收入、负责房屋租金、商业区停车位收入、广告位租金、物业管理费、代收代缴能源广告位租金、物业管理费、代收代缴能源费、多种经营收入的收缴工作。对各项收费、多种经营收入的收缴工作。对各项收费的信息收集、整理和综合分析，评定商费的信息收集、整理和综合分析，评定商家履约情况，定期进行信誉评估，并形成家履约情况，定期进行信誉评估，并形成分析报告。分析报告。Page 46LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团七、当

25、前黄山商业管理公司七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作营运部需要做的重点工作1、根据岗位职责，人员逐步落实到位，明、根据岗位职责，人员逐步落实到位，明确分工；确分工；Page 47LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团七、当前黄山商业管理公司七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作营运部需要做的重点工作2、梳理现有规章管理制度，对照营运部职、梳理现有规章管理制度，对照营运部职责进行归类汇总，并报集团商投营运部备责进行归类汇总，并报集团商投营运部备案。在集团商投营运部没有出台（更新）案。在集团商投营运部没有出台（更新）具体操作办法之前，按原制度执行；具体操作办法之前

26、，按原制度执行；Page 48LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团七、当前黄山商业管理公司七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作营运部需要做的重点工作3、做好租赁费用的收缴和统计工作；、做好租赁费用的收缴和统计工作；参见：参见：1、租金收入管理流程手册、租金收入管理流程手册.pdf2、租赁商业管理制度、租赁商业管理制度.docPage 49LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团七、当前黄山商业管理公司七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作营运部需要做的重点工作4、做好广告位的管理工作；、做好广告位的管理工作；Page 50LOGO使用规范说明使用规范说

27、明元一集团元一集团七、当前黄山商业管理公司七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作营运部需要做的重点工作5、做好大观街巡场工作，并做巡场记录；、做好大观街巡场工作，并做巡场记录；Page 51LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团七、当前黄山商业管理公司七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作营运部需要做的重点工作6、做好经营户信息调研与反馈工作；、做好经营户信息调研与反馈工作；Page 52LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团七、当前黄山商业管理公司七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作营运部需要做的重点工作营运部门将根据工作职责，指导制定三层

28、营运部门将根据工作职责，指导制定三层次文件：次文件：（管理手册（管理手册程序文件程序文件执行文件）执行文件）Page 53LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团七、当前黄山商业管理公司七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作营运部需要做的重点工作PDCAPDCA循环又叫戴明环，是美国质量管循环又叫戴明环，是美国质量管理专家戴明博士提出的，它是全面质理专家戴明博士提出的，它是全面质量管理所应遵循的科学程序。全面质量管理所应遵循的科学程序。全面质量管理活动的全部过程，就是质量计量管理活动的全部过程，就是质量计划的制订和组织实现的过程，这个过划的制订和组织实现的过程，这个过程就是按

29、照程就是按照PDCAPDCA循环，不停顿地周而循环，不停顿地周而复始地运转的。复始地运转的。PDCA循环循环Page 54LOGO使用规范说明使用规范说明元一集团元一集团七、当前黄山商业管理公司七、当前黄山商业管理公司 营运部需要做的重点工作营运部需要做的重点工作P P、D D、C C、A A四个英文字母所代表的意义如下：四个英文字母所代表的意义如下： P P（PlanPlan） 计划。计划。包括方针和目标的确定以及活动计划的制定；包括方针和目标的确定以及活动计划的制定； D D（DODO） 执行。执行。执行就是具体运作，实现计划中的内容；执行就是具体运作，实现计划中的内容； C C（Chec

30、kCheck）检查。检查。就是要总结执行计划的结果，分清哪些对了，哪些错了，明确效果，找出问题；就是要总结执行计划的结果，分清哪些对了，哪些错了，明确效果，找出问题； A A（ActionAction）行动（或处理）。行动（或处理）。对总结检查的结果进行处理，成功的经验加以肯定，并予以标准化，或制定作业对总结检查的结果进行处理，成功的经验加以肯定，并予以标准化，或制定作业指导书，便于以后工作时遵循；对于失败的教训也要总结，以免重现。对于没有指导书，便于以后工作时遵循；对于失败的教训也要总结，以免重现。对于没有解决的问题，应提给下一个解决的问题，应提给下一个PDCAPDCA循环中去解决。循环中去解决。 PDCA循环循环LOGO由NordriDesign提供元一集团元一集团商业投资管理部商业投资管理部Commercial investment management department= 后勤保障篇后勤保障篇