南站ppp模式浅析.pptx

1、惠阳南站新桥片区惠阳南站新桥片区ppp模式浅析模式浅析CONTENTS1 项目简介2 盈利模式3 资釐组合4土地置换整合引言引言不拘一格、能者居上胆大，力大，心细，全员努力！ 杨国强主席杨国强主席日以继夜，冲锋陷阵！ 莫斌总裁莫斌总裁一、南站项目-区位“深圳东进”临深轨道交通第一站项目土地拓展范围：11.5平方公里PPP项目范围：16.39平方公里逸泉山庄山河城沙田温泉十里银滩惠州南站龙岗中心城深圳北站罗湖中心区一、南站项目一、南站项目-土地土地土地零散没有路网权属复杂粮仓土地惠州南站公配为零长期规控PPP-整合开发的双赢一、南站项目一、南站项目拓地与拓地与PPPStep1 抢地： 收购成片有

2、国土证的优质土地3063亩开发建设Step2 PPP： 启动市政基础设施PPP立项/洽谈PPP土Step3 续拓：零散土地1870亩+编制规划特别意图区SPDStep4 整合： 推货在建工程回笼资金+SPD首开区置换整合控规公示/PPP中标/捷运化开通/后续其他PPP项目筹备。一一 、南站、南站PPP项目项目-DBFOT合作模式合作模式PPP模式即政府和社会资本合作模式（Public-PrivatePartnership，PPP），一般是指在基础设施及公共服务领域，政府和社会资本建立的一种长期合作关系，利用市场机制合理分配风险，提高公共产品和服务的数量、质量和效率。模式定义典型做法 政府和社会

3、资本共同组成SPV（Special Purpose Vehicle，一般是项目公司），与政府签订PPP合同，幵由SPV负责项目设计、融资、建设、运营维护，待合作期满后，SPV终结幵将项目移交给政府。（DB、BOT、TOT、DBFOT等）一、南站一、南站PPP项目项目-研究分析研究分析1.早期已推广试点我国开始尝试政企合作模式。在城市供水、节水、供气、公共交通、排水、污水处理、道路、桥梁、市政设施、市容环境卫生、垃圾处理和城市绿化等公用事业当中引入非政府投资。 2003年前后在全国掀起了政企合作的浪潮。 2004年5月1日起施行市政公用事业特许经营管理办法。 2005年，北京市城市基础设施特许经

4、营条例实施。北京地铁4号线。我国已经在基础设施建设、公用事业和公共服务等方面采用了PPP管理模式。如自来水供应及污水处理，固废处理，供热、供气、公路、医疗卫生、教育等多个领域采用公私合作伙伴关系模式。国家财政部、国家发改委、国土资源部强势部门力推PPP，PPP开始频繁出现在公众视野。一、南站一、南站PPP项目项目-研究分析研究分析2. PPP的发展契机地方政府债务预算体制改革PPP地方政府债务余额预算法、国发号文43PPP意义国家治理现代化的一次体制机制变革2010年底，10.7万亿元；2013年6月，17.9万亿元；2014年底，预计22万亿元公司融资职能剥离地方平台 实施政企合作，合理付费

5、限定举债主体和举债方式用于公益性资本支出和适度归还存量债务 产品服务高效/物有所值一、一、南站南站PPP项目内容项目内容红线范围内总面积（1639公顷）南站新城规划区（1264公顷）建设范围：北至白云路，南至风田水库，西至淡澳河，东至惠大高速亚公顶森林公园规划区（375公顷）建设范围：东至惠澳大道，南至龙海一路，西至星河丹堤、规划建设用地边界，北至厦深铁路及道路红线一、南站PPP项目内容市政道路建设工程：共新建市政道路建设工程：共新建16条道路，道路总条道路，道路总长约长约35公里，总建筑面积约公里，总建筑面积约127.5万平方米；万平方米；学校工程：占地面积约学校工程：占地面积约2.5万平方

6、米，建筑面万平方米，建筑面积约积约2.5万平方米，为九年一贯制中小学；万平方米，为九年一贯制中小学；医院工程：占地面积约医院工程：占地面积约6万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积约约2.5万平方米，为万平方米，为500床综合医院；床综合医院；河道整治工程：古屋河整治长度约河道整治工程：古屋河整治长度约7公里，古公里，古屋河支流整治长度约屋河支流整治长度约6公里，河道整治总长约公里，河道整治总长约13公里；公里；桥梁改造工程：大浦桥长度约桥梁改造工程：大浦桥长度约122米、叶挺桥米、叶挺桥长度约长度约104米，爱民桥长度约米，爱民桥长度约104米，米，合计桥梁改造合计桥梁改造330米；米；亚公顶

7、森林公园升级改造工程：总占地面积亚公顶森林公园升级改造工程：总占地面积375万平方米万平方米一、南站一、南站PPP项目内容项目内容投资费用组成投资费用组成单位：万元107891.27建筑工程费367349.12367349.12建筑工程费32427.79工程建设其他费工程红线范围征拆盘出让土地征拆盘预备费25412.04工程建设其他费总投 788874.91资94108.43161686.2632427.79工程红线范围征拆费出让土地征拆费预备费107891.27建设期贷款利息建设期贷款利息161686.2625412.0430% 70%建设投资约 由项目公司自筹资金，其余 由项目公司融资借入

8、94108.43二、南站PPP项目盈利模式掌握PPP项目的收费机制使用者付费方式政府付费方式可行性缺口补助方式政府或政府部门可行性缺政府或政府部门提供付费口补贴社会资本提供服务社会资本提供社会资本付费可用性付费使用量付费绩效付费付费服务服务最终使用方最终使用方（经营性项目）（非经营性项目）（准经营性项目）二、南站二、南站PPP项目盈利模式项目盈利模式7年建设8年运维： 建设投资利润+贴现率+贷款贴息序号项目内容 单位 数量备注1639项目红线范围面积财务1公顷分段购买服务市政基础设施建设用地面积测算121.87工程红线范围面积2公顷788874.913投资总额 万元双兜底4578建设期还款期年

9、年资金收益多样化净利润总额67240,720.5523.63万元%净利润率二、南站二、南站PPP项目盈利模式项目盈利模式实现渠道：优化资金组合把控关键内容夯实必要条件二、南站PPP项目盈利模式抓住必要条件：政府付费有来源1+4+11项目纳入省级政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库。项目通过地方政府财政承受能力论证和物有所值评价。 财金财金201476号号 财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知二、南站PPP项目盈利模式抓住必要条件：付费有依据1+4+14A、PPP项目实施方案获得本级政府批准，政府常务会议纨要；B、

10、政府方出具承诺文件，将政府付费资釐纳入年度财政预算、报同级戒上级人大批复；C、政府把本项目政府付费资釐列入中长期财政规划；D、政府授权机构作为项目实施机构，为项目采购和签约主体。 财金财金2014113号关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知号关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知二、南站PPP项目盈利模式抓住必要条件：付费有担保1+4+11地方政府最近一年的一般性公共预算收入低于150亿元时，必须落实合法合规、充分易变现的担保措施（银行保函、实物担保、优质公司）。二、南站PPP项目盈利模式财务测算三、资金组合优点：金融机构惠东碧桂园GPSPV成立后转股30%，出表

11、负债LP：17.5亿LP：7.5亿优化前端融资杠杆，少占或不占自有资金PPP项目有限合伙企业项目贷款碧桂园公司2项目建设期采用贷款，利率较低结算“小步快跑”，加速回笼资金；资金成本控制严格。占股10%占股：60%占股：30%PPP项目公司建设+运营改进：政府履约时效，分段支付的时间条件，违约责任优化；PPP项目的成本管控探索；惠州南站新城片区PPP项目四、土地置换整合四、土地置换整合ppp路网分段实施有利竞拍碎地整合SPD置换土地预留地等挂牌四、土地置换整合四、土地置换整合按图示：1、可行首开区域拟沿金星大道向南选取。2、村企合作落地长潭3、4留用地与邻近原中信有证土地进行整合，并调补ABCDEF政府储备土地，令成片开发可行。PPP政策：2016年11月财政部关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目财金201691号文，认可“PPP+土地”联合公开招标；2016年11月国土资源部办公厅产业用地政策实施工作指引通知201638号文；2016年10月国家发改委发布20162231号，鼓励PPP涉及土地招牌挂的，招标评标工作同时开展。兼顾利于：可筛选优质的产业土地摘牌+产城融合土地盘整土地置换土地竞买PPP项目资产证券化经营性项目非经营性项目准经营性项目项目自身盈利结语探索之路，精彩纷呈继选择远行，当风雨兼程！祝公司基业常青！各位领导同事新年快乐！