土地分等定级新编PPT课件.ppt
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1、 评估对象概况评估对象概况 资料收集与整理资料收集与整理 因素指标体系建立因素指标体系建立 因素权重确定因素权重确定 定级单元划分定级单元划分 基础设施状况分值计算基础设施状况分值计算 交通条件分值计算交通条件分值计算 环境条件分值计算环境条件分值计算 商服繁华程度分值计算商服繁华程度分值计算 土地等级划分与定级成土地等级划分与定级成果果 成员分工成员分工 本次土地定级的对象是广州市天河区本次土地定级的对象是广州市天河区五山路五山路483号华南农业大学主校区地块。号华南农业大学主校区地块。假设该地块用于居住用途,选取合适的因假设该地块用于居住用途,选取合适的因素指标及方法进行土地定级。素指标及
2、方法进行土地定级。 在准备阶段,主要收集了华南在准备阶段,主要收集了华南农业大学校园控制性详细规划、华农业大学校园控制性详细规划、华南农业大学住宅区分布图、华南农南农业大学住宅区分布图、华南农业大学精细地图、华南农业大学主业大学精细地图、华南农业大学主校区基准地价。校区基准地价。 在外业调查中,主要收集了基在外业调查中,主要收集了基础设施状况、交通状况、环境条件、础设施状况、交通状况、环境条件、繁华程度、人口状况等有关定级因繁华程度、人口状况等有关定级因素、询问教师有关因子的资料,包素、询问教师有关因子的资料,包括文字说明及相应图件和规划历史。括文字说明及相应图件和规划历史。 在内业分析整理阶
3、段,主要对在内业分析整理阶段,主要对外业调查中收集到的资料进行整理,外业调查中收集到的资料进行整理,建立因素指标体系,因素权重的确建立因素指标体系,因素权重的确定以及定级单元的划分。定以及定级单元的划分。定级因素权重确定的方法主要有如下几项:定级因素权重确定的方法主要有如下几项: 1.城镇土地定级因素权重确定原则,城镇土地定级因素权重确定原则,2.特尔菲法,特尔菲法,3.因素成对比较法,因素成对比较法,4.层次分析法。层次分析法。在本次因素权重确定中,我们主要采取层次在本次因素权重确定中,我们主要采取层次分析(分析(AHP)。)。城镇土地综合用地定级因素城镇土地综合用地定级因素基础设施状基础设
4、施状况况交通条件交通条件环境条件环境条件商服繁华程商服繁华程度度人口状况人口状况基础基础设施设施完善完善度度A公用公用设施设施完备完备度度B道路道路通达通达度度C公交公交便捷便捷度度D对外交对外交通便利通便利度(客度(客运)运)E环境质环境质量优劣量优劣度度F绿地绿地覆盖覆盖率率G商服繁华影商服繁华影响度响度H人口密度人口密度I必选必选至少一种必选至少一种必选备选备选至少必选一种至少必选一种备选备选备选备选12或或33或或24或或55或或40.2-0.40.2-0.30.15-0.250.1-0.20.05-0.1基础设施状况基础设施状况基础设施完善度基础设施完善度A公共设施完备度公共设施完备
5、度B交通条件交通条件道路通达度道路通达度C公交便捷度公交便捷度D环境条件环境条件环境质量优劣度环境质量优劣度F绿地覆盖率绿地覆盖率G商服繁华程度商服繁华程度商服繁华影响度商服繁华影响度H根据上表,我们选取了以下根据上表,我们选取了以下4个因素个因素7小因素进行分析小因素进行分析:华南农业大学主校区土地因素级别划分准则和赋分准则表华南农业大学主校区土地因素级别划分准则和赋分准则表标度标度含义含义1表示两个因素相比,具有同样重要性表示两个因素相比,具有同样重要性3表示两个因素相比,一个比另一个稍微重要表示两个因素相比,一个比另一个稍微重要5表示两个因素相比,一个比另一个明显重要表示两个因素相比,一
6、个比另一个明显重要7表示两个因素相比,一个比另一个强烈重要表示两个因素相比,一个比另一个强烈重要9表示两个因素相比,一个比另一个极端重要表示两个因素相比,一个比另一个极端重要2, 4, 6, 8表示上述两相邻判断的中值表示上述两相邻判断的中值倒数倒数若因素若因素i与与j比较得判断比较得判断Bij,则因素则因素j与与i 比较的判断为比较的判断为Bji=1/Bij本次判断矩阵的建立将以参与实地考察的本次判断矩阵的建立将以参与实地考察的7个成员作为评分主体个成员作为评分主体,综合各个成员的评分状况,得到的判断矩阵,综合各个成员的评分状况,得到的判断矩阵A-B如下:如下:ABCDEFGA11.051.
7、080.971.151.131.09B0.9811.050.791.051.011.06C0.980.9510.911.011.170.97D1.021.251.0911.091.011.04E0.860.950.980.9210.630.8F0.880.980.850.981.5610.97G0.910.941.020.961.231.0211maxnnCI) 1(maxnRInRICICR层次单排序及其一致性检验层次单排序及其一致性检验一致性指标一致性指标:随机一致性指标:随机一致性指标: 随机一致性指标(RI)表判断矩阵阶判断矩阵阶数数nABCDEFGARI0.581.451.121.2
8、41.321.410.91.49一致性比率一致性比率: 只有只有CR0.1时,层次单排序的结果才认为是满时,层次单排序的结果才认为是满意的,否则需要调整判断矩阵元素的取值。通过计算,意的,否则需要调整判断矩阵元素的取值。通过计算,得到判断矩阵的最大特征值得到判断矩阵的最大特征值=8.0768,最大特征向量,最大特征向量W=,其中,其中=0.0110,CR=0.0078 =1时,公交时,公交便捷度分值便捷度分值 为为0 。ijf为0。 ijf交通条件交通条件道路通达度道路通达度道路一般可以分为主干道、次干道、支路(生活道路)。道路一般可以分为主干道、次干道、支路(生活道路)。由于需要计算土地定级
9、单元到道由于需要计算土地定级单元到道路的相对距离,那么就需要得到广州市道路的影响距离。路的相对距离,那么就需要得到广州市道路的影响距离。道路类型道路类型主干道主干道次干道次干道支路(生活道路)支路(生活道路)影响距离影响距离(m)20001000300权重权重0.460.370.17利用公式:利用公式:ddri di住宅用地到道路的距离住宅用地到道路的距离d道路的影响范围道路的影响范围可以算出相对距离可以算出相对距离r将将r代入到:代入到:rFfiij1 fi道路通达度分值道路通达度分值 F各类道路的影响分值,各类道路的影响分值,根据上面标所得,主干道根据上面标所得,主干道F=46,次干道,次
10、干道F=37,支路,支路F=17。将将fi代入到代入到fi=fi*ki fi修正后的通达度作用分值修正后的通达度作用分值 fi修正前的通达度作用分值修正前的通达度作用分值ki通达系数通达系数 算出了各个单元地块的各类道路的得分算出了各个单元地块的各类道路的得分,将各类道路的得分相加起来,就是各个单元地将各类道路的得分相加起来,就是各个单元地块道路通达度的得分。块道路通达度的得分。 各单元地块主干道分值各单元地块主干道分值表表区区域域名名称称道路道路区区-路路距离(距离(米)米)di道路影道路影响范围响范围(米)(米)d相对距离相对距离R(di/d)主干道得分主干道得分fi=F(1-r)K值值k
11、值修正值修正后得分后得分1沈海高速沈海高速130020000.65 3.82 13.82 2沈海高速沈海高速16000.80 2.15 12.15 3沈海高速沈海高速8910.45 8.36 18.36 4沈海高速沈海高速11000.55 5.60 15.60 5沈海高速沈海高速13000.65 3.82 13.82 6沈海高速沈海高速8870.44 8.42 18.42 7沈海高速沈海高速9350.47 7.68 17.68 8沈海高速沈海高速11000.55 5.60 15.60 9沈海高速沈海高速14000.70 3.15 13.15 10沈海高速沈海高速15000.75 2.60 12
12、.60 11沈海高速沈海高速14000.70 3.15 13.15 12沈海高速沈海高速12000.60 4.62 14.62 13沈海高速沈海高速11000.55 5.60 15.60 14沈海高速沈海高速17000.85 1.78 11.78 15沈海高速沈海高速17000.85 1.78 11.78 16沈海高速沈海高速19000.95 1.21 11.21 各单元地块支路各单元地块支路(生活道路生活道路)分值表分值表区区域域名名称称道路道路区区-路距路距离(米)离(米)di道路影响范围道路影响范围(米)(米)d相对距离相对距离R(di/d)生活道路得分生活道路得分fi=F(1-r)K值
13、值k值修正后得值修正后得分分1学院横路学院横路03000.00 17.00 117.00 2学院横路学院横路1200.40 5.47 15.47 3玉泉路玉泉路2010.67 2.55 12.55 4玉泉路玉泉路1080.36 6.13 16.13 5玉泉南路玉泉南路1770.59 3.20 13.20 6丁颖路丁颖路500.1710.50110.507丁颖路丁颖路590.209.6519.658黄河西路黄河西路720.24 8.61 18.61 9巢湖路巢湖路960.32 6.87 16.87 10巢湖路巢湖路340.11 12.33 112.33 11洪泽路洪泽路1730.58 3.32
14、13.32 12长江路长江路00.00 17.00 117.00 13长江路长江路2200.73 2.13 12.13 14鄱阳路鄱阳路650.22 9.20 19.20 15鄱阳路鄱阳路760.25 8.29 18.29 16鄱阳路鄱阳路240.08 13.55 113.55 单元地块道路通达度的得分表单元地块道路通达度的得分表 区域名称区域名称生活道路得分生活道路得分主干道路得分主干道路得分通达度得分通达度得分117.00 3.82 20.82 25.47 2.15 7.62 32.55 8.36 10.90 46.13 5.60 11.73 53.20 3.82 7.01 69.56 8
15、.42 18.92717.00 7.68 17.3388.61 5.60 14.21 96.87 3.15 10.02 1012.33 2.60 14.94 113.32 3.15 6.47 1217.00 4.62 21.62 132.13 5.60 7.73 149.20 1.78 10.98 158.29 1.78 10.07 1613.55 1.21 14.76 环境条件符合面状因素的两个主要特征,一是它所依附的客体在城镇中分布面积环境条件符合面状因素的两个主要特征,一是它所依附的客体在城镇中分布面积比较大,而是这类因素对自身客体所在位置产生影响,而对周围的地块基本无外溢比较大,而是这
16、类因素对自身客体所在位置产生影响,而对周围的地块基本无外溢的影响。故环境条件属于面状因素。在计算环境条件作用分时,其作用分及子因素的影响。故环境条件属于面状因素。在计算环境条件作用分时,其作用分及子因素的作用分均应采取面状土地因素分值计算方法,计算模型如下:的作用分均应采取面状土地因素分值计算方法,计算模型如下:f i=100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)式中:式中:f i某定级因素的作用分值;某定级因素的作用分值; Xmin、Xmax、Xi分别为指标的最小值、最大值、某土地因素的指标值。分别为指标的最小值、最大值、某土地因素的指标值。 现将环境条件因素细分为环境质量优劣度和绿地覆
17、盖率两个子因素,而环现将环境条件因素细分为环境质量优劣度和绿地覆盖率两个子因素,而环境质量优劣度子因素又细分为噪音污染程度、空气质量两个子因素。境质量优劣度子因素又细分为噪音污染程度、空气质量两个子因素。 绿地覆盖率绿地覆盖率单位:单位:%;最优值;最优值100,最差值,最差值0绿地覆盖率指标:绿地覆盖率指标:0%=0 (0,5)=20 5,10)=30 10,15)=40 15,20)=50 20,25)=60 25,30)=70 30,35)=80 35,40)=85 40,45)=90 45,50)=95 =50%为100分计算结果如下表:计算结果如下表:定级单元定级单元绿地覆盖率绿地覆
18、盖率指标值指标值作用分值作用分值130%8063.64 246%9590.91 380%100100.00 459%100100.00 565%100100.00 645%450.00 754%100100.00 890%100100.00 976%100100.00 1056%100100.00 1165%100100.00 1265%100100.00 1340%8063.64 1480%100100.00 1545%9081.82 1650%100100.00 环境质量优劣度环境质量优劣度噪音污染程度噪音污染程度 最优值最优值100,最差值,最差值0,主要考虑地块距离噪音源的距离,距离越
19、大则该地块越安静。,主要考虑地块距离噪音源的距离,距离越大则该地块越安静。评价指标:评价指标: 距离噪音源距离噪音源300米很安静米很安静=100; 距离噪音源距离噪音源200米安静米安静=90; 距离噪音源距离噪音源100米米较安静较安静=80;距离噪音源距离噪音源70 米米 一般一般=70; 距离噪音源距离噪音源60米较吵杂米较吵杂=60;距离噪音源距离噪音源50米吵杂米吵杂=50;距离噪音源距离噪音源40 米很吵杂米很吵杂=40 距离噪音源距离噪音源20米非常吵杂米非常吵杂=30 ; 距离噪音源距离噪音源0米极吵杂米极吵杂=10计算结果如下表:计算结果如下表:噪音污染程度评分噪音污染程度
20、评分定级单元定级单元噪音污染度噪音污染度指标值指标值作用分值作用分值作用分值作用分值*50%1较安静较安静8050252安静安静90100503较安静较安静8050254较安静较安静8050255较安静较安静8050256较安静较安静8050257较安静较安静8050258较安静较安静8050259一般一般700010一般一般700011较安静较安静80502512较安静较安静80502513较安静较安静80502514较安静较安静80502515较安静较安静80502516较安静较安静805025环境质量优劣度环境质量优劣度空气质量空气质量最优值最优值100,最差值,最差值0评价指标:极好评
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