2018年10月福建省自考00122房地产评估试题及答案含评分标准.pdf

1、120182018 年年 1010 月高等教育自学考试福建省统一命题考试月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估试卷房地产评估试卷( (课程代码课程代码 00122)00122)本试卷满分本试卷满分 100100 分，考试时间分，考试时间 l50l50 分钟。分钟。考生答题注意事项：考生答题注意事项：1 1本卷所有试题必须在答题卡上作答本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸试卷空白处和背面均可作草稿纸。2 2第一部分为选择题第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用必须对应试卷上的题号使用 2B2B 铅笔将铅笔将“答题卡答题卡”的相应代

2、码涂黑的相应代码涂黑。3 3第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用 0 05 5 毫米黑色字迹签字笔作答。毫米黑色字迹签字笔作答。4 4合理安排答题空间，超出答题区域无效。合理安排答题空间，超出答题区域无效。第一部分选择题第一部分选择题一、单项选择题一、单项选择题( (本大题本大题共共 2020 小题，每小题小题，每小题 l l 分，共分，共 2020 分分) )在每小题列出的四个备选项中只有一个是最符合题目要求的，请将其选出并将在每小题列出的四个备选项中只有一个是最符合题目要求的，请将其选出并将“答题答题卡卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂

3、均无分。的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。1现货房地产与期货房地产的不同点是A价值时点不同B交易日期不同C估价目的不同D估价对象的状况不同2某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000 平米的商住楼，经评估，总地价为 180 万元，则该宗土地的单价为多少元平方米?A100B300C600D9003采用比较法进行估价时，选取可比实例的数量要求一般是A3 个以下B3 个以上C10 个以上D50 个以上4以收益为目的的出租性房地产，从租赁收入中扣除的费用不包括A管理费B保险费C消费税金D利润5潜在毛收入、运营费用、净收益等通常计算周期是A月B季度C旬D年度6从卖方的角度看，成本法的理论依据为A

4、成本费用价值论B替代原理C效用价值论D预期原理7运用成本法评估所得价格，通常称为A成本价格B积算价格C购买价格D收益价格8基准地价系数修正法的基本原理是A. 地租理论B.预期原理C替代原理D. 成本费用价值论9从本质上确定估价价值类型的是A委托人B被委托人C估价目的D房地产管理部门10根据我国相关法律规定，教育、科技用地的最长出让年限为A40 年B50 年C60 年D70 年211被征收房屋价值评估时点为A征收决定公告之日B征收房屋测量之日C征收房屋拆迁之日D评估报告编写之日12根据拍卖的相关规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的比例是A50B60C80D9013根

5、据 It-Z-法则，从街道方向算起，第四个 25 英尺等份价值，占整块土地价值的比例为A10B20C30D4014假设开发法计算时，应扣除的项目不包括A已投入的费用B毛地的拆迁安置补偿费C投资利息D销售税费15随着人 l5 的增加，经济与社会的发展，房地产价格总体上的趋势是A直线上升B. 波浪上升C直线下降D波浪下降16根据收益法估价法，同等地块决定房地差价格最主要的因素是A面积B容积率C用途D管理者17假设开发法应计息的项目中，一般不计息的是A待开发房地产价值B投资者购买应承担的税费C开发成本和管理费用D销售税费18改变土地所有权唯一的方式是A征地拆迁B招标C拍卖D赠与19下列折旧中，属于经

6、济折旧的是A地震B设备老化C环境污染D碰撞20一般而言，商业房地产租金最高的楼层是A地下一层B一层C二层D顶层二、多项选择题二、多项选择题( (本大题共本大题共 5 5 小题，每小题小题，每小题 2 2 分，共分，共 1010 分分) )在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的。请将其选出并将在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的。请将其选出并将“答题答题卡卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂、多涂或少涂均无分。的相应代码涂黑。未涂、错涂、多涂或少涂均无分。21一名合格的房地产估价师，在房地产估价方面具备A扎实的理论知识B. 广泛的人际关系C丰富的实践经验D良好的职业道德E

7、敢作敢为的开拓作风22最高利用是指适合原理加上A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理E成本费用要素理论23运用比较法进行估价时选取的可比实例应符合下列哪些条件A. 使用性质相同B地点相近C价格相近D交易日期相近E价值时点相近24收益法的使用条件是房地产的哪些因素可以量化A收益B风险C价值D金额3E无形资产25建筑物的无形损耗包括A建筑物的腐化B技术进步C消费观念的变化D老化E风化三、判断选择题三、判断选择题( (本大题共本大题共 5 5 小题，每小题小题，每小题 l l 分，共分，共 5 5 分分) )判断下列每小题的正误，正确的将答题卡上该小题的判断下列每小题的正误，正确的将答题卡

8、上该小题的“AA， ，涂黑，错误的将，涂黑，错误的将“BB”涂涂黑。黑。26房地产价格的敏感性决定了房地产价格一定是长期波动的，不可能稳定。27在房地产价值中，原始价值和账面价值是相等的。28报酬资本化法的优点有每期的净收益或现金流量都是明确的。29建筑物的经济寿命应从建筑物竣工之日起算，建造期不应计人。30建筑物在估价中的折旧基数是价值时点该建筑物的固定资产账面原值。第二部分非选择题第二部分非选择题四、名词解释题四、名词解释题( (本大题共本大题共 5 5 小题，每小题小题，每小题 3 3 分，共分，共 1515 分分) )31比较法32楼面地价33成本法34. 报酬率35路线价估价法五、简

9、答题五、简答题( (本大题共本大题共 3 3 小题，每小题小题，每小题 6 6 分，共分，共 1818 分分) )36简述用比较法进行评估、搜集交易实例的内容。37简述一份完整的估价报告的总要求是什么。38简述房地产拍卖价格评估的特点。六、综合应用题六、综合应用题( (本大题共本大题共 3 3 小题，第小题，第 3939 小题小题 8 8 分，第分，第 4040、4141 小题各小题各 1212 分，共分，共 3232 分分) )39某栋写字楼位于交通便捷的繁华市区，在其运营过程中，第一年的净收益为 30 万元，在使用期 10 年内，每年的净收益都比前一年递增 l 万元，报酬率为 10，利用收

10、益法求该类房地产的价格。(注：l(1+10)10=03855)40某评估公司现对一建筑物进行评估，该建筑物于 2007 年 6 月竣工投入使用，建筑面积为 1500 平方米， 钢筋混凝土结构， 耐用年限为 40 年， 当时建筑造价为每平方建筑面积 l200元。2016 年 8 月对该建筑物进行现场勘查，估计该建筑物尚可使用 30 年，残值率为 2，现时建造该类建筑物的建筑造价为每平米建筑面积 2000 元。试用所给资料估计该建筑物在2015 年 6 月的单价和总价。41若在建工程开工于 2016 年 3 月 1 日，用地面积为 1000 平米，建筑容积率为 5，用途为公寓，土地使用年限为 50 年，从 2016 年 3 月 1 日起计。土地取得费用为楼面地价 1000 元平方米，该工程正常建设期为 2 年，建设费用为每平方米建筑面积 2500 元，至 2016 年 9月 1 日完成主体封顶，已投入建设费用的 45。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积为月租金为 100 元平方米，可出租面积为总建筑面积的 70，正常出租率为80， 出租期间运营费用率为 30 又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的 5。试利用上述材料采用动态分析法估算该在建工程于 2016 年 9 月 1 目的正常购买总价和建成后的建筑面积折算的单价(假定报酬率为 8，折现率为 l4)。45