山东某购物中心项目总体思路168489005课件.ppt

1、2022-4-23山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005山东威海金猴购物中心山东威海金猴购物中心项目总体思路项目总体思路168489005山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 金猴购物广场金猴购物广场 总体定位及策划思路总体定位及策划思路山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005前前 言言通过与贵司领导的深入沟通，我司对项目的策划发展很有信心。我们凭借多年在广州的商业地产统筹操盘经验，以及整合我们在全国强大的商业地产客户资源，特别是对 “ 休闲购物、餐饮娱乐、情景文化” 等商业功能整合，为贵公司打造集商业地产、

2、文化地产、娱乐地产、商务地产于一体的威海首席一站式生活购物乐园。现将我司就该项目的思路提交，其内容如下：山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005需解决的核心问题需解决的核心问题如何确定项目差异化主题定位？如何在经营规划与项目定位上做到开创性？如何在满足本地消费基础上，吸引国际消费群体？如何在营销阶段，在不损害发展商利益并将风险降至最低的前提下灵活运用“返租回报”来推进销售进程？山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005如何进行项目运营阶段的经营管理、旺场升值？如何引进最适合的主力商家和品牌商家？ 如何打造集商业地产、文化地产、娱乐地产、商务地产于一体的复合型地产？如何实现项目

3、利润最大化的投资开发？如何解决商业垂直交通问题？山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005第一部分第一部分项目发展目标项目发展目标山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005项目发展目标项目发展目标/ /第一阶段第一阶段筹备期筹备期威海商业新模式的形象工程！威海商业新模式的民心工程！威海商业投资财富的新风向！威海市民休闲购物的首选去处！威海商业地产开发的新里程碑！山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005项目发展目标项目发展目标/ /第二阶段第二阶段营销期营销期金猴购物广场商业精确定位和功能定位金猴购物广场商业精确定位和功能定位金猴购物广场营销策划与推广包装金猴购物广场营

4、销策划与推广包装金猴购物广场招商策略与组织实施金猴购物广场招商策略与组织实施金猴购物广场销售策略与组织实施金猴购物广场销售策略与组织实施山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005项目发展目标项目发展目标/ /第三阶段第三阶段经营期经营期金猴购物广场开业筹备与开业策划金猴购物广场开业筹备与开业策划金猴购物广场经营规划与物业管理金猴购物广场经营规划与物业管理金猴购物广场交接项目工作，结束单个项目的金猴购物广场交接项目工作，结束单个项目的合作合作山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005全程顾问期间，我们提交如下核心内容全程顾问期间，我们提交如下核心内容威海商圈的商业发展现状研究报告

5、威海商圈的商业发展现状研究报告威海商圈未来威海商圈未来3 3年的地产展望与预测分析报年的地产展望与预测分析报告告金猴购物广场项目的商业市场调查与分析金猴购物广场项目的商业市场调查与分析报告报告山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005金猴购物广场金猴购物广场项目的市场定位及可行性报告项目的市场定位及可行性报告金猴购物广场金猴购物广场项目精确商业定位及发展研究报告项目精确商业定位及发展研究报告金猴购物广场金猴购物广场项目投资收益经济分析报告项目投资收益经济分析报告金猴购物广场金猴购物广场商业规划及动线组织研究建筑设计提案商业规划及动线组织研究建筑设计提案金猴购物广场金猴购物广场商家业态组

6、合及比例分配的分析报告商家业态组合及比例分配的分析报告山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005第二部分第二部分全国购物中心发展分析全国购物中心发展分析 山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 购物广场购物广场误区误区简单克隆简单克隆给什么人建造给什么人建造主题个性主题个性 游乐化游乐化 趋大化趋大化 招商招商 地产投资地产投资 1 1、购物广场开发理念的误区、购物广场开发理念的误区山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005烟台九龙街案例分析：1、没有把握准区域市场脉搏和承受力，导致规模过大，有12万平方米，缺乏足够的市场消费力支撑。2、经营散户比周边的商场档次低，

7、加上没有政府支持价格，难以形成信誉，没有市场号召力。3、开发商缺乏商业地产运作能力，从规划到建设，从销售到招商，从建筑到装饰，没有形成科学体系，管理较为混乱。山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890052 2、都市商业新发展的演变趋势、都市商业新发展的演变趋势山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890053 3、 国内外购物广场参考案例国内外购物广场参考案例香港时代广场香港时代广场山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005香港时代广场香港时代广场所有的消费娱乐设施共占时代广场其中的十二层；所有的消费娱乐设施共占时代广场其中的十二层；包括购物、娱乐、休闲及饮食包括购物、娱乐、休

8、闲及饮食时代广场拥有一个时代广场拥有一个24小时营业的停车场，共有小时营业的停车场，共有4层，层，可提供多达可提供多达700个车位个车位整体建筑分别由两幢四十六层和三十九层高的建筑整体建筑分别由两幢四十六层和三十九层高的建筑物组成物组成山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005广州正佳：广州正佳：M层超市、精品、时尚玩意、直播室、游乐区、西式快餐、超市、精品、时尚玩意、直播室、游乐区、西式快餐、寿司店、综合超市寿司店、综合超市一层（时尚都会）名店城、知名品牌店、珠宝首饰，手表、眼镜专卖店、名店城、知名品牌店、珠宝首饰，手表、眼镜专卖店、银行、多功能演示厅、精品百货、开放式咖啡厅、休闲银

9、行、多功能演示厅、精品百货、开放式咖啡厅、休闲消费空间与国际品牌和谐接轨消费空间与国际品牌和谐接轨二层（潮流天地）男女服饰、化妆品、西餐厅、百货公司男女服饰、化妆品、西餐厅、百货公司三层（多彩生活）宠物用品、妇婴用品、中西特色餐厅、百货公司宠物用品、妇婴用品、中西特色餐厅、百货公司四层（动感之都）体育用品、保健按摩产品、餐饮、体育用品、保健按摩产品、餐饮、IT、电脑、数码产品、电脑、数码产品、电脑、音响、影音电脑、音响、影音五层（缤纷城市）多功能配套、家居床上用品、文体用品区、休闲食品区多功能配套、家居床上用品、文体用品区、休闲食品区六层（美居与美食）家具灯饰店、餐饮家具灯饰店、餐饮七层（世纪

10、欢乐城）4维电影院、电动游戏世界维电影院、电动游戏世界山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005广州正佳广场情景片广州正佳广场情景片广州正佳广场地理位置图广州正佳广场地理位置图山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005上海正大广场：上海正大广场：上海正大广场位于上海浦东，陆家嘴富都世界1-A号地块，东方明珠电视塔下，北临陆家嘴，南临建设中的香格里拉大酒店，西靠滨江路，东为规划路。正大广场长270米，宽121米，占地31000m2，总建筑面积243000m2。集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代综合建筑。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005上海正大：上海正大：楼层业

11、态业态B1-2易初莲花每日低价超市易初莲花每日低价超市L1世界顶级品牌广场世界顶级品牌广场L2国际知名品牌广场、世界时装品牌广场国际知名品牌广场、世界时装品牌广场L3青春服饰青春服饰L4家庭生活艺术家庭生活艺术L5饮食天地饮食天地L6节日之旅节日之旅L7中国之最中国之最L8娱乐天地和娱乐天地和E-City俱乐部俱乐部L9多功能会议厅多功能会议厅L10正大广场高级行政俱乐部正大广场高级行政俱乐部山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005上海正大广场上海正大广场山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005广州天河城天河城是广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型

12、购物中心，于1996年8月18日正式开业，成为中国大陆最早的SHOPPING MALL。天河城商铺的出租率从1998年起一直保持达100。天河城的人流量从1996年开业以来至2004年5月6日止，累计客流量突破8亿人次，相当于全广东7733万人每人到天河城来了10次以上。 山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005楼层楼层业态业态首城首城时尚世界：明朗眼镜、哈根达斯、耐克、花花公子、天兰时尚世界：明朗眼镜、哈根达斯、耐克、花花公子、天兰二层二层时尚世界：广天藏品、经典故事、香云纱、卡路约翰时尚世界：广天藏品、经典故事、香云纱、卡路约翰三层三层精品百货：圣大保罗、卡尔力龙、妍丽化妆品、帝

13、豪精品百货：圣大保罗、卡尔力龙、妍丽化妆品、帝豪四层四层家居用品：穗港欧陆家私、沙龙餐厅、标卓家居用品：穗港欧陆家私、沙龙餐厅、标卓五层五层文化专区：图仪音像、卓兴唱片、宝明堂文化专区：图仪音像、卓兴唱片、宝明堂六层六层美食天地：肯德基、大家乐、宴江南、日本寿司美食天地：肯德基、大家乐、宴江南、日本寿司七层七层数码港、数码旗舰店、手机城、怡景西餐厅数码港、数码旗舰店、手机城、怡景西餐厅负一层负一层大型超市：吉之岛、葆帝兰大型超市：吉之岛、葆帝兰负二层负二层停车场停车场广州天河城：山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 购物广场未来的发展前景购物广场未来的发展前景一方面，随着国内经济

14、的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对大型购物广场的需求的不断增强。 另一方面，随着国内购物广场的经营模式和管理技术不断成熟，我国购物广场的发展前途无可限量。内地也将逐步迎来摩尔购物广场的时代。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 威海的大型购物广场威海的大型购物广场发展趋势发展趋势 大型购物广场的前景不可否认，在目前购物广场的开发热潮中，出现了一哄而起、互相攀比、盲目求大的危险趋 势，购物广场的开发风险必须引起重视。那么，如何认

15、识购物广场的前景呢？ 尽管在目前购物广场的开发热潮 中出现了一些泡沫和风险，但从长期来看，购物广场在中国的发展仍然具有广阔的前景： 第一，根据中国加入WTO的协议书，中国商业零售业在2004年底向外资开放，跨国连锁零售企业试图抢占先 机，中国本土零售企业不甘示弱，纷纷加快扩张，连锁时代的到来是购物广场发展的催化剂。 第二，中国经济发展迅速，人民生活水平迅速提高，经济发达地区的消费者已经进入体验式消费时代，注重购 物过程中所获得的愉快的体验，注重购物环境，注重娱乐和休闲。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 威海的大型购物广场威海的大型购物广场发展趋势发展趋势第三，过去城市开发中形

16、成的无处不在的“底商”，在功能上已无法满足现代商业的需要，为新型商业地产的发展提供了空间。第四，城市化进程加快、城市人 口迅速增加、城市规模不断扩大、交通路网改善、轿车时代到来等多种因素作用的结果，使得人们的出 行半径和消 费半径增加，商圈的辐射力增强，为购物广场提供了巨 大的消费群体。 山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005第三部分第三部分区域消费需求研究区域消费需求研究山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005消费群体消费群体商业类型商业类型酒店酒店/餐饮业餐饮业休闲娱乐休闲娱乐超市超市百货贸易百货贸易主题商业主题商业机关机关/事业单位事业单位企业企业/个体经商个体经商

17、8%学校学校/教职员工教职员工10%社区居民社区居民旅游人群旅游人群山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 区域消费需求研究是为了证明本区域内能够形成集餐饮、区域消费需求研究是为了证明本区域内能够形成集餐饮、娱乐休闲、购物为一体的多功能商业板块，且辐射范围为本娱乐休闲、购物为一体的多功能商业板块，且辐射范围为本区域以及威海市其他城区。区域以及威海市其他城区。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005项目区域消费需求研究项目区域消费需求研究山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 针对上述对项目的理解，我司将从专业策

18、划角度、专业规划角度、招商引资的策略性、以租带售方式、整合庞大商业资源的情况下进行解决，我司将提交详细的专案报告。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005第四部分第四部分项目定位建议项目定位建议山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005项目定位建议项目定位建议根据区域现状和商业发展的综合需求，我司对项目定位如下：形象定位： 威海首席体验一站式生活购物乐园主题定位： 在体验中购物，在购物中体验！总体定位： 集休闲购物、餐饮娱乐、生活超市、商务办公及地下停车场于一体的体验式乐园山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890051.1.主题形象定位主题形象定位 威海首席体验一站式生

19、活购物乐园山东威海 山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890052.2.项目功能定位项目功能定位 商业地产：商业价值高、功能全、商业业态复合程度高，可以使消费者满足体验消费的需要。 文化地产：通过情景塑造，打造文化特色，形成推广的强势。 娱乐地产：开设比如KTV、酒巴街、健身康体等。 商务地产：SOHO公寓、多功能会议室等。山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890053 3、整体功能体系划分、整体功能体系划分 整体功能整体功能 体系划分体系划分交易交易体系体系文化文化 体系体系由金猴专卖店、名店城、流行前线、儿童卡通动漫世界、大型超市、大型百货、男女品牌店等组成，充分体现项目经营主

20、题。 通过建立情景特色，打造文化地产特色，形成推广上的强势。 开设KTV、餐饮天地等。 SOHO领地、多功能会议厅等娱乐娱乐体系体系商务商务体系体系山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005第五部分第五部分项目业态规划建议项目业态规划建议山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005MM层：潮流天地层：潮流天地经营种类：鞋帽饰品、潮流服饰、金猴皮鞋经营种类：鞋帽饰品、潮流服饰、金猴皮鞋 旗舰店、美容美甲、运动服饰等。旗舰店、美容美甲、运动服饰等。经营品牌：班路尼、自由空间、花样年华、经营品牌：班路尼、自由空间、花样年华、 美特斯邦威、金猴皮具、摩高、耐克、李宁等美特斯邦威、金猴皮具

21、、摩高、耐克、李宁等山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890051层：时尚都会层：时尚都会经营种类：时尚服饰、珠宝眼镜、名牌钟表、音响器材、文经营种类：时尚服饰、珠宝眼镜、名牌钟表、音响器材、文 体用品专区、化妆品、名牌女装、妇婴用品、休体用品专区、化妆品、名牌女装、妇婴用品、休 闲食品区、个人护理专区。闲食品区、个人护理专区。经营品牌：七匹狼、格调、九牧王、罗蒙、梦特娇、屈臣经营品牌：七匹狼、格调、九牧王、罗蒙、梦特娇、屈臣 氏、万宁、氏、万宁、7-11便利店、便利店、DIOBOSI、富贵鸟、富贵鸟、 周大富、肯德基周大富、肯德基 山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005屈臣

22、氏屈臣氏万宁万宁7-11山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890052-32-3层：家世界超市层：家世界超市 经营种类：蔬菜水果、熟食海鲜、日杂用品、食品烟经营种类：蔬菜水果、熟食海鲜、日杂用品、食品烟 酒、医药、茶品、影视作品、男女休闲服饰、皮帽鞋、酒、医药、茶品、影视作品、男女休闲服饰、皮帽鞋、 儿童用品、家私、床上用品、洗涤用品、文化用品、陶儿童用品、家私、床上用品、洗涤用品、文化用品、陶 瓷等等。瓷等等。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005天台：金猴儿童乐园天台：金猴儿童乐园经营种类：游乐场、卡通车、碰碰车、饮食等。经营种类：游乐场、卡通车、碰碰车、饮食等。山东威海

23、金猴购物中心项目总体思路1684890054 4层：金猴娱乐城层：金猴娱乐城经营种类：经营种类：KTVKTV、娱乐、休闲。、娱乐、休闲。山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890055 5层：层：智能办公领地智能办公领地SOHOSOHO公寓、公寓、多功能会议厅等。多功能会议厅等。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005北广场：北广场：西游记主题广场西游记主题广场威海首个情景主题广场。威海首个情景主题广场。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005M层动线图山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890051层动线图层动线图

24、山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005MM层功能分区图层功能分区图山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890051层功能分区图层功能分区图山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005天津家世界超市天津家世界超市KFCKFC、屈臣氏、万宁等品牌、屈臣氏、万宁等品牌七匹狼、格调、九牧王、罗蒙、梦特娇等服饰品牌七匹狼、格调、九牧王、罗蒙、梦特娇等服饰品牌酒吧、酒吧、KTVKTV、康体商家、康体商家耐克、乔丹、李宁等运动大品牌耐克、乔丹、李宁等运动大品牌 金猴购物广场主力商家金猴购物广场主力商家山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 第六部分第六部分 项目内部设计建议

25、项目内部设计建议山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005根据客户的实际需要，我司将进行商业的发展规划设计根据客户的实际需要，我司将进行商业的发展规划设计规划设计：规划设计： A、楼层交通的布局设计 B、通道流线的整体设计 C、中空位连体设计 D、大堂个性商业设计 E、理货区局部设计 F、灯光效果的设计 G、广告位 山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005个性化设计参考个性化设计参考台湾环亚广场电梯入口处台湾环亚广场电梯入口处山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005个性化设计参考个性化设计参考喷泉音乐大堂喷泉音乐大堂魅力街魅力街山东威海金猴购物中心项目总体思路168

26、489005个性化设计参考微风广场中空连体微风广场中空连体设计图设计图中空连体示范图中空连体示范图山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005个性化设计参考台湾南台湾南莰家庭莰家庭娱乐购娱乐购物广场物广场山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005个性化设计参考特色商业街立面特色商业街立面山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005个性化设计参考步行商业街区步行商业街区内部中空设计内部中空设计内内部部中中空空设设计计山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005个性化设计参考个性化设计参考老老虎虎城城购购物物广广场场广广场场台湾环亚广场广告位设计台湾环亚广场广告位设计山东

27、威海金猴购物中心项目总体思路168489005个性化设计参考个性化设计参考老老虎虎城城购购物物广广场场广广场场山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005第七部分第七部分项目招商策略项目招商策略山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005招商策略 策略一：引进龙头商家给项目注入商业卖点，带动二级主力店及其它品牌商家。 策略二：根据不同商铺的特点进行定点招商，以广告推广辅助招商。 策略三：整合商业资源，进行短时间的快速招商。 策略四：用优良、完整的商业经营管理系统，促进商家的经营信心。 策略五：以优惠政策吸引龙头商家，推动其它商家的招商。山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890

28、05项目销售策略项目销售策略第八部分第八部分山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005项目卖点认识：项目卖点认识：1、威海核心商圈，未来发展更耀眼；2、现代化商业项目，商业新地标；3、交通网络完善，四通八达；4、人口密集，收入高、素质高，人气旺盛、消费旺盛；5、都市创业投资计划；山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890056、最佳商业购物环境；7、建筑风格体现现代化的外立面设计及个性化 室内布局；8、传统文化情景主题特色商场；9、异域风情购物世界；10、大型超市或百货进驻，信心保证，经营零风 险；11、国际、国内名牌商家争先进驻。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005

29、预售政策预售政策一、预售策略：一、预售策略： 三天集中预售，预售当开盘做。二、策略内容：二、策略内容： 1、5000元/个 “预售认购卡” ，仅限预售3天认购。 （开盘凭卡可获95折优惠，开盘无卡仅获98折优惠） 2、预售认购卡以“ “中国银行存折中国银行存折” ”为蓝本设计一个预售认购 卡，命为“财富金猴临时储蓄卡”，相当于预售认购卡。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005三、财富金猴临时储蓄卡三、财富金猴临时储蓄卡使用说明使用说明：1、该卡是持卡人意向认购金猴购物广场预约登记的凭证， 预售缴交的人民币5000元诚意金在购房时可相当于冲抵 部分楼款使用；2、金猴购物广场预售认购，

30、可是一人多卡(不超过三张)，但 一卡仅限一套商铺优惠认购使用，若不购买金猴购物广 场，该卡优惠认购无效；3、预售认购金卡是预售认购优惠的凭证，金猴购物广场正 式开盘期间，持卡人凭卡成功认购金猴购物广场商铺， 可享有总楼款价格的95折优惠；山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890054、持有人在金猴购物广场开盘后若没有成功认购，自开盘 之日起计的20天后可凭该卡和本人身份证原件到金猴购物 广场销售中心办理无息退款手续；5、预售认购卡可以更名/转让，更名/转让时须由原持卡人凭 本人身份证件和预售认购卡到金猴购物广场销售中心办 理变更登记手续，手续费人民币200元/套；6、本卡为记名卡，凭本人

31、签名领取，须与本人身份证同时 使用，如果有任何涂改即予作废；7、本预售认购金卡须由金猴购物广场销售中心置业投资顾 问代表签字，并加盖威海市金猴集团有限责任公司公章 后生效。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005项目三大投资策略项目三大投资策略一、带租约投资模式：1、适用区域： 非外街铺2、回报模式： 3 + 3 = 51% 投资回报带租约销售模式 1万元投资，发展商回报5100元，投资 无风险 备注：带租约6年，前3年每年8%（在总楼款中一次性扣减），后3年每年9%（自第4年开始，每年回报9%），共51%投资回报，引爆市场。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005二、委托

32、出租产权投资模式1、适用区域： 外街铺2、内 容： 委托出租产权销售模式，即业主购买物业后，业主根据市场行情制定租金并将物业委托给租售中心代为出租，租户与业主直接签定租赁合同，租户与物业管理公司签定物业管理合同。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005三、自主经营产权投资模式1、适用区域： 外街铺2、内 容： 自主经营产权销售模式即业主购买物业后，业主根据市场行情制定租金并将物业出租给租户，租户与业主直接签定租赁合同，租户与物业管理公司签定物业管理合同。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005开盘政策一、开盘政策： 三天集中开盘，开盘就是一个签约的流程，仅限100个 商铺（

33、50个对内，50个对外）。二、开盘策略： 1、第一爆：拍卖 拿出M层金猴皮鞋旗舰店商铺（4-5个），采用拍卖形式启动投资第一爆。山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890052、第二爆：内售 金猴集团内部员工和VIP客户凭身份证原件和相关证件优先认购其中50个商铺，还有50个商铺对外，引发投资效 应。山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890053、第三爆：赠送 开盘当天电脑抽签顺序号，前30名业主赠送笔记本电脑一台，引爆抢铺热潮。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005项目的开发模式项目的开发模式商场：潮流天地 + 时尚都会 + 大型超市 + 儿童娱乐 + 休闲娱乐 + 商

34、务办公 + 其他特色业态租赁： 全部租赁销售： 带租约销售（部分）山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005炒作商圈概念炒作商圈概念 使人们正确认识威海商圈及投资发展价值；使人们正确认识威海商圈及投资发展价值； 威海未来商业快速发展，高层次发展；带出本项威海未来商业快速发展，高层次发展；带出本项目正是难得商业投资机遇，激发投资者兴趣；目正是难得商业投资机遇，激发投资者兴趣；总体推售策略总体推售策略山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 招商先行，以租带售； 前期先引入龙头商家，为后的招商及销售打下基 础； 二级主力商家随后确定； 全面开展招商推广； 同步开展销售推广。明确招

35、商与销售的关系明确招商与销售的关系山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005总体推货节奏的把握总体推货节奏的把握一方面一方面是根据市场的需求变化控制快慢节奏；是根据市场的需求变化控制快慢节奏；另一方面另一方面是根据销售成绩的好坏而灵活制定策略，是根据销售成绩的好坏而灵活制定策略，准确掌握市场需求关系，降低项目的销售风险。准确掌握市场需求关系，降低项目的销售风险。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 方案一：将项目分层推售 作用：是先把相对较差的商铺尽早销售，再以相对较好的商铺垫后销售，以降低项目销售风险；我司对本项目的推货节奏有两个方案建议我司对本项目的推货节奏有两个方案

36、建议山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005方案二：将各层商场分区，组合销售方案二：将各层商场分区，组合销售作用：由于不同价位的商铺将有不同的目标购买由于不同价位的商铺将有不同的目标购买力，在销售初期组合不同楼层的商铺展开销售，力，在销售初期组合不同楼层的商铺展开销售，可及时掌握市场对本项目的接受程度，以利于及可及时掌握市场对本项目的接受程度，以利于及时调整价格，并控制好后续推售节奏，即选择继时调整价格，并控制好后续推售节奏，即选择继续组合推货或按楼层进行推货。续组合推货或按楼层进行推货。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 找准目标市场，明确目标客户，使广找准目标市场

37、，明确目标客户，使广告投入弹无虚发，达到事半功倍之效果。告投入弹无虚发，达到事半功倍之效果。 明确目标市场的目的明确目标市场的目的山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005选择目标市场的策略选择目标市场的策略v 因此在推广中要不断强化炒作区域商圈、项目形象。v 还要明确目标市场，策略性实施远交近攻。作用：在实际过程中，围绕项目由近至远逐渐扩大宣传范围，先巩固本地目标市场，争取最大的认同度，吃透本地消费力，继而再逐渐扩大目标市场，目的明确，重点突出，做最具实效的宣传推广。 山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 积极创造有利条件支持推广及销售积极创造有利条件支持推广及销售项目

38、操作需要得到多方面的有效支持，整合资源优势，才更有机会实现良好的销售佳绩。1）招商先行，以租带售；2）工程进度的加快建设；3）确立项目的经营管理体系及物业管理制度；4）争取政府的正面与侧面的支持；5）与各类媒体建立良好关系；6）由发展商牵头，组织各类型公益活动。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 广告宣传上花心思，串连一系列有利于项目推广的卖点、事件、活动，以及做好项目里外的整体包装，方方面面的炒作造势，构建本项目品牌魔方，发放强有力的磁场效应，以深入人心的传统文化与现代商业相结合的手法进行推广宣传，强势出击，引爆前所未有的品牌效应，为实现项目的快速销售铺垫坦途。蓄势打造品牌阵

39、势蓄势打造品牌阵势山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005 各阶段推售计划各阶段推售计划 根据本项目的工程进度预计，并结合项目的推广需根据本项目的工程进度预计，并结合项目的推广需要，敝司初步制定本项目的推广时间表，并由此制定各要，敝司初步制定本项目的推广时间表，并由此制定各阶段推售计划：阶段推售计划： 阶段概念导入阶段内部认购阶段强销阶段持续阶段时间推广重点1、区域商圈2、项目形象 3、发展商品牌4、项目招商公开发售发售+招商发售+招商+开业根据具体进度根据具体进度根据具体进度根据具体进度山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005第九部分项目推广策略项目推广目标 项目推广策略

40、 媒体组合策略 山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005项目推广目标销售力&影响力的双丰收（项目推广策略第一部份）山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005策略一：集团资源整合，围合作战（策略一：集团资源整合，围合作战（1+11+1大于大于2 2）有效应用金猴集团现有的所有资源，包括集团品牌、产业、政府公共关系有效应用金猴集团现有的所有资源，包括集团品牌、产业、政府公共关系及现有广及现有广 告代言人的合理应用，以达到告代言人的合理应用，以达到1+11+1大于大于2 2人整合合力人整合合力策略二：事件营销攻击思路策略二：事件营销攻击思路 以事件营销为主线，配合项目推售的节点为依

41、据，串起整体招商动作。宣传推广策略 （项目推广策略第二部份）山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890052.1集团资源梳理之一a)综合经济实力位居中国皮革制品行业前三强. b )主导产品金猴牌皮鞋殊荣无数“穿金猴牌皮鞋，走金光大道”及 以“孙行者”为代言的产品形象，深入人心。c) 2004年十大品牌房地产 d) 多元化经营：产品生产与销售、来料加工、进出口贸易、房地产开发、餐饮服务、储藏运输、广告制作等多种业务 小结产品经营多元化，品牌经营统一化山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005金猴品牌市场记忆点及联想2.2集团资源梳理之二山东威海金猴购物中心项目总体思路16848900

42、5深入人心的经典人物形象深入人心的经典人物形象山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005包装主题建议梦回西游记差异化策略指导下的（项目推广策略第三部份）具有广泛的社会认知基础及好感度发展商品牌名称-”金猴”让人直接联想到的孙悟空金猴牌皮鞋的产品代言人六小龄童投资显神威山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005概念演绎的总体思路及原则结合推售产品的结点,以活动为主线，“孙悟空”为项目代言.重大活动如“公开发售”、“主力商家签约仪式” 、 “开业庆典”等,最好要求“六小龄童”出席 思路一： 以“金猴”形象贯穿全线，串起整体招商推广动作 思路二： 项目价值挖掘程序商圈炒作项目炒作经营

43、管理发展商品牌山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005各阶段的推广策略市场导入期 策略内部认购阶段强销期持续期山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005一、 市场导入期 策略推广重点推广重点炒作项目所在商圈板块商圈价值介绍项目的基本情况和整体定位发展商品牌推广和实力介绍主力商家的签约和发布招商信息炒作区域商圈炒作区域商圈本区域商业氛围良好，但随着人们质素和生活要求的不断提高，现有的区域商业状况已明显不能满足人们的需要，由此产生新的需求。通过沸扬炒作区域商圈，引起威海投资者及商家的广泛关注。山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005做好项目的形象包装及推广做好项目的形象

44、包装及推广先行制作项目的一系列形象物料、现场包装及户外广告，便于项目提早进行形象渗透，以良好的项目形象给人们先期认知，并引发对本项的想象及兴趣，通过广泛宣传达到蓄水作用。炒作发展商品牌炒作发展商品牌本项目发展商实力雄厚，开发经验丰富，为使项目目标客户更有信心，有必要加强发展商的形象宣传，因此可对发展商进行系列包装并炒作发展商品牌，让市场更多认识发展商，对发展商建立良好的信心，将有利于未来项目推广。公关活动公关活动公关活动的目的是加强项目的形象宣传，提升项目的知名度及影响力，并借以推动项目的销售气氛，因此起在明确目的之后，可通过不同的方式或手段展开公关活动.山东威海金猴购物中心项目总体思路168

45、489005金猴的方向，就是财富的方向金猴的方向，就是财富的方向（发展商品牌（发展商品牌+及商圈炒作及商圈炒作+项目介绍）项目介绍）-威海首席体验一站式生活购物乐园,荣耀登场商家必争之地, 就是金猴购物中心所在地（发展商品牌（发展商品牌+及商圈炒作及商圈炒作+项目介绍）项目介绍）报广标题2：报广标题1：-威海首席体验一站式生活购物乐园,荣耀登场山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005目的及作用：通过大型的新闻发布会，公开宣布与主力商家的强强联合,引导市场关注活动主题之金猴购物中心项目推介会金猴购物中心项目推介会主力商家加盟签约仪式主力商家加盟签约仪式新闻通气会新闻通气会六小龄童出席业

46、内意向商家媒体政府商会要求参加人员山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005在项目知名度有了一定基础条件上，本阶段的重点是就项目的具体情况进行系列宣传，从威海市首个一站式体验购物乐园概念演绎、财富运动、政策支持、项目定位、地段商业价值、功能分布、发展商品牌实力、一级主力店进驻、投资回报进行公开发售前的宣传。二、内部认购阶段塑造项目品牌形象传递销售、招商信息“金猴购物中心威海首席体验一站式生活购物乐园项目卖点分析投资收益分析功能定位推广重点山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005确定一系列的项目包装，并于认筹前落实完成，在未正式推广项目之前，提前让市场接收项目信息，以良好的形象

47、迎接市场的关注，并为公开发售前的正式推广做好铺垫准备，整体包装包括有户外广告，现场包装及项目宣传物料等。完成项目的整体包装完成项目的整体包装山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005发售广告计划应当提前一个月实施，提前一个月全面进行广告投放；而在此之前，应以非硬性广告在各类媒体上进行新闻报道；在公开发售之后，则设定约1个月的公开发售的续销期，时间将顺延至8月中下旬，在此期间，将通过报纸、电台等媒体手段立体炒作项目，以浩大的声势奠定项目的市场地位，影响甚至震撼威海房地产界、威海商界，更为项目的持续热销打下良好基础。制定完善的广告宣传计划，立体炒作作制定完善的广告宣传计划，立体炒作作作为大

48、型商业项目的全新推广，应为其“量身订造”具有良好可塑造的商业概念，以此为主线穿插于项目推广的始终，并围绕其运用各种手段进行包装、炒作、演绎，以达到构建项目品牌魔方，发放强大磁场效应的作用，大力推动项目的销售。塑造商业概念，构建项目品牌塑造商业概念，构建项目品牌山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005金猴购物中心-威海财富新方向宣传主题(投资方向篇)：威海首席体验一站式生活购物乐园金猴购物中心正接受内部认购跟定家世界，财源滚滚来主力店篇山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005投资如意金箍棒财富要多大有多大投资价值系列篇(三篇)金山银山，尽在你把握财富的火焰山财富的火焰山, ,

49、震撼暴发震撼暴发威海首席体验一站式生活购物乐园金猴购物中心正接受内部认购威海首席体验一站式生活购物乐园金猴购物中心正接受内部认购威海首席体验一站式生活购物乐园金猴购物中心正接受内部认购山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005活动策划主题梦回西游记大型活动晚会通过大型的新闻发布会，政府支持,公开宣布与主力商家的强强联合、加速意向商家签约，及市场信心目的及作用主题建议山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005梦回西游记 大型活动晚会六小龄童出席（或师徒四人全部出席）主力店名店”客商业内意向商家政界要员媒体、商会要求参加人员山东威海金猴购物中心项目总体思路1684890052)上一

50、阶段为项目的全面展现，以强大的阵容进行演绎，从而奠定市场地位及形象，本阶段应承接前期主题思路，在大方向不改变的前提下作出细化演绎，使项目品牌形象得以持续并加以巩固。三、强销期推广计划推广计划承接前期推广思路，并作出细化演绎。海陆空全方位立体作战1)利用前期内部认购场面结合公开发售进行强势宣传，在市场上制造“供不应求”的局面，通过羊群效应，带动后期销售和招商山东威海金猴购物中心项目总体思路168489005项目地块的区域价值、项目综合优势项目综合优势展现项目开发理念及核心竞争力、项目投价值及前景分析内部认购热销状况市政投资酝酿商机无限的发展前景项目的业态组合、经营理念、发展蓝图等产权式商铺的投资