大型集中商业选址要求分析课件.pptx

1、大型集中商业选址要求大型集中商业分类决定百货商场类商家选址的KPI分析百货商场外 因内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向总规模2-3万；层数地上4-5层；单层面积5000；建筑格局通透、方正、实用率高；车位每万平米 200个；层高4.5-5米；净高3.6米以上。十字路口，两面临街；其中至少一面临城市主要交通道路，昭示性好；进入性强；如果定位住宅类核心客户群一般要求3公里静态居住人口30-40万人；如果定位商务类核心客户群一般要求日人流量2-3万人，周末5-6万人；直辖市、计划单列市、沿海开放城市、省会、城市人口规模在

2、50万人以上；传统商脉的商业区、商务中心区；成熟的大型住宅区；2公里范围内无直接档次定位相同的企业；以城市商业网点规划做指导；例如： 百盛中国 北京华联 西单商场决定大型超市类商家选址的KPI分析大型超市外 因内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向总规模1-1.5万；层数地上1-3层；单层面积5000-7000；实用率高；其中进深在50-70米；车位每万平米 至少100个，400个最优；层高3.6米以上；快速交通主干道一侧，要求人流进入性强，对昭示性要求相对较弱；依托周边住宅人口及商业氛围发展直辖市、计划单列市、沿海开

3、放城市、省会；要求大量人流，同时通过快速交通保持一定的流动人口；1公里之内避免直面竞争。3000以上超市、农贸市场为竞争对手；例如： 家乐福 沃尔玛 易初莲花沃尔玛选址要求一、对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳二、对物业的要求1、物业纵

4、深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接7、商场要求有一定面积的广场三、对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用

5、场地，40尺货柜车转弯半径18米四、其它1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期

6、家乐福选址要求一、地理位置要求：1、交通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨)；2、人口密度相对集中；3、两条马路交叉口，其一为主干道；4、具备相当面积的停车场，至少600 个机动车停车位，非机动车2000平方米以上;二、建筑物要求1、建筑占地面积15000平方米以上；2、最多不超过两层；3、总建筑面积2-4万/平方米；4、建筑物长宽比例：10 7 或10 6.三、停车场地要求：至少600 个机动车停车位，非机动车2000平方米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用；四、合作要求：1.转租租户由家乐福负责管理；2.租赁合同一般是20 年-30 年。决定中型超市类商家选址的KPI分析中型超市外 因内 因

7、 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向总规模3000-5000万；层数地上1-2层；可在地下；实用率高；层高3.6米以上；依托百货商场、依托大型住宅区人口不考虑竞争关系，2公里半径内静态居住人口在10-20万之间大型居住区，商业中心区不在统一住区出现；不在统一百货商场内出现例如： 茂业超市 天虹超市决定购物中心类商家选址的KPI分析购物中心外 因内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向总规模3万平米以上；层数小于等于5层；单层面积1万平米以上；建筑格局

8、通透、方正、实用率高；车位每万平米400个最优；层高4.5-5米，净高3.6米以上。临快速交通干线；昭示性好、进入性强；家庭汽车为交通工具；目的地型小法；吸引力场所；。直辖市、计划单列市、沿海开放城市、省会、城市人口规模在50万以上；城市边缘区；政府商业网点规划例如： 万象城 中信城市广场按商圈辐射范围对购物中心进行分类按商圈辐射范围分类属性Neighborhood SC 邻里型购物中心半径1-2KM 时间距离3-5分钟 人口1-2万人 停车场300-500辆 超市、专卖店、便利店、药店、洗衣房，其他10-20商铺邻里型商务中心更小型化，核心店铺有百货店或超市以及50-70家专卖店构成，属于相

9、对小型化的购物中心Community SC 社区型购物中心半径3-5KM 时间距离5-8分钟 人口5-10万人 停车场300-500辆 廉价商店、日用品商店专卖店、外食店、其他20-40店铺比区域性稍小的购物中心，包括百货店、超市、廉价商店等核心店铺各1家以及100家以上的专卖店Regional SC 区域型购物中心半径10-20KM 时间距离10-15分钟人口5-10万人 停车场2000-5000辆 百货店2家 量贩店2家 衣料服装店、外食、杂货店100-200家区域性商业圈应包括百货店、超市、廉价商店等核心店铺各1-2家以及150家以上的专卖店Super Regional SC 朝区域型购

10、物中心半径20KM以上 时间距离15分钟以上人口100万以上 停车场10000辆 以上百货店3-4家 综合性零售店3-4家大型专卖店3-4家 专业零售店3-4家朝区域性购物中心应包括150-200家专卖店，及饭店、食品街、影院、健身房、文化中心决定家居建材类商家选址的KPI分析家居建材外 因内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向总规模1-3万平米；单一业态1.2-1.4万平米；层数2-3层；单层面积5000-7000平米；实用率高；进深50-70米；车位每万平米至少200个，400个最优；层高5.5米左右。快速交通主干

11、道一侧，进入性强，昭示性好，无遮挡；城市住区边缘，一般为总部投资，统一经营，不重点参考周边人口数。直辖市、计划单列市、沿海开放城市等二线以上城市。快速交通干线沿线；大型新兴住区边缘。不以单个选址地点的局部竞争考虑；从公司集团角度出发，若干店形成战略联盟。例如： 百安居 金海马 欧培得百安居选址的粗略标准选址要求：1、净用地面积30亩；2、建筑占地面积8000-10000平方米，单层；3、场地要求平坦，必须考虑绿化和机动车辆停车场；4、停车位不少于300个；5、商场主入口面向城市主干道；6、室外收货区位于建筑物背面，要求设专用货物出入通道与城市道路连接；7、建筑层高8.5米，可用净空高度（结构构

12、件和所有管线除外）6.2米；8、电：2000KW；楼板承重（荷载）2.5吨/平方米；9、柱网结构：9米*9米以上；决定家用电器类商家选址的KPI分析家用电器外 因内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向标准规模0.3-1万平米；旗舰店2万平米；层数1-3层；卖场封闭，有独立门头；净层高4.5米以上；临街，昭示性好；3公里消费人口在30万人，其中静态居住人口在10-20万人；统一投资，统一经营；较少订单开发。战略联盟，市场渗透。成熟商业圈；人口消费力较大区域。市场区域饱和，择优选址。例如： 国美电器 苏宁电器 顺电国美3C

13、店选址标准3C店类型规划一、商业街店临街商铺（一层）。处于市级商圈区级商圈。二、店中店在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销 售区或日用消费品区。处于市级商圈区级商圈。三、社区店位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区 人口10万人左右（一层）。四、特定市场店手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。五、交通枢纽店位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模 的商圈。3C店规模要求一、小型店：30-50平米。二、中型店：80-120平米、160-240平米。三、大型店：260-320平米。四、旗舰店：400平米左右。 原则上小型店只经营3C

14、商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店开设中型店和大型店为主。苏宁选址的粗略标准1、人口标准门店周边人口要达到10万，能够辐射到30万人口；同时考量周边人口的实际购买能力。2、交通环境十字路口最佳，不临快速通道，因为快速通道的十字路口尽管有不错的人流但却形成不了有效的人气。3、物业设施物业宽敞，能够容纳下足够多的货柜，也给顾客一种“豁然开朗”的感觉，地面停车位等配套设施充足。决定批发市场类商家选址的KPI分析批发市场外 因内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属

15、 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向总规模2000-5万平米，可大可小；层数1-5层；单层面积：500-10000平米；层高3-4米；建筑格局通透；车位最好有，但个别没有也可以；大型公共交通节点；或临大型住区的道路；柜台出租。成熟商业区或成熟大型住宅区；大型公共交通节点；决定大型餐饮类商家选址的KPI分析大型集中餐饮外 因内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向总规模1000-5000平米居多；层数独立沿街1-4层，或写字楼里单层面积：300-5000平米；车位越多越好（最好地上），最少要求路边有临时停车位；主要交通道路的临街面；或写字楼、酒店里。 商务类餐饮：沿街1-2层独立餐饮店，或依托写字楼发展；居住类餐饮：人口聚集区。人口聚集区；特殊客户资源形成的产业链；只考虑与其同档次店面的经营差别；决定娱乐类商家选址的KPI分析娱 乐外 因内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向总规模限制不大，层数1-4层，对娱乐外的休息场所要求较多；通达性较强； 一般与其他娱乐类组合人口聚集区；特殊客户资源形成的产业链； 关注同行业间的特色差别；