浐灞区域市场分析课件.pptx

1、Code of this report | 1 Copyright JAVELIN 浐灞区域市场分析嘉论营销-2014 研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发Code of this report | 2 Copyright JAVELIN 区域板块解读 1Code of this report | 3 Copyright JAVELIN 板块特征分析Code of this report | 4 Copyright JAVELIN 浐灞板块：区域生态景观资源丰富；产品线丰富，价格较低；目前1号线通车，客户扩容能力增强。板块特

2、征：u 浐灞生态区位于西安城区东部边缘区，区域内生态景观资源丰富，目前突出发展金融商贸、旅游休闲、会议会展、文化教育等现代高端服务业和生态人居环境产业；区域内产品丰富，价差大；景观资源项目多以舒适型产品为主，包含别墅、洋房及高层；无景观资源项目多以刚需、高层产品为主。产品形式：u刚需高层为主，洋房项目较为集中，少量别墅。价格平台：u高层5000-7500元/，洋房8500元/，别墅12000-26000元/u客户特征：区域高层客户主要以区域内客户为主，由于区域价格优势，对周边板块客户也具有较强的扩容能力；低密类产品客户可达到全市扩容。u代表项目：绿地国际生态城、御锦城、龙湖香醍国际社区、普华浅

3、水湾、高科绿水东城、浐灞半岛、湾流等浐灞生态居住区Code of this report | 5 Copyright JAVELIN 港务区板块纺织城板块浐河下游板块核心区板块咸宁路浐河上游板块广安路华清路永成路常乐路板块划分依据开发时序、区域认知、配套三方面的综合评价，划定了五个板块区域认知：外来资金和政府在建设上的支持，板块都市感强，形象良好；配套：内陆河流三角洲的卓越自然条件，紧邻世园会遗址、灞桥湿地公园等景观配套；依靠中央商务区（CBD）规划定位，板块商业配套齐全，住宅项目也附带了教育、医疗配套。核心区板块区域认知：通过河堤治理，道路修整等措施，使板块形象有所改善，；配套：浐河河道及其

4、沿岸景观提升板块价值，但在商业、教育等配套方面仍有欠缺。浐河下游板块区域认知：板块整体形象相比核心区较为落后，认知中的老旧区域，小产权项目及经适房项目的存在将限制区域落后形象的提升；配套：灞河及其沿线景观资源，传统的纺织工厂家属区，商业、教育、医疗等配套较为齐全。区域认知：传统的城市陌生区域，形象落后，形象的提升需要政府与房企在资金、渠道方面的合作与嫁接，从而引爆、提升区域价值；配套：目前区域各类配套设施均极为薄弱，尤其是交通路网的。纺织城板块浐河上游板块港务区板块区域认知：新亚欧大陆桥物流节点区域、现代服务业和现代物流发展的核心和龙头、政府政策建设支持、潜力巨大；配套：灞河景观资源，商业、教

5、育等配套方面仍有欠缺。Code of this report | 6 Copyright JAVELIN 核心区板块序号项目名称序号项目名称1浐灞半岛5金源纳帕溪谷2香江湾6冠昌金域湾畔3振业泊墅7湾流4中建尚城8恒大御景序号项目名称序号项目名称9御锦城11灞业大境10龙湖香醍国际12五星臻品浐 河 下 游 板 块序号项目名称序号项目名称13圣堤雅纳16绿水东城14普华浅水湾17万象湾15林河春天18易合坊纺织城板块序号项目名称序号项目名称19暖山西安21绿地国际生态城20国际幸福城22合能十里锦绣浐 河 上 游 板 块港务区板块序号项目名称序号项目名称23陆港金海岸24枫林九溪8721365

6、42324612212219201011913141812171615板块划分Code of this report | 7 Copyright JAVELIN 核心区板块核心区板块 ：板块占据区域最佳的景观资源，通过政府的介入和发展，目前成熟度最高，配套较齐全，形成区域的领导地位。板块名称 板块特征 代表项目浐灞核心板块 高端/中高端片区，占据浐灞核心景观及城市配套浐灞半岛、冠昌金域湾畔板块特征产品形态主力单价段(元/）高层、小高层6200-8000洋房8500别墅13000主力单价段、总价段板块名称物业形态50100150200250300350400500500以上浐灞核心板块 高层洋房

7、别墅主力面积段纳帕溪谷高层16000联排28000独栋32000浐灞半岛高层6200-8500联排11000叠拼13000金域湾畔高层、小高层6200-7500叠拼13000香江湾洋房8800河景高层6200湾流高层5300联排16000恒大御景高层6500Code of this report | 8 Copyright JAVELIN 纺织城板块纺织城板块：城市进程中的旧城工业居民区，城市界面较差，生活配套齐全，地铁1号线的通车，大大加速了城区间的联系，旧城改造为该区域注入新的活力。板块名称 板块特征 代表项目纺织城板块中低高端片区，齐全的城市生活配套、区域发展未来借力于旧城区改造普华浅水

8、湾、绿水东城产品形态主力单价段(元/）高层、小高层5300-5600板块名称物业形态50100150200250300350400500500以上浐灞核心板块 高层板块特征主力单价段、总价段主力面积段普华浅水湾高层小高层6000-8600高科绿水东城高层5200-5500永泽五里洲价格待定易合坊高层小高5300万象湾价格待定林河春天高层5200Code of this report | 9 Copyright JAVELIN 浐河上游板块浐河上游板块：陌生不成熟区域，雁鸣湖开发、浐河的治理、品牌房企的进驻以及未来地铁5号线的通车，将进一步提升区域的价值。板块名称 板块特征 代表项目浐河上游板块

9、中高端片区，浐河、雁鸣湖景观资源、品牌房企拉升绿地国际生态城、合能 十里锦绣产品形态主力单价段(元/）高层、小高层5500-6500洋房-别墅16000-26000板块特征主力单价段、总价段主力面积段板块名称物业形态50100150200250300350400500500以上浐灞核心板块 高层洋房别墅合能十里锦绣高层5200-5600暖山西安高层6300绿地国际生态城高层6500联排16000类别墅23000高科麓湾价格待定Code of this report | 10 Copyright JAVELIN 浐河下游板块板块名称 板块特征 代表项目浐河下游板块中高端片区龙湖香缇国际、御锦城产

10、品形态主力单价段(元/）高层、小高层5900-6500洋房9500别墅11000-24000板块特征主力单价段、总价段主力面积段板块名称物业形态50100150200250300350400500500以上浐灞核心板块 高层洋房别墅御锦城高层6200叠加11000联排14000独栋24000龙湖香醍国际社区高层6300-6500洋房9500水岸东方高层小高5900浐河下游板块：有一定的河景资源可利用，品牌房企的进入加速了区域的开发和成熟。Code of this report | 11 Copyright JAVELIN 港务区板块板块名称 板块特征 代表项目港务区板块中高端片区枫林九溪、陆港

11、金海岸产品形态主力单价段(元/）高层5500-6000洋房5600-10000别墅10000-15000板块特征主力单价段、总价段主力面积段板块名称物业形态50100150200250300350400500500以上浐灞核心板块 高层洋房别墅港务区板块：灞河渭河景观资源，目前配套欠缺，政府重点发展的物流产业型板块，潜力巨大。陆港金海岸高层5500-6000洋房6800-1000别墅枫林九溪别墅9100-15000洋房7800-8800Code of this report | 12 Copyright JAVELIN 板块总结核心板块纺织城板块浐河上游板块浐河下游板块港务区板块板块特征核心三

12、角洲位置，政府大力支持开发，区域成熟度最高，配套设施最完善历史工业旧城区，政府主导的旧城改造项目，地铁1号线路的通车，使得未来区域前景看好依托雁鸣湖、浐河资源以及品牌房企的入驻，地铁5号线的规划，助力区域价值提升成熟区域边缘地带，有一定的河景资源，品牌房的带动，区域城市化进程加速区域现代服务业和物流发展的龙头和核心，目前配套欠缺，地铁三号线的通车，区域潜力将得到提升价格平台高层、小高层：6200-8000洋房：8500别墅：13000高层：5300-5600高层、小高层：5500-6500高层、小高层：5900-6500洋房：9500别墅：11000-24000高层：5500-6000洋房：5

13、600-10000别墅：10000-15000主导产品高品质、高梯户比、低密社区。产品线丰富，拥有投资、改善、首置、再改等产品核心区域主要为高层、经适房、小产权房、限价房等、产品品质一般有一定的产品同质化产生，同时绿地生态城的别墅填补了区域市场的空白产品开发高低搭配，河景沿线开发高端物业、类别丰富、搭配科学、开发节奏明确灞河沿线洋房别墅为主，其他区域高层为辅，有一定产品品质区别资源核心区域，新CBD高端住宅区缺乏资源带动的旧城改造区域陌生区域常规景观资源新兴住宅区域新老城区衔接地带区域销量领跑者配套欠缺的潜力型居住新区产品线丰富、区域景观资源突出、配套逐步完善、城市价值成长型区域Code of

14、 this report | 13 Copyright JAVELIN 区域板块解读 2Code of this report | 14 Copyright JAVELIN 板块案名产品类型 现场报价（元/平） 成交均价（元/平）浐河上游板块合能十里锦绣高层49004800绿地国际生态城高层62006000别墅12500/2300012000/20000暖山高层66006300浐河下游板块龙湖香醍国际高层65006300洋房86008500御锦城高层57005600萨拉曼卡别墅8500-25008300-2400纺织城板块绿水东城高层55005200普华浅水湾高层5800-84005600-8

15、000洋房8300-110008000-9200核心区板块浐灞半岛高层63006200别墅1200010000恒大御景高层65006300纳帕溪谷高层1600014000别墅2800026000天朗蔚蓝东庭高层65006300湾流别墅11000-1600010000-15000香江湾高层61005900洋房92008500港务区板块枫林九溪洋房7800-88007600-8600别墅1200010000陆港金海岸高层100009000洋房60005800价格特征区域项目依资源占有价值的不同，存在不同程度的价差浐河上游板块：十里锦绣和绿地国际生态城由于其交通、城市资源的占有情况不同，形成较大的价

16、格差异；十里锦绣交均价4800元/；绿地国际生态城高层产品成交均价6000元/；别墅产品成交均价在12000元/。暖山西安二期以现房呈现，并且产品以舒适性产品为主，板楼较多。核心区板块：核心板块，政府强力支持，大牌开发商云集，城市居住环境逐渐成熟，同时区域形象较好，交通便捷、产品丰富；高层洋房价格在8500元/ ，别墅10000-26000元/ ；恒大御景6500元/ （包含1500元/ 装修）浐河城东区竞品带：浐河城东区域，城市感较强，形象较好，交通便捷，可快速到达其他区域，项目在产品类型方面高层、小高层、洋房、别墅产品类型多样龙湖香醍国际社区主要为洋房产品，成交均价：8500元/御锦城项目

17、在售高层、洋房、别墅产品。Code of this report | 15 Copyright JAVELIN 市场容量项目因区位、交通、配套等因素影响，在去化量方面悬殊较大，高层产品年去化量集中在9-18万，个别项目达到20万，洋房产品年去化量通常在5-10万.p 主要针对竞品项目高层、洋房、别墅产品进行研究。板块案名产品类型销售率销售套数销售面积销售周期13年整年去化量备注预计年去化量浐河上游板块合能十里锦绣高层77.0%131811158012.11-14.49.5万高性价比刚需产品15万绿地国际生态城高层98%100410078013.4-14.412万高层多为首置类畅销产品14万别墅

18、93%1694770213.8-14.46.5万产品稀缺4万暖山高层86%7467944213.1-14.59万二期现房，价格较高3.9万浐河下游板块龙湖香醍国际高层31%3932139414.3-14.59万刚入市小面积公寓9万洋房93%671123313.4-14.51.3万大面积滞销1.3万御锦城高层85%222623169113.2-14.418万大盘全配套20万萨拉曼卡别墅88%2226160110.12-14.42.0万非主力推售产品1.7万纺织城板块绿水东城高层67%147411436612.1-14.415万刚需品牌产品16万普华浅水湾高层77%91610927912.12-1

19、4.410万大面积滞销10万洋房74%761670113.4-14.41.6万滞销产品1.4万核心区板块浐灞半岛高层80%4074807713.8-14.410.5万品牌大盘、成熟社区18万别墅42%2144274712.1-14.41.7万非主推产品1.7万恒大御景高层95%153115928713.6-14.413万品牌精装低价15万纳帕溪谷高层17%581479012.5-14.43.5万证件不齐5万别墅28%11722012.7-14.45000平证件不齐0.6万天朗蔚蓝东庭高层66%7285981613.9-14.49.5万刚需主打产品9万湾流别墅92%1374102513.4-14

20、.54万高品质稀缺产品4万香江湾高层73%3134297513.6-14.54万新入市产品4万洋房100%3645589913.6-14.55.5万低价热销5.5万港务区板块枫林九溪洋房76%55750013.12-14.51.5万新品入市2万别墅70%732001612.6-13.121.3万一线河景1万陆港金海岸高层50%2302726613.2-14.13.8万一期尾盘4万洋房78%33469413.1-14.10.6万一期尾盘1.3万Code of this report | 16 Copyright JAVELIN 未来竞争主要集中在核心区域以及浐河上游区域，主要以刚需产品为主。14

21、年下半年15年上半年15年下半年16年上半年16年下半年17年上半年二期现房出手、三期别墅、三合院剩余12套，存量约3.9万左右，目前主推四期高层预计3.2万存量，主要为高层刚需类产品，项目南侧体量未知一期尾盘，约1.5万存量，15年上半年售完，后期地块存量面积未定约4.7万，首置首改高层产品，改善类洋房产品均有一定规模存量6.3万平，目前主要销售四期产品约4.2万存量，改善类高层产品较多，目前新推A3-010地块新开四栋高层约60万存量，舒适两房、三房为主约48万存量，产品线宽泛的高层、洋房、别墅（独栋）产品，预计17年完成市场竞争合能十里锦绣绿地国际生态城暖山西安浐灞半岛恒大御景纳帕溪谷天

22、朗蔚蓝东庭湾流香江湾龙湖香缇国际御锦城约6.1万存量，目前主推小公寓和洋房，后期地块待定约7.1万存量，舒适型两房、舒适三房产品，两房产品略多，后期地块存量面积未定普华潜水湾绿水东城约2.9万存量，首置类高层产品较多，预计16年完成目前约8.3万存量，改善类高层产品较多，后期大面积低密度产品，预计17年完成约1.5万存量，改善类高层产品较多，预计15年完成枫林九溪陆港金海岸约9.25万存量，目前主要推地块洋房和B地块别墅，预计17年完成约2.95万存量，尾盘销售，14年完成，二期地块存量未知浐河上游板块核心区板块港务区板块浐河下游板块纺织城板块Code of this report | 17

23、Copyright JAVELIN 产品线供应/成交Code of this report | 18 Copyright JAVELIN 供应房型配比板块项目一房 两房 三房 四房 四房以上 户型面积 套数比户型面积 套数比户型面积 套数比户型面积 套数比户型面积 套数比浐河上游板块合能十里锦绣75-8152%89-11948%绿地国际生态城85-9263%122-14322%260-34315%暖山93-9632%100-14068%浐河下游板块龙湖香醍国际4073%894%118-1244%168-19816%3093%御锦城473%70-9054%123-14834%240-5959%纺

24、织城板块绿水东城552%79-9280%112-13019%普华浅水湾33%111-14055%161-20811%230-2782%核心区板块浐灞半岛87-9522%125-14331%1717%176-30740%恒大御景5015%79-10940%118-13845%1631%纳帕溪谷238-663100%天朗蔚蓝东庭66-8874%93-10826%湾流211-309100%香江湾10435%1207%1522%165-28256%港务区板块枫林九溪17820%195-48080%陆港金海岸91-9440%134-15056%157-1854%总占比9.2%45.9%31.8%3.0%

25、9.9%区域供应产品主要以两房和三房为主，占比达到76%，同时四房以上比例则达到9.9%。Code of this report | 19 Copyright JAVELIN 供应面积段配比项目 50- 50-70 70-90 90-110 110-130 130-144 144-160 160-180 180-200 200-220220+浐河上游板块合能十里锦绣79%18%3%绿地国际生态城41%4%6%10%11%暖山36%15%浐河下游板块龙湖香醍国际85%14%12%15%1%2%1%3%御锦城7%98%19%5%62%5%19%纺织城板块绿水东城11%54%14%18%4%普华浅水

26、湾9%13%12%25%5%1%2%1%核心区板块浐灞半岛7%15%12%19%5%15%9%9%10%恒大御景16%12%8%65%62%21%1%纳帕溪谷11%天朗蔚蓝东庭16%81%32%湾流（和悦别墅）6%12%香江湾4%37%0%24%17%8%4%港务区板块枫林九溪8%3%34%17%12%13%3%2%1%1%5%陆港金海岸34%7%36%22%1%总计8%2%33%18%11%14%4%3%1%1%5%供应面积以首置类产品为主、改善类产品为辅，高低搭配组合。Code of this report | 20 Copyright JAVELIN 成交房型配比板块项目一房 两房 三房

27、 四房 四房以上 户型面积 套数比户型面积 套数比户型面积 套数比户型面积 套数比户型面积 套数比浐河上游板块合能十里锦绣75-8151%89-11949%绿地国际生态城85-9264%122-14322%260-34314%暖山93-9636%100-14064%浐河下游板块龙湖香醍国际4045%899%118-1245%168-19834%3096%御锦城473%70-9049%123-14839%240-5959%纺织城板块绿水东城552%79-9283%112-13015%309普华浅水湾78-9434%111-14057%161-2087%230-2782%核心区板块浐灞半岛87-9

28、528%125-14335%1713%176-30734%恒大御景5014%79-10940%118-13845%1631%0%纳帕溪谷0%238-663100%天朗蔚蓝东庭66-8870%93-10830%湾流0%211-309100%香江湾10436%12010%1522%165-28252%港务区板块枫林九溪17816%195-48084%陆港金海岸91-9447%134-15047%157-1856%总占比5%48%35%3%10%区域成交产品主要以两房和三房子为主、比例达到82%，Code of this report | 21 Copyright JAVELIN 成交面积段配比项目

29、 50- 50-70 70-90 90-110 110-130 130-144 144-160 160-180 180-200 200-220220+浐河上游板块合能十里锦绣75%24%2%绿地国际生态城52%5%7%12%13%暖山45%12%浐河下游板块龙湖香醍国际23%5%2%14%1%1%1%3%御锦城5%85%9%4%62%3%17%纺织城板块绿水东城14%61%20%17%普华浅水湾8%16%12%30%3%1%1%2%核心区板块浐灞半岛4%9%8%9%3%5%4%3%2%恒大御景9%7%5%41%39%13%1%纳帕溪谷5%天朗蔚蓝东庭3%36%17%湾流3%7%香江湾3%21%

30、10%10%5%2%港务区板块枫林九溪30%1%19%49%陆港金海岸37%11%35%14%2%总计4%2%34%19%11%14%3%2%1%1%5%成交面积段主要集中在70-90和90-110首置首改类，以及130-144改善类。Code of this report | 22 Copyright JAVELIN 各 产 品 形 态 解 读Code of this report | 23 Copyright JAVELIN 高层首置/首改/再改产品线均表现良好，价格差距较小，主要集中为首置（70-110）、首改（110-144）产品浐灞区域高层产品去化速度与价格关系板块产品类型房型面积区

31、间月均去化价格（元/）浐灞区域高层一房普通一房40-50206200（恒大御景除去精装1200元/）两房小两房50-70205500-5800（绿水东城、天朗蔚蓝东庭）普通两房70-90565600-5700（绿水东城、绿地国际生态城）舒适两房90-110305800-6800（普华浅水湾、御锦城时代、恒大御景（除去精装1200元/）三房紧凑三房110-130305500-6200（绿水东城、普华潜水湾）；6200（恒大御景除去精装1200元/）舒适三房130-144325200-6200（普华浅水湾、绿地国际生态城）6200（恒大御景除去精装1200元/）四房紧凑四房144-16035800

32、（御锦城乔治）Code of this report | 24 Copyright JAVELIN 140-160洋房产品月均去化率最高，160以下面积洋房产品能够在7500-8000元/价格平台上实现较高的去化量浐灞区域洋房产品去化速度与价格关系备注：萨拉曼卡洋房已经售完，不在调查范围之内板块案名产品类型销售率销售套数销售面积销售周期主力面积区间成交占比成交价格元/13年整年去化量浐河城东区龙湖香醍国际社区洋房90%约200套约3.6万13.4-14.4160-200：11%144-160：70%8500-120004万香江湾洋房91%约364套约5万13.5-14.4 100-160：50

33、%8000-110005万板块产品类型房型面积区间月均去化价格浐灞区域洋房经济100-12026800（陆港金海岸）；7800-8500（香江湾）120-14037500（陆港金海岸）；8200（香江湾）舒适140-16057800（陆港金海岸）；8200（香江湾）；8500（龙湖香缇国际）160-1803.99000（香江湾）、8500（龙湖）宽绰180-220410000（香江湾）；9500（龙湖香缇国际）湾流（9000）220-2601.59400(普华)、10000（湾流）；香江湾（10500）260+1.79500（普华）；10500-11000（香江湾）；12000（龙湖香缇国际）

34、l市场热点项目Code of this report | 25 Copyright JAVELIN 绿地国际生态城品牌驱动以及区域价值的补充，去化速度最快；湾流和枫林九溪，资源优势明显，去化较快。浐灞区域别墅产品去化速度与价格关系名称类别面积区间去化价格销售周期月均去化萨拉曼卡叠墅233-331180套11000425联排340-38911套14000独栋398-65311套18000枫林九溪叠墅195-2618套1100066联排320-47763套1300011纳帕溪谷独栋66310套32000241.6联排590-64012套28000湾流联排330-39086套16000127浐灞半岛

35、联排146-205214套10000297绿地国际生态城独栋33060套240001017联排215-245109套16000Code of this report | 26 Copyright JAVELIN 板块成交量价细分产品线板块市场n浐灞板块月均成交量约20万，成交均价6800元/；n浐灞板块成交面积段刚需首置和改善类产品成交活跃、同时洋房产品深受市场欢迎。n板块内高层产品产品年去化量在9-15万，以刚需、改善类产品为主。n中高端首置类产品价格平台5300-6500元/，改善型产品（洋房、别墅）价格8500-28000元/。n板块内别墅类产品欠缺，有一定市场潜力挖掘。n区域70-90的产品市场表现最佳，其次为90-110的产品，区域成交主力。n房型上看，两房、三房为区域成交主力房型，其中两房成交占到绝对主力，达到48%以上。住宅竞争市场小结：