物业管理的基本制度课件.ppt

1、第三章 物业管理的基本制度1v第一节 业主大会制度v第二节 业主公约制度v第三节 前期物业管理招投标制度v第四节 物业承接查验制度v第五节 物业管理企业资质管理制度v第六节 物业管理从业人员职业资格制度v第七节 住宅专项维修资金制度第三章 物业管理的基本制度2v第一节 业主大会制度 条例确立了业主大会和业主委员会并存、业主大会决策、业主委员会执行的制度。 规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 同时还规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第三章 物业管理的基本制度3一、业主

2、1、房屋的所有权人为业主。 2、业主的权利（*）： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 （2） 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 （3） 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 （4） 参加业主大会会议，行使投票权 （5） 选举业主委员会委员，并享有被选举权 （6） 监督业主委员会的工作 （7） 监督物业管理企业履行物业服务合同 （8） 对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）的管理和使用 （10）法律、法规规定的其他权利第三章 物业管理的基本制度4

3、3、业主的义务（*）（1）遵守业主公约、业主大会议事规则（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金（5）按时交纳物业服务费用（6）法律、法规规定的其他义务第三章 物业管理的基本制度5二、业主大会（一）业主大会的组成和性质 业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,有权依据法律法规的规定和业主公约的约定,决定物业管理区域内一切物业管理事项。第三章

4、物业管理的基本制度6（二）业主大会的筹备与成立1、成立业主大会的限制和选择 一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。 是否成立业主大会,由物业管理区域内全体业主决定。第三章 物业管理的基本制度72、业主大会的筹备（*） （1）成立业主大会筹备组 （2）业主大会筹备组的工作内容* a.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 b.参照政府主管部门制定的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案） c.确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数 d.确定业主委员会委员候选人产生办法及名单 e.做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。第三章 物业管

5、理的基本制度8（3）筹备业主大会的工作要求 a.业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前日前以书面形式在物业管理区域内公告； b.公告业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告； c.确认业主身份，应当以业主房屋产权证书表明的房屋所有权人为准 d.业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。第三章 物业管理的基本制度93、业主大会的成立（*） 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府

6、房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。 首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：*（1）报告业主大会的筹备工作情况；（2）宣读业主名册和首次业主大会会议上的投票权数（3）宣读业主大会议事规则草案和业主公约草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对业主大会议事规则和业主公约的修改结果；（4）投票通过业主大会议事规则和业主公约（5）宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。第三章 物业管理的基本制度10（三）业主大会的职责（*）条例规定业主大会的六项职责：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，

7、监督业主委员会的工作；（3）选聘，解聘物业管理企业（4）制定、修改物业管理区域内物业公共部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（5）制定、修改物业管理区域内物业公共部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第三章 物业管理的基本制度11（四）业主大会活动规则1、定期会议和临时会议定期会议与临时会议都是由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（1）20%以上业主提议召开业主大会临时会议

8、的；（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（3）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况第三章 物业管理的基本制度122、业主代理人和业主代表人（1）业主代理人 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。（2）业主代表人 物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层、等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。（3）业主大会的召开形式 业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。第三章 物业管理的基本制度133、业主大会决定事项的表决效力（*）（1）业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权

9、1/2以上通过。（2）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 业主大会不符上述两项规则的表决事项，均属无效。业主委员会应当书面记录业主大会会议情况，并存档备案。第三章 物业管理的基本制度14三、业主委员会（一）业主委员会的性质条例将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。第三章 物业管理的基本制度15（二）业主委员会的

10、职责（*）1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同4、监督业主公约的实施5、业主大会赋予的其他职责第三章 物业管理的基本制度16（三）业主委员会的备案业主委员会是业主大会的执行机构，一经业主大会会议选举产生，就在业主大会议事规则规定的任期内履行相关职责。条例规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。备案一般应当包括业主委员会的成员基本情况、业主公约、业主大会议事规

11、则等主要内容。备案的时间为自选举产生之日起30日内。第三章 物业管理的基本制度17（四）业主委员会委员的资格条件（*）一般来说，业主委员会应当符合以下条件：（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主（2）遵守国家有关法律、法规（3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定组织能力（6）具备必要的工作时间第三章 物业管理的基本制度18（五）业主委员会委员的资格终止业主委员会委员除了要符合当选委员的六个条件外，如果有以下情形之一的，经业主大会会替通过。其业主委员会的资格应当终止：1.因物业转让、灭失等原因不再是业主

12、的2.无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；3.因疾病等原因丧失履行职责能力的；4.有犯罪行为的5.以书面形式向业主大会提出辞呈的；6.拒不履行业主义务的7.其他原因不宜在担任业主委员会委员的第三章 物业管理的基本制度19（六）业主委员会会议 业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。 遇有特殊情况，经1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。第三章 物业管理的基本制度20（七）业主委员会的改选与变更1.业主委员会的改选业主委员会应当在任期届满2个月前个月前召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举工作。

13、原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财务移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第三章 物业管理的基本制度212.业主委员会委员的变更经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。第三章 物业管理的基本制度22（八）业主委员会的工作经费业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。第三章 物业管理的基本制度23四、限制性规定从保障广大业主合法利益的角度出发，法律对业主大会、业主委员会行使职权的活动作了

14、限定，禁止业主大会、业主委员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事物业管理无关的活动。第三章 物业管理的基本制度24v第二节 业主公约制度 条例对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主公约制度进行了确认，规定业主公约对全体业主具有约束力。第三章 物业管理的基本制度25一、业主公约1、业主公约的概念 业主公约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主公共利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。第三章 物业管理的基本制度262、业主公约的主要内容：业主公约的内容主要包括四个方面：（1）有关物业的使用、维护、

15、管理（2）业主的共同利益（3）业主应当履行的义务（4）违反公约应当承担的责任第三章 物业管理的基本制度273、业主公约的法律效力（1）业主公约对全体业主发生法律效力（2）业主公约对物业使用人发生法律效力（3）业主公约对物业的继承人（即业主）自动产生效力第三章 物业管理的基本制度28二、业主临时公约（一）业主临时公约的概念条例要求，建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承当的责任等事项依法作出约定。第三章 物业管理的基本制度29（二）业主临时公约的制定1.业主临时公约制定的主体业主临时公约一般由建设单位在出

16、售物业之前预先制定的，只是因为建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主。2.业主临时公约制定的时间条例规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前。第三章 物业管理的基本制度30（三）相关主体的法律义务*1.建设单位不得侵害物业买受人的义务。2.建设单位对物业临时公约的说明义务。3.物业买受人对业主临时公约承诺的义务。第三章 物业管理的基本制度31（四）业主临时公约的内容*1.物业的自然情况与权属情况 （1）物业的自然情况 （2）物业权属情况2.业主使用物业应当遵守的规则 （1）遵守相邻权规定 （2）遵守房屋装饰装修规定 （3）共用部位公用设施设备的使用规定 （4）使用物业的禁止性规定第三章

17、 物业管理的基本制度323.维修养护物业应当遵守的规则（1）物业维修养护中业主应当相互配合与协助（2）涉及公共利益与公共安全的物业维修养护（3）保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理第三章 物业管理的基本制度334.涉及业主共同利益的事项（1）全体业主授予物业管理企业行使的管理权利（2）业主承诺按时足额缴纳物业服务费用（3）利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定第三章 物业管理的基本制度345.违约责任*主要应规定以下内容：（1）业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼（2）业主违反关于业主

18、共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。（3）建设单位未能履行临时公约约定义务，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。第三章 物业管理的基本制度35第三节 前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招标投标的概念、意义和原则1、前期物业管理招标投标的概念 物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。第三章 物业管理的基本制度362.前期物业管理招标投标的意

19、义*3.前期物业管理招投标的原则*招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”得原则4.前期物业管理招投标的强制性规定*条例特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。而非住宅物业是否以投标方式选聘物业管理企业，目前不做强制性要求。投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业。第三章 物业管理的基本制度37二、前期物业管理项目招标规则（一）招标原则与招标形式1、招标原则（1）不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人（2）不得对潜在投标人实行歧视待遇（3）不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。第三章

20、 物业管理的基本制度382.招标形式（1）公开招标 公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业管理企业参加投标。（2）邀请招标 邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择得向物业管理企业发出投标邀请书，邀请特定物业管理企业参加投标，主要适用于物业管理有特定要求的物业管理项目。第三章 物业管理的基本制度393.招标代理机构 招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。从事物业管理的招标代理机构应当具备下列条件：（1）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金（2）有能够编制招标文件和组织评标的效用专业力量（3）由房地产行

21、政主管部门建立的物业管理评标专家名册第三章 物业管理的基本制度40（二）招标文件的编制与招标项目备案1.招标文件的编制*（1）招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（2）物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等；（3）对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等；（4）评标标准和评标方法（5）招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等（6）物业服务合同的签订说明（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容第三章 物业管理的基本制度412.招标项目备案备案应向房地产行政主管部门提交以下

22、材料：（1）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；（2）招标公告或者招标邀请书；（3）招标文件；（4）法律、法规规定的其他材料第三章 物业管理的基本制度42（三）招标程序规则1.招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止，最短不得少于20日日2.招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截至时间至少15日前日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。3.招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场

23、，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。4.通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作： a.新建现售商品房项目应当在现售前前30日日完成； b.预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成； c.非出售的新建物业项目应当在交付使用前前90日日完成第三章 物业管理的基本制度43三、物业管理项目投标规则（一）投标要求与投标文件 投标人必须达到政策或招标文件要求的企业资质等级。物业管理企业资质不符合条件的，投标文件可能被视为废标。 投标文件应当包括以下内容：（1）投标函；（2）投标报价；

24、（3）物业管理方案；（4）招标文件要求提供的其他材料。第三章 物业管理的基本制度44（二）投标程序1、投标文件的送达2、投标文件的补充修改或撤回3、投标禁止行为第三章 物业管理的基本制度45四、开标、评标和中标（一）开标（二）评标1.评标专家名册2.评标委员会3.评标规则*第三章 物业管理的基本制度46（三）中标 招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。只有当确定中标的中标候选人放弃中标，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人才可以依序确定其他中标候选人为中标人。招标人应当在投标有效期截止时限30日前日前确定中标人。第三章 物业管理的基本制度47五、违反前期物业管理招标投标规定的法律责

25、任条例第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款第三章 物业管理的基本制度48第四节 物业承接查验制度 物业承接验收是物业管理的基础工作。条例规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位会业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。第三章 物业管理的基本制度49一、物业承接验收制度的意义*（1）物业管理企业在承接物业项目时对共

26、用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。（2）实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。（3）实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。第三章 物业管理的基本制度50二、物业承

27、接查验的内容*物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分：（一）物业管理资料移交* 物业承接验收时，建设单位向物业管理企业移交下列物业资料：（1）竣工验收资料（2）技术资料（3）物业资料保修文件和物业使用说明文件（4）物业管理所需的其他资料。第三章 物业管理的基本制度51（二）物业现场验收（1）物业共用部位共用设施设备验收（2）物业管理区域环境验收第三章 物业管理的基本制度52三、物业的保修责任*条例第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任”。 物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷

28、，予以保证修复的责任。第三章 物业管理的基本制度53第五节 物业管理企业资质管理制度一、物业管理企业的性质和地位 物业管理企业属于从事经营活动的市场主体。作为市场主体，应当具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立的承担民事责任。第三章 物业管理的基本制度54物业管理企业应当具有独立的法人资格，意味着物业管理企业应当具备下列条件：（1）依法成立。依法成立是指依据法律规定而成立。这是程序性要件，也就是说，物业管理企业的设立程序要符合法律法规的规定。（2）有必要的财产或者经费。物业管理企业属于营利性法人。必要的财产和经费是其生存和发展的前提，也是其承担民事责任的物质基础。（3）

29、有自己的名称、组织机构和场所（4）能够独立承担民事责任第三章 物业管理的基本制度55二、物业管理企业资质管理的必要性* 物业管理企业资质管理是条例设定的行政许可，条例之所以规定实行物业管理企业资质管理制度，是基于以下几方面的考虑：（1）针对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业管理企业的资质管理，把好市场准入关。（2）针对物业管理企业的管理服务特性，有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度。（3）针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。第三章 物业管理的基本制度56三、物业管理企业的资质等级（一）取得资质等级的条件* 物业管理企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业管理企

30、业的条件如下：1.一级资质（1）注册资本人民币500万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%a.多层住宅200万平方米 b.高层住宅100万平方米 c.独立式住宅（别墅）15万平方米 d.办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企

31、业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。第三章 物业管理的基本制度572.二级资质（1）注册资本人民币300万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%a.多层住宅100万平方米 b.高层住宅50万平方米 c.独立式住宅（别墅）8万平方米 d.办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。（5）建立并严格

32、执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。第三章 物业管理的基本制度583.三级资质（1）注册资本人民币50万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）由委托物业管理项目（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。第三章 物业管理的基本制度59（二）资质证书的办法和管理* 一级物业管理企业资质证书由国务院建设主

33、管部门负责颁发。 二级物业管理企业资质证书由省、自治区人民政府建设主管部门负责颁发。 直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。 设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理。第三章 物业管理的基本制度60（三）资质等级与项目承接 物业管理企业经主管部门审查评定资质等以后，按照以下规定承接物业管理项目：（1）一级资质可以承接各种物业管理项目（2）二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。（3）三级资质物业管理企业可以承接20平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管

34、理业务第三章 物业管理的基本制度61四、物业管理企业资质等级的管理程序1.新设立物业管理企业的资质申请2.物业管理企业资质等级的核定3.不得批准资质的违规行为4.物业管理企业资质等级的变更、注销与撤销5.物业管理企业资质年检第三章 物业管理的基本制度62五、物业管理企业违规行为的行政处罚1.物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。2.物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款3.物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房

35、地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款4.物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款第三章 物业管理的基本制度63第六节 物业管理从业人员执业资格制度一、物业管理从业人员的职业素质*（一）物业管理从业人员应当树立正确的职业道德1.物业管理的职业道德2.物业管理职业道德的主要内容：*（1）守法经营（2）诚信经营（3）尽职尽责胜任本职工作（4）努力学习、掌握专业技能（5）团结互助、公平竞争第三章 物业管理的基本制度64（二）物业管理从业人员应当培养良好的职业素养1.职业素养的概念2.物业管理

36、从业人员职业素养的主要内容（1）自信自强、积极向上（2）奋发努力、坚韧不拔（3）诚恳待人、服务热情（4）文明礼仪、着装整洁第三章 物业管理的基本制度65二、物业管理从业人员的职业资格（一）专业技术人员的职业资格1.专业技术人员执业资格概念专业技术人员执业资格，是政府专业主管部门对从事某一职业所必备的学识、技术和能力，所规范的基本要求。执业资格包括从业资格和执业资格两类。2.执业资格考试3.职业资格证书4.执业资格注册第三章 物业管理的基本制度66（二）建立物业管理从业人员执业资格制度的现实意义物业管理从业人员职业资格是条例设定的行政许可。建立物业管理人员职业资格证书制度，是贯彻落实国家要求，规

37、范发展物业管理业的需要。对物业管理从业人员实行职业资格制度，使物业管理行业特殊性的需要。对物业管理从业人员实行职业资格制度，是发挥物业管理社会效益的需要。度物业管理从业人员实行职业资格制度，也是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要。第三章 物业管理的基本制度67三、物业管理师制度的相关规定1.物业管理师制度 物业管理师是指经全国统一考试，取得中华人民共和国物业管理师资格证书，并依法注册取得中华人民共和国物业管理师注册证，从事物业管理工作的专业管理人员第三章 物业管理的基本制度682.物业管理师资格考试（1）物业管理师资格考试管理（2）物业管理师资格考试内容和考试方法（3）物业管理师资格考试报名条

38、件（4）物业管理师资格考试培训原则第三章 物业管理的基本制度693.物业管理师注册*（1）初始申请注册 申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出初始注册申请。（2）物业管理师资格注册有效期为三年。注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，向注册审计机构申请延续注册。第三章 物业管理的基本制度70（3）办理变更注册 在注册有效期内，物业管理师变更职业单位，应当向注册审查机构办理变更注册手续。（4）不予注册的情况注册申请人有以下情形之一的，注册审批机构不予注册a.不具有完全民事行为能力的；b.刑事处罚尚未执行

39、完毕的；c.在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的；d.法律、法规规定不予注册的其他情形（5）注销注册的情况第三章 物业管理的基本制度714.物业管理师执业*物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。第三章 物业管理的基本制度72第七节 住宅专项维修资金制度一、住宅专项维修资金的交存*（一）住宅专项维修资金的定义1.住宅专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三章 物业管理的基本制度732.住宅共用部位、共有设施设备主要包括：*（1）住

40、宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备（2）单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备；（3）单幢住宅与之相连的非住宅物业的全体业主共同所有的部分和设施设备。第三章 物业管理的基本制度74（二）住宅专项维修资金的交存方式1.商品住宅维修资金2.出售公有住宅维修资金第三章 物业管理的基本制度75二、住宅专项维修资金的使用*（一）一般性规定1.商品住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造使用，按以下两种方式从住宅专项维修资金中列支：（1）用于全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；（2）用于部分业主共同所有的共用部位、共用设施设备的，由相

41、关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊第三章 物业管理的基本制度762.售房公有住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所缴存住宅专项维修资金的比例分摊，其中，应由相关业主承担的，按照商品住户列支方式分摊。3.以下费用不得从住宅专项维修资金中列支：（1）依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用（3）人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用（4）根据物业服务合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金总支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用。第三章 物业管理的基本制度77（三）住宅专项维修资金的计划管理1.住宅专项维修资金使用计划的提出2.住宅专项维修资金使用计划的实施3.使用住宅专项维修资金的应急程序第三章 物业管理的基本制度78三、住宅专项维修资金的监督（一）代收代管单位的义务*（二）财政部门的监管职责（三）相关主题的法律责任1.交存主体的法律责任2.代收代管单位的法律责任3.挪用住宅专项维修资金的法律责任*