小产权房的投资与现状分析课件.ppt

1、地产江湖地产江湖 数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。“小产权房”的“房产证”是由乡镇政府自制颁发的，并没有真正的产权。不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，国土房管局也不会为其购房合同备案。“小产权房”同时不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，也不能办理产权过户手续，及不能上市交易。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支持。由于国家不允

2、许在集体土地上进行房地产开发，这种房屋无法办理房产证，只有由于国家不允许在集体土地上进行房地产开发，这种房屋无法办理房产证，只有乡镇或村委会出具的权属证明，所以被称为小产权房。乡镇或村委会出具的权属证明，所以被称为小产权房。地产江湖地产江湖 数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！国家对小产权房产的整顿的信号非常明显，相信不久将陆续有更多具体政策出台。国家对小产权房产的整顿的信号非常明显，相信不久将陆续有更多具体政策出台。v 2008年年7月月15日，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作日，国土部下发通知，要求尽快落实农

3、村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。v 2009年年9月月1日，国土部下发日，国土部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知的通知，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。v 2010年年1月月31日，国土资源部表示将重点清理日，国土资源部表示将重点清理“小产权房小产权房” 。v 2012年年2月月21日，国土部在日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况年房地产用地管理调控等情况”新闻发布新闻发布会上表示，会

4、上表示，2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。地产江湖地产江湖 数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！一、一、 小产权房存在需求市场小产权房存在需求市场 由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经远远超出了当时当

5、地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。存在着大量现实的购买群。二二 、政策法律不完善政策法律不完善 政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。中央没有明确的政策，地方不敢出政策，问题被悬置。空间。中央没有明确的政策，地方不敢出政策，问题被悬置。 三、人民的法律意识

6、不强三、人民的法律意识不强 有不少人认为随着有不少人认为随着物权法物权法的出台，公民的财产权利全面被肯定，的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。 四、农地制度安排中的不合理因素四、农地制度安排中的不合理因素 农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等 地产江湖地产江湖 数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！五、楼市限购令严管商品房，小产权房赢机会。五、楼市限购令严管商品房，小产权房

7、赢机会。没有没有“名分名分”的小产权房，不会被计入购房套数，也没有购买条件限制。成的小产权房，不会被计入购房套数，也没有购买条件限制。成为此轮限购令中，不得已的另一选择。为此轮限购令中，不得已的另一选择。六、巨大利益的诱惑六、巨大利益的诱惑 对于消费者，小产权房与商品房存在巨大差价。对于消费者，小产权房与商品房存在巨大差价。 消费者消费者“法不责众法不责众”的侥幸心理。的侥幸心理。 权利机构之间的利益纠葛，对于小产权这一违法项目常有权利机构之间的利益纠葛，对于小产权这一违法项目常有 “法外容情法外容情”。 开发商开发商 的利益诱惑的利益诱惑七、相关政策出台的间接推动作用。七、相关政策出台的间接

8、推动作用。中国社科院的一个建议，更是坚定了小产权房购买者的信心。提出，中国社科院的一个建议，更是坚定了小产权房购买者的信心。提出，“应取应取消城市居民不得到农村买房的限制，允许农村房屋向本集体成员以外的任何消城市居民不得到农村买房的限制，允许农村房屋向本集体成员以外的任何人出售。人出售。”这也代表一部分学者的观点这也代表一部分学者的观点 地产江湖地产江湖 数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！市场最常用销售模式；市场最常用销售模式；较大型楼盘、数量较大，发展商或村委会自设销售点及派发传单；较大型楼盘、数量较大，发展商或村委会自设销售

9、点及派发传单；小业主或个人会自制传单，贴于出售楼盘附近，以吸引买家；小业主或个人会自制传单，贴于出售楼盘附近，以吸引买家；买家无需支负佣金。买家无需支负佣金。二手小业主常用模式，找相熟中介代售，出售单位数量少；二手小业主常用模式，找相熟中介代售，出售单位数量少；部份中介不接受推售此类放盘；部份中介不接受推售此类放盘；买家需支付相等楼价买家需支付相等楼价2%3%2%3%佣金。佣金。小产权房产面对国家规范的问题，因此小产权房不会出现大型宣传、销售活动。小产权房产面对国家规范的问题，因此小产权房不会出现大型宣传、销售活动。地产江湖地产江湖 数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！数十万份专

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13、称地产江湖地产江湖 数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！v支付方式单一支付方式单一v无产权无产权v物业管理水平低下物业管理水平低下v房屋质量及配套设施难以满足顾客需求房屋质量及配套设施难以满足顾客需求v投资客的关注度不高投资客的关注度不高v物权权益缺失物权权益缺失地产江湖地产江湖 数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！数十万份专业资料免费下载，资深操盘手随时在线交流！外村农民外村农民本镇本本镇本县城农民县城农民本村农民本村农民城市居民城市居民非本市市民非本市市民 国土局处理过的个案中，发现购买小产权房的人，成分非常复杂

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