大邑新场古镇市场调查及前景预测课件.ppt

1、 成泰伟业投资顾问有限公司 2012.10月 新场古镇位于成都平原西部，是大邑西部最早的建制镇，东到县城10公里，距成都58公里，成温邛高速王泗、新场出口距新场古镇4.5公里, 新场古镇始建于东汉时期，兴起于明朝嘉靖年间，西与邛崃接壤，南连王泗镇，北通出江镇、花水湾和西岭雪山，是茶马古道上历史文化名镇之一，有着丰富多彩民俗文化和农耕文化。2008年12月23日被中华人民共和国住房和城乡建设部、国家文物局授予“中国历史文化名镇”。 古镇具有“最后的川西坝子”之称，它是四川现存规模最大、保存最为完好古镇。古镇拥有古街道七条，分别为下正街、上正街、太平正街、太平街、太平横街、香市街、河坝街；还有六条

2、巷子，分别为水巷子、张翼庙巷、谢家巷、猫市巷、桶市巷、上字库巷，布局二纵二横井字型，现存古建筑面积达数十万平方米，房屋大都为清、民国时期建筑。大院落、楼阁较多，青砖青瓦、木楼木柱，雕梁画栋、栩栩如生，封火墙群古韵古色，如李氏旧宅、福临社、集股客栈、黄鹳楼、广东会馆、天主教堂、福音堂等，还有刘成勋故居、璧山寺。 ?投资环境分析 ?旅游市场发展及投资概况 ?市场调研及案例分析 ?业态组合建议 ?销售建议 ?投资收益分析 ?项目概况 地理位置： 项目位于下正街与牌坊街交汇处，背靠出江，临近二堰河休息区，美食街。该地理位置优越，是游客游览的必经之地。 项目规模：11150平方米 地块条件： 项目地块平

3、整，只有少许房屋需要拆迁。 项目配套情况： 项目位于下正街，下正街是一条十分古老的小巷道，里面的商铺均为自营，且商业氛围不浓厚，而牌坊街是古镇的一个重要牌坊，也是游客集中地，该段商业比较繁荣。 项目概况 优势（S） 劣势（W） 机会（T） 竞争（O） ? 地理位置优势，项目位于牌坊街与下正街的交汇处，是游客的集中之地。 ? 交通便利。 ? 地块平整，只有少许房屋需要拆迁。 ? 周围较少有成熟的配套商业。 ? 项目周边有部分自建房，对项目的整体打造带来一定难度。 ? 项目两个进人口都比较狭窄。 ? 随着新场旅游业的发展，新场人民对旅游业的支持度和积极性也越来越高。 ? 政策扶持力度大。 ? 周围

4、竞争楼盘较少。 ? 随着古镇的知名度的提高，会带来大量的客流量。 ? 古镇大部分都是政府集资集体修建的房屋，私人商铺、房屋的租赁较多。 ? 现目前古镇北侧有一个大型项目正在开发、打造。 小结：经以上分析，该项目的开发条件还是相当可观的。 项目优劣势分析 1、区位 大邑县位于成都平原西部，与邛崃山脉接壤。 东与崇州市交界，东南与新津县毗邻，西南与邛崃市相邻，西与雅安市芦山县、宝兴县相连，北与阿坝州汶川县接壤。 大邑距位于成都三圈层，由成温邛高速相连，进入成都半小时经济圈。大邑县历史悠久，文化繁荣。风景秀丽，旅游资源丰富。 县域总面积1327平方公里，总人口50万人。大邑辖3乡、17镇。 投资环境

5、分析 矿产资源，生物资源丰富 ?地处平原与山地结合地带。中部多低山丘陵及冲积平坝，东部为成都平原。 ?斜江河、邮江河自西向东流贯县境。 ?属中亚热带湿湘季风气候，气候温暖湿润， 热量充足，降水充沛， 四季分明，非常适合发展全天候的四季旅游。 ?山区产黄连、黄柏、贝母、厚朴等200余种中药材。有煤、铁、芒硝、石膏等矿藏。 斜江河 矿产资源 ?大邑县历史悠久，文化厚重，素有“山川灵秀之乡”的美称 ?有“大邑地主庄园陈列馆”及名胜古迹鹤鸣山、雾中山、子龙庙、药师岩等。 ?大邑传统美食特产众多： 西岭雪山青梅酒 、大邑麻油鸡 、板栗红烧肉、新场周血旺、烫面油糕、曾排骨等等。 ?大邑旅游资源丰富，其旅游

6、节庆活动丰富多彩。 西岭雪山红叶节、森林山珍美食节、森林旅游文化节、大邑蓝莓节等等。 ?大邑县交通四通八达，东距省会成都市45公里，成温邛高速公路（318国道）由东至西贯穿全境，东南距双流国际机场35公里。 ?县境内公路交通网络已全部建成，大邑县城至国家重点风景名胜区西岭雪山的大双旅游快速通道。 ?著名的花水湾温泉和中国道教发源地鹤鸣山均位于旅游快速通道旁； ?县城至中国历史文化名镇安仁古镇12公里，由双向四车道一级公路（大新路）相连。 ?川西旅游环线由都江堰经青城山、过崇州街子与烟霞湖景区相接后进入县城。 单位/亿元 大邑县地区生产总值大邑县地区生产总值 年份 2011 2010 2009

7、2008 2007 生产总值 1139195 927392 779730 775764 648539 增长率 13.00% 13.30% 13.00% 11.30% 13.50% 图一为2011年成都周边各县的国民生产总值，由数据显示，郫县GDP最高，新津、崇州、邛崃相差不大，而大邑相对于较弱。 图二为07-11年大邑地区经济收入，由数据显示近几年，大邑的经济稳步发展，为旅游地产的发展提供有力支撑。 图2 07-11年大邑县GDP 单位/亿元 新场镇分析新场镇分析 ?新场区位 新场古镇位于“天府之国”成都平原西部边缘，背靠邛崃山脉(在出阝江河畔，西岭雪山之水经头堰河穿镇而过)，面临川西平原，是

8、古时茶马古道上的历史文化名镇之一 ，颇有交通枢纽的性质。 ?地理环境 新场镇属于平原系丘陵，坡度缓慢，新场镇水系丰富，西岭雪山之水经头堰河、二堰河、三堰河穿镇而过，水源充足。 ?旅游资源旅游资源 新场镇具有丰富的旅游资源，乡镇境内有川王宫、新场印象馆、民国时期川西民族建筑、生态旅游观光园区等旅游资源。 ?物产 新场镇土地肥沃，物产丰富。盛产水稻、小麦、玉米、油菜等农作物和木材、竹子、蚕丝、水果、蘑菇等林副产品。 ?经济社会条件 2009年，全年实现地区生产总值5.8亿元，人均实现地区生产总值21480元，城镇居民人均可支配收入18659元，农村居民人均纯收入6202元。在地区生产总值中：第一产

9、业增加值2.19亿元；第二产业增加值3.2亿元；第三产业增加值0.7亿元。三次产业对经济的贡献率分别为36%、53%、11%。 1、国内旅游市场现状、国内旅游市场现状 中国旅游业是一个新兴产业部门，被成为“永远的朝阳产业”、“永远的环保绿色产业”、“国民经济提升的催化剂”。它虽然起步较晚，但已在改革开放中，伴随着国民经济的腾飞而发展起来。虽然旅游业为国民经济的创收、为国民日益增长的精神需求等起到了不可替代的作用，但是我国的旅游业依然处在发展水平较低的现状。 发展水平较低主要体现在旅游产品的低品质化，就如同快餐。它仅仅只能满足国人对于旅游的“饥饿”感并不能满足国民对于旅游的高品质享受。在旅游界流

10、行这样一句话“上车睡觉、下车尿尿、到了景点拍照、回来一问啥都不知道。”从此不能不反应出现在的常规旅游线路都是存在着如此走马观花的模式。 随着经济的发展，旅游业在中国市场有着不可替代的地位和广阔的发展空间。 首先，中国是有着13亿人口的大国，伴随着中国改革开放的号角，国民经济的日益增长而导致国民不仅仅追求物质生活，更渴求精神上的愉悦，而这些需求必定是旅游业来帮助满足绝大部分的需求。 其次，旅游行业因其涉及面宽泛、对国家经济提升有着催化剂的作用、并且是绿色环保产业，国家相关部门对其越来越重视。 旅游市场发展及投资情况 06-11年旅游总收入情况 单位/亿元 旅游行业是能够抵挡经济周期波动并有稳定增

11、长的业绩支撑的行业。旅游行业收入基本可以保持高于GDP增速的增长率，尤其是在GDP加速上涨的阶段，受益于扩大内需对行业的提升效用，旅游收入的增速加速上扬，在GDP增速放缓的时候，尽管旅游收入的增速也有所放缓，但是由于消费惯性的存在，其增长率仍然超越GDP增速。 06-11年国内旅游总收入不断提高，11年旅游总收入达到了22000亿元，增长幅度也是不断上扬，08年汶川地震，虽然旅游收入增长幅度有所下降，但是总收入的比例还是呈增长趋势。 05-10年国内出入境旅游比例 当前国内旅游市场仍以中低端旅游消费为主，主要是观光游、休闲游、自驾游、自由行等，而高端的商务会展旅游、度假游以及出境游的占比仍有待

12、提高。 国内观光型游客的花费主要集中在景区门票、交通、住宿、餐饮等刚性项目，合计占比70.73% 对照入境游客的旅游花费，2010年，入境游客平均花费1754元，而国内游客平均花费仅为598.2元 入境游客在购物方面花费的占比显著高于国内游游客，而在游览方面的花费显著低于国内游游客，入境游客在购物、娱乐方面的花费是游览花费的7倍，而国内游游客则仅为1.3倍，未来国内游游客在购物、娱乐等方面的花费与景点门票花费的比值仍有较大的提升空间。 07-11年，四川的旅游市场飞速发展，旅游收入在国民经济构成中占不可替代的低位。 08年汶川地震，对四川旅游市场有一定的波动，2008年5-7月旅游收入的增幅达

13、到了64.7%。 通过数据显示，四川的旅游市场十分活跃，市场前景可观。 07-11年，来川旅游的境外游客数量不断增加，旅游创汇也不断上扬，这表明四川旅游业发展进度加快。 根据图表显示，每年来川旅游的高峰期集中的夏季旅游，08年因为汶川地震，境外游客大大减少，09年后境外游客有所回升。 大邑旅游资源丰富，景观类型齐全，人文景观与自然景观兼备。以下列举部分景点： ?西岭雪山西岭雪山 国家级风景名胜区西岭雪山位于四川省成都市大邑县境内（距成都95公里），总面积482.8平方公里。唐代大诗人杜甫盛赞此景，写下了“窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船”的绝句。 ?刘氏庄园博物馆 刘氏庄园博物馆属社会历史类的遗

14、址性博物馆，原名大邑地主庄园陈列馆。1958年10月建馆，1966年11月被国务院公布为第四批全国重点文物保护单位，是中国近现代社会的重要史迹和代表性建筑之一。 ?花水湾温泉花水湾温泉 花水湾温泉位于西岭雪山东麓，海拔近千米，青山碧水，冬暖夏凉，是旅游度假胜地。 ?道教发源地鹤鸣山道教发源地鹤鸣山 为古代剑南四大名山之一 ?新场古镇新场古镇 新场古镇是茶马古道上的历史文化名镇之一。 ?建川博物馆聚落 是目前国内民间资金投入最多、建设规模和展览面积最大、收藏内容最丰的民间博物馆。 2012年大邑部分景点旅游情况年大邑部分景点旅游情况 总得来看，大邑的旅游市场发展速度加快，旅游业带来的收入在地区国

15、民收入中占比重越来越大。 目前，大邑县对旅游业重视程度加大，对旅游市场的打造也投入很大财力、物力。12年1-6月花水湾温泉区的旅游总收入最高，但是就增长率而言，新场古镇的增长率最高。 旅游地产投资情况旅游地产投资情况 总结总结 商铺位置 位于古镇停车场左侧入口处 物业形态 底商+住房 房屋所有情况 私人 商铺面积 102 装修情况 简装 铺面数量（间） 3 租赁价格 1.5万/年 单价 12.5元/月 商铺情况 目前商铺主要是自营，主要经营的是儿童玩耍的小型模具，生意比较冷清。 周边配套 周边无成熟的配套 周边商业 周边有茶楼及私人开设的住宿旅馆。 备注： 商铺的地段还是十分优越的，位于停车场

16、左侧，古镇入口处。房屋也可整栋出租，共计216，租金2.4万/年。由于入口处被拦截，所以车辆不能进入。 市场调研及案例分析 商铺位置 万源街下端 物业形态 底商+住房 房屋所有情况 私人 楼层情况 3层 商铺面积 230 二楼面积 230 三楼面积 200 装修情况 简装 铺面数量（间） 2 单价 16.3元/月 租赁价格 商铺4.5万/年 商铺情况 位于古镇商业街上，人流量比较大。 周边配套 无成熟配套 周边商业 餐饮、住宿、其他零售店 备注： 此房屋是政府通过向私人集资集体修建打造的房屋，先此房屋可以出售，价格为3500元/平方米，但是产权证还未办下来。 商铺位置 万源街 物业形态 底商+

17、住房 房屋所有情况 私人 楼层情况（层） 2 商铺面积 70 铺面数量（间） 2 装修情况 简装 铺面数量（间） 2 租赁价格 1.1万/年 单价 13元/月 商铺情况 以前经营的是广告设计的。 周边配套 周边无成熟配套 周边商业 餐饮、住宿、其他零售店 备注： 房屋分两层，二楼是屋主自家居住。 ?商铺地址：牌坊街5号（临近二堰河休息区） 商铺面积：100 商铺租赁价格：2.2万/年 单价：18.3元/月 商铺使用情况：以前是服装店，简单装修。 周边商业：该地段有优势，位于牌坊街与二堰河休息区旁，人流量较大。 ?商铺地址：二堰河河边（长济桥旁） 商铺面积：2000 装修情况：清水 商铺租赁价格

18、：20万/年 周边商业：临近美食街，商业较为繁荣。 古镇商业古镇商业 古镇雕塑、壁画古镇雕塑、壁画 ?根据调查情况表明，新场古镇房地产行业发展进程缓慢，主要是政府为打造古镇向私人募集资金集体修建的房屋，目前新场没有商品房供应（除私人房屋外），商铺的转手买卖也是非稀少，因此，新场古镇在开发的价值空间还是十分巨大的，前景也是十分可观的。 ?新场古镇商铺租赁价格在12元/月22元/月这个区间，商铺的租赁价格还是比较低的，这跟古镇的发展程度有着很大关系。随着古镇的开发呢，价格上有很大的提升空间。 ?旅游集中地区的商铺价格比其他区域价格略高，商铺面积区间在3550左右，且古镇内围商铺租赁较少，商业较为浓

19、厚。 ?通过调查，古镇没有形成完整的商业链条，规模也不够完善。 ?古镇在建筑风格上保存了原始风貌，但是古镇的打造没有鲜明的特色。例如特色的餐饮、特色的旅游产品等。 ? ?安仁古镇安仁古镇 “千年看周庄，百年看安仁”安仁镇是国家重点镇，中国历史文化名镇，荣获“成都市十大魅力城镇”。镇内不仅有保存完好的公馆群和古街、古道、古巷和古建筑，还有经过“变脸”的大街小巷；安仁农民新村，新修了景观河、新村广场、安仁塔以及维星老街、裕民老街、树人街、古玩街等景点。 古镇特色：现存的旧式街坊建筑多建子清未民初时期，尢以民国年间刘氏家族鼎盛时期的建筑最多，风格中西式样结合，庄重、典雅、大方的各式院落，造就了安仁镇

20、特殊的建筑风貌，号称“川西建筑文化精品”。安仁被称为“千年第一镇”，其老公馆群落以及建筑的独具特色，堪称中国第一。每个公馆的背后都有神秘在暗暗滋长，古镇的每一个角落都隐藏着鲜为人知的故事。 分析：同为十大历史文化名镇的安仁古镇为什么取得如此成功？ 最主要的是安仁古镇完整的保存了人文景观、以及它独有的建筑风貌，在打造上，安仁不仅打造了一条明国风情街，各式各样的公馆林立。园林式的餐饮和住宅，让游客们感受到了别样的民俗文化。 ? ?黄龙溪古镇黄龙溪古镇 四川成都双流县黄龙溪镇是十大水乡古镇之一，是国家4A级旅游景区，号称“中国天府第一名镇”，镇上古牌坊、古寺庙、古建筑民居与古榕树、古崖墓浑然一体，古

21、色古香，清代风格的街肆建筑仍然保存完好。 古镇特色：黄龙溪古建筑最为集中的在正街上。走在正街之上，仿佛回到明清之时，街道宽仅有两三米，青石板铺路，两旁是木屋，临街廊柱，瓦盖垂檐，这就是典型的清代街巷。古镇取名“黄龙溪”不仅仅是因为它传统的民俗文化“火龙灯舞”，在建造上，古镇弯弯流长，有龙头和龙尾，具有吉祥的寓意。 分析：黄龙溪古镇不仅在国内知名度较高，在国际上声誉也较大，它成功的原因有很多，不仅仅是依靠它的地理位置，在黄龙溪的 打造上，结合了多种文化元素，东亚儒释道书院园林文化、西方高 等学府的休闲文化，带有中西书院园林色彩的别墅群，以及以人工 湿地为代表的当代自然生态文化相结合，这是黄龙溪成

22、功的关键所 在。 ? ?洛带古镇洛带古镇 洛带古镇是成都近郊保存最为完整的客家古镇，有“天下客家第一镇”的美誉，旅游资源十分丰富，文化底蕴非常厚重。镇内千年老街、客家民居保存完好，老街呈“一街七巷子”格局，空间变化丰富；街道两边商铺林立，属典型的明清建筑风格。 古镇特色：古镇特色：镇内尤以国家级重点文物保护单位-四大会馆（广东会馆、江西会馆、湖广会馆、川北会馆）和客家博物馆、客家公园最为出名，洛带会馆是一部浓缩了的客家移民。 分析：分析：洛带古镇在打造上，紧密的依靠客家文化，以客家的衣食住行为主要特色，现打造的博客小镇，是典型的客家土楼。洛带的长城虽然在客家文化中不能体现，但是长城的打造也为洛

23、带带来了一定的客流量。 结合安仁、洛带、黄龙溪等古镇成功案例，从他们身上寻找到相同的地方： ?都完整的保存着原始的建筑风貌，不断的完善、修葺建筑特色。 ?都以某一个民俗文化特色为依托，从衣、食、住、行去体现。 ?以水而兴，充分尊重空间历史形态。在布局上，也遵照着以前的布局，不破坏原有的风貌。 ?在雕塑、景观、壁画等打造上各有特色，吻合了当地的民俗文化，给人以厚重的历史感。 业态组合建议 类型 作用 特点 租金承受能力 租售策略 旗舰店 提升形象 各业态中的旗舰品牌,知名品牌 通常承受租金能力一般，主要作用在于提升档次，招商应该给圈套优惠 先租后售 提升利润 价值空间 主力店 人流贡献 具有一定

24、知名度，行业中有一定影响力 具有一定带动作用，租金贡献主力之一 先租后售 次主力店 租金贡献 能吸引游客前来，完善业态配比结构 完善档次配套的类型，租金贡献主力之一 连租带售 群羊店 功能配套 以服务配套类为主，以完善一站式的商业需求 丰富业态，贡献租金的主力之一 连租带售 其它 填空补漏 以消化富裕面积为考虑 一般很低 连租带售 按角色来划分业态按角色来划分业态 根据各业态的布点，则主要有以下基本要求： 单体要求单体要求 业态 经营面积（平米） 经营楼层 位 置 餐饮 50-400 一至二层 主力餐饮在项目主人流进出口较佳，能作 为项目形象店加以点缀 客栈 300-600 一至三层 较靠近里

25、面安静的地方 休闲吧 100-300 一至二层 延干道旁边餐饮区后面 茶道馆 100-200 一至二层 延干道旁边餐饮区后面 民俗精品展销 30-100 一层 介于餐饮区后，住宿区前的中间位置 便利店 100左右 一层 配套展区内 配套 10-80 一层 配套展区内 建议引进商家名录 业 态 商 家 茶道 大邑茶道 鹤鸣茶馆 住宿 风情客栈 千里走单骑、阅古楼等 快捷酒店 如家、汉庭等 餐饮 特色餐饮 御膳宫、钦善斋等 中档中餐 红杏、银杏、大蓉和等 中西式快餐 麦当劳、肯德基、味千拉面等 便利店 社区标超 红旗、好邻居、红艳等 民俗精品展销区 服务配套 药店、相片冲印、银行、书店等 民俗精品

26、 大邑县本地收集特色民俗文化精品 休闲吧 休闲水吧 避风塘、清风茶艺、沐浴保健中心等 各业态的物业条件各业态的物业条件 ? 中档餐饮 ? 风情客栈 ? 中式快餐 ? 西式快餐 ? 便利店 ? 服务配套 ? 生活娱乐类 技术指标 具体要求具体要求 需求面积（） 200-400 单层面积（） 100200 经营楼层选择（层） 1-3 结构层高要求（m） 4.5 楼板承重（Kg/） 500 中央空调 不需要，自装 燃气管道 提供接口 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 停车位数量（个） 5-10 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 中档餐饮物业条件中档餐饮物业条件 餐饮餐饮 风情客栈物业

27、条件风情客栈物业条件 技术指标 具体要求 需求面积（） 500-1000 单层面积（） 500 经营楼层选择（层） 1-3 结构层高要求（m） 2.8-3.2 进深 10-20 楼板承重（Kg/） 500 给排水 市政给排水 供配电 市政配电 中央空调 提供与否需与发展商沟通 电话线 提供配口 燃气管道 提供城市燃气管道配口 排污 预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位 停车位（个） 15-25 物业交付装修标准 毛坯/或按照装修要求提供 客栈客栈 技术指标 具体要求 需求面积（） 100-200 单层面积（） 100 经营楼层选择（层） 12 结构层高要求（m） 4 燃气管

28、道 提供接口 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 中式快餐物业条件中式快餐物业条件 技术指标 具体要求 需求面积（） 100-200 经营楼层选择（层） 12 单层面积（） 100 结构层高要求（m） 2 中央空调 需要，预留2个机位接口 排污 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 物业交付装修标准 简单装修/毛坯 西式快餐物业条件西式快餐物业条件 快餐店快餐店 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积（） 30150 部分商家30以下亦可 经营楼层选择（层） 1 结构层高要求（m） 4 开间（m） 310 物业交付装修标准 毛坯 服务

29、配套物业条件服务配套物业条件 娱乐类业态辐射面较广，服务性质较强，一般一、二、三楼均可，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。 技术指标技术指标 具体要求具体要求 需求面积（） 150-300 经营楼层选择（层） 23 结构层高要求（m） 4 给排水 市政给排水 供配电 市政配电 排污 提供接口，排污水管直径要宽 燃气管道 需要 停车场车位 20个以上 物业交付装修标准 毛坯 生活娱乐类物业条件生活娱乐类物业条件 服务配套娱乐类服务配套娱乐类 特产专卖店特产专卖店 销售建议 A A租售定位租售定位 租售定位原则： ? 以目前项目周边商业气氛不浓厚，商业项目不

30、成熟的问题为依据； ? 以公司的开发意图为准： ? 产品以最终销售，利润最大化最终销售，利润最大化的经营目的。 *项目租售策略建议如下： A A租售定位租售定位赢利模式策略 商业的赢利模式 纯销售模式 租售结合的模式 纯租赁模式 售后返租策略 先租后售策略 分割式销售策略 分层与分散结合策略 分散出租策略 分层(片)出租策略 整体出租策略 拍卖销售策略 考虑到周边无类似商业存在，因此建议 具体操作： 1、首先对项目进行整体包装 2、通过适当的宣传和推广，按合理的价格定位，以5%-6%的年回报率，以五年返租方式进行销售。 3、同时进行租赁和销售的方式,”旺租旺售”策略.（先出租的带租出售） A

31、A租售定位租售定位连租带售策略 优点： A：最大限度的保证项目的整体经营形像和档次 B：最大限度的提高项目最终整体销售利润 C：可在经营前期回笼部分资金 缺点： A：项目前期需要投入一定的包装与推广、宣传费用 B：存在一定的经营风险，销售受市场周期制约 B B租售价格策略市场比较法 名称 经营业态 档次 商业形态 主力面积（） 经营模式 租金 经营情况 长桥周围 餐饮、副食 中低端 临街商铺 50-90 自营为主 / 由于租赁经营租金太高，将会入不敷出，其周边商业多为当地居民自营 牌坊街、清源街 服装、超市、土特产店、餐饮店、药店 30-50 租赁为主，自营为辅 7K-10K 元/年 入住率达

32、 100% ， 河坝街 餐饮、茶楼、副食 100以上 自营为主，少量出租 / 一般，入住率较高 下正街 服装店、特色产品店、相馆 50-100 租赁为主、自营为辅 8K-22K 元/年 租赁达 60% 太平正街 餐饮、服装店、超市、五金 计算得出均价为：9-17元/月 目前大邑新场镇商业主要集中在长济桥周围，太平正街、牌坊街、清源街、河坝街；同区域在下正街、牌坊街。 项目名称 经营业态 档次 商业形态 主力面积（） 经营模式 租金 经营情况 溪山晴翠 / 中档 / 50-200 / 商业售价3.5K-4.5K元/ 未开盘 *收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，商业前期实际租金回报率一

33、般按照6计算： 均价租金/投资回报率； *根据市场调研，以及周边项目价格参考: X元/12月6%=3500元/（市调最低平均价格） X元/12月6%=4500元/（市调最高平均价格） *根据收益还原法，得出租价在 1722元/月之间。 *市场比较法租金：9-17元/月 *保守租价建议为: 13-19元/平米/月 *由此方法推算保守售价建议为:2600-3800元/平米 B租售价格策略收益还原法 预计商业均价销售收入 : 2900元平11150平 =3233.5 万元 预计商业均价租金收入 : 16元平月 12 月 11150平 15年=3211.2万元 *未考虑租金 15年内每年的递增及高低租

34、金划分等因素，租金体系符合回报率要求 *根据前面整体推广思路，因涉及项目整体定位及推广，因此总体营销费用比例占总销售额的2。 项目整体推广费用预计：64.7万 B租售价格策略租售价格策略营销费用测算 ?a总体思路 ?b招商策略 ?c招商政策 ?d租赁合同 C招商策略招商策略 总体思路： 先主后次，多元招商。 商家准入要求 ： 1 、经营的品牌必须有一定的知名度，主力店要求为知名品牌。 2、入场商家必须具有品牌意识和有一定的品牌推广意识，能参 与商业街的整体营销。 4、具有高档形象店的装修标准，具有优秀的经营理念。 5、能配合商业街的各项经营管理。 a总体思路 b招商策略招商策略 品牌招商 分行

35、业招商 优惠招商 定向招商 品牌商家可以为项目带来大量人流，创造良好商业氛围 根据项目业态分布，民俗精品区商家数量较多，便于商业气氛的营造，所以集中招商 招商优惠的措施有免租期、管理费优惠、送广告位、租金折扣等，对于主力商家，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。 周边商业氛围不浓厚，本项目主题较强，因此对商家都具有较高的要求，通过现场招商难以满足定位的要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。 a、针对主力店 ，它是整个项目商业价值的体现与维系项目整体招商成功率的前提，是项目整体策划定位的支持点和保障，应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价30%作为优惠。 b、针对次主力店

36、，它是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以接近面价或略低于面价5%10%作为招租标准。 c、针对群羊店 ，服务业态，它是项目整体经营的必要组成部分，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。 c c招商政策租金策略建议 1、针对业态招商租金策略 本项目应根据各商铺位置差异、视觉效果差异、动线组织差异等因素来制定各商铺的具体租金价格。 a、位置差异 ：按商铺门前经过人流量大小，商铺位置优劣的租金单价差异，差价比例控制在5-10%之间。 b、视觉效果 ：消费者在入口处或节点位置直接注意到的商铺租金单价高于其它内铺，差价比例控制在 5-10%之间。 c、流通情况 ：人流疏导良好的商铺租价高于

37、其它商铺，差价比控制在3-8%之间 c c招商政策租金策略建议 2、针对不同因素差异招商租金策略 c招商政策租金分区策略建议-单体面积出来后划分 ?经历了培育期后，随着项目的经营步入正轨、经营状况蒸蒸日上、商业氛围形成，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%10%。 c c招商政策招商政策租金递增策略 c c招商政策招商政策招商优惠条件建议 优惠形式 细 分 内 容 扣率形式 扣率即从营业额中提取一部份作为经营场所的回报 (含税)，开发商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。在联营合作中体现。 其它形式 租期租金 一般行业1-3年固定合约，餐饮、客栈一般 3-5年固定合约.

38、租金收取方式可采取年付款 半年付款季度付款月付款，递增方式一般至少年增涨 5%-10%。 免租期 项目所在区域的商业气氛缺乏，基于此，要吸引商家特别是品牌商家进驻，使本项目形成强烈的商业氛围，必须减少其经营风险，降低其进驻门槛。因此在项目开业初期，必须给予租户足够而合理的免租期。建议本项目一般免租期为 6个月。 管理费 商业物业服务费标准，建议免租期内免管理费。 装修补贴 除公共地方装修外，可考虑为优质主力商家分担部份装修费用，建议5000-10000元的补贴，开业经营一年后返。 以租带租 进场的商家介绍商家进场，给予一定经济奖励，建议介绍主力商家奖励5000元（面积200以上），次主力商家3

39、000元（面积100以上），一般商家 1000元（面积50以上）。 活动期签约优惠 在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等，可商榷。一般以增加一个月免租期为底。 营销推广费 商业要持续浓厚的气氛，宣传推广是必不可少的，一般以年租金的2%收取。也可作为优惠条件。 赠广告位 建议对本项目的知名品牌商家赠送期限为一年的外立面广告位使用权（广告发布费、制作费、电费等直接费用租户自行承担） ?借势造市 ?营销策略 ?节奏总控 D运营策略运营策略 共同借势，共同造市 现目前周边无可借鉴项目，仅有在建中的溪山睛翠，目前还未开盘对外销售，信息不详，后期竞争

40、不可避免。 区域市场的商业环境培育显得更为重要，那我们的应对策略建议： ? 营销炒作： 借大项目之势，扩大营销面 ? 差异竞争： 商业定位、主题定位、营销策略 ? 招商运作： 针对主力店招商、强势优惠 ? 终端竞争： 针对目标消费群的多元营销推广 D运营策略运营策略借势造市 营 销 总 体 策 略 服务营销 展示策略 活动策略 渠道策略 销售策略 通过现场细节包装及专业的管理服务树立项目的口碑效应 通过对项目售楼部、样板房、样板景观区、建筑材料及商业氛围展示，增强客户购买信心和旅游消费群的兴趣 通过一系列主题活动增强项目在区域的影响力和知名度，同时使客户近距离感知项目产品优势和核心价值主张 立

41、足大邑新场，辐射全川，充分运用各种传统媒体与新兴网络方面媒介进行宣传推广 通过有效的连租带售政策及价格策略，建立具有高性价比的产品卖点，促进客户成交，档次提升后，提升价格 D运营策略营销策略 工程进度 招商节点 活动节点 媒体推广 推广支出 销售回款 方案设计并报批 前期施工准备 5月前完成各项施工 招商政策、业态规划 5月启动招商 招商资源对接同步进行 8月份前完成设备采购安装 运营团队建设 招商启动仪式 12月开市大型活动 单、手册 三维广告、软文、硬广、户外、站台、短信、网络等 开业启动仪式 5万 5万 20万 10万 按20%销售，646.7多万 借势销售25%.808.4万 招商预热

42、 9月份完成90% 1月份开始招商活动推广 2012年 2013年 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 大广、电视 D运营策略运营策略 节奏总控图 30万 投资收益分析 项目总投资估算表： 序号 项目名称 工程量 （M2） 单位成本 （元/M2） 总金额（万元）总金额（万元） 备注备注 一 土地成本 万/亩 二 勘查/设计/报建 200元/平方米 三 建筑安装工程费 元/平方米 四 道路景观 元/平方米 不包括区内市政设施 五 公共设施 包括水、电、气、地下管网 六 不可预见费 (二三四+五)4% 七 开发管理费用 1 管理费用 （三）8% 2 营销推广费用 销售总额2% 合计 预计总投资预计总投资 亿元 项目投资强度达到 万/亩 序号 项目 金额（万元） 1 营业收入 2 投资总额 3 营业利润 4 所得税 5 税后利润 利润预估: