第二章-2资产评估基本方法-市场法课件.ppt
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1、管理学院 资产评估学第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 成本法成本法第二节第二节 市场法市场法第三节第三节 收益法收益法管理学院 资产评估学第第二二节节 市场市场法法 管理学院 资产评估学一、市场法的基本含义一、市场法的基本含义 市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格,经市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析,以估算资产价值的各种技术方法的过直接比较或类比分析,以估算资产价值的各种技术方法的总称总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产,容易。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产,容易被当事人接受,是资产评估中最为
2、直接、最具有说服力的方被当事人接受,是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。法之一。 基本公式:基本公式: 资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格(参照物成交价格(1 1调整系数)调整系数)或或 资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格差异调整额参照物成交价格差异调整额管理学院 资产评估学二、市场法的基本前提二、市场法的基本前提公开的活跃的市场公开的活跃的市场排除了个别交易的偶然性排除了个别交易的偶然性可比的可比的资产资产及其交易活动及其交易活动功能可比功能可比市场条件可比市场条件可比成交时间可比成交时间可比用途、性能类似用途、性能类似,可避免张冠李戴,可避免张冠李戴供求关系供
3、求关系、竞争状况竞争状况、交易条件交易条件,可明确评估结果的市场类型可明确评估结果的市场类型近期近期在近期公开市场上已经发生过,在近期公开市场上已经发生过,且资产或业务相同或相近且资产或业务相同或相近是不是所有的资产都可用市场法?如果不是,有哪些情况是不是所有的资产都可用市场法?如果不是,有哪些情况?在资本市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况在资本市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况管理学院 资产评估学三、市场法的基本程序及有关指标三、市场法的基本程序及有关指标确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析
4、综合分析得出结果得出结果1.1.参照物的可比性:功能、市场参照物的可比性:功能、市场条件、资产实体特征和质量、成条件、资产实体特征和质量、成交时间等。交时间等。2.2.参照物数量:三个以上。参照物数量:三个以上。1.1.选择差异因素:根据资产种类,选择差异因素:根据资产种类,选择对资产价值影响较大的因素。选择对资产价值影响较大的因素。2.2.指标对比、量化差异。指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础,将各以参照物成交价格为基础,将各项差异指标进行调整,得出初评项差异指标进行调整,得出初评结果。结果。对初评结果进行分析,用统计分对初评结果进行分析,用统计分析或其他方法判断结果的合理性析或其他
5、方法判断结果的合理性相关参数相关参数豆你玩豆你玩蒜你狠蒜你狠糖高宗糖高宗姜你军姜你军药你苦药你苦苹什么苹什么辣翻天辣翻天(一)经济学:影(一)经济学:影响价格的因素响价格的因素四、影响资产现行市价的因素四、影响资产现行市价的因素一、供求影响价格一、供求影响价格问题一:引起价格问题一:引起价格变动变动和和差异差异的具体因素有哪些?试举例。的具体因素有哪些?试举例。气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教信仰、习俗等气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教信仰、习俗等问题二:这些常见的具体因素是如何影响商品价格的?举问题二:这些常见的具体因素是如何影响商品价格的?举例说明。例说明。通过改变该商品的通过
6、改变该商品的供求关系供求关系问题三:供求如何影响价格,并导致怎样的现象和市场情况?问题三:供求如何影响价格,并导致怎样的现象和市场情况?供不应求时,价格供不应求时,价格 , “物以稀为贵物以稀为贵”,为卖方市场,为卖方市场供过于求时,价格供过于求时,价格 , “货多不值钱货多不值钱”,为买方市场,为买方市场供求影响价格供求影响价格间接因素间接因素直接因素直接因素思考:思考: 豆你玩、蒜你狠、糖豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、药你苦、高宗、辣翻天、药你苦、苹什么等价格再上涨,涨苹什么等价格再上涨,涨得过一枚钻戒的价格吗?得过一枚钻戒的价格吗?涨得过一套房子的价格吗?涨得过一套房子的价格吗? 价值
7、决定价格决定价格既不能无限上涨,又不能无限下跌的原因是什么?决定价格既不能无限上涨,又不能无限下跌的原因是什么?价值决定价格价值决定价格1、关系、关系价值价值价格价格决定,基础决定,基础货币表现货币表现如其他条件不变如其他条件不变价值量越大,价格越高价值量越大,价格越高价值量越小,价格越低价值量越小,价格越低2 2、商品价值量的决定、商品价值量的决定 是指在现有的是指在现有的社会正常社会正常的的生产条件下,在生产条件下,在社会平社会平均的均的劳动熟练程度和劳动劳动熟练程度和劳动强度下,制造某种商品所强度下,制造某种商品所需要的劳动时间需要的劳动时间. . 价值量价值量劳动时间劳动时间个别劳动时
8、间个别劳动时间 NO社会必要劳动时间社会必要劳动时间YES 劳动量劳动量甲厂甲厂手工织布,员工比较懒惰手工织布,员工比较懒惰 8 8小时小时乙厂乙厂缝纫机织布,工作比较积极缝纫机织布,工作比较积极 4 4小时小时丙厂丙厂电脑织布,员工非常积极电脑织布,员工非常积极 2 2小时小时无无 关关正正 比比劳动价值论劳动价值论价值规律价值规律问题一:价值规律的表现形式问题一:价值规律的表现形式? ?问题二:价值规律的基本内容问题二:价值规律的基本内容? ?商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定;商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定;商品交换以价值量为基础实行等价交换。商品交换以价值量
9、为基础实行等价交换。商品价格受供求关系影响,围绕价值上下波动。商品价格受供求关系影响,围绕价值上下波动。管理学院 资产评估学(二)影响资产价格的一般因素(宏观因素)(二)影响资产价格的一般因素(宏观因素)管理学院 资产评估学(三)影响资产价格的行业因素(中观因素)(三)影响资产价格的行业因素(中观因素)管理学院 资产评估学(四)影响资产价格的企业因素(微观因素)(四)影响资产价格的企业因素(微观因素)国家法律法规的支持 Click to add Text Click to add Text Click to add Text定价目标定价目标成本因素成本因素营销策略营销策略企业战略企业战略产品特
10、点产品特点管理学院 资产评估学五、市场法中的具体评估方法五、市场法中的具体评估方法 如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上。在某一基本特征上。 (一)直接比较法(一)直接比较法 直接比较法直接比较法是指直接利用参照物价格或利用是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。对象价值的各种具体评估技术方法。 管理学院 资产评估学1.1.现行市价法现行市价法 当评估对
11、象本身具有现行市场价格或与评估对象当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。行市场价格作为评估对象的评估价值。 适用于:参照物资产与被评估资产适用于:参照物资产与被评估资产完全相同完全相同或或高高度相似度相似。 例如:上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘例如:上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值;批量生产的设备、汽车等价为评估价值;批量生产的设备、汽车等管理学院 资产评估学2.2
12、.市价折扣法市价折扣法(交易情况因素调整)(交易情况因素调整) 市价折扣法是以参照物成交价格为基础市价折扣法是以参照物成交价格为基础, ,考虑到考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素, ,凭评估人员的经验或有关部门的规定凭评估人员的经验或有关部门的规定, ,设定一个价格设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达:折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达:资产评估价值参照物成交价格(资产评估价值参照物成交价格(1-1-价格折扣率)价格折扣率)适用范围:评估对象与参照物之间适用范围:评估对象与参照物之间仅存在交易条件仅存在交
13、易条件方面差异方面差异的情况。的情况。管理学院 资产评估学 例例 评估某拟快速变现资产评估某拟快速变现资产, ,在评估时点与其完在评估时点与其完全相同的正常变现价为全相同的正常变现价为1010万元万元, ,经评估师综合分析经评估师综合分析, ,认为快速变现的折扣率应为认为快速变现的折扣率应为40%,40%,因此因此, ,拟快速变现拟快速变现资产价值接近于资产价值接近于6 6万元。万元。资产评估价值资产评估价值=10=10(1-40%)=6(1-40%)=6(万元万元) )管理学院 资产评估学3.3.功能价值类比法功能价值类比法(功能因素调整)(功能因素调整)据功能与价值之间的关系分为线性关系和
14、指数关系据功能与价值之间的关系分为线性关系和指数关系线性关系线性关系生产能力比例法生产能力比例法指数关系指数关系规模经济效益指数法规模经济效益指数法 资产价值与其功能呈线性关系的情况资产价值与其功能呈线性关系的情况, ,通常被称通常被称作作生产能力比例法生产能力比例法:资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格参照物成交价格( (评估对象评估对象生产能力生产能力参照物生产能力参照物生产能力) ) 例例2-22-2被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨吨, ,参照资产的年生产能力为参照资产的年生产能力为120120吨吨, ,评估时点参评估时点参照资产的市场价格为照资产的市场价格
15、为1010万元万元, ,由此确定被评由此确定被评估资产价值接近于估资产价值接近于7.57.5万元。万元。资产评估价值资产评估价值=10=1090/120=7.5(90/120=7.5(万元万元) )资产价值与其功能呈指数关系的情况资产价值与其功能呈指数关系的情况, ,通常被称作通常被称作规模经济效益指数法规模经济效益指数法:资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格参照物成交价格( (评估对象生评估对象生产能力产能力参照物生产能力参照物生产能力) )x x (3-5) (3-5) 例例2-32-3被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨吨, ,参照资产的年生产能力为参照资产的年
16、生产能力为120120吨吨, ,评估时点参评估时点参照资产的市场价格为照资产的市场价格为1010万元万元, ,该类资产的功该类资产的功能价值指数为能价值指数为0.70.7由此确定被评估资产价值由此确定被评估资产价值接近于接近于8.188.18万元。万元。资产评估价值资产评估价值=10=10(90/120)(90/120)0.70.7=8.18(=8.18(万元万元) )管理学院 资产评估学4.4.价格指数法价格指数法(时间因素调整)(时间因素调整) 运用定基指数修正运用定基指数修正资产评估价值参照物资产交易价格资产评估价值参照物资产交易价格(评估基准日资产(评估基准日资产定基价格指数定基价格指
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