江苏省物业管理条例课件.ppt

1、2022-3-251江苏省物业管理条例江苏省物业管理条例（20122012） 学习与报告学习与报告22022-3-25 历经三次制定、修正、修订 n第一次，第一次，2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务 委员会第二十次会议通过，自2001年3月1日起施行。n第二次，第二次，根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会 常务委员会第六次会议关于修改江苏省物业管理条 例的决定修正。n第三次，第三次，2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常 务委员会第三十一次会议修订），自2013年5月1日起施行。32022-3-25n本次条例修订后，共分八章、九十三条、16009字。

2、在篇章结构、内容等方面，较原条例基本为“颠覆” 性重新起草。42022-3-25 一.立法思想源于对实践的判断n（一）物业管理活动与人民群众生活与工作朝夕相处，密（一）物业管理活动与人民群众生活与工作朝夕相处，密 切相关。切相关。 n物业持续大量供给，为物业管理活动提供广阔市场。 n（二）全省存在城乡差别、地区经济、社会管理、行业规（二）全省存在城乡差别、地区经济、社会管理、行业规 范与发展等不平衡，且处于深刻变革中。范与发展等不平衡，且处于深刻变革中。 1.现行制度理论设计与实践存在较大差距。 2.物业管理市场定位与行业发展面临转型调整。 52022-3-25n3.物业管理先决条件不足。 n

3、4.专项维修资金制度基本建立与管理实操不足。 n5.旧住宅区落实长效管理困难。 62022-3-25 二.立法指导思想共识n（一）江苏的物业管理，仍处于发展的初级阶段。（一）江苏的物业管理，仍处于发展的初级阶段。 n（二）原（二）原条例条例已不适应形势发展，应当重新修订。属已不适应形势发展，应当重新修订。属 民生立法。民生立法。 n（三）（三）条例条例修订面临新形势、新实践、新任务。修订面临新形势、新实践、新任务。 n（四）社会实践永无止境，立法须与时俱进，把握方向，（四）社会实践永无止境，立法须与时俱进，把握方向， 遵循规律，传承与创新。遵循规律，传承与创新。 n（五）坚持发展。以解决当前热

4、点、难点问题为突破，兼（五）坚持发展。以解决当前热点、难点问题为突破，兼 顾全省发展不平衡。顾全省发展不平衡。 72022-3-25n共识的指导思想概括为：共识的指导思想概括为： 坚持发展，总结借鉴 民生优先，协调利益 平衡关系，保护弱者82022-3-25 三.立法程序的价值取向n2010年下半年，省人大常委会决定将条例修订列入 2011年-2012年立法计划。n民生立法，理应回应民生关切。民生立法，理应回应民生关切。n坚持是多元利益群体相互博弈和妥协后做出的安排。多元利益群体相互博弈和妥协后做出的安排。n让不同的利益群体都能拥有畅通的利益表达畅通的利益表达，实现绝大多绝大多 数人利益的最大

5、化数人利益的最大化为前提和保障。 建立省人大常委会工作机构、省政府法制办及相关人员为主导，省住建厅为基础，协会、院校、相关专家参与起草参与起草制度。制度。92022-3-25 起草主要工作1行业基本情况调研。梳理重点和难点行业基本情况调研。梳理重点和难点 2收集资料。借鉴研究，确立起草思路和原则收集资料。借鉴研究，确立起草思路和原则 3专题调研，统一认识，逐条分析吸收专题调研，统一认识，逐条分析吸收4公开征求意见，听证辩论公开征求意见，听证辩论 ，数十稿修改，数十稿修改5人大常委会分别一审与二审，立法表决人大常委会分别一审与二审，立法表决 102022-3-25n立法程序依从公开、公平，过程监

6、督的原则立法程序依从公开、公平，过程监督的原则。使社会公众社会公众 参与，畅所欲言，摆明立场，直言改进。参与，畅所欲言，摆明立场，直言改进。人民群众、社会 各界所关心的热点、难点问题，在审议通过的条例 中，均一一回应。条例起草至审议通过，历经数十稿，逐渐成熟。 112022-3-25 四.条例主要内容与评价n（一）科学合理规定民事、行政活动相互关系（一）科学合理规定民事、行政活动相互关系n1.1.明确对物业管理活动内涵与外延界定。明确对物业管理活动内涵与外延界定。 n2.2.明晰物业管理活动中一系列相关民事代理关系。明晰物业管理活动中一系列相关民事代理关系。 n3.3.明确行政主管部门与街道办

7、事处（乡镇人民政府）是监明确行政主管部门与街道办事处（乡镇人民政府）是监 督管理与具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和督管理与具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和 监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 确立的物业管理体制，坚持与我国行政体制改革对接。物业管理体制，坚持与我国行政体制改革对接。 122022-3-25n4.促使促使“网格化网格化”共管相关工作共管相关工作“落地落地”。 n5.坚持信息公开与对等。坚持信息公开与对等。 n（二）培育市场，促进有效地帮助业主维护共同的权益（二）培育市场，促进有效地帮助业主维护共同的权益

8、n1.1.努力实现市场主体的培育与努力实现市场主体的培育与“站立站立”。 n明确作为物业管理活动的“甲方”，可以多种组织形式多种组织形式管理自身财产。 132022-3-25n业主大会； n业主代表大会；n物业管理委员会 ；n业主小组（区分幢、单元）； n政府“托底”与“购买服务”； n社区服务机构（两站一中心与投诉处理平台）。 142022-3-25n2.2.基于业主专有权、享有共有权，行使共管权的权利与义基于业主专有权、享有共有权，行使共管权的权利与义务。务。n业主遵守使用与维护物业使用与维护物业基本准则，处理相邻关系相邻关系行为规 范。n3.3.业主大会设立的条件与行为规则业主大会设立的

9、条件与行为规则。 152022-3-25n（1 1）由街道办事处（乡镇）、业主、建设单位、社区居 （村）民委员会等派员筹备组，负责组织成立首次业主大会（代表大会、物业管理管理委员会）筹备。 n（2 2）业主代表大会）业主代表大会与业主大会同等的法律地位。 n（3 3）采纳）采纳“无因管理无因管理”的民法制度，并加规范。n化解当前业主业主“站立站立”缓慢，缓慢，“契约纽带契约纽带”“”“甲方甲方”缺位。缺位。n（4 4）物业管理委员会的前提条件）物业管理委员会的前提条件，人员结构与和生效。人员结构与和生效。 162022-3-25n(5)(5)保护业主共同财产。保护业主共同财产。 n(6)(6)

10、 物业管理前期阶段，保护未来业主共同财产。物业管理前期阶段，保护未来业主共同财产。n普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导。n(7)(7)保障业主对物业服务的知情与选择权。保障业主对物业服务的知情与选择权。n(8)(8)住宅物业服务费价格定期调整机制，及物业服务费公住宅物业服务费价格定期调整机制，及物业服务费公 摊原则。摊原则。 n(9)(9)规定物业的使用和维护原则。规定物业的使用和维护原则。 172022-3-25n（1010）维护业主住宅专项维修资金权益。）维护业主住宅专项维修资金权益。n细化住宅专项维修资金保值增值。 n化解日常维修增多，资金程序“使用难”。 n（1111）对单体物业或

11、者规模较小的物业，实行自行管理条）对单体物业或者规模较小的物业，实行自行管理条n件予以规定。件予以规定。 n（1212）明确配套设施不齐全、环境较差的旧住宅区，由政）明确配套设施不齐全、环境较差的旧住宅区，由政 府府“购买服务购买服务”为主，区分承担的原则。为主，区分承担的原则。 n（1313）法律责任，以优先保护全体业主利益为原则。）法律责任，以优先保护全体业主利益为原则。 182022-3-25 （三）详尽建设、专业单位 履行法定义务n平衡关系，保护弱者。平衡关系，保护弱者。 n1.1.前期物业管理阶段，重点加强对建设单位履行法定义务前期物业管理阶段，重点加强对建设单位履行法定义务 予以明

12、确。予以明确。n2.2.坚持国家、集体、私有财产平等保护原则。专营单位参坚持国家、集体、私有财产平等保护原则。专营单位参 与验收，接受，承担收费、维修养护责任；由此实践的法与验收，接受，承担收费、维修养护责任；由此实践的法 律关系调整。律关系调整。 共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的 用水、用电、用气价格。按照当地居民使用价格的标准按照当地居民使用价格的标准 执行。执行。 192022-3-25 （四）规范物业服务行为与 扶持发展并重n行业协会要有所为。行业协会要有所为。承担自律与行为规范的从业培训工 作；维护物业服务企业的合法权益。 n1.1.明确物业服务依合同行使权利时，应

13、履行合同或法定义明确物业服务依合同行使权利时，应履行合同或法定义 务事项的基本准则。务事项的基本准则。n前期物业服务合同期限遵守“但书但书”意思的规定。n前期物业管理开办费购买固定资产。归全体业主所有，使 用并移交。n物业服务用房的使用与权力保护 。202022-3-25n前期物业服务向业主提供物业服务手册物业服务手册。 n物业承接查验应遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及 保护业主共同财产保护业主共同财产的原则。 n合同签订之日起三十日内，将合同报行政、街道办事处 （乡镇政府）备案 。n专项服务可以委托给专业性服务企业，但不全部委托他 人。涉及人身、财产安全以及其他有特定（强制）要求的设施设

14、备，须委托专业机构维修养护 212022-3-25n按照物业服务合同指派项目负责人项目负责人。更换项目负责人的及 时告知业主并公示。业主委员会经征求业主意见，要求更 换项目负责人的，应当及时更换并公示 n按照物业服务合同约定，落实安全防范措施。安全事故等 突发事件时，采取应急措施，及时报告，并协助做好救 助。 222022-3-25n普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。n物业服务收费实行酬金制酬金制收费方式的，收支建台账，接受 业主委员会的核查。n物业服务收费明码标价。定期如实公示服务收费明码标价。定期如实公示物业服务费用和经 营设施收益收支情况。n依合同预收但不超过一年物业服务费。 2

15、32022-3-25n定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供 气、供热的用量、单价、金额，气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和合同约实际费用和合同约 定分摊。定分摊。对分摊异议的，应答复分摊异议的，应答复。n合同期限届满合同期限届满三个月前，不续签合同，书面告知业主委员 会、行政部门和街道办事处（乡镇人民政府），并公告。n解聘的，按照规定办理移交办理移交手续。履行交接至撤出期间 内，但约除外的正常秩序维持但约除外的正常秩序维持。n无因管理与履行终止程序。无因管理与履行终止程序。242022-3-25n根据物业服务合同收取汽车

16、停放费。单独列账，独立核汽车停放费。单独列账，独立核 算。算。接受业主委员会监督，向业主大会报告。n遵守业主大会成立前后，占用业主共有部分停放汽车、共遵守业主大会成立前后，占用业主共有部分停放汽车、共 用设施广告等经营性程序与收益分配用设施广告等经营性程序与收益分配。n业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应将装饰装修的 禁止行为和注意事项告知。办理手续。变动建筑主体或者 承重结构的，办理登记，需设计、安全鉴定审定手续。发 现禁止行为，及时劝阻、制止；无效及时报告。 252022-3-25n物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用 的，应与业主、物业使用人及时维修、养护或者采取防范及时

17、维修、养护或者采取防范 措施措施 。n发生危及房屋安全危及房屋安全情形，相关的业主不能形成法定多数意 见的，与业主委员会或相关业主提出应急处置方案，经住 宅专项维修资金代管部门复核后应急处置。应急处置。 262022-3-25n2.2.明确物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社明确物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社 区管理体系，梳理、制定与落实扶持政策。区管理体系，梳理、制定与落实扶持政策。n现代服务业对物业服务发展意义：现代服务业对物业服务发展意义：n以创新驱动服务业向现代服务经济为主导服务业向现代服务经济为主导的发展，是社会 经济发展的必然规律。 n国家及省产业政策结构调整

18、，为物业服务延伸服务，纵横产业政策结构调整，为物业服务延伸服务，纵横发展，发展，提供广阔空间。 272022-3-25n市场需求与物业服务内容和质量提供的差距，亟需创新市场需求与物业服务内容和质量提供的差距，亟需创新 “革命性革命性”的的“生产要素重新组合生产要素重新组合”，并成为动力。，并成为动力。 n没有远虑，必有近忧。没有远虑，必有近忧。当前多种因素制约物业服务行业发 展，迫切需要主动融入产业政策，因势利导，谋求出路。迫切需要主动融入产业政策，因势利导，谋求出路。 n“能定则定能定则定”的优惠政策：的优惠政策：n争先创优给予表彰、奖励。n建设单位提供前期物业管理开办费，购买物业办公设备等

19、固定资产。 282022-3-25n增建交付物业用房比例与标准；为物业服务纵向产业延 伸，横向拓展社区服务提供发展空间。n享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。n物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业 所得税。小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物 业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用 价格的标准执行。 n占用业主共用、共有设施经营，人防停车收益分配等。 292022-3-25 （五）促进行政“有所为”与“有所不为” “不越位”与“不缺位”n县级以上地方人民政府将物业服务纳入现代服务业发展规 划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策。n物业管理纳入社

20、区建设和社区管理体系，指导、协助、监物业管理纳入社区建设和社区管理体系，指导、协助、监 督和协调关系的主要任务：督和协调关系的主要任务：n推进街道（乡镇）行政管理“共管共管”模式。n积极培育市场，负责指导、协助和监督建立和完善业主大负责指导、协助和监督建立和完善业主大 会（代表大会）、组织住宅物业管理委员会制度。会（代表大会）、组织住宅物业管理委员会制度。 302022-3-25n建立和完善社区服务机构（两站一中心等）社区服务机构（两站一中心等）。n有重点、分步骤地搭建物业管理和社区管理结合物业管理和社区管理结合平台。形 成社会联动，齐抓共管社会联动，齐抓共管的物业管理新格局。n住宅物业管理项

21、目为重点，分类推进住宅物业管理项目为重点，分类推进。区分市场化、不能市场化、不能 完全市场化、政府完全市场化、政府“托底托底”“”“购买服务购买服务”等不同住宅物业 类型，推进围绕市场不同需求，市场化物业服务与保障、 旧住宅区的社区公共服务相结合。 312022-3-25n各司其职，协同配合，建立有效联席会议联席会议制度是关键。n统筹安排，完善物业服务、社区服务机构与设施建设。n建立健全社区物业管理组织，明确职责，配备必要人员，建立健全社区物业管理组织，明确职责，配备必要人员， 落实经费等。落实经费等。 322022-3-25n明确政府及相关职能部门各自职责，积极行政。 第六十七条列举相关禁止

22、行为，第六十八条例举行政部门 对相关禁止行为积极“作为” 。n防止行政不作为或乱作为。 332022-3-25 （六）现实与前瞻性结合 妥善处理稳定与变动关系n积极培育与规范市场并重积极培育与规范市场并重。 n立法进程与经济建设进程相适应。立法进程与经济建设进程相适应。其中对富于实践性，且 经验比较成熟的、各方认识比较一致的，予以具体规定。 n围绕“十二五”时期经济社会发展目标任务。从制度上，从制度上， 确立物业服务与发展现代服务业关系，与经济发展重大决确立物业服务与发展现代服务业关系，与经济发展重大决 策部署一致，推动贯彻落实。策部署一致，推动贯彻落实。 342022-3-25 （七）把握重

23、点，理性务实 原则性与灵活性相结合n住宅物业管理活动规范为重点。 n实践经验尚不成熟但现实中又需要规范的，先原则规定。 n维护物业服务的“对价对价”的途径。 352022-3-25 （八）未采纳一些意见n人防设施、会所、幼儿园权利归属、规划建设前置性审批、业主委员会登记、物业服务第三方评估、物业服务税费减免、普通住宅界定，房屋质量保修金、非住宅交存维修资金、社区机构与维修资金代管单位编制确定、欠交物业服务费滞纳金、小额审裁等。n有的理论上尚存在较大争议，有的是法律规范范畴不同，有的是地方立法权限，有的是求同存异、博弈妥协等。同时也是为今后深化改革留下空间，待条件成熟后再修改补充。 362022

24、-3-25 （九）有待进一步细化与明确的n法律规范的生命力在于实施。法律规范的生命力在于实施。n物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理 体系等，需进一步提出规划愿景，明确扶持政策，不断检规划愿景，明确扶持政策，不断检 验评估与监督；管作分业；适应合理确定税基，减免或差验评估与监督；管作分业；适应合理确定税基，减免或差 额征税；额征税；金融扶持；特定人员从业予以培训、保险补贴；特定人员从业予以培训、保险补贴； 节能减排专项改造补贴；保障住房、老旧小区落实“购买 服务”；住宅物业前期管理先行推进酬金制住宅物业前期管理先行推进酬金制收费方式；实 现服务“对价”互信关系建立；物业服务标准化

25、物业服务标准化的完善。 372022-3-25n不足与有待实践中进一步完善的。不足与有待实践中进一步完善的。涉及第三十二条、第五 十二条与第五十三条、第五十六条、第七十四条、第七十五条、第七十七条、第七十八条等条款。 382022-3-25 五五. . 结结 语语 n价值取向必然与应然统一。价值取向必然与应然统一。 n立法为民，民生优先，公平公正，兼顾效益、保护弱者，立法为民，民生优先，公平公正，兼顾效益、保护弱者， 并建立保障与矫正机制。并建立保障与矫正机制。n实践性品格。合理解决物业管理活动中人民群众最关心、实践性品格。合理解决物业管理活动中人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题；顺畅制度与执行。推动物业最直接、最现实的利益问题；顺畅制度与执行。推动物业服务经济发展方式转变；推动依法行政纵向到服务经济发展方式转变；推动依法行政纵向到“底底”，横，横向到向到“边边”；推动区分；推动区分“物物”与社会与社会“人人”和谐相处关系和谐相处关系建立；发挥法律规范的规范、引导、保障和促进作用。建立；发挥法律规范的规范、引导、保障和促进作用。n利益永恒。利益永恒。终极动力参与人首先自己是业主。 2022-3-2539谢谢聆听谢谢聆听未尽之处请指正未尽之处请指正