温州市场调研报告课件.pptx

1、中国中国温州温州CHINAWENZHOU 1APPENDIX (附录附录)选取温州市场典型案例进行研析 世贸中心大厦、置信广场、华盟广场 深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园 亿象商业广场、电子商务大厦 华润万象城、公园天下 国际华府、中央城、金域中央 万达广场鹿城区瓯海区龙湾区温州三大板块2 世贸中心大厦基本信息温州市地标性建筑，最大烂尾写字楼项目物业类别商业、写字楼、酒店物业地址解放南路荷花路口总占地面积13141总建筑面积76471容积率5.72绿化率16.9%层数72层（地上68层，地下4层）层高323米分户面积25、156、440整层面积1500-2700总套数298套（可售233套）开盘

2、均价约10000元/开盘时间2002年销售率售罄车位数地下2层，约2000个13 世贸中心大厦租售情况68F67F52F9F1F休闲会所（自持）酒店（自持）写字楼（销售）银泰百货（招商）2002年（开盘）2013年售价（元）1000033000租金（元/）120-150面积（）25、156、440 项目于2002年开盘，至今仍未交楼 项目由多重业态组成，-1-8层：购物中心，9-51层：写字楼，52-66层：酒店，67-68层：会所项目开盘时间较早，二手价格有所上涨，但涨幅不大，据中介处了解有价无市 项目以中小面积为主打，较受市场欢迎1写字楼已售罄，暂未交楼，9层以下为银泰百货4 世贸中心大厦

3、烂尾原因项目违建引十年纠纷，温州富豪集体维权正负零销售2002年2007年2008年2012年违建罚款变相加价业主上诉拆除违建2013年仍未验收经规划部门实测世贸大厦的面积，要比曾经规划许可的面积超出21035.27，予以罚款正负零即进行销售，购房意向书内容含糊强制要求客户缴纳2980元/精装款，未遂，后要求客户缴纳1475元/设备费与开发商谈判未果，业主举行维权大会，向鹿城区人民法院提起诉讼2011年挡住南出口的马鞍池10号楼被拆除，2012年部分违建强制拆除15物业类别写字楼、商业、星级酒店、住宅地址温州市锦绣路与飞霞南路交汇处总结构1栋写字楼+五星级酒店、1栋裙楼商业、1栋住宅。楼层面积

4、写字楼：1944层数写字楼：52层； 住宅：46层；商业：5层层高写字楼：4.15m，入户大堂挑11m开盘时间2011年12月目前均价写字楼：3万/；住宅：4万/；商业：3万/返租写字楼跟商业含5年返租，按照7%回报率。户型面积写字楼：80-300；住宅：586电梯写字楼12部；酒店3部产权写字楼40年；住宅70年车位1200个鹿城中心区，综合性地标物业写字楼主塔楼共52层，其中33层以下为5A甲级写字楼，34层以上为威斯汀超五星涉外酒店；住宅为360度全景大公馆，一层一户，共有44套，每套面积约586平方米；商业为一栋5层的裙楼，面积区间较大，部分商铺可上下层打通，商业统一招商，统一运营。置

5、信广场基本概况住宅写字楼商业26置信广场产品信息及销售情况360观景大宅与甲级写字楼去化较差；裙楼商业基本售罄。物业类型开盘时间户型总套数销售率商业2012.12.2911-17842696%写字楼2011.12.2980-30043634%住宅2011.12.265864611%住宅于2011年12月底开盘，均价约4万元/，可享85折优惠，总成交5套，销售率仅11%，接近滞销状态；写字楼2011年12月底开盘，均价约3.5万元/，在接近2年的销售周期中，仅去化150套，目前销售率34%，销售缓慢；商业2012年年底开盘，价格在3万元/平米左右，户型面积较小，最小10几平米；开发商统一招商经营

6、，以7%的回报率返租5年；预计2014年下半年开业，将会引进沃尔玛。目前销售率96%，快速去化。住在户型图写字楼平面图27华盟广场基本信息纯写字楼项目，温州行政中心区第一高楼物业类别写字楼总占地面积7408总建筑面积83900楼层面积1500层数45F开盘时间2004-09-01交房日期2008-08-30现价17000-20000元/现平均租金50-65元/月 实用率65%物业管理费5.0元/月物业公司香港戴德梁行物业管理有限公司户型面积106-217产权50年车位3503华盟商务广场，高168米，45层，纯商务写字楼项目，是温州行政中心区第一高楼。81-6层7-40层41-45层商业、餐饮

7、、娱乐综合区商务办公区设备用房，四周为中空的云顶会所整体分为商业、商务、会所三部分组成华盟广场业态规划39鹿城中心区边缘地带，近温州火车站，周边多住宅小区，整体商务氛围一般华盟广场周边概况310温州市开发较早的写字楼，配套及商务氛围一般，但目前企业入驻率较高租售分析客户分析周边配套项目区位开盘日期：2004-09-01交房日期：2008-08-30二手价格：17000-20000元/租金区间：50-65元/月入住率：75%企业规模：以小型企业为主企业类型：以服装等商贸企业和金融机构为主目前租售方式：租售均有区位：位于鹿城区，属于老城区，靠近火车站附近，整体商务氛围一般位置：地处温州商务金融大街

8、车站大道与温州主干道温州大道交汇处中小学：火车站小学综合商场：火车站、站前商贸城医院：红十字门诊银行：农行、建行华盟广场项目现状311深蓝国际基本信息行政区中心位置，集商业、办公为一体，现未有商业营业和企业入驻4物业类别普通住宅，写字楼物业地址惠民路与锦江路交叉口总占地面积15780总建筑面积41040总结构商业1311.98、餐饮5312（含配电间、消控室、弱电房）、办公20617.34层数18层开盘均价26000元/开盘时间2013年2月8日产权住宅70年停车位41012部分房源可售，商业基本售罄，办公部分滞销，未有销售业绩商业部分 序号室号面积单价方式1101242.8127000联体1

9、02117.76270003012754.4822000小计3115.052103130.6533000-4105293.8230000-52012759.5322000-办公部分序号室号面积单价方式660130426000联体6021382580060329026000760420124900联体6051392440060623525500870130527000联体7021382620070329026400970420125300联体7051392480070629525900大部分房源做定向销售或固定资产，办公用房12套定向销售给温州市工业投资集团有限公司；65套作为本公司国定资产，不

10、予销售。 商业201室面积大，目前正在与酒店洽谈。办公部分可售房源均为联体销售，面积较大，销售难度高，目前暂未有销售业绩。红色字体为未售出单位深蓝国际销售情况413鹿城广场基本信息温州首个高端都市综合体，浙江第一高楼总结构：购物中心约9万、五星级酒店约6万、办公约8.8万、住宅约22万。其中酒店高度为350米，沿江住宅最高高度155米。项目整体物业类别住宅、商业、写字楼、星级酒店物业地址温州市江滨西路与车站大道交汇处总占地面积136807总建筑面积458000容积率3.35绿化率49%产权住宅用地70年，商业用地40年住宅户型面积300-850；总户数482户开盘均价42362元/（带精装）开

11、盘时间一期2008年8月1日销售率售罄底商主力面积67-411套数39套开盘均价55000元/开盘时间2010年9月10日销售率售罄（空置率高）凯悦酒店五星级写字楼一期4-5#二期1-3#购物中心（招商）写字楼及购物中心至今仍未动工建设514鹿城广场价格走势投资客撤离，项目空置率高，价格获腰斩2013（40000元/）2010（78000元/）2009（48000元/）2008（30000元/）仅4套，转现售二手最高达10万/二期开盘价格微涨一期开盘掉价约50%，仍无市场并存在较大溢价空间赶超一线城市房价，房产泡沫严重房价逐渐回归理性，但市场无购房热度5投资客炒作，项目房价开始小幅上扬一期开盘

12、价格略高于市场15温州客户的特点：攀比、跟风、精于计算围挡广告样板房产品发布会 圈层效应明显，出于分担风险，喜欢抱团做事，听从领导者的意见； 精于计算投资回报，会慎重考虑投资回报及机会成本； 购房注重风水，对某些数字非常忌讳； 做事谨慎，善于谈判，习惯把购房谈判作为商业谈判；虚荣心及攀比心理强，讲求排场，好面子。客群特征鹿城广场客群特征516橡树湾家园基本信息知名开放商品牌，住宅区聚集，生活配套较成熟6物业类别住宅、公寓、豪华住宅总占地面积16001总建筑面积27222开盘时间2011-10-12交房日期2013-06-30现价41000元/绿化率30%容积率2.29物业公司温州市中梁物业管理

13、有限公司户型面积100-20017品牌和户型的影响，楼盘价格稳定，销售走量较乐观楼盘主打90以下刚需产品，总体销售情况较好，刚需产品走量较好，大户型改善型住宅市场销售难度大。项目目前楼体已建成，处于尾盘阶段。温州房地产市场总体呈下降趋势，橡树湾家园开盘至今始终持续在41000元/的均价，价格较稳定，周边楼盘的价格略有浮动。橡树湾家园销售情况6历史价格走势项目开盘时间均价主力户型销售率一期2011-10-1241000元/60.51、81.69、88.03、164.85、192.0683%二期2012-8-841000元/88.77、73.19、165.87、61.79 88%18选取温州市场典

14、型案例进行研析 世贸中心大厦、置信广场、华盟广场 深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园 亿象商业广场、电子商务大厦 华润万象城、公园天下 国际华府、中央城、金域中央 万达广场鹿城区瓯海区龙湾区温州三大板块APPENDIX (附录附录)19亿象广场基本信息靠近瓯海新区政府，周边多住宅区，属政府新规划开放区域1物业类别商铺物业地址瓯海新区府后面，古岸路靠近娄东大街总占地面积15114总建筑面积22678总结构地下一层4000大型超市，一层“国际街区”旗舰联盟，二层“精致生活”时尚购物，三层“闲情逸致”，规划餐饮娱乐层数3层开盘均价一层：37000-50000元/二层：16000-23000元/三层：12

15、000-13000元/开盘时间2013年9月4日产权住宅50年20销售火爆，目前接近尾盘扫尾阶段亿象广场销售情况1亿橡广场共推出353套商铺，目前已基本售罄，总体销售率达96%，仅剩余1层6套、2层8套商铺未售。开盘时间总套数已售未售均价主力户型销售率2012-9-435333914一层：37000-50000元/二层：16000-23000元/三层：12000-13000元/40-5096%2121温州站南商贸城基本信息SOHO商务楼典型案例，定位为“淘宝基地”2物业类别SOHO、商业物业地址位居新火车南站斜对面（宁波路与中汇路交汇处）总占地面积60亩总建筑面积18万总结构5层商业广场（6万

16、方）、2层地下室和3幢商务中心。商铺、商务楼及精装SOHO相结合的开发模式层数24层总户数2851套商铺，770套写字楼开盘均价商业（1-4万），SOHO（一万左右）开盘时间2012年12月销售率暂停销售，招商中车位2000个温州站南商贸城由5层商业广场、2层地下室和3幢商务楼构成。配备约80部高端电梯及跨五层的直达扶梯，意在打造为“集批发、零售、展示、交易、餐饮、金融服务、物流配送、商务办公及居住于一体”商业综合体。裙楼商业3栋SOHO写字楼22靠近高铁站，政府新开发区域，区域内地块尚未开发，周边配套欠缺交通商业其他高铁站工业路和宁波路交叉口无无温州站南商贸城周边配套223小户型主打，布局较

17、紧密，属于商住类型，但并无煤气管道，无厨房设置SOHO特点l商住两用l户型较小l布局紧凑l无煤气管道设置温州站南商贸城产品信息224商业和SOHO都是以小面积面市，小面积较受市场欢迎，但低价格的SOHO单位仍不能吸引客户关注，销售缓慢裙楼商业层数房源售出面积段主力面积554713617-4522.53455010818-4223.6535669217-4423.07256947617-4417.38142730514-2824.09-1803非出售-220非出售-商务楼SOHO楼号房源售出面积段主力面积A2666944.54-89.0944.54B2585844.69-89.3844.69C2

18、532144.69-89.3844.69裙楼商业销售特点：1.低层商业销售率较高，高层销售难度大2.户型面积均为小户型3.价格由低向高降低，差价较大（1层最高5万，5层最低1万）商务楼销售特点：1.SOHO市场接受度低，销售难度大2.户型面积均为小户型3.整体价格偏低，均价12000元/左右温州站南商贸城销售情况225商业已售罄，商务楼暂停销售，未说明剩余销售时间；项目现处于商业招商阶段现场照片现场情况：仅一名现场销售人员查看客户登记，陆续有客户询问商品售卖情况对于商铺及商务楼暂停销售未作出解释，仅提出目前处于商业招商期楼体建筑情况：商业与商务楼整体建筑已基本完成，目前处于封顶阶段目前在建为下

19、沉式商业广场，正处于地基打桩阶段现场有售楼标准展示“五证”齐全，符合温州售卖条件温州站南商贸城项目现状226华润万象城基本信息项目整体物业类别住宅、商业、商务公寓、星级酒店物业地址瓯海区温瑞大道1001号（三垟湿地对面）总占地面积100000总建筑面积480000容积率3.06绿化率30%产权住宅用地70年，商业用地40年在售住宅悦府层数35层户型面积90；120 ；150 ；总户数376户开盘均价23504元/开盘时间一期2013年7月14日销售率87%折扣优惠一次性付款95折，认筹99折，开盘99折，积分优惠，活动积分48万方城市综合体，均价23000元/，开盘销售80%住宅（在售）公寓酒

20、店购物中心总结构：25万购物中心、约8.8万豪宅、约5.5万五星级酒店、约4.5万商务公寓及约2万风情商街。327华润万象城产品情况面积（）总套数均价（元/）赠送面积（）剩余套数销售率8717022000102884%12213624000141589%148702700025599%户型：87 3室2厅1卫户型：122 3室2厅2卫户型：148 4室2厅2卫户型结构一般，主打中小户型刚需产品，大户型高价拔形象刚需户型为主打产品，87、122户型共306套，占81%，148大户型仅70套，占19%；销售均价按面积递增，小户型定位刚需客群，价格相对较低，以走量为主，大户型定位高端客群，价格相对较

21、高，拔高项目形象；户型结构一般，赠送率较低。328华润万象城营销模式正负零即可销售，项目营销节奏紧凑，营销活动高端价值发布会营销中心开放【营销策略】营销节奏紧凑，主打高端豪宅形象，提升市场认知度；营销活动高端大气，抓住温州人攀比，跟风的心态，主导市场。合理定价，达到一期开盘热销的有利局势。1月3.295.125.156.297.067.148.03时间轴一期开工营销中心开放百万玫瑰赠温州价值发布会样板房开放启动认筹一期开盘湿地音乐节营销节点营销活动商务公寓发售购物中心营业（招商）201320142015329瓯海金融综合服务区基本信息政府机构，温州市首个金融服务聚集区，目前空置率高物业类别写字

22、楼物业地址娄桥街道的瓯海总部经济园内总占地面积100万一期：二期：160000总建筑面积210万一期：163000二期：240000启用时间2012年6月28日销售模式出租进驻率仅十几家机构进驻民间资本管理服务中心中小企业融资服务中心股权投资服务中心金融外包服务中心金融信息服务中心金融研究培训中心温州金融改革重点培育基地一基地六中心430中梁公园天下基本资料本土知名开发商，瓯海新区中心公园大宅项目整体物业类别底商、住宅物业地址瓯海新区府后，古岸路靠近娄东大街总占地面积29275总建筑面积76058.8容积率2.6绿化率30%产权70年停车位1265个住宅户型面积82-142；总户数980户开盘

23、均价12000元/开盘时间2013年9月8日销售率70%底商主力面积30-70套数116套（35个可做餐饮）开盘均价35617元/开盘时间2010年10月16日销售率7%大南门商圈大南门商圈15分钟531中梁公园天下销售情况住宅去化速度快，销售情况理想；商铺销售去化率一般。2013/09/082013/10/16时间轴一期住宅开盘 套数：642套户型：88、110、120均价：12000元/销售率：73%推售栋数：1-7#二期住宅+底商开盘 住宅套数：338套户型：86-142均价：18781元/销售率：62%底商套数：116套户型：30-168均价：35617元/销售率：7%5住宅：采用小步

24、快跑的推售模式，均价较低，整体销售率达73%，销售较好；商铺：采用一次性推售，均价35617元/，目前销售率约7%，去化速度一般。32国际华府基本信息瓯海新区半塘公园首排住宅物业类别住宅、底商地址温州瓯海区古岸路与半塘街交叉口占地面积33471.35平米建筑面积130000平米总结构6栋塔楼容积率3.0绿化率30%装修情况毛坯开盘时间2013年06月01日目前均价2万/主力面积住宅：89、115、148、178商业：40-50总户数住宅810套，商业46套车位住宅70年，商业40年633国际华府产品信息89-152景观住宅，主打89、115刚需产品115 4房2厅2卫129 4房2厅2卫148

25、 5房2厅2卫住宅：住宅主力为89-129三房至四房，占比超过总套数的9成；开盘消化80%以上，主要为刚需客户。商业：共46间住宅底商，总面积商业面积2499.91，主力户型为40-50平米。89 3房2厅2卫634户型总套数销售率8922597%11527898%12915796%1381801525294%快速去化，住宅基本售罄，商业内销。国际华府销售情况国际华府住宅于2013年6月1日一期开盘，据了解开盘销售超过8成，二期2013年7月20日开盘；截止目前为止，项目已基本售罄，销售率约93%，剩余货量约50套；楼盘均价约2万元/，价格最高可优惠9.9%，优惠幅度较大；据踩盘现场了解，最畅

26、销为89及115户型，符合当下刚需客户需求。商业均价3万多/平米，开发商内销，未面对市场销售。项目现状楼盘首映礼现场635中央城基本信息物业类别住宅、底商地址瓯海中心区半塘街与上河乡路交汇处占地面积532371建筑面积197437总结构10栋28-33层塔楼容积率2.8绿化率30%装修情况毛坯开盘时间一期3013年8月8日目前均价2万元/主力面积住宅：89、115、148、178商业：40-50总户数1172户车位住宅70年，商业40年瓯海核心区域，国际新城人居地标中央公园中央城736中央城产品信息139 3房2厅2卫住宅90-144为主，商业主力户型为50-60中央公园住宅主要为90-144

27、三房至四房，其次为90以下小三房，两者合计约占总套数90%的比例。中央公园共91间商铺，商铺主力面积为50-60，价格在3-4万元/，与项目一期同时开盘销售。737物业类型户型总套数销售率住宅90以下35695%91-14469573%144以上12148%商业9163%90及91-144中小户型去化率较好，商业去化约6成中央城销售情况中央公园一期与2013年8月8日开盘，首推1#、2#、9#、10#、11#住宅，共551套住宅，73间商铺；2013年9月12日二期开盘，推5-8#住宅，共399套住宅，18套商铺；9月24日加推3#、8#约222套住宅。楼盘均价约2万元/，最高可优惠9.99%

28、，优惠幅度较大；截止目前为主，90以下户型销售率约95%，91-144户型销售73%，大户型144以上销售情况一般，仅销售约48%。商业2013年8月8日开盘，目前销售约63%，销售一般。项目现状738金域中央基本信息位于瓯海区与鹿城区衔接区域，万科与中梁联手打造温州新中心8物业类别住宅、商业物业地址汤家桥南路与瓯海大道交汇处总占地面积53765总建筑面积118939总结构住宅面积117729，共942套、商铺面积801.94，共22套层数28层户型面积90-165开盘均价24000元/开盘时间一期2013年7月31日销售率70%产权住宅70年39改善型住宅，大户型为主，针对性产品受到市场亲睐

29、97三房两厅两卫118四房两厅两卫128五房两厅三卫145五房两厅三卫金域中央产品信息840项目营销节点紧凑，分期开盘，营销工作准备充分，对市场有较好的引导作用2013年 1月25日万科携手温州中梁联合竞得新城中央优质地块5月15日项目以打造“温州新中心”完整亮相市场7月20日项目开放样板间，并启动认筹仪式8月4日项目正式开盘售卖，主力户型90-1609月1日启动项目二期认筹9月13日项目二期正式开盘售卖一二期住宅售卖期裙楼底商售卖期项目前期宣传起势期金域中央营销节点841品牌开发商，受客户青睐，整体销售情况较好，属温州市的热销楼盘销售状况分析：该楼盘由当地龙头开发商与万科合作开发，品牌物业，

30、较受市场欢迎，住宅产品去化较好，总体销售率70%，剩余住宅户型大部分为115的三房两厅两卫；商业推出22套，去化32%，商业市场去化速度一般。金域中央销售情况8项目开盘时间总套数已售销售率住宅一期2013-7-3161248579.00%住宅二期2013-9-1328217161.00%商业2013-7-3122732.00%842选取温州市场典型案例进行研析 世贸中心大厦、置信广场、华盟广场 深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园 亿象商业广场、电子商务大厦 华润万象城、公园天下 国际华府、中央城、金域中央 万达广场鹿城区瓯海区龙湾区温州三大板块APPENDIX (附录附录)43万达广场基本概况物业

31、类别商业、SOHO地址温州龙湾中心区龙祥路占地面积112354建筑面积291474.4总结构6栋SOHO，商业步行街，购物中心楼层面积1100-1300左右层数13-20层装修情况2、5、6#精装，1、3、7#毛坯开盘时间一期：2011.9.25目前均价SOHO:17000-20000元/优惠情况一次性付款客户优惠 6 %；分期付款客户优惠 2 %；按揭付款客户优惠 1 %，另外SOHO带3年返租。主力面积商业面积：300-400；SOHO：40-60总户数商业151套，SOHO公寓1923套产权40年温州首个城市综合体，一站式消费中心123567温州龙湾万达广场总投资38亿元，是温州首个真正

32、意义上的城市综合体项目。44一带二店面双层街铺，百变组合SOHO万达广场产品信息SOHO平面示意图60户型图 万达广场一期规划为SOHO，温州金街步行街，购物中心等，二期还在规划中；商业街全长约500米，共151间商铺，室外金街一带二店铺的面积从114.14平米到547.39平米不等，商业街全部销售；购物中心为万达百货，自持物业，免租招商。SOHO公寓总6栋，总户数约1923套，面积区间为48-74不等，户型之间可自由组合。室内步行街室外步行街室内广场45物业类型户型总套数装修情况销售率SOHO40-701052套精装75%毛坯35%商铺300-400151套93%项目于2012年9月25日开盘，目前步行街商铺已基本售罄，商家自行招租中，空置率约90%左右；SOHO公寓分为精装与毛坯，精装SOHO去化较好，目前销售率约75%，毛坯销售率仅35%，总体销售率54%；现营销中心已撤，2013年10月1日交由中介代理租售，SOHO售价1.7-2万/平米，租金1600-1800元/平米。带精装与毛坯房均价一样，具体优惠为返租3年，每月返回租金2500元。商业基本售罄，SOHO公寓总体去化约五成万达广场销售情况委托中介门面售价及租金情况46万达广场项目现状SOHO外立面商业外街商业内街万千百货业态分布图外街商家百货业态SOHO与商业街空置率较高，购物中心已营业，仅节假日期间人气较旺。47