房屋专项维修资金使用管理法规及案例分析(3028KB)课件.ppt
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- 房屋 专项 维修 资金 使用 管理 法规 案例 分析 3028 KB 课件
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1、提纲n一一、我市目前房屋专项维修资金的基本情况我市目前房屋专项维修资金的基本情况 n二、二、房屋专项维修资金的概念房屋专项维修资金的概念 n三三、相关规章和法律要求相关规章和法律要求n四四、规章和法律规定的重点解读规章和法律规定的重点解读n五、维修资金备案办理的要点五、维修资金备案办理的要点n六、资金使用备案必备的资料及办理流程六、资金使用备案必备的资料及办理流程n七、影响资金使用办理的各种因素及其原因七、影响资金使用办理的各种因素及其原因n八八、资金使用案例及分析资金使用案例及分析n九、影响业主意见形成的相关因素九、影响业主意见形成的相关因素n十、对物业管理企业的几点建议十、对物业管理企业的
2、几点建议一、我市维修资金的基本情况一、我市维修资金的基本情况 成立了专门的管理机构:成立了专门的管理机构: “成都市住房专项维修资金监督管理办公室成都市住房专项维修资金监督管理办公室”隶属于成都市隶属于成都市城乡房产管理局,专项负责全市房屋专项维修资金的监督管理工作。城乡房产管理局,专项负责全市房屋专项维修资金的监督管理工作。一、我市维修资金的基本情况一、我市维修资金的基本情况 成都市人民政府于成都市人民政府于2004年年4月月1日正式颁布日正式颁布成都市城市成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法住房专项维修资金管理暂行办法,即成都市人民政府令,即成都市人民政府令 第第103号号。一、我市维修
3、资金的基本情况一、我市维修资金的基本情况 2004 2004年年4 4月初,根据月初,根据成都市城市住房专项成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法维修资金管理暂行办法,我市在学习借鉴先,我市在学习借鉴先进城市管理经验的基础上,全面启动了房屋专进城市管理经验的基础上,全面启动了房屋专项维修资金的归集和使用监管工作,市局党组项维修资金的归集和使用监管工作,市局党组和局领导和局领导始终高度重视房屋专项维修资金的监督管始终高度重视房屋专项维修资金的监督管理工作,要求不断拓展和延伸资金的保障覆盖范围,理工作,要求不断拓展和延伸资金的保障覆盖范围,提高资金的快速保障能力,把房屋专项维修资金利提高资金的快速
4、保障能力,把房屋专项维修资金利民、便民、惠民的政策落到实处;同时要求加大对民、便民、惠民的政策落到实处;同时要求加大对房屋维修资金相关课题的研究,采取相应的对策和房屋维修资金相关课题的研究,采取相应的对策和措施,确保全市房屋使用安全和房屋使用功能的正措施,确保全市房屋使用安全和房屋使用功能的正常。常。一、我市维修资金的基本情况一、我市维修资金的基本情况 维修资金的建立和使用情况:维修资金的建立和使用情况: 截至截至2010年年12月,全市先后有月,全市先后有5208个物业区域个物业区域建立了房屋专项维修资金,归集和缴存房屋专项维修建立了房屋专项维修资金,归集和缴存房屋专项维修资金的业主达资金的
5、业主达148.22万万户,建立房屋专项维修资金的户,建立房屋专项维修资金的物业区域占新建物业区域的百分比物业区域占新建物业区域的百分比100%;其中已有;其中已有1419个物业区域使用了维修资金,帮助业主即时维修、个物业区域使用了维修资金,帮助业主即时维修、改造、更新地震和其它原因而损坏的房屋共用设施设改造、更新地震和其它原因而损坏的房屋共用设施设备和共用部位达备和共用部位达1648件次,受到广大业主和国家建设件次,受到广大业主和国家建设部的好评,房屋专项维修资金的监督管理工作在全国部的好评,房屋专项维修资金的监督管理工作在全国处于领先行列。处于领先行列。 二、房屋专项维修资金的概念二、房屋专
6、项维修资金的概念概念:概念:n房屋专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修房屋专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。是保障房屋使用安全和房屋使用功能改造的资金。是保障房屋使用安全和房屋使用功能正常的必备专项资金。正常的必备专项资金。成因:成因:n(1 1)是我国住房制度改革以及房屋商品化发展的必)是我国住房制度改革以及房屋商品化发展的必然产物。然产物。n(2 2)是建筑区划内物业共用部位、共用设施设备维)是建筑区划内物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的基本保障。修、更新和改造的基本
7、保障。n(3 3)是确保房屋使用安全和房屋使用功能正常的客)是确保房屋使用安全和房屋使用功能正常的客观需要。观需要。三、三、相关规章和法律要求相关规章和法律要求一、一、19981998年年7 7月月3 3日日 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 二、二、 20032003年年6 6月月8 8日日 国务院国务院物业管理条例物业管理条例0707年根据物权法重新修改年根据物权法重新修改三、三、20042004年年4 4月月1 1日日 成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法 (成都市人民政府令(成都市人
8、民政府令 第第103103号)号)四、四、20072007年年1010月月1 1日日 物权法物权法五、五、20072007年年1010月月3030日日 住房专项维修资金管理办法住房专项维修资金管理办法 (建设部、财政部(建设部、财政部165165号令)号令)四、规章和法律规定的重点解读四、规章和法律规定的重点解读规章和法律明确规定了专项维修资金使用的基本条件:规章和法律明确规定了专项维修资金使用的基本条件:(1 1)限定了资金的使用范围:明确规定专项维修资金的)限定了资金的使用范围:明确规定专项维修资金的使用范围只能用于房屋共用部位和共用设施设备的维使用范围只能用于房屋共用部位和共用设施设备的
9、维修,更新、改造,不得挪作他用;修,更新、改造,不得挪作他用;(2 2)明确必备业主同意意见:)明确必备业主同意意见:物权法物权法第第7676条明确了条明确了专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积专项维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;由此可见专项维修资金的使用范围和三分之二同意;由此可见专项维修资金的使用范围和三分之二以上的业主意见是资金使用备案办理的前置法规条件以上的业主意见是资金使用备案办理的前置法规条件。五、维修资金备案办理五、维修资金备案办理 的要点的要点 专项维修资金的使
10、用备案办理分为专项维修资金的使用备案办理分为 三个阶段:三个阶段: 一、使用启动阶段:一、使用启动阶段: 二、使用办理阶段:二、使用办理阶段: 三、备案终结阶段:三、备案终结阶段: 一、启动阶段:一、启动阶段:(1 1)提出方案:)提出方案: 由业主委员会、业主代表或物业管理由业主委员会、业主代表或物业管理企业提出维修企业提出维修方案方案 (2 2)明确内容:维修)明确内容:维修方案方案应当明确维修内容和经应当明确维修内容和经费预算。费预算。(3 3)选择维修单位:由业主委员会、业主或物业管理)选择维修单位:由业主委员会、业主或物业管理企业推荐具有维修资质的单位,并提交需要维修的企业推荐具有维
11、修资质的单位,并提交需要维修的专有部位的业主审议通过。专有部位的业主审议通过。(4 4)业主意见:维修)业主意见:维修方案方案 及施工单位的选择必须及施工单位的选择必须经专有部位三分之二以上的业主同意。经专有部位三分之二以上的业主同意。(5 5)业主意见形成方式:可采用业主亲笔签字、民主)业主意见形成方式:可采用业主亲笔签字、民主投票表决、公示等符合法定程序且充分体现专有部投票表决、公示等符合法定程序且充分体现专有部位三分之二以上业主的真实意愿,具备存档要求的位三分之二以上业主的真实意愿,具备存档要求的文字、图片等资料。文字、图片等资料。 五、维修资金备案办理五、维修资金备案办理 的要点的要点
12、 二、使用办理阶段:二、使用办理阶段: (1 1)业主委员会、业主代表或物业管理企业持专有)业主委员会、业主代表或物业管理企业持专有部位三分之二以上业主审议通过的部位三分之二以上业主审议通过的方案或资料方案或资料至辖区房产管理局维修资金使用管理单位登记备案。至辖区房产管理局维修资金使用管理单位登记备案。 (2 2)辖区房产管理局维修资金管理部门受理)辖区房产管理局维修资金管理部门受理方案方案或资料或资料后,只要确认资料齐备一个工作日内即办后,只要确认资料齐备一个工作日内即办理登记备案。理登记备案。五、维修资金备案办理五、维修资金备案办理 的要点的要点五、维修资金备案办理五、维修资金备案办理 的
13、要点的要点 三、备案形成阶段:三、备案形成阶段: (1)市维修资金监督管理办公室根据辖区房产管理)市维修资金监督管理办公室根据辖区房产管理局维修资金管理部门的备案意见,在三个工作日内局维修资金管理部门的备案意见,在三个工作日内拨付不超过百分之七十的预算使用资金。拨付不超过百分之七十的预算使用资金。 (2)业主委员会、业主或物业管理企业代表全体专)业主委员会、业主或物业管理企业代表全体专有部位的业主负责监理项目维修的内容,负责维修有部位的业主负责监理项目维修的内容,负责维修项目的竣工验收并形成书面意见。项目的竣工验收并形成书面意见。 (3)业主委员会、业主或物业管理企业持业主同意)业主委员会、业
14、主或物业管理企业持业主同意竣工验收意见和相关资料,到市维修资金监督管理竣工验收意见和相关资料,到市维修资金监督管理办公室拨付尾款和进行财务清算。办公室拨付尾款和进行财务清算。 (4)市维修资金监督管理办公室留存备案办理资料)市维修资金监督管理办公室留存备案办理资料存档。存档。六、资金使用备案必备六、资金使用备案必备 的资料及办理流程的资料及办理流程 房屋专项维修资金使用备案流程房屋专项维修资金使用备案流程 准备资料登陆网上填报申报信息所在区县分支机构进行备案 至市维修资金监管办备案完成资金划拨手续 六、资金使用备案必备六、资金使用备案必备 的资料及办理流程的资料及办理流程 房屋专项维修资金使用
15、备案所需资料房屋专项维修资金使用备案所需资料 预算资料预算资料一、成都市房屋专项维修资金使用备案表(工程预算)(一式四份);一、成都市房屋专项维修资金使用备案表(工程预算)(一式四份);二、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见证明(工程预算);二、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见证明(工程预算);三、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见表(工程预算);三、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见表(工程预算);四、房屋专项维修资金使用备案意见的公示(工程预算);四、房屋专项维修资金使用备案意见的公示(工程预算);五、成都市房屋专项维修资金划拨情况说明五、成都市房屋专项维修资金划拨情况说
16、明 (一式两份);(一式两份);六、房屋专项维修资金使用方案(包括维修施工单位的选择方式、维修六、房屋专项维修资金使用方案(包括维修施工单位的选择方式、维修施工单位基本情况(营业执照、施工资质等)、施工方案及施工施工单位基本情况(营业执照、施工资质等)、施工方案及施工时间、工程预算书及工程合同、工程验收及决算方式、房屋专项时间、工程预算书及工程合同、工程验收及决算方式、房屋专项维修资金的列支范围和分摊方式;维修资金的列支范围和分摊方式;七、物业服务合同(复印件)等;七、物业服务合同(复印件)等;八、如由业委会委申请人托办理的,需提供委托书八、如由业委会委申请人托办理的,需提供委托书. .咨询电
17、话咨询电话:86279908:86279908六、资金使用备案必备六、资金使用备案必备 的资料及办理流程的资料及办理流程 房屋专项维修资金使用备案所需资料房屋专项维修资金使用备案所需资料 决算资料决算资料一、成都市房屋专项维修资金使用备案表(工程决算)一、成都市房屋专项维修资金使用备案表(工程决算) (一式四份);(一式四份);二、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见证明(工程决算)二、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见证明(工程决算) ;三、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见表(工程决算);三、成都市房屋专项维修资金使用备案业主意见表(工程决算);四、房屋专项维修资金使用备案意见的
18、公示(工程决算);四、房屋专项维修资金使用备案意见的公示(工程决算);五、公示情况影像资料的电子文档五、公示情况影像资料的电子文档 ;六、工程现场鉴证单;六、工程现场鉴证单;七、工程竣工验收单;七、工程竣工验收单;八、工程决算书及费用结算清单;八、工程决算书及费用结算清单;资金使用备案办理咨询电话资金使用备案办理咨询电话:86279908;:86279908;政策法规科咨询电话政策法规科咨询电话:86279199:86279199六、资金使用备案必备六、资金使用备案必备 的资料及办理流程的资料及办理流程 房屋紧急维修的实施房屋紧急维修的实施 经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修的,以及发经鉴定
19、或者按有关技术规范要求必须维修的,以及发生危及房屋及其配套设施设备安全紧急情况的,物业管生危及房屋及其配套设施设备安全紧急情况的,物业管理企业应当立即告知业主委员会或相关业主并向市监管理企业应当立即告知业主委员会或相关业主并向市监管办分支机构报告,及时组织进行维修,同时向市监管办办分支机构报告,及时组织进行维修,同时向市监管办分支机构报送相关维修资料申请备案。经评估机构评估分支机构报送相关维修资料申请备案。经评估机构评估后,由市监管办书面通知专户管理银行划拨房屋专项维后,由市监管办书面通知专户管理银行划拨房屋专项维修资金。物业管理企业未及时维修造成业主、使用人损修资金。物业管理企业未及时维修造
20、成业主、使用人损失的,应当依法承担相应的赔偿责任。失的,应当依法承担相应的赔偿责任。六、资金使用备案必备六、资金使用备案必备 的资料及办理流程的资料及办理流程 危及房屋及其配套设施设备安全的,是指以下一些危及房屋及其配套设施设备安全的,是指以下一些 紧急情况:紧急情况:n1 1、物业共用部位、共用设施设备发生危险;、物业共用部位、共用设施设备发生危险;n2 2、因室内线路故障而引起停电和漏电;、因室内线路故障而引起停电和漏电;n3 3、因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水和龙头、因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水;严重漏水;n4 4、落水管堵塞和水盘等设备漏水;、落水管堵塞
21、和水盘等设备漏水;n5 5、电梯、消防、安全监控等出现故障,不能正常运行;、电梯、消防、安全监控等出现故障,不能正常运行;n6 6、楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种、楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;扶手栏杆松动、损坏;n7 7、其他属于危险性急修项目。、其他属于危险性急修项目。 六、资金使用备案必备六、资金使用备案必备 的资料及办理流程的资料及办理流程 房屋紧急维修的申报流程房屋紧急维修的申报流程 发生紧急维修项目,物业管理企业或被选定的维修施工发生紧急维修项目,物业管理企业或被选定的维修施工单位应到立即告知物业管理区域业主委员会或相关业主,单位应到
22、立即告知物业管理区域业主委员会或相关业主,并向市监管办分支机构提交并向市监管办分支机构提交成都市房屋专项维修资金使成都市房屋专项维修资金使用备案表(紧急维修)用备案表(紧急维修)。在组织维修的同时,向市监管。在组织维修的同时,向市监管办分支机构报送下列资料申请备案:办分支机构报送下列资料申请备案:1 1、成都市房屋专项维修资金使用备案表(紧急维修、成都市房屋专项维修资金使用备案表(紧急维修););2 2、成都市房屋专项维修资金使用备案表(工程预算、成都市房屋专项维修资金使用备案表(工程预算););3 3、房屋专项维修资金使用方案;、房屋专项维修资金使用方案;4 4、房屋专项维修资金分摊明细;、
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